Сложный вопрос - помогите идеями...

Доброго времени суток!
Такая ситуация. Есть ИП на УСН 15%. В 2008г сам физик покупает нежилое здание в ипотеку, стоимость сделки 22 млн. В книге доходов и расходов за 2008 год расходы по покупке здания не отражает, акт ввода в эксплуатацию не составляется, амортизация не начисляется. Потом до 2012 года в ИФНС сдаются справки о том, что здание используется в предпринимательских целях. Соответственно налог на имущество не уплачивался. В 2012 году физик продает здание за 26 млн. В книге доходов и расходов за 2012 год доходы от продажи здания не отражаются.
Сейчас налоговая требует пояснений, на основании чего в книгу доходов и расходов не внесен доход от продажи здания, а точнее требует доплатить в бюджет налог УСН со всей суммы 26 млн. *15% = 3,9 млн.
У нас есть три пути:
1) Задним числом составить акт ввода в эксплуатацию плюс добавить расходы на капремонт здания (которые так же не включались в книгу доходов и расходов), и убытками прошлых лет уменьшить налогооблагаемую базу 2012 года. Тут есть два нюанса - срок давности истек, это раз, и постановление про убытки прошлых лет действует с 01.01.2009г, это два.
2) Признать здание товаром, т.е. активом, купленным с целью перепродажи.
3) Признать здание личной собственностью в 2012 году и заплатить налог на имущество, срок уплаты которого наступает 01.11.2013.
Подскажите, в каком направлении лучше двигаться.
Всем большое спасибо.

Решение Вашей ситуации зависит от того, какой информацией помимо предоставляемых Вами справок располагает налоговая инспекция. 
Вариант 1. 
Не совсем правильный. Поскольку при продаже здания необходимо пересчитать сумму единого налога по правилам ст. 346.16, 17 гл 26 ст. НК РФ. Вы должны будете из учтенной стоимости здания исключить сумму амортизации за весь срок эксплуатации, с разницы необходимо заплатить налог 15%.
Вариант №2.
В этом случае необходимо сделать соответствующие подтверждающие документы по учету основного средства как товара: регистр учета товара на складе, внутренний приказ и т.д. Желательно, чтобы с покупателем товара заранее была какая -либо переписка, подтверждающая факт того, что он хочет приобрести это здание. Таким образом Вы сможете снизить налоговые риски при проверке.
Вариант №3.
Здание в личной собственности относится к иному имуществу физического лица по правилам имущественных вычетов в соответствии с гл.23 НК РФ, т.е в размере 250 тыс. руб. 
Есть вариант уменьшить сумму полученного дохода от продажи здания на сумму фактически произведенных расходов, а с полученной разницы уплатить налог в размере 13%.
В любом случае этот вариант несет в себе самые высокие налоговые риски, поскольку практика по данному вопросу неоднозначна. Все будет зависеть от действий конкретного налогового инспектора и сложившейся арбитражной практики. Скорее всего, данный вариант Вам придется отстаивать в суде.

Большое спасибо. Мы тоже склонились к варианту №2, но пока еще из налоговой точного ответа нет. Ждем, как будет что-нибудь известно - сразу отпишусь.