Бухгалтерский учет. Налоги. Аудит

Сложный вопрос по ФСБУ 25. Прошу помощи специалистов!

Марина  3d26  
04.11.2022, 11:43
Здравствуйте, уважаемые коллеги!
В ходе аудита столкнулись со сложной ситуацией по классификации аренды: операционная или финансовая. Каких-либо адекватных пояснений от менеджмента организации, обосновывающих позицию, получить не можем.
Предыстория следующая: в 2016 г. организация (аудируемое лицо) берет у администрации города в аренду земельный участок на длительный срок (25 лет) под строительство спортивного комплекса и строит полностью за собственный счет  спортивный комплекс. Далее передает построенный и полностью оснащенный комплекс (стоимость объекта очень существенная) в аренду муниципальному бюджетному учреждению спорта (МБУС) за чисто символическую плату. Т.е. весь смысл строительства и аренды -  "политические дивиденды", а не получение экономических выгод.
При этом:
1. Контракты с МБУС заключаются ежегодно на 1 год, с 2017 г. по настоящее время.
2. Переход права собственности контрактом не предусмотрен.
3. Ожидаемый срок арендных отношений длительный.
3. Арендная плата ничтожно мала, далеко не рыночная.
4. Контрактами формально установлено, что каждая сторона вправе во всякое время отказаться от исполнения контракта.
5. Фактически условия контракта, продление сроков аренды и размер арендной платы диктует арендатор, т.е. администрация города.
6. Будет ли выкуплен спортивный комплекс? Прогнозов нет. Если и будет, то можно обоснованно ожидать, что за чисто символическую плату.
7. Город небольшой: у арендодателя нет возможности сдать в аренду комплекс другому арендатору, а у арендатора нет возможности взять в аренду другой аналогичный объект. В городе такой комплекс в единственном числе. Использовать, даже при значительной перестройке, в другой деятельности невозможно, т.е. объект, по мнению аудитора, имеет специализированный характер.
8. Арендодатель не планировал и не планирует самостоятельно использовать объект в своей деятельности, т.е. получать выручку от предоставления услуг комплекса.

При переходе на ФСБУ 25 аренда была квалифицирована как операционная. Вопрос обесценения не рассматривался. По мнению организации, обесценения нет и быть не может.

Прошу помощи уважаемых коллег - специалистов по МСФО! Как  аудитору квалифицировать данные арендные отношения? И как быть с вопросом возможного обесценения?

Будем благодарны за любую помощь! Заранее спасибо!
04.11.2022, 17:02
Марина, ситуация похоже на концессию. Если это так, то все выворачивается на изнанку.
Иначе, я бы отразил как операционную, т.к. что через 25 лет будет, не известно (тут через месяц не понятно, чего ждать), тем более никаких внятных соглашений о выкупе, как я понял, нет.
Обесценение я бы посчитал, как балансовая стоимость минус дисконтированные потоки арендных платежей за вычетом прямых оттоков на аренду (ЗП, коммуналка и т.д.) на обозримое будущее, т.е. определил бы возмещаемую стоимость как ценность использования. Иначе - пусть зовут оценщика и считают СС по МСФО 13.
Исправлений: 1; последнее - в 04.11.2022, 17:42.
04.11.2022, 17:31
Кстати, здесь есть ведь отдельный форум по МСФО, если Вы хотите узнать мнение только МСФОшных специалистов. 
avatar
Escapist  
04.11.2022, 21:21
Не хватает деталей про масштабы взаимозависимости города и предприятия. Такая глубокая благотворительность наблюдается в небольших городах, где есть относительно неплохо себя чувствующее крупное относительное размера города градообразующее предприятие, на которое прямо (непосредственно сотрудники) и косвенно (родственники сотрудников, сервисная индустрия для сотрудников и членов их семей) работает значительная часть населения города. Ваш случай?
Марина  3d26  
05.11.2022, 09:13
Александр В, большое спасибо за Ваше мнение и участие!
Марина  3d26  
05.11.2022, 10:23
Escapist
Не хватает деталей про масштабы взаимозависимости города и предприятия.


Здравствуйте, Escapist ! Спасибо, что откликнулись!
Нет, не наш случай. Постараюсь пояснить, исходя из известных аудиторам фактов:
1. Город небольшой, но промышленно развитый.  Занимает важное место в масштабах области.
2. Предприятие -арендодатель не является единственным  градообразующим предприятием, подобных в городе еще  2-3 наберется.  Связанными сторонами эти организации не являются.
3. Какой-либо значительной связи через сотрудников, родственников, ключевых фигур между предприятием и администрацией города нет.  Каких-либо преференций для отдельных категорий граждан тоже нет. Это точно.
4. Все основные предприятия города, в т.ч. и арендодатель, задействованы в химической отрасли. С экологией в городе не очень хорошо.
5. Спортивный комплекс - это, своего рода, подарок городу и области в ответ на экологический ущерб. Не берусь судить, но может быть и вынужденный "подарок".
6. В спорткомплексе может заниматься любой житель города (и не только города). В нем тренируются и проводят соревнования любительские и профессиональные спортивные команды, в т.ч. из других городов. 
7. По слухам, другие крупные предприятия города также участвуют в финансировании социальных проектов.
05.11.2022, 11:56
Марина, пожалуйста. Посмотрим еще мнения, самому теперь интересно.
Сейчас перечитал свой ответ, видимо подумал, но не написал - ценность использования должна быть рассчитана на уровне ЕГДС, к которой относятся как минимум здание и ППА земли. Обесценение распределяется пропорционально балансовой стоимости.
Марина  3d26  
05.11.2022, 12:23
А уж нам, Александр, как интересно!... Подождем мнения уважаемого Escapist! Может еще кто-то из форумчан выскажется?
Андрей  cc19  
05.11.2022, 20:09
Наверное есть много нюансов в этой ситуации. но на первый взгляд это действительно операционная аренда или согласно пп. "б", или уж пп. "в" п.26 ФСБУ 25.
Что касается обесценения рассмотрел бы вариант отказа от проведения этой процедуры, кроме случаев, указанных в п.12 МСФО 36. Но тогда обесценение коснется всех ОС.
Основание: наименьшей генерирующей единицей является само аудируемое лицо. Спорткомплекс не может рассматриваться самостоятельной ЕГДС в виду указанных "политических" дивидендов. Его нельзя выделять из всего списка ОС, то есть денежные потоки от основной деятельности АЛ были бы существенно иными, если б эта организация не построила и не сдавала бы в аренду данный спорткомплекс. Подчеркиваю, предложенный порядок обесценения пока только рассмотрел бы.
Исправлений: 2; последнее - в 05.11.2022, 20:16.
Марина  3d26  
06.11.2022, 08:47
Здравствуйте, уважаемые коллеги! Спасибо за мнение!

Подкину еще один вопрос: предприятие рассматривает спорткомплекс (в части недвижимости) в качестве инвестиционной недвижимости.

Если считать, что спорткомплекс не может в данном случае рассматриваться в качестве отдельной ЕГДС, то и квалифицировать как инвестиционную недвижимость не совсем корректно?
По п. 7 IAS 40 "Инвестиционная недвижимость удерживается для получения арендной платы, или в целях получения выгоды от прироста стоимости, или одновременно того и другого. Следовательно, инвестиционная недвижимость генерирует денежные потоки в значительной степени независимо от других активов, удерживаемых организацией. Это отличает инвестиционную недвижимость от недвижимости, занимаемой владельцем".

Или я что-то не понимаю? Андрей, очень прошу Вас ответить!
Алла  a1e5  
06.11.2022, 11:58
Марина
По п. 7 IAS 40 "Инвестиционная недвижимость удерживается для получения выгоды от прироста стоимости, или
Если Вы решили продать свой спорткомплекс это инвестиционная недвижимость она сгенерит вам денежный поток
Алла  a1e5  
06.11.2022, 12:00
Марина
Далее передает построенный и полностью оснащенный комплекс (стоимость объекта очень существенная) в аренду муниципальному бюджетному учреждению спорта (МБУС) за чисто символическую плату. Т.е. весь смысл строительства и аренды -  "политические дивиденды", а не получение экономических выгод.
Налоговая вам политические дивиденды монитезирует по рынку
и будет у вас настоящая инвестиционная недвижимость
которая сгенерит вам поступления в бюджет и штраф 40%
Марина  3d26  
06.11.2022, 12:19
Алла, я не бухгалтер, а аудитор. 
Меня сейчас не интересуют вопросы налогового учета.
avatar
Escapist  
06.11.2022, 13:30
Возможны два полярных способа учета и выше их коллеги отметили. 1. Отдельный объект учета (ЕГДС). Тогда исходя из вводных кейса это инвестиционная недвижимость, и ее балансовая стоимость не должна превышать ожидаемый дисконтированный денежный поток от использования либо продажи. Скорее всего за неимением другой надежной информации придется использовать текущие ставки аренды для оценки денежного потока от ИН, что приведет к значительному обесценению. Это более простой взгляд, и обычно именно его придерживаются аудиторы еще с 90-х годов, когда приватизировались советские заводы и начиналась передача социалки с их баланса на бюджет муниципалитетов.
2. Элемент общей ЕГДС в виде градообразующего предприятия. Данный объект не был бы построен, и он не сдавался бы в аренду за нерыночную стоимость, если бы данное предприятие не работало в этом городе. Данная юридическая конструкция, надо отметить, еще не самая затратная, по сравнению с например вариантами: строительство в порядке благотворительности (пожертвование городу), или самостоятельная эксплуатация и содержание за свой счет. Для таких объектов выручки от продажи населению услуг может быть недостаточно для покрытия даже операционных расходов на зарплаты и содержание имущества, не говоря уж об амортизации и капитальных затратах. Аргументация для использования такого подхода - как я писал выше в росте взаимозависимости моногородов и их градообразующих предприятий. В рамках текущей системы межбюджетных отношений основные налоги от предприятия  (прибыль, НДС, НДФЛ, НДПИ при наличии) уходят не в муниципальный, а в федеральный и региональный бюджеты, и в муниципалитет по месту «прописки» такого донора вернется немногое. При этом существует «ожидание», что прибыльные градообразующие предприятия обеспечат финансирование определенных социальных программ в своих городах сверх формальных обязанностей по уплате налогов. Можно считать это частью вклада бизнеса в устойчивое развитие (см цели устойчивого развития ООН), можно считать неформальной «платой за лицензию» на право работать в прибыльной (ресурсной/экспортной) отрасли. Как ни считать, социальные расходы становятся неизбежными для работы предприятия. Если придерживаться такого подхода, то объект социального имущества на балансе - это основные средства, а договор с городом - операционная аренда. Обесценение социального имущества, включенного в ЕГДС, не производится пока основной деятельности достаточно, чтобы окупить социалку (оценивается вся ЕГДС). Такой подход к учету уже применяется и обычно поддерживаются аудиторами, например к ведомственным санаториям и поликлиникам, которые преимущественно обслуживают работников предприятия. Распространение единой ЕГДС не только на социальный сервис для работников, но на сервис для городов присутствия, где предприятие градообразующее, аудиторами поддерживается меньше, по моим наблюдениям. Видимо, сильна инерция подхода 1 выше, когда социалка сбрасывалась с баланса и считалась не создающей какой-либо экономической ценности. Однако на мой взгляд такая трактовка уже устарела.
Алла  a1e5  
06.11.2022, 13:38
Марина
6. Будет ли выкуплен спортивный комплекс? Прогнозов нет. Если и будет, то можно обоснованно ожидать, что за чисто символическую плату.
пункте 25 ФСБУ 25/2018.

 арен­да­тор имеет право на по­куп­ку пред­ме­та арен­ды по цене зна­чи­тель­но ниже его спра­вед­ли­вой сто­и­мо­сти; 

Марина
7. Город небольшой: у арендодателя нет возможности сдать в аренду комплекс другому арендатору, а у арендатора нет возможности взять в аренду другой аналогичный объект. В городе такой комплекс в единственном числе. Использовать, даже при значительной перестройке, в другой деятельности невозможно, т.е. объект, по мнению аудитора, имеет специализированный характер.
срок арен­ды со­по­ста­вим со сроком полезного использования объ­ек­та арен­ды; 

на дату за­клю­че­ния до­го­во­ра арен­ды при­ве­ден­ная сто­и­мость бу­ду­щих аренд­ных пла­те­жей со­по­ста­ви­ма со спра­вед­ли­вой сто­и­мо­стью пред­ме­та арен­ды; ( но это соглашение о низкой цене, бартер)

воз­мож­ность ис­поль­зо­вать пред­мет арен­ды без су­ще­ствен­ных из­ме­не­ний име­ет­ся толь­ко у арен­да­то­ра; 

арен­да­тор имеет воз­мож­ность про­длить уста­нов­лен­ный до­го­во­ром срок арен­ды с аренд­ной пла­той зна­чи­тель­но ниже ры­ноч­ной; 

иное сви­де­тель­ство о пе­ре­хо­де к арен­да­то­ру эко­но­ми­че­ских выгод и рис­ков.

на основании вышеизложенного я считаю что это финансовая аренда
Исправлений: 1; последнее - в 06.11.2022, 14:37.
Алла  a1e5  
06.11.2022, 13:43
Марина
Алла, я не бухгалтер, а аудитор. 
Меня сейчас не интересуют вопросы налогового учета.
Считаете налоговые риски несущественными?
Марина  3d26  
06.11.2022, 14:38
Алла, спасибо большое за высказанное мнение! 

Escapist, благодарю! В целом я поняла.
При 2 -ом варианте комплекс уже не квалифицируется инвестиционной недвижимостью? Правильно?
Анатолий  f3c2  
06.11.2022, 15:11
Алла
Считаете налоговые риски несущественными?
Здравый вопрос: ФСБУ-25 применяется только для БУ. Аудитор, увидевши стройный дисконтированный поток, с удовлетворением отметит, что "больной перед смертью потел"... Давайте зайдем с другой стороны: а что будет, если это фсбу не применять? УжОс, ужОс... Нарушение правил БУ, не приводящее к занижению налоговой базы (если такого занижения действительно нет). А нарушение правил БУ (без искажения НУ), то это всего лишь п.1 ст.120 НК РФ... И без бесконечного геморроя с ПР и ВР...
Может быть в консерватории что-то поправить?©
Я солидаризируюсь с Аллой:  фискальные риски в данном случае важнее...
Марина  3d26  
06.11.2022, 15:46
Анатолий, а с чего Вы взяли, что у АЛ есть налоговые риски, связанные с арендой? Я где-то упоминала об этом?  Не надо ёрничать, если Вы не в курсе всех нюансов.
Анатолий  f3c2  
06.11.2022, 16:42
Марина
Я где-то упоминала об этом? 
Да, Вы прямо и непосредственно об этом сказали.
Марина
3. Арендная плата ничтожно мала, далеко не рыночная.
... 
Как говорится "наливай и пей"©
Марина  3d26  
06.11.2022, 16:51
Анатолий, я не считаю нужным вступать с Вами в дискуссию! До свидания!
Анатолий  f3c2  
06.11.2022, 17:06
Марина
не считаю нужным вступать с Вами в дискуссию
Ну, и хорошо... 
Вам об этом же самом (разными словами) сказали Escapist и Алла. 
И, на будущее, постарайтесь запомнить: клиента нужно уведомлять о рисках "по убыванию"... В данном случае фискальный риск перевешивает все остальные.
Всего Вам доброго!
avatar
Escapist  
06.11.2022, 17:55
Марина
Алла, спасибо большое за высказанное мнение! 

Escapist, благодарю! В целом я поняла.
При 2 -ом варианте комплекс уже не квалифицируется инвестиционной недвижимостью? Правильно?
Да, не квалифицируется. Иначе сохранить в составе основного ЕГДС бы не получилось.
Марина  3d26  
06.11.2022, 18:12
Escapist
Да, не квалифицируется. Иначе сохранить в составе основного ЕГДС бы не получилось.

Спасибо огромное! 
mos-audit  
09.11.2022, 13:06
Проведите, пожалуйста, ликбез: 

Стандартная ситуация: договор аренды офиса на 11 месяцев с пролонгацией без ограничений на следующие года. Арендатор не планирует расторгать договор в обозримом будущем, никаких обстоятельств, которые позволяли бы определить точный или предполагаемый срок аренды, нет.

ФСБУ 25 применяем?

Вроде вопрос простой, но в сети есть разные экспертные мнения с аргументацией как в одну так и в другую сторону.
Только зарегистрированные пользователи могут писать в этот форум.