Учет доходов и расходов Застройщика

Добрый день!

Экономия от строительства уходит в прошлое: затраты на МКД теперь запасы, деньги уже не целевые, а банковские, учитывать финансовый результат от договора ДДУ в бухучете нужно аналогично купле-продаже.

Тем не менее есть застройщики, которые упорно в учетной политике описывают порядок расчета экономии, и пытаются ее посчитать. 

Аргументы, что такого вида дохода как экономия при заключении ДДУ на условиях фиксированной цены у меня нет. У фин службы основной аргумент: мы так всегда делали и в учетной политике у нас это все есть. Тупик) 

Есть у кого доводы в ту или иную сторону.

У фин службы основной аргумент: мы так всегда делали и в учетной политике у нас это все есть. Тупик) 

Так всегда делали до изменения модели финансирования застройщиков и принудительного перевода на работу через эскроу-счета. Да, квартиры - это запасы (незавершенное производство), выручка признается только при передаче ключей покупателю и подписания акта. Какие именно аргументы нужны? Если для признания выручки только по передаче квартиры покупателю не хватает аргументов из ПБУ 9, используйте МСФО 15.

Поправка: выручка по ДДУ признается по мере строительства.

Дебетокреникъ
Поправка: выручка по ДДУ признается по мере строительства.

Правовая форма ДДУ в РФ упаковывает экономическое содержание купли-продажи (продажа будущей вещи с формой расчётов через эскроу). Передача заключённых в активе благ и рисков на покупателя не происходит постепенно и механизма приобретения застройщиком права на получение частичной оплаты понесенных затрат на незавершенное строительство также нет. 

Дебетокреникъ, по проценту готовности что ли? Как по пбу2? Не возможно же дду квалифицировать как договор строительного подряда ? Поправьте меня пожалуйста, надо разобраться в этом ?

Артем Иванов
Дебетокреникъ, по проценту готовности что ли? Как по пбу2? Не возможно же дду квалифицировать как договор строительного подряда ? Поправьте меня пожалуйста, надо разобраться в этом ?

Тема очень интересная
пбу2 и мсфо требует равномерного признания выручки
как установите в УП
но хотя бы выручку признавать в размере понесённых расходов????

Я согласен с МСФО 15, но при чем тут ПБУ 2?
Настоящее Положение устанавливает особенности порядка формирования в бухгалтерском учете и раскрытия в бухгалтерской отчетности информации о доходах, расходах и финансовых результатах организациями (за исключением кредитных организаций и государственных (муниципальных) учреждений), являющимися юридическими лицами по законодательству Российской Федерации и выступающими в качестве подрядчиков либо в качестве субподрядчиков (далее - организации) в договорах строительного подряда (далее - договор), длительность выполнения которых составляет более одного отчетного года (долгосрочный характер) или сроки начала и окончания которых приходятся на разные отчетные годы.

Александр, Да согласен  , просто ждём сдачи потом продаем как готовую продукцию 

 На нормативку кто-нибудь может сослаться?

Хрю
 На нормативку кто-нибудь может сослаться?

МСФО 15
35. Организация передает контроль над товаром или услугой в течение периода и, следовательно, выполняет обязанность к исполнению и признает выручку в течение периода, если удовлетворяется любой из следующих критериев:


(a) покупатель одновременно получает и потребляет выгоды, связанные с выполнением организацией указанной обязанности по мере ее выполнения организацией (см. пункты B3 - B4);

(b) в процессе выполнения организацией своей обязанности к исполнению создается или улучшается актив (например, незавершенное производство), который над которым покупатель получает по мере создания или улучшения этого актива (см. пункт B5); либо
(c) выполнение организацией своей обязанности не приводит к созданию актива, который организация может использовать для альтернативных целей (см. пункт 36), и при этом организация обладает обеспеченным правовой защитой правом на получение оплаты за выполненную к настоящему времени часть договорных работ (см. пункт 37).

a и б не соблюдаются.
Пункт с соблюдается в части

выполнение организацией своей обязанности не приводит к созданию актива, который организация может использовать для альтернативных целей

 и подлежит оценке на соблюдение в части

 при этом организация обладает обеспеченным правовой защитой правом на получение оплаты за выполненную к настоящему времени часть договорных работ (см. пункт 37).

Здесь может быть суждение и может требоваться анализ правоприменительной практики. Мое мнение как я писал выше, что именно механизма оплаты частично построенного НЗП (квартиры) действующая договорная конструкция в РФ не предусматривает.

 ПБУ 9/99:
13. Организация может признавать в бухгалтерском учете выручку от выполнения работ, оказания услуг, продажи продукции с длительным циклом изготовления по мере готовности работы, услуги, продукции или по завершении выполнения работы, оказания услуги, изготовления продукции в целом.
Выручка от выполнения конкретной работы, оказания конкретной услуги, продажи конкретного изделия признается в бухгалтерском учете по мере готовности, если возможно определить готовность работы, услуги, изделия.
В отношении разных по характеру и условиям выполнения работ, оказания услуг, изготовления изделий организация может применять в одном отчетном периоде одновременно разные способы признания выручки, предусмотренные настоящим пунктом.

Елена,Выходит, в БУ признаем выручку, а в НУ не признаем.
Нехорошо. Огромные остатки по счетам 77 и 09 вырастут.

ст. 271 НК
2. По доходам, относящимся к нескольким отчетным (налоговым) периодам, и в случае, если связь между доходами и расходами не может быть определена четко или определяется косвенным путем, доходы распределяются налогоплательщиком самостоятельно, с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов.

По производствам с длительным (более одного налогового периода) технологическим циклом в случае, если условиями заключенных договоров не предусмотрена поэтапная сдача работ (услуг), доход от реализации указанных работ (услуг) распределяется налогоплательщиком самостоятельно в соответствии с принципом формирования расходов по указанным работам (услугам).

ст. 272
Расходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором эти расходы возникают исходя из условий сделок. В случае, если сделка не содержит таких условий и связь между доходами и расходами не может быть определена четко или определяется косвенным путем, расходы распределяются налогоплательщиком самостоятельно.
(в ред. Федеральных законов от 31.12.2002 N 191-ФЗ, от 06.06.2005 N 58-ФЗ)
В случае, если условиями договора предусмотрено получение доходов в течение более чем одного отчетного периода и не предусмотрена поэтапная сдача товаров (работ, услуг), расходы распределяются налогоплательщиком самостоятельно с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов.

Елена, Это вы про подрядчиков написали.
Но на этой ветке речь идет о застройщиках.

 Заказчик -застройщик вправе применять ПБУ 2 , в части не противоречащей учету у заказчика., это нужно прописать в учетной политике

Елена
 ПБУ 9/99:
13. Организация может признавать в бухгалтерском учете выручку от выполнения работ, оказания услуг, продажи продукции с длительным циклом изготовления по мере готовности работы, услуги, продукции или по завершении выполнения работы, оказания услуги, изготовления продукции в целом.
Выручка от выполнения конкретной работы, оказания конкретной услуги, продажи конкретного изделия признается в бухгалтерском учете по мере готовности, если возможно определить готовность работы, услуги, изделия.
В отношении разных по характеру и условиям выполнения работ, оказания услуг, изготовления изделий организация может применять в одном отчетном периоде одновременно разные способы признания выручки, предусмотренные настоящим пунктом.

Каким образом («по мере готовности изделия») на практике применяется к квартирам? Учитывая, что конкретный покупатель может заключить ДДУ на любой стадии, включая стадию до начала строительства и закачивая отделкой, и что значительная часть квартир не будет продана до завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию. 

В пояснениях, например, Группы Инград подробно расписано.

Escapist
Каким образом («по мере готовности изделия») на практике применяется к квартирам? Учитывая, что конкретный покупатель может заключить ДДУ на любой стадии, включая стадию до начала строительства и закачивая отделкой, и что значительная часть квартир не будет продана до завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Позаказно (поквартирно) наверное можно применять. По-моему, что-то типа этого тоже видел, хотя не специалист в этой области.

Андрей

Escapist
Каким образом («по мере готовности изделия») на практике применяется к квартирам? Учитывая, что конкретный покупатель может заключить ДДУ на любой стадии, включая стадию до начала строительства и закачивая отделкой, и что значительная часть квартир не будет продана до завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Позаказно (поквартирно) наверное можно применять. По-моему, что-то типа этого тоже видел, хотя не специалист в этой области.

А в чем здесь достоверность учитывая, что объект создается и затраты формируются не позаказно?

Андрей

Escapist
Каким образом («по мере готовности изделия») на практике применяется к квартирам? Учитывая, что конкретный покупатель может заключить ДДУ на любой стадии, включая стадию до начала строительства и закачивая отделкой, и что значительная часть квартир не будет продана до завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Позаказно (поквартирно) наверное можно применять. По-моему, что-то типа этого тоже видел, хотя не специалист в этой области.

Объект учета - очередь строительства. 

Финансовый результат может рухнуть на продаже последних квартир.

Escapist
Здесь может быть суждение и может требоваться анализ правоприменительной практики. Мое мнение как я писал выше, что именно механизма оплаты частично построенного НЗП (квартиры) действующая договорная конструкция в РФ не предусматривает.

Общее суждение Б4 и застройщиков заключается в том, что по ДДУ выполняется п. 35(c) из-за особого правового статуса закона о ДДУ.

Escapist
А в чем здесь достоверность учитывая, что объект создается и затраты формируются не позаказно?

Что мешает распределять позаказно? Думаю, что модель учета можно разработать. Впрочем, теперь точно умываю руки, поскольку плотно не сталкивался. Возможно технические сложности не позволят сформировать УП для подготовки достоверной отчетности.

Дебетокреникъ

Escapist
Здесь может быть суждение и может требоваться анализ правоприменительной практики. Мое мнение как я писал выше, что именно механизма оплаты частично построенного НЗП (квартиры) действующая договорная конструкция в РФ не предусматривает.

Общее суждение Б4 и застройщиков заключается в том, что по ДДУ выполняется п. 35(c) из-за особого правового статуса закона о ДДУ.

Не знаю как вам, а мне ссылка на "особый правовой статус закона о ДДУ" ни о чем не говорит. 

Суть вопроса в следующем, как я и написал выше, существует ли правовой механизм, который обеспечивает застройщику компенсацию понесенных затрат, соответствующий % завершенности квартиры в случае расторжения контракта с покупателем. Если такого механизма нет, а в рамках досудебного урегулирования или при обращении в суд он может получить лишь компенсацию ущерба /штрафные выплаты / проценты итд итп, то критерий 35с не соблюдается.

Для продажи физическим лицам квартир по ДДУ в многоквартирных домах этот фактор на практике единственный решающий, потому что применение остальных очевидно.
См. 

https://www.ifrs.org/content/dam/ifrs/supporting-implementation/agenda-decisions/2018/ifrs-15-revenue-recognition-in-a-real-estate-contract-mar-18.pdf

Я не вижу в российском правовом поле такого механизма компенсации затрат и не знаю прецедентов, но это не моя отрасль. Если есть такие прецеденты, то готов поменять точку зрения. 

Escapist,

По ДДУ получение ДС гарантировано законом, ибо ДДУ нерасторжим (если иное не указано в самом ДДУ).

Escapist,

По ДДУ получение ДС гарантировано законом, ибо ДДУ нерасторжим (если иное не указано в самом ДДУ).

Не совсем так. ДДУ расторжим в одностороннем порядке в ограниченном числе случаев, в судебном в большем числе случаев. И также вполне может быть расторжим по соглашению сторон.  В конце концов он и по форс-мажору расторжим, в каковом варианте деньги останутся у покупателя, а у продавца недостроенная квартира, так как банк не раскроет эскроу. Поэтому я и говорю про прецеденты.