Бухгалтерский учет. Налоги. Аудит

Форум – МСФО, US GAAP

Обсуждаем:

Формирования единого объекта инвестиционной недвижимости

3e4r5t (99c3d)
12.09.2017, 12:32
Ситуация:
Фирма "А" владеет земельным участком, который сдавала в аренду Фирме "Б" для строительства и последующей эксплуатации здания.
Земельный участок у Фирмы "А" учитывался как инвестиционная недвижимость.

Спустя пару лет после окончания строительства Фирма "Б" продала здание Фирме "А". Здание целиком сдается в аренду (офисный центр)

Вопрос: Как правильней классифицировать и отражать в учете инвестиционное имущество, которое появилось в результате покупки здания: 
- объединить земельный участок и здание в единый объект, 
- учитывать как отдельные объекты.

В принципе земельный участок и здание на нем представляет единый объект - недвижимость и значит должно отражаться в бухгалтерском учете как единый объект. При последующих переоценках  (тестах на обесценения) расчет справедливой стоимости будет проводить как для единого объекта согласно практике оценки

Если объединять, то предполагал отразить выбытие земельного участка (как самостоятельного объекта учета) и затем оприходование единого объекта (земельный участок с улучшениями на нем) датой акта приема-передачи этих улучшений (здания) по стоимости, определенной отчетом об оценки.
geoo9  
13.09.2017, 09:33
3e4r5t, 
вариант - выбытие ЗУ как объекта ИН так как больше вы не можете его использовать в этих целях - на нем здание и принятие к учету здания как ИН по затратам на приобретение и далее по вашей УП. Если учет по  переоцениваемой стоимости то оценка будет только в конце отчетного периода. Если по амортизируемой то земля должна быть отдельно так как не амортизируется в любом случае. Оценщик как я понимаю должен отдельно определить стоимость здания без земли. В Аренду вы будете сдавать не ЗУ с улучшениями а только здание как я понимаю? То есть только здание подпадает под определение ИН 
Не претендую на объективность
Исправлений: 4; последнее - в 13.09.2017, 10:00.
avatar
Escapist  
13.09.2017, 11:35
Вы не указали, какая модель оценки инвестиционной недвижимости (справедливая стоимость или себестоимость) используется, в том числе на этапе когда в ИН входил только земельный участок.
3e4r5t (99c3d)
13.09.2017, 14:21
Всем спасибо кто откликнулся.

Модель учета
Земельный участок был принят к учету по модели "себестоимость", а точнее не было ничего прописано, в отчетности модель оценки не раскрывалась, но за десять лет владения переоценок не было. Вот так вот получилось.
Так что, можно сказать, что применяется модель "по себестоимости". 

По зданию было принято решение учитывать его по модели "себестоимость", чтобы не тратиться на ежегодные оценки.

Объекты аренды
Сейчас (после покупки здания) в аренду сдается только здание, земельный участок с проездами и площадками в договоре не прописан как объект аренды. Плата за паковочные места не взимается. Более того, на участке стоят контейнеры и ангары, которые сдаются в аренду отдельно. Кроме того, по земельному участку проходят/расположены инженерными коммуникациями и сооружения (Трансформаторные, канализационные насосные станции, газораспределительные подстанции, забор и пр.), которые не сдаются в аренду, а используется для обеспечения здания теплом, водой, светом, газом и пр..
Так что можно сделать вывод, что земельный участок в аренду не передается.

Интересно, получается можно сделать вывод, что теперь земельный участок не является инвестиционным имуществом?
avatar
Escapist  
13.09.2017, 16:49
1) за некоторыми исключениями, учётная политика по модели учёта инвестиционной недвижимости выбирается для всех объектов сразу, поэтому на этапе принятия к учету нового ИН - здания, нужно руководствоваться уже имевшейся политикой в отношении участка, либо поменять УП в соотвествии с ias 40 и ias 8. Изменение с модели учёта ИН по себестоимости на учёт по справедливой стоимости поощряется стандартом, обратное изменение допускается только в исключительных обстоятельствах. Таким образом, в вашем случае вы не выбирали модель учёта для здания, а приняли решение не менять действующую УП по учёту ИН.
2) Если используется модель учёта ИН по себестоимости, то необходимо руководствоваться IAS 16 по всем подходам к учету ИН, за исключением явно указанных в IAS40. Практически с точки зрения организации учёта такая ИН - это особая категория основных средств, которую требуется отдельно представлять в отчетности и сопровождать дополнительными раскрытиями. Поэтому необходимо организовать компонентный учёт ИН, аналогично ОС. Это необходимо как для дифференцированного начисления амортизации по компонентам с разным сроком полезного использования, так и для учёта частичного списания/выбытия при замене компонентов. Например, в том же здании несущие конструкции, крыша, внутренняя отделка, инженерные системы, итд - это отдельные компоненты, по которым необходимо определить отдельный СПИ и обособленно учитывать. Далее, согласно IAS16 земля является не просто компонентом, а отдельным от здания идентифицируемым активом и должна учитываться обособленно и не амортизироваться.
3) земельный участок, расположенный под зданием, которое полностью является ИН, не имеет никакой альтернативного способа использования, поэтому нет оснований не включать его в ИН. В ias40 предусмотрен механизм разделения в учёте объекта недвижимости на инвестиционную недвижимость и основные средства, которые используется в деятельности собственника. В данном случае видимо собственник самостоятельно осуществляет эксплуатацию здания и оказывает арендаторам соответствующие услуги, тогда инженерные коммуникации и земля под ними останутся основными средствами.
3e4r5t (99c3d)
14.09.2017, 14:04
Спасибо за развернутый ответ.

Escapist
В данном случае видимо собственник самостоятельно осуществляет эксплуатацию здания и оказывает арендаторам соответствующие услуги, тогда инженерные коммуникации и земля под ними останутся основными средствами.

Да собственник сам занимается эксплуатацией и оказанием коммунальных услуг арендаторам.

Правильно ли я понимаю, что получается земельный участок следует перевести из инвестиционной недвижимости в основные средства.
Инженерные коммуникация (водопровод, канализация и пр. на площадке) после покупки нужно отражать как основные средства.
avatar
Escapist  
14.09.2017, 19:15
земельный участок под ИН - это тоже ИН, под ОС - то же ОС. Если делить между ИН и ОС невозможно, тогда все ОС. См IAS40. Далее, концепция ИН предназначена для активов, обособленных от собственной деятельности компании. Собственно недвижимость - это альтернативные (фондовому рынку) инвестиции, также пассивный инструмент извлечения инвест дохода. Если управление недвижимостью, подбор арендаторов, эксплуатация этих зданий - один из основных видов деятельности компании, тогда может быть оправдано классификация недвижимости как основных средств. Такое решение всегда требует высокой доли суждения - смотри пример в стандарте двух ситуаций - когда собственник сам управляет гостиницей (и это скорее всего ОС) и когда он сдаёт недвижимость в аренду профессиональному оператору (и тогда это скорее всего ИН)
geoo9  
16.09.2017, 16:33
3e4r5t, оцените - остается ли земля под зданием Вашим активом или уже не отвечает критериям признания. 
По зданию в стандарте приводится прямой пример 
"В некоторых случаях предприятие предоставляет дополнительные услуги арендаторам принадлежащей ему недвижимости. Предприятие рассматривает такую недвижимость как инвестиционное имущество, если эти услуги составляют незначительную часть соглашения в целом. Примером является случай, когда собственник офисного здания предоставляет арендаторам, занимающим это здание, услуги по охране и текущей эксплуатации."
Если это Ваш пример то ваше здание останется ИН. Земля под ним неиспользуемая и не может приносить выгоды в будущем. Как по мне она не актив.
Автор:
Ваш Email:

Защита от спама:
Введите код, который вы видете ниже (защита от роботов-спамеров).
 **     **   ******    *******   **              ** 
 **     **  **    **  **     **  **              ** 
 **     **  **        **     **  **              ** 
 *********  **         ********  **              ** 
 **     **  **               **  **        **    ** 
 **     **  **    **  **     **  **        **    ** 
 **     **   ******    *******   ********   ******  
Сообщение: