Re: Предоставление предмета аренды на определенный срок

Алла, если срок аренды ничем не обеспечен, его нет. Это операционка.
Если срок аренды обеспечен...
Где вы такого арендодателя нашли?
Кто ему пошел в рабство на 5 лет?
Без неустойки не сбежишь...

Сникерс
Если соглашаться с Вашей логикой об "определенном сроке", то любое АЛ может заявлять что у нее аренда с неопределенном сроке и никогда не создавать ППА, потому что это не объект учета аренды, ведь срок не определен, абсолютно не обращая внимания на сроки, указанные в договоре, и аудитор не сможет это оспорить, ведь норма ФСБУ 25 - прямо об этом оговорит.
Даже если в договоре прописан конкретный срок, 5 лет, например, а АЛ каждый год будет заявлять что через 11 месяцев мы собираемся прекратить договор или продлить через 5 лет еще на неопределенный срок - вуаля, ФСБУ 25 опять "правомерно" применяется.

Да, есть такая вероятность. Но это не моя логика, а текст ФСБУ, за это отдельное спасибо его авторам.

Но заявлять, что срок определен, когда он не определен ни договором, ни  обстоятельствами, никак не определен, представляется мне выходящим за пределы здоровой логики. 

Кстати, а в каком тогда случае можно полагать, что срок таки не определен и на основании пп.1 п.5 предмет аренды не признается?
И что тогда понимается под НМА с неопределенным СПИ?

А как решают подобные задачки творцы и пользователи МСА на западе (не Украины)?

заключение договоров аренды недвижимости на срок 11 мес с пролонгацией обусловлено юридическими требованиями к регистрации таких договоров. не хотят морочиться с регистрацией, поэтому и делают такой срок.
хотя, как показывает практика, ничего сложного в такой регистрации нет.
устанавливать срок аренды равный СПИ арендуемого имущества так себе решение.
СПИ офисного здания, как пример, может быть 100 лет. растягивать на 100 лет обязательства по аренде и процентные расходы  тоже так себе

А что если посмотреть не в актив а в пассив

Вот тут предлагается, придумать 3-5 лет для таких договоров и посчитать ППА, и это типа будет достоверная отчетность.
а то что в пассиве будет обязательства на 3-5 лет, с учетом того что договор может быть в любой момент расторгнут. Это не будет искажением отчетности.

Если уж, настаивать на применении ФСБУ 25, к договорам на 11 мес, с пролонгацией, бессрочные или постоянно перезаключаемые договора. То кроме всего нужно иметь веские основания, что арендатор будет продолжать арендовывать помещение в будущем.

как показала практика, к примеру, даже производственники, очень легко сворачивают свои обособки с производством и переезжают.

СПИ офисного здания, как пример, может быть 100 лет. растягивать на 100 лет обязательства по аренде и процентные расходы  тоже так себе

СПИ арендованного офиса в несколько раз меньше нормативного срока эксплуатации монолитных бетонных конструкций здания, поэтому пример не подходит. Вообще я и не предлагал использовать СПИ для офисных помещений. Однако для технологического оборудования такой срок вполне может быть уместен, так как и арендатор и арендодатель экономически мотивированы продлевать аренду, в отсутствие иных более привлекательных альтернатив.

Escapist

СПИ арендованного офиса в несколько раз меньше нормативного срока эксплуатации монолитных бетонных конструкций здания, поэтому пример не подходит. Вообще я и не предлагал использовать СПИ для офисных помещений. Однако для технологического оборудования такой срок вполне может быть уместен, так как и арендатор и арендодатель экономически мотивированы продлевать аренду, в отсутствие иных более привлекательных альтернатив.

так в подавляющем большинстве случаев договоры на неопределенный срок или 11 мес с пролонгацией и заключаются на аренду недвижки (офисы, склады, произв.здания и помещения)
а движимое имущество, как правило арендуется на определенный срок. опять же, из собственного опыта...

предлагаю рассмотреть все варианты и подавляющее большинство и подавленное меньшенство

у меня все варианты аренды встречаются. полное разнообразие. 

Владимир, каждый случай индивидуален и подлежит анализу. Вас интересует краткосрочная аренда и аренда с пролонгацией?
Есть немаловажный фактор, как взаимозависимость арендатора и арендодателя. У таких вряд ли в обозримом будущем произойдет расторжение. Поэтому тут необходимо учесть планы деятельности арендатора на площадях и оборудовании арендодателя (хотя это тоже весьма условно).

Определение срока аренды для целей бухгалтерского учета

В соответствии с ФСБУ 25/2018 срок аренды для целей бухгалтерского учета рассчитывается исходя из сроков и условий, установленных договором аренды (включая периоды, не предусматривающие арендных платежей). При этом учитываются возможности сторон изменять указанные сроки и условия и намерения реализации таких возможностей.
Помимо указанного, при определении срока аренды для целей бухгалтерского учета необходимо принимать во внимание наличие достаточной уверенности в продлении или прекращении аренды, уместные факты и обстоятельства, которые приводят к возникновению экономического стимула для продления или прекращения аренды, в том числе прошлую практику организации в отношении периода, в течение которого обычно используются определенные виды активов (предоставленные в аренду или находящиеся в собственности), а также экономические причины такой практики."

Рекомендации аудиторским организациям, индивидуальным аудиторам, аудиторам по проведению аудита годовой бухгалтерской отчетности организаций за 2021 год" 
(приложение к письму Минфина России от 18.01.2022 N 07-04-09/2185).
Банк России считает, что при возникновении в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ договора аренды с неопределенным сроком основанием для классификации договора аренды арендатором в качестве краткосрочной или долгосрочной аренды будет являться профессиональное суждение (письмо Банка России от 12.07.2019 N 17-1-2-6/623, ответ на вопрос 2).При этом следует иметь в виду, что Положение Банка России от 12 ноября 2018 г. N 659-П "О порядке отражения на счетах бухгалтерского учета договоров аренды кредитными организациями", так же как и ФСБУ 25/2018, разработано на основе МСФО (IFRS) 16 "Аренда" (см. п. 1.2 данного положения).

Сникерс
Рабинович А.М. в своей статье "Безвозмездное пользование имуществом и договор аренды с неопределенным сроком - применяем ФСБУ 25/2018" в журнале "ЭЖ-Бухгалтер" 2022 г. № 37 отмечал:

"По мнению автора, можно говорить о том, что способ учета аренды с неопределенным сроком легко разрабатывается на основе приведенных положений МСФО (IAS) 16, а как максимум что этот способ установлен в п. 9 ФСБУ 25/2018. Вместе с тем в любом случае полезным было бы разъяснить рассмотренные вопросы в рекомендациях в области бухгалтерского учета, принятых его негосударственным регулятором." (с)

Рабинович отмечал, что следует принимать во внимание факторы при определении срока аренды, установленные положениями МСФО (IAS) 16. Они приведены в письмах Минфина России от 04.10.2021 N 07-01-09/80036 и от 18.01.2022 N 07-04-09/2185, а примеры применения этих критериев к конкретным ситуациям содержатся в письмах Банка России от 11.04.2019 N 17-1-2-6/324, от 26.09.2019 N 02-05/847.

Понравились  высказывания Стакселя, ему респект!
С этим ФСБУ 25 только краснеть перед бухгалтерами. Они показывают норму ФСБУ 25, там черным по белому: менее 12 - значит операционная аренда. А когда начинаешь рассказывать о практике и что вы же не собираетесь съезжать и т.п.- говорят это норма закона, а срок мы не знаем, "ясновидящих" у нас нет! Ну а далее "а почему 3 года, а не 10 лет или не 13 месяцев, с чего вы так решили..."
А сам я задумался с таким примером: вот договор аренды 25 лет - это ППА. Все 25 лет амортизируем пока не закончится (или он не должен успеть закончится и мы его должны пересмотреть?!), потом заключаем на этот же объект новый договор- по сути как бы нужно продолжать этот (прежний ППА) использовать (мое мнение).  Или новый договор и новый ППА, здание то одно?!
Теперь с договором 11 мес. и пролонгируемым. Вот оценили мы ему срок например 3 года (условно)-ППА! Вопрос нужно ли например на конец года его пересматривать? Если не пересматриваем, то проходит например 34 месяца и что..., мы знаем, что будем продолжать сидеть в офисе и должны пересмотреть срок и обязательство? но вопрос когда? Получается, если например пересмотрели на 35-м месяце, то амортизация повысится (35 и 36 месяце) наверное примерно в 1.5-2 раза, не считал (расходы в б/у точно увеличатся). И тут вопрос: должен ли ППА первоначальный полностью самортизироваться (как например с долгосрочным договором) или нужно пересматривать срок и обязательства не дожидаясь?! Тогда это нужно каждый год делать на 31.12, ведь бухгалтеру смело можно сказать, что у вас срок определен неверно?!
Встречал организацию у который 1000 "обособок", когда применили ППА у них в форме 2 убыток вылез из-за дисконтирования (процентов). Всех послали, тыкнули в ФСБУ и прямо заявили, что у нас операционная аренда!
Вообще честно, этим ФСБУ можно отчётностью манипулировать: нужен фин рез. плохой - завысь срок предполагаемый до 25 лет для ППА (практика и проф.суждение) и из-за дисконтирования (проценты вперёд) в б/у расходов много; надо через год фин рез показать хороший - пересмотрел срок и обязательство с 25 на 10 лет и вуаля, доход, дивиденды платим, акции выросли:-))).
Вопрос: нужно ли хотя бы на конец года (а до маразма и на каждую отчётную дату) в договорах с неопределенным сроком для ППА, срок как бы пересматривать?!
Исправлений: 6; последнее - в 03.08.2024, 01:54.

С вводом новых ФСБУ и новые которые будут (вплоть до ФСБУ Биологические активы) появляется в принципе множество "условностей" которые идут на откуп проф. суждению бухгалтера, который может всегда "настраивать" учет под себя.
Например обесценение запасов и определение чистой стоимости продажи. Многие товары не торгуются на бирже и чистую стоимость можно тоже определять с выгодой для себя и подбирать соответствующие документы.
Срок полезного использования в БУ - тоже настраивай как хочешь. Неоправданно большой или очень маленький и попробуй это оспорь. И все сыграет на финансовый результат и чистые активы.

Тем не менее, все понимают, что не может у здания быть СПИ 13 месяцев, а у сырого молока рыночная стоимость 5 руб. Значит здесь присутствуют признаки искажения показателей БФО.
Так и при аренде. Если в арендованном помещении располагается 100 % производственных мощностей предприятия и нет планов по переезду/постройке/покупке собственного здания вы готовы согласится, что 12 месяцев это краткосрочная аренда (или неопределенный срок). Либо дорогостоящая аренда офиса, в котором уже работаем 20 лет - выставлять по нему 12 месяцев после отчетной даты это тоже адекватно без доказательных аргументов в пользу такого малого срока?

Раз выходят такие новые стандарты бухгалтерского учета на сближение с МСФО, значит нужно играть по этим правилам. А не буквально читать норму, которая совершенно не так интерпретируется даже Минфином. Либо пинать разработчиков пусть переписывают, но пока что имеем то что есть.

Алексей
Вопрос: нужно ли хотя бы на конец года (а до маразма и на каждую отчётную дату) в договорах с неопределенным сроком для ППА, срок как бы пересматривать?!

Ну проверку элементов амортизации тоже обязательно делать на каждую отчетную дату и при необходимости их пересматривать, почему Вас это не удивляет и чем это отличается от проверки сроков ППА/ОА?

Сникерс, я и хочу сказать, что с вводом проф.суждения начинается много условностей, а значит манипуляций с отчётности. Если гл.бух на предприятии работает 5 лет и знает всю подноготную, то как спорить с его проф.суждением аудитору, у которого срок проверки условно 1 месяц, при этом не имея норм.базу, а только свои проф.суждения: вы что потом ЛОКУ будете говорить, что "все же понимаю...". По поводу "все понимают, что не может у здания быть СПИ 13 месяцев, а у сырого молока рыночная стоимость 5 руб." тут снова все зависит от подхода, оценщики на практике, например, автомобиль рыночной стоимостью 2-3 млн.руб., смогли оценить в 388 т.р. и что аудитор должен спорить с ними - ну нет у него времени и профессионализма в этой области, так и по всему, особенно с оценкой (переоценкой) НМА (рецептура товарного знака).
Я согласен ещё с ФСБУ 25 когда будет выкуп имущества (тут хотя бы логика есть: купить на кредит сейчас и быть собственником имущества и постепеннно гасить кредит с процентами или брать в лизинг и выкупать постепенно - разницу % можно посчитать), а в остальном это раздувание баланса и никакой особой информации не несёт. Хотите видеть имущество в аренде, в пояснениях к отчётности пожалуйста.
А пересматривать спи и элементы амортизации ежемесячно это же трудоемкий процесс, на практике встречали такое?
Лично я, стараюсь опираться не на проф.суждение, т.к. оно может быть неверным, а на норму закона.
Раньше было все понятно: написано так, нужно отражать так, а сейчас..., хотя может я предвзято подхожу к МСФО и тут такой негатив с моей стороны.

Алексей
а в остальном это раздувание баланса и никакой особой информации не несёт.

Полностью поддерживаю, но таковы сейчас правила учета в РСБУ.
Пропишут срок 49 лет или укажут на неопределенный срок - цифрам в балансе без разницы, он будет раздут, хотите вы этого или нет.

Алексей
А пересматривать спи и элементы амортизации ежемесячно это же трудоемкий процесс, на практике встречали такое?

Пересматривают, это делается не сплошным методом. Переход же все как-то провели, а там был сплошной метод.

Смысл ППА показать, что генерирует экономические выгоды и денежные потоки у организации. 
Если ППА составляет 60 % валюты баланса, от которого выхлопа как с козла молока - то сразу вопрос, а что за аренда такая и зачем она нужна. А если арендодатель учредитель или связанная сторона - то не является ли это вообще притворной сделкой и т.д., то есть экономическая целесообразность?

Если у организации  отсутствуют собственные ОС и вся деятельность ведется на арендованном, то пользователю БФО информация о размере ППА и ОА наверняка будет полезной. А информация о размере затрат на аренду за год не дает понимания всей картины.

Раньше было все понятно: написано так, нужно отражать так, а сейчас...

Бухгалтеры (и аудиторы) хотят обратно в счетоводы. Ничего нового.

Оставлю ссылку. Может что-то станет понятнее. Приложение 7. ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ И НАПРАВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ПОЛИТИКИ В СФЕРЕ БУХГАЛТЕРСКОГО УЧЕТА

[minfin.gov.ru]

Escapist, "понятно, что ничего не понятно".
Вроде и пишут, что учёт стал очень сложным, трудоемким и его надо упростить для многих организаций и ввести четкие правила учёта для всех, но тут же пишут, что нужно стремиться к международным стандартам с нац.особенностями и сохранить проф.суждение.

Алексей
Escapist, "понятно, что ничего не понятно".
Вроде и пишут, что учёт стал очень сложным, трудоемким и его надо упростить для многих организаций

По-моему в документе разница советского «нормативного» и современного «экономического» учета изложена достаточно емко и понятно. Конечно, хватает нюансов и не всегда есть достаточная последовательность, но общий принцип реформирования учета вполне нагляден.

Дебетокреникъ
ФСБУ, особенно "новые", надо читать в контексте МСФО не только в силу ПБУ 1, но и в силу ст. 20 закона о БУ.

Слова, слова, слова. Не способных написать однозначно читаемый текст.

PS Если читать в контексте МСФО, опциона на продление договора нет, значит смотрим срок по договору.

Татьяна
. У таких вряд ли в обозримом будущем произойдет расторжение.

Наблюдал не однократно, при продаже арендатора.

Приложение N 1
к приказу Министерства финансов
Российской Федерации
от 11.06.2016 N 111н
 
МЕЖДУНАРОДНЫЙ СТАНДАРТ
ФИНАНСОВОЙ ОТЧЕТНОСТИ (IFRS) 16 "АРЕНДА"

Срок аренды (пункты B34 - B41)
 
18 Организация должна определять срок аренды как не подлежащий досрочному прекращению период аренды вместе с:
(a) периодами, в отношении которых предусмотрен опцион на продление аренды, если имеется достаточная уверенность в том, что арендатор исполнит этот опцион; и
(b) периодами, в отношении которых предусмотрен опцион на прекращение аренды, если имеется достаточная уверенность в том, что арендатор не исполнит этот опцион.

B34 Оценивая срок аренды и анализируя продолжительность не подлежащего досрочному прекращению периода аренды, организация должна применять определение договора и определять период, в течение которого договор обеспечен защитой. Аренда больше не обеспечена защитой, если как у арендатора, так и у арендодателя имеется право расторгнуть аренду без разрешения другой стороны с выплатой не более чем незначительного штрафа.

Если договор заключен на 11 месяцев или на не определенный срок, то он может быть расторгнут арендодателем без разрешения другой стороны с выплатой не более чем незначительного штрафа. И следовательно он не "защищён" в терминах МСФО.

PS исключение - муниципальная аренда земли и недвижимости, там обычно встрен опцион.
Исправлений: 2; последнее - в 06.08.2024, 15:51.

Два мира - два Шапиро.

Если по-существу, то законодательство о БУ предполагает применение всех ФСБУ в совокупности, а не выборочно. В частности, все нормы ФСБУ необходимо понимать в контексте требования приоритета содержания перед формой. В свете этого требования слово "опцион" надо понимать экономически, а не в формальном определении ГК РФ.

Тьфу, канцелярит. Но в контексте сойдет, ИМХО.

Ученик, если так интерпретировать, то ФСБУ 25 направлен исключительно на те договоры, где срок более 12 мес и он конкретно указан. И балансы таких организаций будут априори раздуты.

Непонятно тогда для кого п. 9 ФСБУ 25, проф суждение и приоритет содержания над формой 

К вопросу о манипуляциях: проблема с 11 месяцами, что этот срок в общем случае не соответствует реальным намерениям ни одной из сторон по сроку аренды, о чем доподлинно известно обеим сторонам на этапе заключения сделки. Манипуляции начинаются именно на этой стадии. Дальше вопрос профессионального суждения, как избежать механического перетаскивания этой манипуляции в отчетность. Кроме того, в дискуссии про опционы как-то видимо потерялось, что обычно предусмотрена автоматическая пролонгация 11-месячного договора.