Бухгалтерский учет. Налоги. Аудит

Форум – Аудит: теория и практика

Обсуждаем:

Аудит застройщика

Елена  0c22
12.03.2022, 14:15
 Уважаемые коллеги, выразите свое мнение по следующему вопросу.  Организация заказчик-застройщик в учетной политики прописала порядок распределения накопленных затрат на счете 08 на стоимость вводимых помещений  пропорционально продажным ценам,  зафиксированным в договорах с дольщиками и  планвой продажной ценой на дату ввода в экспуатацию объекта.  Квартиры приобретались и по долевке и частично остались в собственности.  Продажная стоимость 1м  очень отличается в однокомнатных,  четырех комнатных квартирах и подземных парковках и в зависимости от даты заключения договоров.   Получается, что себестоимость двух одинаковых квартир в разы отличается. Какие риски у  организации, при применении такой учетной политики. Какие риски у аудитора, если он принимает такую учетную политику без каких-либо замечаний.
avatar
Escapist  
12.03.2022, 15:09
На что хоть (ПБУ/ФСБУ) ссылаются и как аргументируют неиспользование площади (метража) как базы распределения?
Алла  a1e5  
12.03.2022, 16:27
Елена
Какие риски у  организации, при применении такой учетной политики.
Я такого никогда не видела.
Но логика в этом есть . однушка всегда самая дорогая. Но тут вопрос в другом , а что есть убыток в Б/У? В результате такой УП? И кто кроме аудитором интересуется Б/У? 
в налоговом учете у нас котёл.
риски есть только « поговорить за Б/У»
это мое мнение.
Елена  0c22
12.03.2022, 17:12
 Я сама столкнулась с таким первый раз. Главный бухгалтер пришла в аудируемую фирму  из крупной строительной организации. У меня раньше у всех расчет стоимости 1 м рассчитывался исходя из  вводимых площадей, определялась  себестоимость 1м. 
Коллеги  какие еще варианты встречаются распределния затрат, при закрытии объекта строительства по каждому помещению.
Oktopus  
12.03.2022, 20:40
А с чего это себестоимость одинаковых квартир в разы отличается? Продажная цена - да. А себестоимость при одинаковой отделке каким образом? 
Андрей  cc19  
12.03.2022, 23:25
Возможно имели в виду принцип соответствия доходов и расходов.
При таком методе рентабельность продажи каждого помещения одинакова. 
Определенная логика есть. 
Для меня было бы важным, чтобы раскрыли эту УП в отчетности.
avatar 13.03.2022, 11:31
Елена
Получается, что себестоимость двух одинаковых квартир в разы отличается
Себестоимость должна соответствовать  фактическому  объему потребленных ресурсов. Поэтому не может она быть разной у двух одинаковых квартир. Если остатки непроданных квартир на отчетную дату существенны и они числятся в НЗП, то отчетность существенно искажена. Если же застройщик применяет  ПБУ 2, то отчетность будет искажена в части доходов и расходов, вне зависимости от отстатка квартир на отчетную дату
Исправлений: 1; последнее - в 13.03.2022, 11:36.
avatar
Ольга  8a2f  
13.03.2022, 13:20
Алла,добрый день. Не совсем поняла про котел в НУ.
Если есть ДДУ, как следует из вопроса, то доходом в НУ будет же экономия, а убыток соответственно не будет уменьшать базу и наверное поэтому застройщик пытается раскидать себестоимость , чтобы учесть заранее убыточные  объекты.
Возможно я ошибаюсь, но риски в НУ очень даже.
Алла  a1e5  
13.03.2022, 13:32
Ольга
Алла,добрый день. Не совсем поняла про котел в НУ.
Если есть ДДУ, как следует из вопроса, то доходом в НУ будет же экономия, а убыток соответственно не будет уменьшать базу и наверное поэтому застройщик пытается раскидать себестоимость , чтобы учесть заранее убыточные  объекты.
Возможно я ошибаюсь, но риски в НУ очень даже.
У нас экономия по каждому договору ДДУ определяется? или в целом по дому?
avatar
Ольга  8a2f  
13.03.2022, 14:28
Алла, самый спорный вопрос, но парковочные места уж точно не объединяют с квартирами.
Алла  a1e5  
13.03.2022, 14:52
Ольга
Алла, самый спорный вопрос, но парковочные места уж точно не объединяют с квартирами.
[www.audit-it.ru]
котел!
Эта позиция была включена в Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденный Президиумом ВС РФ 30.06.2021 (далее – Обзор). В пункте 36 Обзора указано: застройщик, осуществляющий строительство МКД в рамках ДДУ, вправе определять базу по налогу на прибыль организаций исходя из итоговой величины финансового результата от использования средств дольщиков по целевому назначению, который рассчитывается в целом по объекту строительства.
avatar
Ольга  8a2f  
13.03.2022, 17:05
Алла,спасибо Определение марта 21 года не очень работает (исключительно по моим наблюдениям) . И если мы говорим о налоговых рисках, то при описанной в вопросе ситуации, они на мой взгляд, значительные.
Алла  a1e5  
13.03.2022, 17:14
Ольга
Алла,спасибо Определение марта 21 года не очень работает (исключительно по моим наблюдениям) . И если мы говорим о налоговых рисках, то при описанной в вопросе ситуации, они на мой взгляд, значительные.
Спорить не буду.
Застройщик застраивает целый микрорайон. Представляете сколько там единиц учета ( договоров ДДУ) ? Как по ним распределить расходы? Прямые, косвенные? НДС по жилым и нежилым? У него бухгалтерия должна быть размером с наш Минфин. Это вообще по трудоемкости нереально. А ещё нереальнее это все проверить…
Что значит не очень работает Определение ВАС? У вас есть примеры? Жду.
avatar
Ольга  8a2f  
13.03.2022, 17:48
Алла, я тоже спорить не  буду.
Моим клиентам контролеры регулярно пытаются  увеличить экономию, исключив убытки.
Учитывая существующие  временные интервалы между  вводом МКД  и передачей объектов дольщикам, а также физическое отсутствие "экономии" по неодолеванным квартирам - я за раздельный учет по квартирам.
Имена пароли явки, конечно не напишу.
И Вы верно заметили про распределение НДС. Там тоже риски при указанном в вопросе порядке определения себестоимости.
Возможно я не права, думаю Елена, задавшая вопрос, услышит все мнения и сама примет единственно верное решение.
Елена  0c22
13.03.2022, 19:55
 Себестоимость одинаковых квартир различается, потому что одни продавались на нулевом цикле, а последние  уже в построенном доме.
Елена  0c22
13.03.2022, 19:57
 Экономия определяется по квартирам, но при таком распределении, убытка не будет
Oktopus  
13.03.2022, 20:57
Елена, все равно не понял. Покупатель сам достраивал квартиру, купленную на нулевом цикле? то есть?!
Алла  a1e5  
13.03.2022, 21:15
Елена
 Себестоимость одинаковых квартир различается, потому что одни продавались на нулевом цикле, а последние  уже в построенном доме.
Я то же не поняла
продажная цена отличается.
а себестоимость почему?
Елена  0c22
13.03.2022, 22:33
Всесь вопрос в этом.   Например: на счете 08 затраты составили 90 мил.рублей, посторено 1000м .  Все квартиры проданы по долевке. собрано 100 мил.   Часть квартир проданы 30 м по 70 тыс. за 1 м , т.е.  2100, а другая, такая  30 м за 120 тыс. за 1 м, т.е 3600.  По правильному 90 000/1000= 90  тыс. за 1 м2.  и считаем доход или убыток. Но бухгалтер считает по другому. 90мил. /100мил.=0,9 коэффициент.  В себестоимость списывает , квартиры за 2100 в себесоимость составляет 2100*0,9=1890, а квартиры. за 3600 *0,9=3240, хотя они идентичны, только приобретались одна на начале строительства, а вторая в конце.
Oktopus  
13.03.2022, 22:54
avatar 14.03.2022, 07:05
Алла  a1e5  
14.03.2022, 09:18
Елена
Всесь вопрос в этом.   Например: на счете 08 затраты составили 90 мил.рублей, посторено 1000м .  Все квартиры проданы по долевке. собрано 100 мил.   Часть квартир проданы 30 м по 70 тыс. за 1 м , т.е.  2100, а другая, такая  30 м за 120 тыс. за 1 м, т.е 3600.  По правильному 90 000/1000= 90  тыс. за 1 м2.  и считаем доход или убыток. Но бухгалтер считает по другому. 90мил. /100мил.=0,9 коэффициент.  В себестоимость списывает , квартиры за 2100 в себесоимость составляет 2100*0,9=1890, а квартиры. за 3600 *0,9=3240, хотя они идентичны, только приобретались одна на начале строительства, а вторая в конце.
Ну что сказать…
вам как аудитору нужно все пересчитать по правильному и в АЗ написать какие строки БО искажены и на сколько….
Елена  0c22
14.03.2022, 10:35
В результате все квартиры проданы в текущем году  и строки бухгалтерской отчетности не искажены, финансовый результат оказался правильный, при любом раскладе прибыль 10 мил.   Искажение будет, если квартиры будут не проданы. 
avatar
Escapist  
14.03.2022, 11:45

Искажение будет, если квартиры будут не проданы. 
Не искажения пока что, а возможность при выборе альтернативной базы распределения получить существенно отличающуюся себестоимость и оценку запасов на балансе. Искажением это будет являться при успешной аргументации необоснованности использования первоначальной базы распределения, причем необоснованность может быть с точки зрения экономики, методологии или чисто техники расчета.


Прежде чем переходить к анализу необоснованности и расчету по альтернативной базе, для начала надо понять аргументацию второй стороны. А вы не ответили на мой вопрос - как бухгалтерия аргументирует свою методику, на какие ПБУ ссылается?
Андрей  cc19  
14.03.2022, 11:59
Чтобы аудитору начать свой пересчет себестоимости отдельных квартир и(или) давать оговорку в АЗ по искажению себестоимости для начала надо сделать вывод о неадекватности применяемой клиентом учетной политики.
Пока не очень понятно, на чем аудитор будет основывать свой вывод.

Просто "так не делают" вряд ли прокатит.
Только зарегистрированные пользователи могут писать в этот форум.