И снова арендные обязательства

Ещё раз хочу поинтересоваться вашим мнением. 
Ситуация: сумма арендных платежей за весь период аренды существенно ниже справедливой стоимости предмета аренды. То есть кадастровая стоимость земли 260 миллионов, сумма всех платежей - 140.

В соответствии с п. 15 ФСБУ:
Приведенная стоимость будущих арендных платежей определяется путем дисконтирования их номинальных величин. Дисконтирование производится с применением ставки, при использовании которой приведенная стоимость будущих арендных платежей и негарантированной ликвидационной стоимости предмета аренды становится равна справедливой стоимости предмета аренды. При этом негарантированной ликвидационной стоимостью предмета аренды считается предполагаемая справедливая стоимость предмета аренды, которую он будет иметь к концу срока аренды. 
Получается: справедливая стоимость 260, негарантированная ликвидационная стоимость - 260.
Приведенная стоимость арендных платежей равна нолю. 
Решение:
Ввиду того, что аренда заключёна на нерыночных условиях (в силу закона) 
А) не учитываем её по требованиям ФСБУ, и не отражаем в балансе ППА и обязательства. 
Б) Учитывая, что отражение по справедливой стоимости приведёт к завышению суммы обязательств, отражаем ППА и обязательства в фактическое сумме арендных обязательств (140 миллионов) 
Выбранный способ закрепляем в УП и раскрываем в пояснения. 

А как вы думаете? 

Нельзя однозначно сказать, какой из вариантов правильный. Для правильного учёта арендных обязательств необходимо руководствоваться требованиями Федерального стандарта бухгалтерского учёта (ФСБУ).

Согласно п. 21 ФСБУ 25/2018, величина обязательства по аренде и право пользования активом (ППА) должны пересматриваться, если меняется величина арендных платежей по сравнению с тем, как они учитывались при первоначальной оценке обязательства по аренде. ⁽¹⁾⁽³⁾

При этом рекомендуется согласовать рыночную оценку арендных платежей между арендатором и арендодателем. Эта процедура обеспечит соответствие учётных данных у обоих сторон договора. ⁽²⁾

Для более точного ответа на вопрос и правильного учёта арендных обязательств рекомендуется обратиться к специалисту, имеющему знания в области бухгалтерского учёта.

Андрей Бурцев
Приведенная стоимость будущих арендных платежей определяется путем дисконтирования их номинальных величин. Дисконтирование производится с применением ставки, при использовании которой приведенная стоимость будущих арендных платежей и негарантированной ликвидационной стоимости предмета аренды становится равна справедливой стоимости предмета аренды. При этом негарантированной ликвидационной стоимостью предмета аренды считается предполагаемая справедливая стоимость предмета аренды, которую он будет иметь к концу срока аренды.  Получается: справедливая стоимость 260, негарантированная ликвидационная стоимость - 260.

Грубые ошибки в финансовой математике, из-за непонимания экономической сути используемых понятий.

Читать п.15 ФСБУ 16 следует:
приведенная стоимость будущих арендных платежей и [[b]приведенная стоимость] [/b]негарантированной ликвидационной стоимости предмета аренды становится равна справедливой стоимости предмета аренды.

После этого невозможен вывод  

Приведенная стоимость арендных платежей равна нолю. 

сумма арендных платежей за весь период аренды существенно ниже справедливой стоимости предмета аренды. То есть кадастровая стоимость земли 260 миллионов, сумма всех платежей - 140.

И что следует из того, что недисконтированная сумма арендных платежей ниже кадастровой стоимости земли? Вообще абсолютно ничего. 

Escapist
И что следует из того, что недисконтированная сумма арендных платежей ниже кадастровой стоимости земли? Вообще абсолютно ничего. 

Конечно ничего. Для человека, не овладевшего финансовой грамотность. 
Для грамотного человека это означает то, что арендатор не несёт процентные расходы, а скорее имеет процентные выгоды. 

Андрей Бурцев

Escapist
И что следует из того, что недисконтированная сумма арендных платежей ниже кадастровой стоимости земли? Вообще абсолютно ничего. 

Конечно ничего. Для человека, не овладевшего финансовой грамотность. 
Для грамотного человека это означает то, что арендатор не несёт процентные расходы, а скорее имеет процентные выгоды. 

)) ну нет, пока не указан срок аренды, вообще ничего не означает. Даже для грамотного человека)) И вообще кто сказал, что кадастровая оценка участка равна справедливой?

С приведенной стоимостью-то удалось разобраться?))

Escapist
приведенная стоимость будущих арендных платежей и [[b]приведенная стоимость] [/b]негарантированной ликвидационной стоимости предмета аренды становится равна справедливой стоимости предмета аренды.

Приведенная стоимость от 140 (при применении ставки 20% и сроке аренды 47 лет) -  14. Пусть приведенная стоимость от 200 будет 20. Итого, вы предлагаете отразить в балансе сумму в 34 миллиона, считая это справедливой стоимостью предмета аренды? 

Escapist
И вообще кто сказал, что кадастровая оценка участка равна справедливой?

Просто с рыночной не хочу усложнять задачу ещё сильнее, поскольку она существенно выше кадастровой

Андрей, отчетность хоть российская, хоть по МСФО есть железобетонная конструкция.
В отчетности нельзя ничего сочинять.
Ваша попытка выаести внеоборотный актив по текущим операциям (арендным) есть бред.

Хрю, предложите не бред.
На мой взгляд, бред - это указание в отчётности справедливой стоимости предмета аренды в размере 34 млн. когда его фактическая справедливая стоимость - 260х3
Или вы требование п. 15 называете бредом? Так это не мой бред, а Минфина. 
Исправлений: 3; последнее - в 27.03.2025, 20:12.

Escapist
С приведенной стоимостью-то удалось разобраться?))

Покажу вам ваше указание с обратной стороны:
Приведенная стоимость арендных платежей =  справедливая стоимость минус приведенная НГЛС.
260 минус 20 равно 240. 
Я не могу позволить отразить в балансе 240, когда неприведенная сумма платежей - 140.
Именно это я и имею ввиду, когда пишу про доходы. Так клиент завысит обязательства. 

Андрей Бурцев

Escapist
И вообще кто сказал, что кадастровая оценка участка равна справедливой?

Просто с рыночной не хочу усложнять задачу ещё сильнее, поскольку она существенно выше кадастровой

Рыночная еще выше? И на чем эти выкладки базируются? Раз 47 лет, то аренда от города? Там же утвержденная методика расчета ставки аренды наверняка есть. 20% многовато для дисконтирования аренды земли кстати.

Андрей,может нужно сначала определиться с необходимостью расчета ликвидационной стоимости земельного участка?
Необходимость определения ликвидационной стоимости земельных участков возникает в случаях:
    Когда земельный участок является активом ликвидируемого предприятия.
    Когда земельный участок является объектом залога.
    Когда земельный участок реализуется с участием судебных исполнителей.

Может пригодятся ссылки:
[www.valnet.ru]
[studfile.net]

На мой взгляд Вы немного не корректно трактуете п.15 ФСБУ 25/2018.
Согласен с мнением Escapist.
И в целом спорных вопросов много в части аренды земельных участков и отражения ППА, обязательств, амортизации в этой части.
Непонятно вообще цель отражения на балансе "лишних" активов и обязательств. Но это сближение с МСФО. А то, что мягко говоря, отражается фактически что-то нереальное, это регуляторам наверное не важно. Коль сроки в таких расчетах(как правило) всегда по долгосрочной аренде предполагаемые(это даже не про землю), то все дисконтирование понимаете о чем.

Осталось обсудить ЛОКУ
А если серьезно, то на практике повсеместно распространены креативные подходы бухгалтеров и аудиторов к достижению фундаментальной цели:
не отражаем в балансе ППА и обязательства
Исправлений: 2; последнее - в 28.03.2025, 09:28.

nikk1234, вы не в теме. Речь не о ликвидационной стоимости, а о негарантированной ликвидационной стоимости предмета аренды. Читайте ФСБУ

Escapist, аренда муниципальная, земля под зданием у кремля.  Ставка без разницы в данном случае. Хоть 10%, хоть 20%, хоть 1% 
приведенная стоимость арендных платежей  = Справедливая стоимость минус приведенная НГЛС.  Когда фактические платежи ниже справедливой стоимости, приведенная их стоимость в любом случае будет выше фактической - поскольку такая аренда приносит не процентный расход, а доход.
В нашем случае, если ставку применить 10% (у клиента именно такая сейчас), то получается: 260 минус 3 (НГЛС через 47 лет) равно приведенная стоимость арендных платежей 257 миллионов. Поскольку эта сумма выше суммы фактических платежей, в балансе отражаем по сумме фактических платежей - 140 миллионов.

+
Исправлений: 1; последнее - в 28.03.2025, 13:17.

+
Исправлений: 1; последнее - в 28.03.2025, 13:18.

Андрей Бурцев
справедливой стоимости предмета аренды

Какой аренды. Аренда разная бывает. Как квалифицировали договор и операции по нему: как текущие или инвестиционные?

Андрей Бурцев
Поскольку эта сумма выше суммы фактических платежей, в балансе отражаем по сумме фактических платежей - 140 миллионов.

Почему без дисконтирования?

Escapist, потому что.
Приведенная стоимость будущих арендных платежей определяется путем дисконтирования их номинальных величин. Дисконтирование производится с применением ставки, при использовании которой приведенная стоимость будущих арендных платежей и негарантированной ликвидационной стоимости предмета аренды становится равна справедливой стоимости предмета аренды. При этом негарантированной ликвидационной стоимостью предмета аренды считается предполагаемая справедливая стоимость предмета аренды, которую он будет иметь к концу срока аренды. 
В нашем случае дисконтирование обратное, что не предусмотрено и не отвечает требованиям о достоверности отчетности

У вас нет реальных данных ни про то, ни про другое: негарантированной ликвидационной стоимости и справедливой стоимости предмета аренды. Кадастровая оценка вам здесь не поможет. 

А отсутствие дисконтирования вообще - очевидная техническая ошибка. 

аренда муниципальная, земля под зданием у кремля

Рекомендую изучить договор и правила определения ставки аренды. По крайней мере будет ответ на вопрос, рыночные ставки или нет.
Исправлений: 1; последнее - в 28.03.2025, 13:36.

Escapist
У вас нет реальных данных ни про то, ни про другое: негарантированной ликвидационной стоимости и справедливой стоимости предмета аренды.

а как их определить в такой ситуации?
(сорри, что влезаю, но вопросы по аренде земли возникают очень часто)

Татьяна

Escapist
У вас нет реальных данных ни про то, ни про другое: негарантированной ликвидационной стоимости и справедливой стоимости предмета аренды.

а как их определить в такой ситуации?
(сорри, что влезаю, но вопросы по аренде земли возникают очень часто)

Зачем?

МСФО 16 п. 26 Арендные платежи необходимо дисконтировать с использованием процентной ставки, заложенной в договоре аренды, если такая ставка может быть легко определена. Если такая ставка не может быть легко определена, арендатор должен использовать ставку привлечения дополнительных заемных средств арендатором.

ну т.е. мы вправе не следовать абз. 1 п. 15 ФСБУ 25, а спокойно применять абз.2 того же пункта.

Escapist, и забить на пункт 15? Показать в балансе 27 миллионов, при справедливой стоимости 260? Нет.
п.26 не может применяться в отрыве от пункта 15.