Бухгалтерский учет. Налоги. Аудит

Форум – МСФО, US GAAP

Обсуждаем:

классификация активов МСФО 40 (инвестиционное или нет?)

06.08.2015, 17:03
Уважаемые специалисты в области МСФО, я оценщик, пожалуйста, помогите мне разобраться. Провожу оценку рыночной стоимости ОС для отражения справедливой стоимости активов в индивидуальной и консолидированной отчетности, составленной в соответствии с требованиями МСФО. Вопрос касается отнесения сдаваемого в аренду имущества к инвестиционному.

1) В рамках одного и того же договора предметом аренды являются основные средства: земля, здания, сооружения, оборудование, а также произв.-хоз. инвентарь и транспортные средства.
Я отнесла все это имущество к инвестиционному (не вдаваясь в подробности относительно земли и зданий, т. к. в этом я разобралась). (Аренда классифицирована мной как операционная и с т.зр. консолидированной, и с т.зр. отдельной / индивидуальной отчетности, если это имеет значение сейчас.)

Вопрос же касается инвентаря и транспортных средств, которые, строго говоря, нельзя отнести к недвижимости.

При этом, например, мебель и оборудование также нельзя отнести к недвижимости, но, если я правильно поняла, то они также относятся к инвестиционному имуществу в случае, когда соответствующие здания классифицированы как инвестиционное имущество (признаются частью объекта инвестиционного имущества).
При отнесении транспорта и инвентаря к инвестиционному имуществу я руководствовалась тем, что все это имущество сдается в аренду по одному договору, комплексно. В практическом руководстве KPMG по МСФО я видела, что употребляется термин "составляющая единого генерального арендного соглашения".

Вопрос: является ли движимое имущество (конкретно - транспортные средства и инвентарь) в таком случае инвестиционным? И если да, то как это соотносится с понятием инвестиционной недвижимости, а точнее, такое имущество также будет подпадать под сферу применения МСФО 40 (или к сфере применения МСФО 40 относится именно инвестиционная недвижимости, а остальные основные средства, являющиеся фактически движимым имуществом и которые я отнесла к инвестиционному имуществу, подпадают под сферу применения МСФО 16?

2) Предметом аренды являются электровозы.
(Аренда классифицирована мной как операционная и с т.зр. консолидированной, и с т.зр. отдельной / индивидуальной отчетности, если это имеет значение сейчас.)
На мой взгляд, это инвестиционное имущество, т. к. электровозы используются для получения дохода от аренды (но не для собственного производства и не для прироста их стоимости).
Коллизия для меня в том же: электровозы - это транспортные средства, т. е. не недвижимость, а в определении инвестиционной недвижимости (как и в определении инвестиционного имущества) все же говорится о недвижимости.

Вопрос: в отношении электровозов удовлетворяются все критерии отнесения имущества к инвестиционному, кроме одного: электровозы не являются недвижимостью. Можно ли классифицировать электровозы как инвестиционную недвижимость? Под сферу применения каких стандартов подпадают эти основные средства - МСФО 16 или МСФО 40, или и тот, и другой?

Надеюсь на отклик!
avatar
Escapist  
06.08.2015, 21:38
существо договора аренды именно в земле и зданиях, с неким сопутствующим имуществом? Можете описать что именно и с какой целью сдается в аренду и примерно сориентировать по соотношении стоимости земли и зданий и просих активов.

Поясню: стандарт по инвестиционной недвижимости относится только к недвижимости. По аналогии применение возможны в отдельных случаях: часто приводится пример коллекционных предметов искусства. Я бы исходил для применения по аналогии из того, что такие объекты должны обладать характеристиками недвижимости - прежде всего 1) отсутствие износа (земля) или очень медленный износ со временем (здания), 2) ценность актива в большей степени определяется рыночными факторами, чем его технико-экономическими характеристиками.
Исходя из этого считаю применение учета инвестиционной недвижимости к сооружениям и особенно транспортным средствам в общем случае необоснованным. Хотя в случае когда такие объекты заведомо несущественны и необходимы для эксплуатации объектами недвижимости - их общий учет как инвестиционной собственности может быть допустим
avatar 06.08.2015, 21:42
Электровозы в операционной аренде? Точно не лизинг?

По мебели - да, если это часть общего договора на сдачу в аренду недвижимости. Т.е. идея именно в привязке к "недвижимости", а не "сдаче в аренду". Остальное - вряд ли. 

А чем IAS 16 не устраивает? Там тоже есть учет по справедливой стоимости - оценили и вперед.
07.08.2015, 00:22
Здравствуйте, Escapist ! Спасибо Вам огромное, я обязательно напишу завтра (теперь уже сегодня).
07.08.2015, 00:23
Здравствуйте, Spiridonov !
Огромное спасибо за ответ, я завтра обязательно отвечу!!
10.08.2015, 00:56
Spiridonov,
Spiridonov
Электровозы в операционной аренде? Точно не лизинг?

По мебели - да, если это часть общего договора на сдачу в аренду недвижимости. Т.е. идея именно в привязке к "недвижимости", а не "сдаче в аренду". Остальное - вряд ли. 

А чем IAS 16 не устраивает? Там тоже есть учет по справедливой стоимости - оценили и вперед.
Здравствуйте! Прошу прощения, что пропала, жесткие проблемы с инетом((
Не бросайте меня, пожалуйста!
Да, электровозы в операционной аренде, не лизинг.
Я в итоге решила, что это не инвест. недвижимость... Потому что это не недвижимость, хотя и используется для получения дохода от аренды.

А если здание по одному договору аренды проходит, а мебель в этом здании - по другому договору (наряду с остальным движимым имуществом)?
Причем, мне непонятно: в МСФО 40 говорится, что мебель - встроенная, а если не встроенная, значит, она уже не будет инвестиционным имуществом?

Меня IAS 16 всем устраивает.. меня все устраивает, просто оказалось непросто выделить инвестиционную недвижимость.. не думала, что это так запутанно.
Spiridonov
Т.е. идея именно в привязке к "недвижимости", а не "сдаче в аренду". Остальное - вряд ли.
Я правильно понимаю, что в рамках одного договора аренды часть имущества может быть отнесена к инвестиционной недвижимости, а часть к основным средствам? Я почему-то думала, что в рамках одного договора все имущество классифицируется единообразно...
10.08.2015, 01:27
Escapist
существо договора аренды именно в земле и зданиях, с неким сопутствующим имуществом? Можете описать что именно и с какой целью сдается в аренду и примерно сориентировать по соотношении стоимости земли и зданий и просих активов.
Здравствуйте, Escapist  ! Прошу прощения, что не явилась в день, который сама и назначила.. проблемы с интернетом((
Пожалуйста, продолжите со мной здесь общение, мне крайне необходимо разобраться, помогите, пожалуйста.

У меня куча разных договоров.
Допустим, в одном из них можно, наверное, сказать, что существо договора именно в земле и зданиях: их доля в стоимости имущества в составе договора аренды 65%, остальное МиО 12%, сооружения 23%). В Мио - пожарная сигнализация, в сооружениях - блок-контейнер, который не является недвижимым... (и что мне теперь - не признавать его инвестиционной недвижимостью?).
/Распределение даю по балансовой непереоцененной, поэтому оно не вполне, думаю, отражает действительный вклад активов в суммарную стоимость имущества по договору.
И что же, мне теперь этот блок-контейнер не признавать инвестиционной недвижимостью..?

В другом соотношение такое:  здания 3% от стоимости имущества по договору, МиО 18%, инвентарь 3% (система кондиционирования), сооружения 76%.
Или, например, по договору сдаются в аренду асфальтовые площадки (которые точно недвижимость, и которые я бы отнесла к инвестиционной), и куча оборудования и ТС (которые, как я теперь, кажется, правильно поняла, не войдут в инвест. недвижимость).


Формулировка предмета договора по сути одна и та же:  "передача в срочное владение и пользование с возвратом после окончания срока владения и пользования [предмета аренды]".
С классификацией аренды на операционную и финансовую я разобралась. Вся операционная.

Escapist
Поясню: стандарт по инвестиционной недвижимости относится только к недвижимости. По аналогии применение возможны в отдельных случаях: часто приводится пример коллекционных предметов искусства. Я бы исходил для применения по аналогии из того, что такие объекты должны обладать характеристиками недвижимости - прежде всего 1) отсутствие износа (земля) или очень медленный износ со временем (здания), 2) ценность актива в большей степени определяется рыночными факторами, чем его технико-экономическими характеристиками.
Исходя из этого считаю применение учета инвестиционной недвижимости к сооружениям и особенно транспортным средствам в общем случае необоснованным. Хотя в случае когда такие объекты заведомо несущественны и необходимы для эксплуатации объектами недвижимости - их общий учет как инвестиционной собственности может быть допустим
Спасибо большое за это пояснение, у меня прояснилось в голове.
Скажите, пожалуйста, я  правильно понимаю, что в рамках одного договора аренды имущество может быть отнесено и к инвестиционной недвижимости, и к основным средствам?
И еще - я (Садовая голова!!(() думала, что все оборудование (станки, какой-нибудь комплект форм для изготовления ж/б блоков и т.п.) относится тоже к инвестиционной недвижимости, т. к. они физически установлены в здании.. Говорится же, что оборудование и оснащение, физически установленные в здании, считаются частью объекта инвестиционного имущества (правда, далее по тексту про эскалаторы и лифты..). А это, значит, неправильно, т. е. мне все станки надо "выкидывать" из инвестиционной недвижимости.. так? А кран-балки, думаю, оставить...

Вы извините меня, пожалуйста, что я много пишу, длиннющие посты. Просто МСФО - это немного не мой язык (хотя и смежная с оценкой отрасль), поэтому я коряво выражаюсь.

Меня смутило в стандарте слово "оборудование", т. к. на нашем оценочном языке в оборудование много чего входит.. а не только лифты-кондиционирование.. и уж точно не мебель.. 
avatar 10.08.2015, 01:37
По мебели: в стандарте, если я правильно помню, указан пример про договор предоставления меблированного офиса. Тогда мебель - часть инвестиционной недвижимости. Если же просто в одном договоре перечислена куча всего - я бы не рассматривал это как безупречное условие для отнесения имущества к инвестиционной недвижимости.

Честно говоря, я вообще не очень понимаю, почему это ваша проблема смайлик От оценщика обычно требуют справедливую стоимость имущества с описанием методов оценки, разными результатами оценки по этим методам и обоснования выбора конечного результата. А раскрытие этой справедливой стоимости с т.з. МСФО - это вопрос бухгалтеру (и аудитору, который будет проверять). 
10.08.2015, 02:19
Spiridonov
Честно говоря, я вообще не очень понимаю, почему это ваша проблема
В российской практике принято скинуть оценщику оборотку по ОС  и потребовать, чтобы оценщик провел классификацию, сделал расчет справедливой стоимости, определил СПИ, провел тест на обесценение. Это общая практика БИГ4 и крупнейших российских контор.


Оценщик видит в оборотной ведомости 03 счет "Доходные вложения в мат.ценности" и считает что в МСФО это калька 40 счета , стандарта, и все основные средства, что отражены на 03 это и есть инвестиционная недвижимость.

PS.
Вообще достаточно оригинально взять контракт на работу в которой ничего не понимаешь, а потом идти на форум спрашивать как выполнить контракт.
avatar 10.08.2015, 02:28
ДмитрийП
В российской практике принято скинуть оценщику оборотку по ОС  и потребовать, чтобы оценщик провел классификацию, сделал расчет справедливой стоимости, определил СПИ, провел тест на обесценение. Это общая практика БИГ4 и крупнейших российских контор.

Круто. А потом на вопросы аудиторов отвечать "Мы ничего не знаем, нам оценщик там классифицировал"? Это действительно общая практика?
10.08.2015, 11:38
Spiridonov
По мебели: в стандарте, если я правильно помню, указан пример про договор предоставления меблированного офиса. Тогда мебель - часть инвестиционной недвижимости. Если же просто в одном договоре перечислена куча всего - я бы не рассматривал это как безупречное условие для отнесения имущества к инвестиционной недвижимости.
Спасибо, теперь понятно.
Spiridonov
Честно говоря, я вообще не очень понимаю, почему это ваша проблема  От оценщика обычно требуют справедливую стоимость имущества с описанием методов оценки, разными результатами оценки по этим методам и обоснования выбора конечного результата. А раскрытие этой справедливой стоимости с т.з. МСФО - это вопрос бухгалтеру (и аудитору, который будет проверять). 
Да. и это тоже. Плюс определение ОСПИ и классификация основных средств.
10.08.2015, 11:43
ДмитрийП
В российской практике принято скинуть оценщику оборотку по ОС  и потребовать, чтобы оценщик провел классификацию, сделал расчет справедливой стоимости, определил СПИ, провел тест на обесценение. Это общая практика БИГ4 и крупнейших российских контор.
Да, так и есть в моем случае.
ДмитрийП
Вообще достаточно оригинально взять контракт на работу в которой ничего не понимаешь, а потом идти на форум спрашивать как выполнить контракт.
Ну вот зачем Вы так?... Не "ничего", а только в отдельной части, не относящейся прямо к моей компетенции. Прежде чем за помощью обращаться, я честно изучила все, что относится к задаваемым мной вопросам, вместе с комментариями КПМГ, они отдельными книгами их выпустили. И вопрос я задала только по части отнесения к инвест. недвижимости... И этот вопрос у меня возник потому, что разное толкование таких понятий, как недвижимость, оборудование и ряд других, в МСФО и у оценщиков.
Так что.. ну пришла, да, попросила о помощи, потому что здесь много людей, понимающих в МСФО, не чета мне в этой области, потому что люди в этом варятся каждый день и не первый год.
В общем, лучше помогите, если можете, поделитесь Вашим опытом, а упрекать меня в том, что я за помощью обратилась, - не надо, пожалуйста. Я много статей прочла, все возможные комментарии, весь консультант обшарила, в общем.. пыталась понять сама.. ну не получилось, что ж.
Исправлений: 1; последнее - в 10.08.2015, 11:48.
10.08.2015, 16:14
Spiridonov
Круто. А потом на вопросы аудиторов отвечать "Мы ничего не знаем, нам оценщик там классифицировал"? Это действительно общая практика?

Там еще круче - такую задачу ставит не хозяйствующий субъект, а сам аудитор из БИГ4. 
То есть аудитор ставит задачу оценщику по классификации ОС операционная/неоперационная, специализированная/неспециализированная. А так как от классификации зависят подходы и методы и дополнительные процедуры, то результат бывает разный
10.08.2015, 16:20
Елена Захарова
И этот вопрос у меня возник потому, что разное толкование таких понятий, как недвижимость, оборудование и ряд других, в МСФО и у оценщиков.
Толкования что такое недвижимость, а что такое движимость единое, начиная со времен междуречья, что документально известно, но возможно данные понятия сложились и раньше.
avatar 10.08.2015, 16:27
ДмитрийП
Там еще круче - такую задачу ставит не хозяйствующий субъект, а сам аудитор из БИГ4. 
То есть аудитор ставит задачу оценщику по классификации ОС операционная/неоперационная, специализированная/неспециализированная. А так как от классификации зависят подходы и методы и дополнительные процедуры, то результат бывает разный

Аудитор может (и должен) привлекать в своей работе экспертов для проверки того, что там клиент наворотил в отчетности. Но считать оценку за клиента, тем более классифицировать на основе мнения оценщика - это немножко не работа аудитора смайлик

В общем, я вполне верю что может быть такая сложившаяся практика, но мне оно странно.
avatar
Escapist  
11.08.2015, 00:25
Елена Захарова
Escapist
существо договора аренды именно в земле и зданиях, с неким сопутствующим имуществом? Можете описать что именно и с какой целью сдается в аренду и примерно сориентировать по соотношении стоимости земли и зданий и просих активов.
Здравствуйте, Escapist  ! Прошу прощения, что не явилась в день, который сама и назначила.. проблемы с интернетом((
Пожалуйста, продолжите со мной здесь общение, мне крайне необходимо разобраться, помогите, пожалуйста.

У меня куча разных договоров.
Допустим, в одном из них можно, наверное, сказать, что существо договора именно в земле и зданиях: их доля в стоимости имущества в составе договора аренды 65%, остальное МиО 12%, сооружения 23%). В Мио - пожарная сигнализация, в сооружениях - блок-контейнер, который не является недвижимым... (и что мне теперь - не признавать его инвестиционной недвижимостью?).
/Распределение даю по балансовой непереоцененной, поэтому оно не вполне, думаю, отражает действительный вклад активов в суммарную стоимость имущества по договору.
И что же, мне теперь этот блок-контейнер не признавать инвестиционной недвижимостью..?

В другом соотношение такое:  здания 3% от стоимости имущества по договору, МиО 18%, инвентарь 3% (система кондиционирования), сооружения 76%.
Или, например, по договору сдаются в аренду асфальтовые площадки (которые точно недвижимость, и которые я бы отнесла к инвестиционной), и куча оборудования и ТС (которые, как я теперь, кажется, правильно поняла, не войдут в инвест. недвижимость).


Формулировка предмета договора по сути одна и та же:  "передача в срочное владение и пользование с возвратом после окончания срока владения и пользования [предмета аренды]".
С классификацией аренды на операционную и финансовую я разобралась. Вся операционная.

Escapist
Поясню: стандарт по инвестиционной недвижимости относится только к недвижимости. По аналогии применение возможны в отдельных случаях: часто приводится пример коллекционных предметов искусства. Я бы исходил для применения по аналогии из того, что такие объекты должны обладать характеристиками недвижимости - прежде всего 1) отсутствие износа (земля) или очень медленный износ со временем (здания), 2) ценность актива в большей степени определяется рыночными факторами, чем его технико-экономическими характеристиками.
Исходя из этого считаю применение учета инвестиционной недвижимости к сооружениям и особенно транспортным средствам в общем случае необоснованным. Хотя в случае когда такие объекты заведомо несущественны и необходимы для эксплуатации объектами недвижимости - их общий учет как инвестиционной собственности может быть допустим
Спасибо большое за это пояснение, у меня прояснилось в голове.
Скажите, пожалуйста, я  правильно понимаю, что в рамках одного договора аренды имущество может быть отнесено и к инвестиционной недвижимости, и к основным средствам?
И еще - я (Садовая голова!!(() думала, что все оборудование (станки, какой-нибудь комплект форм для изготовления ж/б блоков и т.п.) относится тоже к инвестиционной недвижимости, т. к. они физически установлены в здании.. Говорится же, что оборудование и оснащение, физически установленные в здании, считаются частью объекта инвестиционного имущества (правда, далее по тексту про эскалаторы и лифты..). А это, значит, неправильно, т. е. мне все станки надо "выкидывать" из инвестиционной недвижимости.. так? А кран-балки, думаю, оставить...

Вы извините меня, пожалуйста, что я много пишу, длиннющие посты. Просто МСФО - это немного не мой язык (хотя и смежная с оценкой отрасль), поэтому я коряво выражаюсь.

Меня смутило в стандарте слово "оборудование", т. к. на нашем оценочном языке в оборудование много чего входит.. а не только лифты-кондиционирование.. и уж точно не мебель.. 
В одном договоре может быть, что угодно. Классификация видов активов - это бухгалтерские критерии, а не вопрос определения предмета договора.

И станки и кран-балки надо выкинуть. Я бы вообще в общем случае не стал считать производственные корпуса инвестиционной недвижимостью, исходя что цель договора не в них обычно, а в сооружениях и оборудовании. Соотношение стоимости недвижимости и прочих объекта, а также понимание цели договора - это должны показывал. Скорее всего не является инвестиционной недвижимостью асфальтовая площадка и здание, составляющее 3% стоимости от его производственной начинки. 

Мне кажется, кто-то ввел вас в заблуждение в отношении требований МСФО, так как у вас почему-то выходит, что вся недвижимость оказалась инвестиционной. Коллеги правильно заметили, что бухгалтерскую классификацию объектов может указать только заказчик.
11.08.2015, 10:55
Escapist,
Escapist
Escapist  
Спасибо Вам огромное.
Нет, у меня не вся недвижимость инвестиционная, просто  я тут писала именно о такой.
Спасибо!!
Бульдозер (2c7c3)
16.08.2015, 19:56
Вас сбивает с толку термин "инвестиционное имущество". Не знаю, откуда Вы его взяли, возможно, он используется у оценщиков, но в МСФО такого термина нет. Как только Вы его забудете, все встанет на свои места.

МСФО 40 применяется только к недвижимости. К мебели, станкам и пр. он не применим, они учитываются в рамках МСФО 16 и 17, если сдаются в аренду.

Что касается неотделимых улучшений (пожарная сигнализация, ремонты, учтенные, как отдельные элементы капекса и пр.), то обычно оценщики просто учитывают все эти прибамбасы в оценке самого здания, не выделяя их как отдельные объекты. В результате в бухучете может быть 1 здание и 25 неотделимых улучшений, а в отчете оценщика будет 1 объект - здание со всеми этими улучшениями. Здесь никакого противоречия нет и проблема с классификацией отпадает сама собой.
16.08.2015, 21:57
Бульдозер
Вас сбивает с толку термин "инвестиционное имущество". Не знаю, откуда Вы его взяли, возможно, он используется у оценщиков, но в МСФО такого термина нет.
Вот я смотрю стандарт МСФО 40.. там говорится (цитата):

"Инвестиционное имущество - недвижимость (земля или здание, либо часть здания, либо и то и другое),.." (и далее по тексту).
Но Вы правы, безусловно: именно "имущество" меня и сбило с толку.Спасибо большое за Ваш комментарий.

Бульдозер
Как только Вы его забудете, все встанет на свои места.

Да, я именно это и сделала, Вы правы, все встало на свои места. Меня еще сбило с толку то, что, хотя речь в стандарте идет о недвижимости, но при этом допускается отнесение встроенной мебели тоже к инвестиционной недвижимости.С этим я тоже определилась.

Бульдозер
Что касается неотделимых улучшений (пожарная сигнализация, ремонты, учтенные, как отдельные элементы капекса и пр.), то обычно оценщики просто учитывают все эти прибамбасы в оценке самого здания, не выделяя их как отдельные объекты. В результате в бухучете может быть 1 здание и 25 неотделимых улучшений, а в отчете оценщика будет 1 объект - здание со всеми этими улучшениями. Здесь никакого противоречия нет и проблема с классификацией отпадает сама собой.

У заказчика все это стоит на балансе отдельными основными средствами, поэтому я столкнулась с попозиционной классификацией для каждого объекта в отдельности.Я Вас поняла. Ваш пост мне помог еще получше понять этот вопрос, спасибо!
Бульдозер (2c7c3)
17.08.2015, 16:36
Когда МСФО 40 переводили на русский, была дискуссия, как переводить Investment property - как "инвестиционная недвижимость" или как "инвестиционная собственность". Сначала приняли один вариант, потом поменяли на другой. Если мне не изменяет память, сначала было ".... имущество", а потом стала "..... недвижимость".
Автор:
Ваш Email:

Защита от спама:
Введите код, который вы видете ниже (защита от роботов-спамеров).
 **     **   ******   **     **  ********   ********  
 **     **  **    **  **     **  **     **  **     ** 
 **     **  **        **     **  **     **  **     ** 
 **     **  **        *********  ********   **     ** 
 **     **  **        **     **  **         **     ** 
 **     **  **    **  **     **  **         **     ** 
  *******    ******   **     **  **         ********  
Сообщение: