Несколько вопросов по налогообложению флиппинга квартир (перепродажа с отделкой и обстановкой)

Подскажите пожалуйста, как выгоднее настроить налоговый учет ИП или 2-х ИП для  деятельности по перепродажи квартир с собственной отделкой и обстановкой (флиппинг квартир).
Какую систему налогообложения выбрать для ИП ?
Условно, квартира покупается на вторичном рынке за 11 млн. руб.
Фактические расходы на ремонт и обстановку составляют 2 млн. рублей.
Продается квартира с ремонтом и обстановкой за 15 млн.
Прибыль до налогообложения  2 млн. рублей.
Квартира в данном случае, это товар, продается в срок -1-2 квартала после покупки. Все расходы -это расходы на продажу товара.
Квартира будет продаваться по одному договору купли-продажи. Ремонт и обстановка в ДКП никак отдельно не выделяется и все продается как единое целое.
Можно было при такой деятельности выбрать ИП  на УСН доход-расход, но тогда реализация в год будет ограничена, и не все расходы можно подтвердить.
Бригады отделочников не дают документы и договора на свои услуги, риелторы тоже не дают документы за свои услуги.
Поэтому смотрим еще и на другие схемы.
ВОПРОСЫ
1. ЕСЛИ вести деятельность ИП на ОСНО с НДС,  то купля-продажа квартир не облагается НДС.  Но можно ли включить в расходы при такой продажи , произведенную обстановку квартиры -мебель: кровать, диван, кухонная мебель, бытовая техника -свч панель и тд, которая облагается НДС , если это все никак не выделяется в ДКП ? Так чтобы не попасть на НДС , при продаже по ДКП.
ИП на ОСНО в данном случае интересно, потому что продажа квартир не облагается НДС и нет предела по УСН,  нет минимума в 1 % как при УСН доход-расход .
2. Будут ли проблемы  с ФНС у ИП на ОСНО при принятии расходов по НДФЛ, если ИП просто получит один акт услуг по ремонту квартиры на 4 -5 млн. рублей от другого ИП на ПСН. При условии что оплата будет по безналу. Тогда никаких доп.затрат у ИП на покупку не будет -ни на мебель, ни на строй.материалы и тд.

3. Можно еще все не подтвержденные затраты прогнать через другое ИП на УСН 6 % с дохода, по куче разовых договоров до 100 тыс. за наличку с чеками ККТ, но не будет ли проблем тогда у ИП на ОСНО или у ИП на УСН  доход-расход с подтверждением расходов ?
 
Из подтвержденных затрат:  затраты на покупку стройматериалов для ремонта квартиры, окна, двери, сантехника и тд; 
изготовление на заказ кухонной мебели, 
мебель для комнат, 
бытовая техника для кухни.
Не подтвержденные затраты -услуги отделочных работ строительных бригад, и внешних специалистов.
производится ремонт силами бригад, которые не дают документы на ремонтные работы. 
Исправлений: 1; последнее - в 31.03.2022, 11:06.

ivtt
1. ЕСЛИ вести деятельность ИП на ОСНО с НДС,  то купля-продажа квартир не облагается НДС.  Но можно ли включить в расходы при такой продажи , произведенную обстановку квартиры -мебель: кровать, диван, кухонная мебель, бытовая техника -свч панель и тд, которая облагается НДС , если это все никак не выделяется в ДКП ? Так чтобы не попасть на НДС , при продаже по ДКП.
ИП на ОСНО в данном случае интересно, потому что продажа квартир не облагается НДС и нет предела по УСН,  нет минимума в 1 % как при УСН доход-расход .

да, можно будет учесть такие расходы для целей НДФЛ, но при наличии документов, а с ними, как я понял, проблема. т.е. проблема отсутствия документов на расходы в принципе должна быть решена, иначе выбор системы налогообложения не имеет смысла

ivtt
2. Будут ли проблемы  с ФНС у ИП на ОСНО при принятии расходов по НДФЛ, если ИП просто получит один акт услуг по ремонту квартиры на 4 -5 млн. рублей от другого ИП на ПСН. При условии что оплата будет по безналу. Тогда никаких доп.затрат у ИП на покупку не будет -ни на мебель, ни на строй.материалы и тд.

тут надо изучать каждый конкретный ремонт: смотреть, какие есть документы (сметы, дефектовки, договора, акты), какие расценки и т.п.