Бухгалтерский учет. Налоги. Аудит

Определение рыночной стоимости при передаче имущественного права по договору аренды.

Елена  b730  
14.09.2023, 12:47
Добрый день коллеги!
Прошу помочь в следующем вопросе.
ООО в качестве вклада в УК передает права на заключение договора аренды земли.
Мы должны определить рыночную стоимость имущественного права по договору аренды.
Организация проводит независимую оценку, но по факту  это рыночная стоимость самого земельного участка.
Какими нормативными документами руководствоваться, чтобы доказать клиенту что рыночная стоимость земли - это не рыночная стоимость прав по договору аренды?
avatar 14.09.2023, 15:41
Вы аудируете бухгалтерскую отчетность клиента? Вы сможете найти ответ в тех нормативных документах, на основании которых составлена отчетность. Других (писем ФНС, инструкций Госкомцен от 1973 г., постановлений Правительства СССР от 1954 г.) можете даже не искать.
Елена  b730  
14.09.2023, 16:07
Дебетокреникъ, может Вы дадите ссылку на конкретные пункты конкретных нормативных актов....
avatar
Ольга  8a2f  
14.09.2023, 17:33
Елена
Какими нормативными документами руководствоваться, чтобы доказать клиенту что рыночная стоимость земли - это не рыночная стоимость прав по договору аренды?
Добрый день. Может быть предупредить клиента, что раздутый из воздуха  актив в налоговом учете будет равен 0.
avatar 14.09.2023, 19:24
Елена
Какими нормативными документами руководствоваться, чтобы доказать клиенту что рыночная стоимость земли - это не рыночная стоимость прав по договору аренды?

Может и такое быть. Надо читать договор аренды и оценку.

А так закон об оценки и стандарты оценки в помощь.
avatar
Escapist  
14.09.2023, 20:58
Елена
Добрый день коллеги!
Прошу помочь в следующем вопросе.
ООО в качестве вклада в УК передает права на заключение договора аренды земли.
Мы должны определить рыночную стоимость имущественного права по договору аренды.
Организация проводит независимую оценку, но по факту  это рыночная стоимость самого земельного участка.
Какими нормативными документами руководствоваться, чтобы доказать клиенту что рыночная стоимость земли - это не рыночная стоимость прав по договору аренды?
При очень длительной аренде стоимость прав на аренду может незначительно отличаться от рыночной стоимости земли. Если у оценщика было задание рассчитать именно стоимость прав аренды в его расчете должен быть видно сопоставление одного и другого. Если задание было оценить рыночную стоимость земли, то переход к стоимости прав аренды должен был сделать сам клиент, оттолкнувшись от отчета оценщика. Но вы в вопросе практически не даете никакой полезной информации.
ACACO  
15.09.2023, 10:25
Встречается  аренда и на 49 лет...слушай старших!
Елена  b730  
15.09.2023, 12:31
Ольга
Елена
Какими нормативными документами руководствоваться, чтобы доказать клиенту что рыночная стоимость земли - это не рыночная стоимость прав по договору аренды?
Добрый день. Может быть предупредить клиента, что раздутый из воздуха  актив в налоговом учете будет равен 0.
В налоговом учете не учитывается, формируются капитальные вложения
Елена  b730  
15.09.2023, 12:35
Escapist
Елена
Добрый день коллеги!
Прошу помочь в следующем вопросе.
ООО в качестве вклада в УК передает права на заключение договора аренды земли.
Мы должны определить рыночную стоимость имущественного права по договору аренды.
Организация проводит независимую оценку, но по факту  это рыночная стоимость самого земельного участка.
Какими нормативными документами руководствоваться, чтобы доказать клиенту что рыночная стоимость земли - это не рыночная стоимость прав по договору аренды?
При очень длительной аренде стоимость прав на аренду может незначительно отличаться от рыночной стоимости земли. Если у оценщика было задание рассчитать именно стоимость прав аренды в его расчете должен быть видно сопоставление одного и другого. Если задание было оценить рыночную стоимость земли, то переход к стоимости прав аренды должен был сделать сам клиент, оттолкнувшись от отчета оценщика. Но вы в вопросе практически не даете никакой полезной информации.
Везде в результатах оценки фигурирует оценка стоимости самой земли. И в сравнении аналогичных объектов тоже рассматривается рыночная стоимость самой земли. Сам договор аренды на 49 лет, но участок будет использоваться на период создания объекта недвижимости.
avatar 15.09.2023, 13:35
Елена
Сам договор аренды на 49 лет, но участок будет использоваться на период создания объекта недвижимости.
Жилой или нет?
avatar
Escapist  
15.09.2023, 13:48
Елена
Escapist
Елена
Добрый день коллеги!
Прошу помочь в следующем вопросе.
ООО в качестве вклада в УК передает права на заключение договора аренды земли.
Мы должны определить рыночную стоимость имущественного права по договору аренды.
Организация проводит независимую оценку, но по факту  это рыночная стоимость самого земельного участка.
Какими нормативными документами руководствоваться, чтобы доказать клиенту что рыночная стоимость земли - это не рыночная стоимость прав по договору аренды?
При очень длительной аренде стоимость прав на аренду может незначительно отличаться от рыночной стоимости земли. Если у оценщика было задание рассчитать именно стоимость прав аренды в его расчете должен быть видно сопоставление одного и другого. Если задание было оценить рыночную стоимость земли, то переход к стоимости прав аренды должен был сделать сам клиент, оттолкнувшись от отчета оценщика. Но вы в вопросе практически не даете никакой полезной информации.
Везде в результатах оценки фигурирует оценка стоимости самой земли. И в сравнении аналогичных объектов тоже рассматривается рыночная стоимость самой земли. Сам договор аренды на 49 лет, но участок будет использоваться на период создания объекта недвижимости.
1. Вклад в УК - именно право заключить договор аренды земли? То есть договор еще не заключен? А что юридически представляет собой это право? 
2. Использоваться на период создания недвижимости? А дальше в период эксплуатации здания что?
3. Стоимость аренды определяется от кадастровой оценки и аренда у муниципалитета? Какой примерно процент от рыночной стоимости в год? Суть вопроса в том, что право заключить договор аренды, по которому придется платить рыночную арендную плату, в общем случае ничего не стоит.
Елена  b730  
15.09.2023, 14:21
Ученик волшебника
Елена
Сам договор аренды на 49 лет, но участок будет использоваться на период создания объекта недвижимости.
Жилой или нет?
Строительство гостиницы, которая передастся по ДДУ
Елена  b730  
15.09.2023, 14:29
Escapist
Елена
Escapist
Елена
Добрый день коллеги!
Прошу помочь в следующем вопросе.
ООО в качестве вклада в УК передает права на заключение договора аренды земли.
Мы должны определить рыночную стоимость имущественного права по договору аренды.
Организация проводит независимую оценку, но по факту  это рыночная стоимость самого земельного участка.
Какими нормативными документами руководствоваться, чтобы доказать клиенту что рыночная стоимость земли - это не рыночная стоимость прав по договору аренды?
При очень длительной аренде стоимость прав на аренду может незначительно отличаться от рыночной стоимости земли. Если у оценщика было задание рассчитать именно стоимость прав аренды в его расчете должен быть видно сопоставление одного и другого. Если задание было оценить рыночную стоимость земли, то переход к стоимости прав аренды должен был сделать сам клиент, оттолкнувшись от отчета оценщика. Но вы в вопросе практически не даете никакой полезной информации.
Везде в результатах оценки фигурирует оценка стоимости самой земли. И в сравнении аналогичных объектов тоже рассматривается рыночная стоимость самой земли. Сам договор аренды на 49 лет, но участок будет использоваться на период создания объекта недвижимости.
1. Вклад в УК - именно право заключить договор аренды земли? То есть договор еще не заключен? А что юридически представляет собой это право? 
2. Использоваться на период создания недвижимости? А дальше в период эксплуатации здания что?
3. Стоимость аренды определяется от кадастровой оценки и аренда у муниципалитета? Какой примерно процент от рыночной стоимости в год? Суть вопроса в том, что право заключить договор аренды, по которому придется платить рыночную арендную плату, в общем случае ничего не стоит.
1. Договор аренды фактически заключен
2. Создается гостиница и реалзуется по договорам ДДУ.
3.Стоимость аренды определяется от кадастровой оценки и аренда у муниципалитета? - СОВЕРШЕННО ВЕРНО. АРЕНДА КОПЕЕЧНАЯ - 100 000 в год.

Вообще непонятно. Стоимость вклада оценили в 15 млн, а УК увеличивается всего на 1 тыс. руб. Разница между 15 млн. и 1 тыс. руб.  подвесает на сч. 75, куда эту разницу деть?
avatar 15.09.2023, 14:41
Escapist
Суть вопроса в том, что право заключить договор аренды, по которому придется платить рыночную арендную плату, в общем случае ничего не стоит.
Не рыночную - на уровне налога на землю.

Причем при наличие обьекта недвижимости (а насколько понял разрешение на строительво есть) - безусловное право аренды у его владельца до момента его сноса.

Т. е. такая "квази собственность".
avatar 15.09.2023, 14:44
Елена
Вообще непонятно. Стоимость вклада оценили в 15 млн, а УК увеличивается всего на 1 тыс. руб. Разница между 15 млн. и 1 тыс. руб.  подвесает на сч. 75, куда эту разницу деть?

На добавочный капитал.
avatar 15.09.2023, 14:48
Елена
но участок будет использоваться на период создания объекта недвижимости.
Ошибочное суждение.

Участок будет по передан новому собственнику недвижимости.

Т.е. включен в цену договора.
avatar
Escapist  
15.09.2023, 15:28
Елена
Escapist
Елена
Escapist
Елена
Добрый день коллеги!
Прошу помочь в следующем вопросе.
ООО в качестве вклада в УК передает права на заключение договора аренды земли.
Мы должны определить рыночную стоимость имущественного права по договору аренды.
Организация проводит независимую оценку, но по факту  это рыночная стоимость самого земельного участка.
Какими нормативными документами руководствоваться, чтобы доказать клиенту что рыночная стоимость земли - это не рыночная стоимость прав по договору аренды?
При очень длительной аренде стоимость прав на аренду может незначительно отличаться от рыночной стоимости земли. Если у оценщика было задание рассчитать именно стоимость прав аренды в его расчете должен быть видно сопоставление одного и другого. Если задание было оценить рыночную стоимость земли, то переход к стоимости прав аренды должен был сделать сам клиент, оттолкнувшись от отчета оценщика. Но вы в вопросе практически не даете никакой полезной информации.
Везде в результатах оценки фигурирует оценка стоимости самой земли. И в сравнении аналогичных объектов тоже рассматривается рыночная стоимость самой земли. Сам договор аренды на 49 лет, но участок будет использоваться на период создания объекта недвижимости.
1. Вклад в УК - именно право заключить договор аренды земли? То есть договор еще не заключен? А что юридически представляет собой это право? 
2. Использоваться на период создания недвижимости? А дальше в период эксплуатации здания что?
3. Стоимость аренды определяется от кадастровой оценки и аренда у муниципалитета? Какой примерно процент от рыночной стоимости в год? Суть вопроса в том, что право заключить договор аренды, по которому придется платить рыночную арендную плату, в общем случае ничего не стоит.
1. Договор аренды фактически заключен
2. Создается гостиница и реалзуется по договорам ДДУ.
3.Стоимость аренды определяется от кадастровой оценки и аренда у муниципалитета? - СОВЕРШЕННО ВЕРНО. АРЕНДА КОПЕЕЧНАЯ - 100 000 в год.

Вообще непонятно. Стоимость вклада оценили в 15 млн, а УК увеличивается всего на 1 тыс. руб. Разница между 15 млн. и 1 тыс. руб.  подвесает на сч. 75, куда эту разницу деть?
Ок, арендная плата несущественная, так что актив в виде права аренды за очень низкую плату - соотвественно существенный. При этом риск того, что плата в будущем увеличится и приблизится к рыночной (когда гостиницу построят и деваться собственнику здания будет уже некуда) также нужно учитывать в оценке права аренды, смотря по условиям договора. Если не учитывать этот факт, и вернуться к вашему вопросу, то 49 лет - срок длительный, и в зависимости от нормы доходности разница стоимости права аренды и рыночной стоимости может быть 5-10%. Также нужно учесть преимущественное право продления договора аренды, пока на на участке находится недвижимость, то есть срок потенциально будет еще больше и разница меньше. Чем выше рыночная норма доходности на землю под недвижимостью, тем разница меньше. Аудитор потенциально может прийти к выводу, что эта разница ниже уровня существенности для оговорки.
Только зарегистрированные пользователи могут писать в этот форум.