Строительство объекта с обратной продажей

Добрый день, уважаемые коллеги! Есть не совсем типичная ситуация. Компания А обладает разрешением на строительство, компания В - земельным участком. На земельном участке нужно построить некий объект, который будет принадлежать компании А, контролировать будет компания А, а эксплуатацию будет осуществлять компания В для целей деятельности компании А. В итоге была сделана схема:

компания А осуществляет строительство для компании В как генподрядчик и технический заказчик (исходя из требований закона, так как разрешения на строительство  у компании А) силами компании А;
далее этот объект по завершении строительства передается от компании В к компании А. Компания А сдает этот объект в аренду компании В.

Вопрос: исходя из смысла сделки, я не вижу реализации в смысле МСФО 15, так как на самом деле компания В не осуществляет контроль над данным объектом. Но и не вижу операции финансирования. Поэтому возникает такое мнение, что в отчетности компании А возникает объект кап. строительства, начисленное ген.подрядное вознаграждение для компании А не является выручкой, и сторнируется. Операция обратной покупки в отчетности компании А не показывается, последующая аренда комплекса для компании В - не отражается операцией аренды, а является по сути услугой эксплуатации. Как думаете, коллеги? 

Я так понимаю, нужна отчетность для А. B - независимая компания или под общим контролем конечных собственников А и В?

Да совершенно верно

В - это компания под общим контролем компаний А и В

В таком случае у вас есть возможность сформировать комбинированную отчетность, включив в нее и А и Б. Правил формирования комбинированной отчетности нет, и она не является соответствующей МСФО. Тем не менее, на практике такой формат используется и при наличии достаточно подробных раскрытий о правилах и причинах формирования комбинированной отчетности, она может успешно пройти аудит.
Есть вариант комбинировать не всю компанию Б, а только часть ее операций (например, только связанные с этим строительством), опять же при наличии таких раскрытий.
--
Если вариант с комбинированной отчетностью не используется и делается соответствующая МСФО отчетность компании А, то в ней необходимо соблюдать все применимые стандарты МСФО, в том числе с увязкой с гражданским и корпоративным правом. Если собственником здания является компания Б и она сдает это здание в аренду компании А, то МСФО отчетность не может проигнорировать эти факты и сделать вид, что это основные средства в собственности компании А. То, что стороны находятся под общим контролем, позволяет лишь более просто провести предусмотренные стандартами оценочные суждения - например, несмотря на то, что договор аренды может быть формально краткосрочным, делать допущение, что договор будет продлеваться на весь срок полезного использования здания. Это максимально приблизит учет аренды к учету собственно основного средства. При существенности понадобятся раскрытия по сделанным допущениям (при необходимости со ссылкой на взаимозависимость сторон). Также из-за взаимозависимости нельзя предполагать рыночность сделки, потребуется делать оценки применимых рыночных ставок дисконтирования задолженности и как следствие могут появиться корректировки в капитал компании А (на разницу фактических условий аренды с рыночными условиями).  
  

Дело в том, что мы формируем отдельную отчетность для консолидации материнской компании. Сначала проходит аудит отдельная отчетность, потом консолидированная. Поэтому цель - отдельная отчетность. 

Собственником здания в конечном итоге является компания А:
сначала договор подряда между А и Б, затем Б продает здание А. А потом А сдает в аренду здание Б. 
То есть, по Вашему мнению, уместнее сначала признать договор подряда в отчетности А (то выручку и затраты), затем появление основного средства в отчетности А по договору купли-продажи?

Не очень понятно:
- кто в итоге здание и землю контролирует (после завершения всех работ)
- кто может здание эксплуатировать с точки зрения экономических выгод
- зачем вообще нужна компания Б если они под общим контролем? Просто отдать участок компании А не вариант?

Не очень понятно:
- кто в итоге здание и землю контролирует (после завершения всех работ)
Здание контролирует компания А. земельный участок принадлежит компании Б и сдает в аренду компании А.

- кто может здание эксплуатировать с точки зрения экономических выгод.
Эксплуатирует - компания А.

- зачем вообще нужна компания Б если они под общим контролем? Просто отдать участок компании А не вариант?

Это не просто здание, а спец. сооружение (ж/д пути). Компания Б является тарифодержателем, а компания А - это производство, а компания Б - перевозчик.
Так решил собственник для разделения бизнес-процессов.

Ирина
[09.01.2020, 08:42
а эксплуатацию будет осуществлять компания В для целей деятельности компании А

Ирина
09.01.2020, 17:17
Эксплуатирует - компания А.

однако есть противоречие, это во-первых. Вам бы в буковках разобраться.
А во-вторых, что Вы понимаете под термином "эксплуатация"?

Подсказка:
- эксплуатация - это содержание объекта в технически пригодном состоянии
- эксплуатирующая организация - это организация, которая за вознаграждение осуществляет техническое обслуживания объекта

Ирина
Компания Б является тарифодержателем
компания Б - перевозчик.

тариф на что? на перевозку или использования объекта инфраструктуры (ж/д путей)?

ну и, здание и ж/д пути это совершенно разные объекты

Ирина
сначала договор подряда между А и Б, затем Б продает здание А. А потом А сдает в аренду здание Б. 

похоже на обратный лизинг

Цитаты выдернуты из ответов на конкретные вопросы из контекста. А что меняет какой конкретно объект? 
Это не лизинг, обратный лизинг предполагает, что за время аренды будет потреблено большая часть выгод. Тут другая ситуация. Речь идет о том, что контроль над ж/д путями осуществляет все же компания А, она принимает решение о том как, и каким образом они будут эксплуатироваться.  Компания А является собственником, которая по итогу передала компании Б, действительно для осуществления технической эксплуатации и  перевозок продукции компании А. Но вопрос не о последующем учете даже, а о первой операции. Компания А СТРОИЛА объект по договору подряда для компании Б, а затем же его и выкупила. Вопрос о том, есть ли выручка у компании А? 
Последующая аренда однозначно не содержит компонент аренды, а является договором с услугами, по причине того, что права определения способа использования объекта определяет компания А, и у компании Б нет прав контроля над активом. Понятно, что никто не прописывал в договоре подряда о последующей продаже этого объекта компании А от компании Б, и последующий договор купли-продажи был заключен после завершения строительства и передачи (формально) объекта от А к Б.

Стало понятнее, но все равно не до конца))) 
1) Компания Б входит в одну группу вместе А, и по этой группе готовится консолидированная отчетность? Сейчас вы делаете отдельную МСФО отчетность А для целей последующей подготовки консолидированной отчетности Группы?
2) Вы можете попробовать трактовать цепочку формально не связанных сделок, как единую комплексную транзакцию, направленную на достижение некоей конечной цели. Аргументом может быть взаимозависимость сторон, которая и позволила обойтись без лишних формальностей. При этом естественно возникнет вопрос, была ли вообще единая конечная цель изначально, особенно когда транзакции растянуты на несколько лет и документальные подтверждения наличия этой цели отсутвовали. Могут потребоваться соответствующие представления менеджмента для аудитора (не только от А, но и от представитетелей собственников А и Б) про наличие этой цели, и возможно какие-то раскрытия в отчетности по существу сделок.
3) кроме того, пока осталось непонятной та самая конечная цель (итоговые отношения сторон). "А" сдаёт ж/д ветку необщего пользования в аренду Б? Договор долгосрочный? Б одновременно оказывает услуги "А" по перевозке продукции А по этой ветке? Что такое тарифодержатель? Это явно не тоже самое, что услуги по эксплуатации. Больше никому услуг Б не оказывает? Напишите пожалуйста подробнее про параметры взаимодействия сторон.