Бухгалтерский учет. Налоги. Аудит

Форум – Аудит: теория и практика

Обсуждаем:

Re: Сложный вопрос по ФСБУ 25. Прошу помощи специалистов!

10.11.2022, 22:34
Александр В.
Аудитор занял одну позицию, клиент другую, не согласен - меняй аудитора. Есть разъяснения проф.бухгалтеров - извините, но на практике вопрос закрыт.
А клиент заявит: пусть аудитор вернет аванс - и чешет на все 4 стороны.

И вот что замечу, сложно будет доказать в суде (вдруг аудитор решит себя защишать), что он действовал объективно, и проявлял профессиональное поведение, если суд выявит явное несоотвествие данных разъяснений очевидному толкованию норм права.
avatar
Escapist  
10.11.2022, 22:38
Рынок падающий, никто исправно платящих арендаторов выгонять не будет. 



но в 2-х дорогостоящих договорах, которые действуют с 2010, практически в самом начале договора, я увидел фразу , что стоимость зависит от перемены ставок и индекса( к сожалению опять мне этот договор не скопировали, не могу сейчас процитировать, завтра скопирую и процитирую)
Да, будет любопытно ознакомиться, особенно если вам удастся выяснить, почему не признавали в МСФО. Однако аналог ФСБУ 25, т.е. МСФО 16 не настолько древний. Обязателен стал только с 2019. До него аренда земли за специфическими исключениями была в МСФО операционной. Поэтому в 2010 эти контракты и не должны были быть признаны на балансе как финансовая аренда.
Исправлений: 1; последнее - в 10.11.2022, 22:45.
10.11.2022, 22:50
Проводил семинар по ФСБУ 25 и одна из бухгалтеров заявила: "вот раньше все было понятно, а теперь ничего не понятно" и все в таком же духе.
Т.е. у нее в балансе целое здание со сроком полезного использования 10 лет - это норма, ведь Правительство сказало так делать. А новенькое лизинговое имущество по выкупной стоимости в 1000 руб., это тоже норма. А рентабельность и оборачиваемость активов как у наркокартеля, потому что все производственные мощности на счете 001, это тоже самое оно?
Т.е. норма - это когда закон или письмо есть, а профессиональное суждение дано для того, чтобы налоги сократить. Как в анекдоте: "сколько 2+2? А сколько надо?"
Еще студентом искал синонимы к слову бухгалтерия, онлайн словарь выдал, кроме привычных "счетоводство" и "счетоведение": "жульничество", "мошенничество", "шахер-махер", "шельма" и т.д. До того обидно было, что до сих пор помню. Ведь все эти шуточки про "ищем бухгалтера, работа год через три" не на пустом месте, и виной тому не ФСБУ и геи-англосаксы.
По итогу вместо вопроса "как применять ФСБУ?" мне до сих пор задают вопрос "как не применять ФСБУ?" На какие маневры только не идут, лишь бы не дисконтировать и не пересматривать сроки (тоже мне теория струн). 
Прав был Филипп Филиппович.
Андрей  cc19  
10.11.2022, 22:52
Квайгон
А я говорю вы в их квартире никто, не прописаны, и звать вас никак. И если вам укажут на дверь, вам нечем будет возразить.
Чушь говорите. Очень даже есть чем. Вы были в нашей квартире, являетесь членом нашей семьи? Зачем тогда эта юриспруденция?
Говорите уж за себя, свою жену, свою тещу.
Квайгон
Есть такой принцип. Но, сами постулаты и ФСБУ 25 и IFRS 16 говорят, что отталкиваться надо первоначально от юридического содержания, именно юридическая сторона приоритетной. Из чего я делаю вывод, что в части аренды этот принцип не совсем применяется, именно в силу требований МСФО и ФСБУ.
Может и не совсем, а может и совсем. Возможности и намерения сторон должны учитываться. Пока достаточно очевидно намерение арендатора остаться на старом месте. Намерение арендодателя вышвырнуть арендатора тоже не просматривается.
10.11.2022, 22:57
Александр В.
Я считал и считаю, что МСФО 16 держится в первую очередь на защите прав арендатора.
МСФО не может защищать ничьих прав ни в какой стране. Права защищают нормы гражданского законодательства.
МСФО отталкивается от необходимости при учете применения оценить права и возможности, как арендатора, так и арендодателя ест-но с учетом действующего в каждой стане национального законодательства.

Александр В.
Если право расторгать договор или отказать в пролонгации дано арендодателю
Если вы обратитесь к Гражданскому кодексу относительно краткосрочных договоров, то убедитесь, что право есть.

Александр В.
"Квайгон", неужели так просто выгнать арендатора? Т.е. просто взять, расторгнуть договор и выгнать? Или найти другого арендатора, когда 11 месяцев пройдет.
В жизни всякое бывает. В частности, самый свежий пример: менее чем за 11 месяцев арендодатель запутался в долгах и решение о пролонгации сейчас будет принимать банк. И оно может быть любым.

Александр В.
А как же ст. 621 ГК РФ или 310 ГК РФ?
В статье 621 ГК РФ есть существенная правовая оговорка "при прочих равных условиях", которая затрудняет её применение на практике, если допустим на чуть-чуть поднять цену или изменить условия.
Кроме того, по данной статье сложилась неодозначная судебная практика, ряд арбитражных судов признают истекшие по сроку договоры прекратившими свое действие, и не признают право арендатора на пролонгацию при несогласии арендодателя. Не будет углублятся почему, причин много.
Статья 310 ГК РФ здесь не применима поскольку действие договора аренды прекращается по наступлении обусловленного момента в силу положений гражданского законодательства и условий данного договора (п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором).
Исправлений: 1; последнее - в 10.11.2022, 23:13.
10.11.2022, 23:05
Андрей
Чушь говорите. Очень даже есть чем. Вы были в нашей квартире, являетесь членом нашей семьи?
Я говорил гипотетически, для примера, и в моем примере ни Вы, ни Ваша жена там не прописаны и собственниками не являются. Прошу мой пример на свою реальную семью не переводить, я ней незнаком, любые совпадения являются случайностью.

Андрей
Возможности и намерения сторон должны учитываться.
Согласен, если они подтверждены документом. А не гипотезами основанными на ощущениях.

Андрей
Пока достаточно очевидно намерение арендатора остаться на старом месте. Намерение арендодателя вышвырнуть арендатора тоже не просматривается.
А где у нас есть право аудитора основывать свое суждение на ванговании, прозрениях, картах таро, веры в собственную правоту и прочих нематериальных чувствах и мистике.
А данное утверждение основывается на... чем? Я так считаю, разве это аргумент?
10.11.2022, 23:09
Escapist
Рынок падающий, никто исправно платящих арендаторов выгонять не будет.
Все просто, если он платит больше чем другие, он может сам убежать, если меньше, почему бы не сдать другому, кто платит больше.
И в жизни всегда есть другие мотивы, не связанные с чистым рынком.
avatar
Escapist  
10.11.2022, 23:38
Квайгон
Escapist
Рынок падающий, никто исправно платящих арендаторов выгонять не будет.
Все просто, если он платит больше чем другие, он может сам убежать, если меньше, почему бы не сдать другому, кто платит больше.
И в жизни всегда есть другие мотивы, не связанные с чистым рынком.
Вот только смена и арендатора, и арендодателя требует значительных времени и денег. И как только этот фактор будет учтен, все становится на свои места - 11 месячные договоры на практике чаще действуют гораздо дольше. Ну и допустим был бы долгосрочный договор. Вы считаете это автоматически формирует действительно принципиальное различие? Включение драконовских санкций арендатору за досрочное расторжение - это большие метражи и знаковые локации в обмен на выгодные тарифы. А долгосрочный договор с уведомлением за пару месяцев и компенсацией подтвержденных расходов (либо без нее)  - радикально по барьерам для его досрочного прекращения сторонами не отличается от формально краткосрочного.
Андрей  cc19  
10.11.2022, 23:43
Квайгон
А где у нас есть право аудитора основывать свое суждение на ванговании, прозрениях, картах таро, веры в собственную правоту и прочих нематериальных чувствах и мистике.
А данное утверждение основывается на... чем? Я так считаю, разве это аргумент?
Проф.суждение - применение соответствующих знаний, опыта и навыков (МСА 200). Про документальное подтверждение ничего не сказано. Конечно, если документ есть, то это намного лучше.
В данном случае, аудитор, например, на своем опыте в отношении такого рода договоров аренды понимает, что видел 50 подобных договоров и не были продлены 2. Почему он должен полагать, что именно этот не будут продлен? 
Кроме того, замечу, что писал очень аккуратно. Аудитор может посчитать, может не посчитать, может попросить доп.информацию и пр. То есть у меня есть сомнения, что конкретный аудитор удовлетворится просто юридической формой такого договора и признает аренду краткосрочной. Кстати исходя из сообщений Alexа, можно сделать вывод, что аренда будет продляться и вопрос лишь в том, чтобы убедить (опять аккуратно смайлик) аудитора.
Поэтому при расторжении договора на аудит или замене аудитора не сожалел бы о таком исходе. МСА тоже об этом говорит: если аудитор выявил недостоверные заявления клиента, то он должен оценить достоверность других его заявлений и в пределе подумать об отказе от выполнения задания.
Но вообще говоря, такие конфликтные ситуации обычно можно решить при квалифицированном и взвешенном подходе со стороны АЛ и аудитора. 
10.11.2022, 23:54
Escapist
Вот только смена и арендатора, и арендодателя требует значительных времени и денег. И как только этот фактор будет учтен, все становится на свои места
Проблема в том, что этот фактор нельзя зачастую измерить конкретно, а в целом не получится привести его к какой то норме, поэтому его и сложно учитывать.

Но, не оспаривая Ваши аргументы, я исхожу именно из того, что самими нормами ФСБУ и МСФО при оценке возможного срока аренды, в приоритет ставятся именно права и возможности, а не экономические предпосылки.

Андрей
Но вообще говоря, такие конфликтные ситуации обычно можно решить при квалифицированном и взвешенном подходе со стороны АЛ и аудитора.
 Согласен. Если никто не лезет в бутылку, все можно решить. Особенно, если этого хотеть.
avatar 11.11.2022, 07:09
Escapist
Рынок падающий, никто исправно платящих арендаторов выгонять не будет. 



но в 2-х дорогостоящих договорах, которые действуют с 2010, практически в самом начале договора, я увидел фразу , что стоимость зависит от перемены ставок и индекса( к сожалению опять мне этот договор не скопировали, не могу сейчас процитировать, завтра скопирую и процитирую)
Да, будет любопытно ознакомиться, особенно если вам удастся выяснить, почему не признавали в МСФО. Однако аналог ФСБУ 25, т.е. МСФО 16 не настолько древний. Обязателен стал только с 2019. До него аренда земли за специфическими исключениями была в МСФО операционной. Поэтому в 2010 эти контракты и не должны были быть признаны на балансе как финансовая аренда.
А вот и ответ.
Я сегодня все уточню, но вроде биг 4 как раз 4года назад поменляи на топов, и видимо биги не признавали ппа потому чо не надо было, а топы просто просмотрели или все таки была причина. Сейчас подробно расспрошу.
avatar 11.11.2022, 20:20
Escapist
Рынок падающий, никто исправно платящих арендаторов выгонять не будет. 



но в 2-х дорогостоящих договорах, которые действуют с 2010, практически в самом начале договора, я увидел фразу , что стоимость зависит от перемены ставок и индекса( к сожалению опять мне этот договор не скопировали, не могу сейчас процитировать, завтра скопирую и процитирую)
Да, будет любопытно ознакомиться, особенно если вам удастся выяснить, почему не признавали в МСФО. Однако аналог ФСБУ 25, т.е. МСФО 16 не настолько древний. Обязателен стал только с 2019. До него аренда земли за специфическими исключениями была в МСФО операционной. Поэтому в 2010 эти контракты и не должны были быть признаны на балансе как финансовая аренда.
цитата из договора "Размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения(введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы ( в том числе коэффициентов индексации) полномочным органом государственной власти РФ или города Москвы, а также в случае изменения кадастровой стоимости без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в настоящий договор"
avatar 12.11.2022, 04:10
Escapist
Вот только смена и арендатора, и арендодателя требует значительных времени и денег.
В последнее время прецедентов замены аренды из-за стоимости арендной платы нас в городе много. За последнее время только по шаговой  доступности десяток набирается.

Переезжают даже общепит и сетевые магазины федеральных брендов не говоря о местных. Буквально на 100 метров.
Потому это не аргумент.
avatar 12.11.2022, 04:16
Escapist
А долгосрочный договор с уведомлением за пару месяцев и компенсацией подтвержденных расходов (либо без нее)  - радикально по барьерам для его досрочного прекращения сторонами не отличается от формально краткосрочного.

Долгосрочные договоры заключают в частности продовольственные магазины  с лицензией на алкоголь.

Поэтому для них расторжение договора радикально по затратам отличается от краткосрочного. 
avatar
Escapist  
15.11.2022, 23:21
Ученик,
В теме две школы мысли - первая - делать как написано в контракте, остальное слишком неопределенно.  И вторая - учитывать экономику и реальные возможности и намерения сторон, а не только контракт. Ваше примеры про второе, как и мои. Например, в вашем примере с алкомаркетом, если найдется гипотетический магазин с контрактом 11 месяцев и скажет - нам никакой проблемы переехать в любой момент, то вы им вероятно (исходя из вами написанного) не поверите и начнете разбираться.
Максим  09e8  
01.12.2022, 18:09
Коллеги, чтобы не плодить тем: вопрос по инвестиционной недвижимости.

Если я сдаю в аренду гостиничный комплекс, у меня инвест недвижимостью считается только здание и земля под ним? Или инвест недвижимость - это весь комплекс, включая движимое имущество в нем? Я же не только землю и здания сдаю, но и мебель, и все движимые объекты, относящиеся к гостинице.
avatar
Escapist  
01.12.2022, 21:00
Подробнее, что такое «сдаю в аренду гостиничный комплекс»? Управляющей компании (оператору)? В этом случае договор не аренды (или не только аренды обычно). Или что-то другое? (Любой анализ учёта сделки начинается с содержания договора и встречных обязательств сторон. Если хотите сколько-нибудь полезный совет, то эту информацию нужно приводить в вопросе.)
02.12.2022, 07:11
Максим
Или инвест недвижимость - это весь комплекс, включая движимое имущество в нем?
Вы про отражение в отчетности основных средств в составе ИН?
Так она на то и недвижимость, чтобы быть недвижимостью. Движимое имущество по определению не может быть инвестиционной недвижимостью.
Максим  09e8  
02.12.2022, 10:56
Escapist
Подробнее, что такое «сдаю в аренду гостиничный комплекс»? Управляющей компании (оператору)? В этом случае договор не аренды (или не только аренды обычно). Или что-то другое? (Любой анализ учёта сделки начинается с содержания договора и встречных обязательств сторон. Если хотите сколько-нибудь полезный совет, то эту информацию нужно приводить в вопросе.)

Я - арендую землю. Построил здание и полностью оснастил его (мебель, вентиляция, инфо системы и т.д., и .п.), облагородил территорию. Данным объектом я не управляю. Нашел международную сеть и сдал ей весь объект. Она "нацепила" свой бренд и эксплуатирует весь комплекс. Повторюсь, я гостиницей не управляю. Я получаю только плату за то, что сеть арендует весь комплекс. 
Естественно в моем учете отражены отдельно земля/ здания/ мебель/ прочее имущество. Но в договоре аренды они не выделены по компонентам. Просто "гостиничный комплекс".
Максим  09e8  
02.12.2022, 10:58
Александр В.
Максим
Или инвест недвижимость - это весь комплекс, включая движимое имущество в нем?
Вы про отражение в отчетности основных средств в составе ИН?
Так она на то и недвижимость, чтобы быть недвижимостью. Движимое имущество по определению не может быть инвестиционной недвижимостью.
Движимое имущество в рамках сдаваемого мною в аренду комплекса - это не мои ОС. Я их не контролирую, и выгоды от их использования не получаю. 
Должен ли я делить их на отдельные компоненты и по каждому считать ППА и ОА на срок аренды/ срок СПИ?
02.12.2022, 11:19
Максим
ППА и ОА на срок аренды
Позвольте уточнить, если организация сдает в аренду, откуда ППА и ОА? Они могут возникнуть только по земле.
Тогда уже чистая инвестиция в аренду, если срок аренды совпадает со сроком полезного использования.
Максим  09e8  
02.12.2022, 14:15
Александр В.
Максим
ППА и ОА на срок аренды
Позвольте уточнить, если организация сдает в аренду, откуда ППА и ОА? Они могут возникнуть только по земле.
Тогда уже чистая инвестиция в аренду, если срок аренды совпадает со сроком полезного использования.
Ошибся. Должен ли я считать на каждую группу  инвестицию в аренду.
02.12.2022, 14:44
Максим
Коллеги, чтобы не плодить тем: вопрос по инвестиционной недвижимости.

Если я сдаю в аренду гостиничный комплекс, у меня инвест недвижимостью считается только здание и земля под ним? Или инвест недвижимость - это весь комплекс, включая движимое имущество в нем? Я же не только землю и здания сдаю, но и мебель, и все движимые объекты, относящиеся к гостинице.
включается
Максим  09e8  
02.12.2022, 15:03
Страйкер
Максим
Коллеги, чтобы не плодить тем: вопрос по инвестиционной недвижимости.

Если я сдаю в аренду гостиничный комплекс, у меня инвест недвижимостью считается только здание и земля под ним? Или инвест недвижимость - это весь комплекс, включая движимое имущество в нем? Я же не только землю и здания сдаю, но и мебель, и все движимые объекты, относящиеся к гостинице.
включается
емкий ответ... на основании чего?
02.12.2022, 15:25
Максим
Страйкер
Максим
Коллеги, чтобы не плодить тем: вопрос по инвестиционной недвижимости.

Если я сдаю в аренду гостиничный комплекс, у меня инвест недвижимостью считается только здание и земля под ним? Или инвест недвижимость - это весь комплекс, включая движимое имущество в нем? Я же не только землю и здания сдаю, но и мебель, и все движимые объекты, относящиеся к гостинице.
включается
емкий ответ... на основании чего?


если в аренду сдается меблированный офис, то в справедливую стоимость офиса, как правило, включается справедливая стоимость мебели, поскольку арендные доходы относятся к меблированному офису. Когда мебель включается в справедливую стоимость инвестиционной недвижимости, организация не признает эту мебель в качестве отдельного актива;
Только зарегистрированные пользователи могут писать в этот форум.