Бухгалтерский учет. Налоги. Аудит

ППА и дисконтирование

02.03.2023, 13:31
Клиент отразил арендованное имущество и ППА без применения дисконтирования - по номинальной стоимости.  В пояснениях указано, что они не смогли установить ставку дисконтирования, применимую к аренде земли на 50 лет.
Мы также не можем найти ставку по подобным кредитам поскольку таких кредитов никто не дает (на приобретение с/х земли на 50 лет). И в целом ставки по кредитам сильно разнятся - от 3,5 до 15%.  
Есть ли решение? Какую ставку применять?
Выносить оговорку или можно обойтись важными обстоятельствами, поскольку информация раскрыта в пояснениях?
Исправлений: 1; последнее - в 02.03.2023, 15:21.
avatar
Escapist  
02.03.2023, 14:02
Вы можете сделать оценку существенности искажения, например путем экстраполяции доступной на более короткий срок ставки. Ровно тоже мог бы сделать клиент для расчета.

Вторая альтернатива для оценки, что для очень длинной аренды земли, стоимость ППА несущественно отличается от рыночной стоимости приобретения земли.
avatar 02.03.2023, 14:20
Андрей,

Из опыта знаю, что всегда все можно по крайней мере прикинуть. Если не самому, то с привлечением эксперта. Почему не привлекли, раз вы аудитор, который сам прикинуть не может?
02.03.2023, 15:11
Дебетокреникъ, ну, вот и прикиньте...
Дано: имеются кредиты максимум до 15 лет по ставкам от 3,5 до 15%.
Ставки по кредиту на 5 лет и на 15 лет отличаются существенно.
Ваши вычисления?
02.03.2023, 15:13
Escapist, нельзя. Поскольку А - нечего экстраполировать - ставки по земле пляшут от 3,5 до 15%. Б - экстраполяция в данном случае будет сразу ошибка - поскольку чем больше срок кредита, тем ниже ставка.
02.03.2023, 15:16
Escapist
стоимость ППА несущественно отличается от рыночной стоимости приобретения земли.
Очень существенно отличается. 
И, в принципе, не очень понятно, при чем здесь рыночная стоимость приобретения земли и приведенная стоимость будущих арендных платежей, которую мы должны отразить?
Исправлений: 1; последнее - в 02.03.2023, 15:28.
avatar
Escapist  
02.03.2023, 15:23
Андрей Бурцев
Escapist
стоимость ППА несущественно отличается от рыночной стоимости приобретения земли.
Очень существенно отличается. 
По цифрам как выглядит "очень существенно отличается"?
avatar 02.03.2023, 15:29
В НКО с дисконтирование еще хуже. Живут строго по бюджету. Ни каких кредитов в жизни не брали и ни кто им не даст - нИпАдчИго.
Еще веселее, когда аренда безвозмездная. Так как платежей то и нет.... под что запрашивать ???
 
02.03.2023, 15:30
Escapist, средняя стоимость 1 га в крае сегодня 370. Но это ооочень средняя. Есть земли по 100, есть по 1 000 000.  А ставки аренды - 50 в год. То есть за 50 лет это 2 500 000. 
И таки совсем непонятно, а причем здесь рыночная стоимость земли? Каким местом в фсбу 25 я ее притяну к "приведенная стоимость будущих арендных платежей"?
02.03.2023, 15:35
Вера, тут проще. Аренда не бывает безвозмездной. Это называется ссуда. И она не подлежит учету по ФСБУ 25. 
А вот со ставками по кредитам все не просто. Это ипотека для физиков более-менее по одной ставке идет, и кредиты на машину. А как только переходим к юрлицам - то там все ставки очень индивидуальны и с огромным диапазоном. Если вы их не берете - то применять какую-то чужую - это как к мертвому ослу уши привязывать.
02.03.2023, 15:43
Escapist, со справедливой стоимостью есть большая проблема. Делать оценку огромного количества земельных участков для выяснения сегодняшней стоимости - чрезвычайно затратно и долго. Мы не можем заставить клиента это делать.
И выявление сегодняшней рыночной стоимости ничего не даст, поскольку сказать справедливую стоимость земли через 50 лет нам не сможет даже Нострадамус вместе с Кассандрой. Даже очень приблизительно. Соответственно вычислить приведенную стоимость платежей мы также не сможем.  
avatar
Escapist  
02.03.2023, 16:05
К тому, что при относительно долгом сроке аренды, приведенная стоимость будущих платежей, несущественно отличается от текущей рыночной стоимости предмета аренды. И как раз в ситуации, когда применимые ставки оценить сложнее, чем текущую рыночную стоимость, это можно использовать.
02.03.2023, 16:09
Спасибо, решение найдено.Мы исходим из того, что предполагаемая справедливая стоимость предмета аренды, которую он будет иметь к концу срока аренды вряд ли будет ниже, чем справедливая стоимость предмета аренды сегодня. По крайней мере, мы не наблюдали снижения рыночной стоимости земель с/х назначения в крае в последние годы и десятилетия. Таким образом, приведенная стоимость платежей будет отрицательной - т.е. мы ее принимаем равной нолю и не отражаем в балансе актив и ППА. Клиент вносит правки.
02.03.2023, 16:10
Escapist, Вам спасибо. Вы натолкнули на мысль.
Пендрагон  57d5  
02.03.2023, 16:46
Андрей Бурцев
Спасибо, решение найдено.Мы исходим из того, что предполагаемая справедливая стоимость предмета аренды, которую он будет иметь к концу срока аренды вряд ли будет ниже, чем справедливая стоимость предмета аренды сегодня. По крайней мере, мы не наблюдали снижения рыночной стоимости земель с/х назначения в крае в последние годы и десятилетия. Таким образом, приведенная стоимость платежей будет отрицательной - т.е. мы ее принимаем равной нолю и не отражаем в балансе актив и ППА. Клиент вносит правки
Андрей, приведенная стоимость платежей - не отрицательная, а в предложенном Escapistом варианте близка к рыночной. В крае проведена государственная кадастровая оценка земли. И она очень близка к рыночной. Можно воспользоваться результатами этой оценки. И далее вычислить ставку (известна стоимость аренды на 49 лет - это инвестиции (КВ), известна рыночная стоимость ЗУ - это приведенная стоимость денежных потоков). Далее применяем формулу ВСД и получаем ставку. Можно попробовать. 
02.03.2023, 17:11
Пендрагон, что??? Откройте п. 15 ФСБУ 25 и прочитайте внимательно. 
"приведенная стоимость будущих арендных платежей и негарантированной ликвидационной стоимости предмета аренды становится равна справедливой стоимости предмета аренды" То есть ппа равно снижению справедливой стоимости за срок аренды. Если снижения нет - нет и ппа. 
Пендрагон  57d5  
02.03.2023, 17:25
Андрей Бурцев
приведенная стоимость платежей будет отрицательной
Цитирую вас дословно - будет отрицательной. Это вы написали.
В моем варианте нет противоречий. А есть предложение вычислить ставку на основе первоначальных инвестиций и приведенной стоимости. А пункт 15 подтверждает предложение Escapistа о возможном применении рыночной стоимости (справедливой).

Вчитайтесь, пожалуйста, прежде чем ставить плюсик/минусики.

А теперь сам пункт 15.
15. Приведенная стоимость будущих арендных платежей определяется путем дисконтирования их номинальных величин. Дисконтирование производится с применением ставки, при использовании которой приведенная стоимость будущих арендных платежей и негарантированной ликвидационной стоимости предмета аренды становится равна справедливой стоимости предмета аренды. При этом негарантированной ликвидационной стоимостью предмета аренды считается предполагаемая справедливая стоимость предмета аренды, которую он будет иметь к концу срока аренды, за вычетом сумм, указанных в подпункте "е" пункта 7 настоящего Стандарта, которые учтены в составе арендных платежей.


В случае если ставка дисконтирования не может быть определена в соответствие с первым абзацем настоящего пункта, применяется ставка, по которой арендатор привлекает или мог бы привлечь заемные средства на срок, сопоставимый со сроком аренды.
avatar
Escapist  
02.03.2023, 17:32
Андрей Бурцев
Спасибо, решение найдено.Мы исходим из того, что предполагаемая справедливая стоимость предмета аренды, которую он будет иметь к концу срока аренды вряд ли будет ниже, чем справедливая стоимость предмета аренды сегодня. По крайней мере, мы не наблюдали снижения рыночной стоимости земель с/х назначения в крае в последние годы и десятилетия. Таким образом, приведенная стоимость платежей будет отрицательной - т.е. мы ее принимаем равной нолю и не отражаем в балансе актив и ППА. Клиент вносит правки.
Вы не правильно меня поняли.

Формула такая: 
fair value (справедливая стоимость земли сейчас) = PV (дисконтированные арендные платежи на 50 лет, т.е. =ППА) + TV (дисконтированная стоимость земли через 50 лет)
Если посчитать TV несущественным по сравнению с FV и PV, то получится то, что я выше написал.
02.03.2023, 18:00
Пендрагон, вы,  видимо, совсем не понимаете экономической сущности отражения аренды в составе ОС. Отсюда нелепые предложения каких-то невнятных расчётов, не дающих никаких вменяемых результатов. 
Суть проста - мы амортизируем за срок аренды стоимость приобретения объекта за вычетом его ликвидационной стоимости. Также, как и обычное основное средство. То есть справедливая стоимость сегодня минус справедливая стоимость к окончанию срока аренды (ликвидационная стоимость). ППА будут равны общей сумме амортизации за срок аренды. 
Но земля - это земля. Как не амортизируется своя земля, так и у арендованной справедливая стоимость за, срок аренды не уменьшится, а, значит, и амортизировать мы ничего не будем. Соответственно, и ППА не отражаются в отчётности. 
02.03.2023, 18:12
Теперь математика. ППА = Номинальные Х ставку дисконта.  Справедливая стоимость сегодня = ППА + ликвидационная (справедливая на конец аренды). 
Сегодня стоимость 50. Ликвидационная -50+?. 
ППА =50-(50+?) То есть ППА равно ноль, либо отрицательны. Точная величина неизвестна. 
Ставка дисконта? На что умножить номинальные платежи? 
Но исходя из того, что амортизировать нам нечего - не будет и ППА. 
02.03.2023, 18:34
Escapist,я вас правильно понял. Ваши расчёты неверны, и спасибо не за них. Просто вы подали ниточку, за которую и вытянут верный ответ. За ниточку спасибо!. 
(Ваш расчёт неверен в предположении о несущественности TV. Несущественной в расчёте будет как раз PV) 
Пендрагон  57d5  
02.03.2023, 19:45
Андрей Бурцев
Пендрагон, вы,  видимо, совсем не понимаете экономической сущности отражения аренды в составе ОС. 
Хорошо, что вы понимаете. Читайте рекомендации ААС, комментарии и пр. Эта тема неоднократно обсуждалась на форуме.
avatar
Escapist  
02.03.2023, 20:21
Андрей Бурцев
Escapist,я вас правильно понял. Ваши расчёты неверны, и спасибо не за них. Просто вы подали ниточку, за которую и вытянут верный ответ. За ниточку спасибо!. 
(Ваш расчёт неверен в предположении о несущественности TV. Несущественной в расчёте будет как раз PV) 
Тогда совет изучить финансовый менеджмент - тема - временная стоимость денег. 



Суть проста - мы амортизируем за срок аренды стоимость приобретения объекта за вычетом его ликвидационной стоимости. Также, как и обычное основное средство. То есть справедливая стоимость сегодня минус справедливая стоимость к окончанию срока аренды (ликвидационная стоимость). ППА будут равны общей сумме амортизации за срок аренды. 

Но земля - это земля. Как не амортизируется своя земля, так и у арендованной справедливая стоимость за, срок аренды не уменьшится, а, значит, и амортизировать мы ничего не будем. Соответственно, и ППА не отражаются в отчётности. 


Вы "доказали", что право аренды земли ничего не стоит. А люди которые арендуют участки, дарят деньги арендодателю. 



Суть проста - мы амортизируем за срок аренды стоимость приобретения объекта за вычетом его ликвидационной стоимости. 
Ликвидационная стоимость не входит в расчет ППА, так как арендатор не имеет на нее прав. И потому, она не может амортизироваться арендатором в принципе.



То есть справедливая стоимость сегодня минус _приведенная_ справедливая стоимость к окончанию срока аренды (ликвидационная стоимость).

Я исправил в вашей фразе, что приведенная стоимость. Как в цитате в стандарте:



Дисконтирование производится с применением ставки, при использовании которой приведенная стоимость 1) будущих арендных платежей и 2) негарантированной ликвидационной стоимости предмета аренды становится равна справедливой стоимости предмета аренды.
После этой поправки расчет встает с головы на ноги.

Приведенная стоимость 100 рублей по ставке 8% через 50 лет, примерно 2 рубля, по ставке 5% примерно 9. И даже по ставке 3% всего 22 рубля. Таким образом, столь длинный ППА даже при очень низкой ставке составляет бОльшую часть от справедливой стоимости участка.
Андрей  cc19  
02.03.2023, 21:08
Андрей Бурцев
Справедливая стоимость сегодня = ППА + ликвидационная (справедливая на конец аренды).
Только приведенная ликвидационная. При больших сроках стремится к нулю.
Отсюда ППА=справедливая стоимость сейчас.
nikk1234  
03.03.2023, 05:57
Андрей Бурцев
Но земля - это земля. Как не амортизируется своя земля, так и у арендованной справедливая стоимость за, срок аренды не уменьшится, а, значит, и амортизировать мы ничего не будем. Соответственно, и ППА не отражаются в отчётности. 
А кто Вам сказал, что в случае с арендой земельного участка может идти речь об амортизации, как объекта? В данном случае амортизируется не земельный участок, а право пользования активом (ППА) или актив в форме права пользования (АФПП)
В соответствии с пунктом 17 ФСБУ 25/2018 "стоимость права пользования активом погашается посредством амортизации, за исключением случаев, когда схожие по характеру использования активы не амортизируются"
В соответствии с пунктом 28 ФСБУ 6/20202 земельные участки, находящиеся в собственности организации, не амортизируются, потому что их потребительские свойства со временем не изменяются.
Срок полезного использования земельных участков, находящихся в аренде, как правило, ограничен сроком аренды (кроме случаев, когда у арендатора есть право выкупа земельного участка, и он намерен воспользоваться таким правом), таким образом, организация сможет получать выгоды от использования такого арендованного земельного участка только в течение срока его аренды.
В соответствии с Рекомендациями аудиторским организациям, индивидуальным аудиторам, аудиторам по проведению аудита годовой бухгалтерской отчетности организаций за 2021 год (приложение к письму Минфина России от 18.01.2022 N 07-04-09/2185), при определении того, являются ли активы схожими по характеру использования, необходимо принимать во внимание, среди прочего, схожесть сроков полезного использования права пользования активом и актива.
Следовательно, земельные участки, находящиеся в аренде (которые организация не собирается выкупать по окончании аренды) и земельные участки, находящиеся в собственности, не являются схожими по сроку использования активами, в связи с чем стоимость права пользования земельным участком погашается посредством амортизации в общеустановленном порядке в течение срока аренды.

Право пользования земельным участком, в отношении которого у арендатора есть право выкупа и намерение воспользоваться таким правом, не амортизируются.
Только зарегистрированные пользователи могут писать в этот форум.