Налог при использовании общедомового имущества.

Возникла у меня опять таки проблемка: Кто же должен и должен ли вообще платить налог с доходов от использования общедомового имущества. И если должен то как это практически осуществить? На практике так получается, что управляющая компания предъявляет счет коммерсанту. То есть управляющая компания уплачивает налог по УСН и уменьшает на эту сумму обязательства перед жильцами Что-то тут не так. 

Для получения подробной консультации по данному вопросу рекомендуется обратиться к юристу.

Общее имущество многоквартирного дома не признаётся объектом налогообложения. ⁽¹⁾⁽⁹⁾ Соответственно, налог на имущество физических лиц и земельный налог в отношении такого имущества, принадлежащего собственникам помещений на праве общей долевой собственности, не исчисляется и не уплачивается. ⁽¹⁾

Однако доходы собственников общего имущества в многоквартирном доме в виде арендных платежей облагаются НДФЛ. ⁽²⁾⁽⁴⁾ При этом направление использования дохода для целей обложения налогом на доходы физических лиц значения не имеет. ⁽²⁾

Управляющая организация в этом случае может выступать исключительно в роли посредника, который от имени собственников может заключить договор на использование общедомового имущества и получать от арендатора денежные средства. Полученные денежные средства принадлежат собственникам помещений в доме, и именно они уполномочены определять, на какие цели должны быть направлены доходы от использования общего имущества. ⁽³⁾

Гуру, Замечательно, а налог то налдо платить или нет и как его платить?

Здравосмысл,
Письмо Минфина России от 02.07.2024 N 03-04-05/61750:
Согласно статье 41 Кодекса доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая для физических лиц в соответствии с главой 23 "Налог на доходы физических лиц" Кодекса.
К таким доходам относятся, в частности, доходы собственников общего имущества в многоквартирном доме в виде арендных платежей.
Таким образом, указанные доходы являются доходом налогоплательщика, подлежащим налогообложению налогом на доходы физических лиц в установленном порядке с применением налоговой ставки, установленной пунктом 1 статьи 224 Кодекса.
Одновременно сообщаем, что обращение направлено на дополнительное рассмотрение в Минстрой России.
Аналогично см. Письмо Минфина России от 06.10.2022 N 03-04-05/96410.

Как это делать? ИФНС, вероятно, ответит - согласно НК РФ.

Мне кажется, если УК распоряжается имуществом по решению собственников, то УК - посредник. В такой ситуации налоговый агент - арендатор (конечный пользователь). Желательно прямо в договоре указать, что УК действует по распоряжению собственников ОДИ (т.е. действует от лица принципалов).
Если УК берет в пользование общедомовое имущество за фиксированное вознаграждение и сдает его в аренду, то УК - арендатор, а конченый пользователь - субарендатор. В такой ситуации УК признает себестоимость и выручку, а также является налоговым агентом по НДФЛ.

Александр, Вот именно так оно и ответит, а как это согласно НК. Как можно уплатить НДФЛ по неопределенному кругу лиц. НДФЛ то платит отдельно взятый человек с ФИО, а не кто-нибудь.

Здравосмысл, ну так берем список собственников, запрашиваем у них ИНН (или у ИФНС по паспорту) и подаем 6-НДФЛ. Зачет делаем на сумму, меньшую на налог.
Ну а если серьезно
1) если не УК арендатор, то это головная боль арендатора.
2) не думаю, что кто-то у нас в стране платит НДФЛ с использования ОДИ. Сам я точно не встречал.

   Мне кажется, что доходы от аренды являются доходами не собственников, а некоммерческого объединения собственников - ТСЖ (ТСН). Согласно гражданского и жилищного кодексов  ТСЖ (ТСН)  является собственником своего имущества. ТСН не отвечает по обязательствам своих членов. Члены ТСН не отвечают по его обязательствам. ТСЖ может осуществлять иную деятельность (кроме управления общим имуществом), направленную на    достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.   
Иная деятельность ТСЖ (ТСН) может быть связана с предоставлением в аренду свободных помещений общего пользования. Прибыль, полученная ТСЖ от осуществления коммерческой деятельности, является источником финансирования расходов ТСЖ  и не может считаться доходом членов ТСН. Целевые (членские) взносы рассчитываются на часть расходов, не погашаемую доходами от коммерческой деятельности.

zkaima
Мне кажется, что доходы от аренды являются доходами не собственников, а некоммерческого объединения собственников - ТСЖ (ТСН)

а если никакого ТСЖ (ТСН) не создавалось? тогда чьи доходы?

Татьяна, как мне кажется, большой разницы быть не должно. Имущество принадлежит собственникам. Управление может осуществляться самими собственниками, ТСЖ, кооперативом или УК. В отношении способа управления самими собственниками я мало что понимаю. В случае управления организацией тариф на обслуживание устанавливается исходя из сметы расходов и имеющихся источников финансирования. Если есть источник дохода от использования общего имущества, то его получает организация, заключившая договор с пользователем, а не каждый собственник.

zkaima
доходы от аренды являются доходами не собственников, а некоммерческого объединения собственников

именно собственников, т.к. ОДИ принадлежит им на праве долевой собственности.
как на практике удерживать НДФЛ с таких доходов - хмм... перечислить то за минусом НДФЛ можно, но как 2-НДФЛ сдать?

Татьяна, да. имущество принадлежит собственникам, а вот доходы от его использования - организации. Имущество собственников отделено от имущества ТСЖ или УК. Если рассуждать, что доходы получают собственники, то, следовательно, их не получает организация.

zkaima
Татьяна, да. имущество принадлежит собственникам, а вот доходы от его использования - организации. Имущество собственников отделено от имущества ТСЖ или УК. Если рассуждать, что доходы получают собственники, то, следовательно, их не получает организация.

это как это? с юридической точки зрения? если мне принадлежит имущество, то с какого такого перепуга доходы от его и использования будут принадлежать какому то другому лицу?
пусть не ОДИ. а у меня есть часть квартиры в долевой собственности и я сдаю эту часть в аренду. доходы от этой аренды будут мои? или всех дольщиков? или управляйки, с которой заключен договор управления?

Татьяна
если мне принадлежит имущество, то с какого такого перепуга доходы от его и использования будут принадлежать какому то другому лицу?

По заданию. По решению общего собрания. Какая-то выгода собственникам будет - ниже тариф. Но доход - у кого-то одного: или в УК, или у собственника.

Татьяна
у меня есть часть квартиры в долевой собственности и я сдаю эту часть в аренду. доходы от этой аренды будут мои? или всех дольщиков? или управляйки, с которой заключен договор управления?

Здесь другая ситуация. Если Вы, с  согласия остальных собственников, сдали свою часть - доходы ваши. Но может и так оказаться, что ваши соседи возразят, тогда придется и с ними договариваться.

zkaima
По заданию. По решению общего собрания.

а если собственники не принимали такого решения на собрании?
у кого доход?

Татьяна,если собственники не принимали такого решения - налицо нарушение законодательства.

я пытаюсь донести, что у УК (ТСЖ) не будет дохода. Доход будет у собственников. А собственники могут назначить УК посредником (сборщиком дохода).
куда направить этот доход также решают собственники.
вы мне в другом форуме пытаетесь доказать о неправомерности учета в выручке УК дохода от коммуналки. А здесь пытаетесь приписать УК чужие доходы

Татьяна,  я Вам не доказываю ничего. Я высказываю свое мнение. Думала, что это проф. дискуссия. Оставайтесь при своем мнении. А я пока останусь при своем. Я основываюсь на понятиях гражданского законодательства, которое, на мой взгляд - основа экономических взаимоотношений.   Другое дело - нам прямо укажут в нормативном порядке, мол, делайте так и не умничайте. Или укажут на принципиальную ошибку в моих рассуждениях.

zkaima
Я основываюсь на понятиях гражданского законодательства, которое, на мой взгляд - основа экономических взаимоотношений.

и на какой же норме гражданского законодательства основывается ваше мнение относительно того, что доходы собственников-дольщиков должны принадлежать управляющей компании, которая ни с какого боку не является собственником ОДИ и не имеет права претендовать на доходы от его использования?
я же основываюсь на норме статьи 248 ГК РФ, где указывается:
Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
с какого бока тут управляющая компания?

Видимо если прямых денежных выплат доходов от ОДИ в адрес собственников не будет, то и вероятность претензий по НДФЛ также низкая.
Хотя по формальному признаку раз нет освобождений в НК, использование доходов от аренды ОДИ для целей благоустройства или пополнения фонда капитальных ремонтов - такой же доход каждого собственника пропорционально его доле, как и денежные выплаты. Может есть и нюансы в уровне риска:например выплаты в ФКР персонифицированы в отличие от благоустройства, поэтому если будет сделано уменьшение суммы выплат за счет арендных поступлений, доход каждого собственника в может быть легко определен.

Татьяна,отлично! Кто и как распределяет эти доходы? Если бы доходы от аренды распределили между собственниками - тогда, конечно, возник бы вопрос об НДФЛ.

zkaima
Кто и как распределяет эти доходы?

то, что их никто и никак не распределяет, это проблемы налогового агента.
пока за это момент вплотную не взялись, но учитывая дефицит денег в бюджете, вероятно, возьмутся.
ведь расходы на содержание ОДИ раскидывают на собственников, также и доходы от использования ОДИ раскидают и обложат.
 и да, вы на мой вопрос относительно нормы закона не ответили

Татьяна,ответила. В норме предусмотрено распределение. Я спросила, кто и как будет распределять. В отношении вообще нормирования могу заметить, что деятельность некоммерческих организаций до сих порт не очень четко регламентируется. Только в отношении главных вопросов: как правило - собственности и управления. Поэтому и возникают спорные моменты. В отношении  многоквартирных домов проработаны вопросы управления и расходов.  Про доходы в ЖК кажется ничего нет.  Так что пока нет четкого регламента, каждый понимает так как понимает. Ноя хотела бы посмотреть на УК, решившую взимать налог с жильцов. Или даже передавать сведения о невозможности удержания.

нет не ответили. вы писали ранее  Я основываюсь на понятиях гражданского законодательства
я спросила, на основании какой нормы доходы от аренды должны принадлежать УК.

zkaima
оя хотела бы посмотреть на УК, решившую взимать налог с жильцов

вы Налоговый кодекс вообще читали? причем тут УК, если НДФЛ должен удерживаться налоговым агентом. В данной ситуации налоговым агентом будет арендатор.
и по общей норме именно он и должен удерживать налог с собственников. так и Минфин написал в своем письме. Но про механизм удержания умолчал.
да, никто не исчисляет и не удерживает. Но все до поры до времени.
зададутся и этим вопросом, раз бюджету нужны деньги.

Татьяна
НДФЛ должен удерживаться налоговым агентом.

На то,  как арендатор будет удерживать у собственников НДФЛ, еще интересней будет понаблюдать.