Бухгалтерский учет. Налоги. Аудит
Бухгалтерский учет. Налоги. Аудит

Форум – МСФО, US GAAP

Обсуждаем:

Земля под зданием

Деметра (c5e4f)
19.06.2015, 11:42
Уважаемые коллеги.

У нас есть инвестиционная собственность. Под зданиями земля в аренде на 50 лет. Меня уверяют, что  целесообразно по МСФО (и вполне допустимо) к справедливой стоимости зданий прибавить стоимость Права на аренду. Право на аренду оценивается как дисконтированный поток арендных платежей на 50 лет. Каждый год предлагается это арендное право не амортизировать, а переоценивать с учетом изменения арендных платежей и уменьшения срока аренды.
Все это отразить в разделе инвестиционное имущество.

Может ли кто-то высказаться за или против такого подхода?
Всем заранее спасибо.
avatar
Escapist  
19.06.2015, 17:30

У нас есть инвестиционная собственность.

Раз так, у вас должна быть политика, в которой закреплен метод ее учета. В варианте учета по исторической стоимости, долгосрочные права аренды земли на баланс не ставятся.



У нас есть инвестиционная собственность. Под зданиями земля в аренде на 50 лет. Меня уверяют, что  целесообразно по МСФО (и вполне допустимо) к справедливой стоимости зданий прибавить стоимость Права на аренду.

Если считать правильно как предписано стандартом, то справедливая стоимость здания уже включает альтернативную стоимость прав на землю, на котором оно стоит, так как использовать землю отдельно от здания невозможно. Справедливой стоимостью отдельно взятой от здания земли при этом будет разница между ее экономической ценностью (дисконтированной суммы справедливых арендных платежей аренды) и дисконтированной фактической арендной платой собственнику.  Поэтому так, как вы описали, считать точно не надо. 
20.06.2015, 00:30
Escapist
Если считать правильно как предписано стандартом, то справедливая стоимость здания уже включает альтернативную стоимость прав на землю, на котором оно стоит, так как использовать землю отдельно от здания невозможно.
Не факт. Обычно в таких оценках (в целях бух.учета) оценивается здание без земельного участка или даются две цифры: стоимость единого объекта недвижимости и в том числе стоимость здания. 
Нужно внимательно читать отчет по оценке (достаточно часто стоимость здания с учетом НДС в дается).

Деметра
Под зданиями земля в аренде на 50 лет.

А разве тут не нужно применять нормы финансового лизинга и учитывать этот земельный участок как основное средства или инвестиционное имущество по п.20 IAS 17 или 25 IAS 40, соответственно?

Исходя из срока аренды это скорее всего аренда у государства или муниципалитета - этакий эрзац права собственности. 
Если не ошибаюсь, такой земельный участок всегда можно выкупить в долях от кадастра ( в МСК 100% под коммерческую застройку, а в провинции есть места где ниже 50%).
avatar
Escapist  
20.06.2015, 08:54
И в рыночном и в доходном методах (которые в таком порядке предписано использовать стандартом) в оценку недвижимости войдет и вмененная ценность арендных прав на землю.

Нормы финансового лизинга для операционной аренды земли применять не нужно, хотя и возможно в определенных случаях. В случае инвестиционной недвижимости - это вопрос учетной политики. 
Бульдозер (7171f)
22.06.2015, 15:32
Чего-то Вам не то предлагают, либо возникло недопонимание.

Поскольку наш ГК предполагает преимущественное право аренды земли собственником зданий, которые на нем находятся, стоимость прав аренды уже включена в оценку здания. Оценщики технически могут их выделить в отдельную строчку в отчете, однако по сути это часть стоимости зданий, которая при продаже перейдет к новому собственнику точно так же вместе со зданием.

Короче говоря, это просто технический компонент оценки зданий, он не является ни самостоятельным объектом, ни тем более НМА, у него нет своей трактовки в отчетности, он показывается вместе с самими ОСами и, естественно, амортизируется вместе с ними.
Деметра (c5e4f)
23.06.2015, 11:48
Да. Спасибо, уважаемый Бульдозер.
Там еще проблема в том, что появляется еще и обязательство. То есть начисляется обязательство равное дисконтированным на 50 лет арендным платежам.

Кажется ли Вам такое обязательство соответствующим МСФО в данном случае?
То есть предлагается странная вещь. Что-то типа финаренды земли, но только не самой земли, а права на аренду.
Бульдозер (7171f)
23.06.2015, 12:29
Я пока не совсем понял, о каком обязательстве идет речь. Если речь о реальном обязательстве, которое вытекает из уже заключенного договора аренды сроком на 50 лет, то такое обязательство трактуется обычным образом. В Вашем случае скорее всего как операционная аренда земли со стандартным учетом операционной аренды.
Если речь о некоем виртуальном обязательстве, которое вытекает из факта оценки прав аренды, за которые как бы надо платить 50 лет, то здесь нет обязательства. Если у Вас, допустим, договор аренды земли заключен на 5 лет, значит признавайте эту аренду в обычном порядке исходя из этого срока.
Деметра (c5e4f)
23.06.2015, 13:23
Договор аренды заключен на 50 лет. Его заключение ничего не стоило (в смысле на балансе ничего нет)

Как я себе представляю учет?

Арендное право, как вы сказали, входит в оченку здания. Обязательство начисляется раз в месяц, когда компания по договору должна произвести платеж за аренду.
Ну и переоценка Инв собст живет стандартным образом.
Это разумно?

Мне кажется странным ставить на баланс многомиллионное обязательство из оплаты аренды земли на 50 лет. Или в этом есть смысл?
А новый стандарт Аренда такого не предложил?
Бульдозер (7171f)
23.06.2015, 15:35
Если Вы поставите в баланс многомлн. обязательство, то что Вы поставите по Дт? У Вас нет отдельного актива под названием "Права на аренду", поскольку - см. выше - данное право существует неотъемлемо у любого владельца здания. Если Вы здание продадите, Вы это право теряете автоматом, поэтому оно и существует как часть оценки самого здания.

Договор аренды учитываете как обычную операренду.
Деметра (c5e4f)
23.06.2015, 17:09
Спасибоработаем!
23.06.2015, 17:36
Право аренды может возникнуть только, если контрактная ставка аренды ниже рыночной. Если же ставка аренды по договору и рыночная ставка аренды равны, то у права аренды стоимость быть не может, по определению.

Если есть право выкупа по льготной цене, то актив может возникнуть.

Что именно учетно в по строке баланса "Инвестиционная стоимость", как я понял из вопросов ТС не известно, так как стоимость сформирована по отчету оценщика, а там возможно столько разных вариантов, что фантазии не хватит перебирать (как профессиональный оценщик говорю).

50 лет странный срок, обычно больше 49 не бывает.
avatar
Escapist  
23.06.2015, 19:12

Право аренды может возникнуть только, если контрактная ставка аренды ниже рыночной. Если же ставка аренды по договору и рыночная ставка аренды равны, то у права аренды стоимость быть не может, по определению.
Вы сейчас про бизнес логику. В учете в зависимости от выбора учетной политики:
- себестоимость: земля в опер аренде не отражается на балансе никак, независимо от соотношения рыночных и фактической ставок
- справедливая стоимость: в оценку здания входят оценка прав на землю.

Обсуждать теоретически качество отчетов оценщика кроме вас желающих не было смайлик
Бульдозер (7171f)
24.06.2015, 12:35
ДмитрийП
Право аренды может возникнуть только, если контрактная ставка аренды ниже рыночной. Если же ставка аренды по договору и рыночная ставка аренды равны, то у права аренды стоимость быть не может, по определению.

Это немного другая ситуация. Если допустим, есть земельный участок без построек на нем и без каких бы то ни было сервитутов, узуфруктов и пр. и Вы заключили договор аренды этого участка по цене сильно ниже рынка. Если Вас, далее, кто-то купит как бизнес, то при идентификации СС Ваших ЧА в рамках МСФО 3 покупатель идентифицирует этот актив "право на аренду", поскольку он является одной из причин, почему за Вас заплатили такую-то стоимость. Если Вас никто не покупает, то просто в своем учете Вы не сможете признать этот актив..... Хотя судя по современным тенденциям в МСФО, лет через 10 сможете. ))
МСФО 3 предусматривает бОльшие возможности для признания активов и обязательств, чем другие стандарты для того, чтобы можно было хоть как-то уменьшить гудвил. По крайней мере теоретически.

Здесь другая ситуация. Это право возникает из закона и неотъемлемо связано с правом собственности на здание. Очень важно понимать, что это право не существует отдельно от этого здания. И поскольку у него, таким образом, другая природа, см. логику выше.
Автор:
Ваш Email:

Защита от спама:
Введите код, который вы видете ниже (защита от роботов-спамеров).
 ********  **     **  ********   **               ** 
    **      **   **   **     **  **    **         ** 
    **       ** **    **     **  **    **         ** 
    **        ***     ********   **    **         ** 
    **       ** **    **     **  *********  **    ** 
    **      **   **   **     **        **   **    ** 
    **     **     **  ********         **    ******  
Сообщение: