Бухгалтерский учет. Налоги. Аудит

Форум – Аудит: теория и практика

Обсуждаем:

ДДУ с использованием счетов эскроу

avatar 20.04.2020, 19:17
Добрый день, коллеги!
В группе аудиторов разошлись мнения. Прошу помощи коллективного разума.

Описание ситуации. Договор ДДУ заключен с использованием счетов эскроу.
Согласно плана счетов Счет 86 "Целевое финансирование" предназначен для обобщения информации о движении средств, предназначенных для осуществления мероприятий целевого назначения, средств, поступивших от других организаций и лиц, бюджетных средств и др.

Средства целевого назначения, полученные в качестве источников финансирования тех или иных мероприятий, отражаются по кредиту счета 86 "Целевое финансирование" в корреспонденции со счетом 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами".

Использование целевого финансирования отражается по дебету счета 86 "Целевое финансирование" в корреспонденции со счетами: 20 "Основное производство" или 26 "Общехозяйственные расходы" - при направлении средств целевого финансирования на содержание некоммерческой организации; 83 "Добавочный капитал" - при использовании средств целевого финансирования, полученного в виде инвестиционных средств; 98 "Доходы будущих периодов" - при направлении коммерческой организацией бюджетных средств на финансирование расходов и т.п.


Однако деньги на счет застройщика поступят только после подписания акта приемки-передачи и погашения целевого кредита банка, выданного на строительство.
Отсюда вопрос  - зачем  делать проводку Д76 К86. Поступление денежных средств отражается на основании авизо от банка на забалансовом счете Счет 008 "Обеспечения обязательств и платежей полученные"

С точки зрения НК это теперь тоже не целевые средства. Статья 251 
14) в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования. При этом налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения.
(в ред. Федерального закона от 29.11.2007 N 284-ФЗ)

К средствам целевого финансирования относится имущество, полученное налогоплательщиком и использованное им по назначению, определенному организацией (физическим лицом) - источником целевого финансирования или федеральными законами:


У кого какое мнение?
avatar
Escapist  
20.04.2020, 23:40
На забалансовых счётах можно что угодно отражать или не отражать по желанию, к учёту активов и обязательств это не имеет отношения. 
В отношении учёта эскроу+"ДДУ" имеет значение момент перераспределения прав и обязанностей и риски сторон. Насколько я понимаю, сделки регулируются таким образом, что покупатель получит дискретно либо право собственности на готовую квартиру, либо деньги от банка назад. Недостроенная квартира в этом плане проблема (в смысле актив) застройщика. Тогда до подписания акта и передачи квартиры у застройщика никакие расчёты с покупателем не отражаются. При подписании акта отражается выручка, дебиторка от покупателя, дебиторка закрывается с эскроу счета. 86 счёт теоретически может быть использован, чтобы прогнать транзитом через него выручку, но смысла в этом никакого.
Oktopus  
21.04.2020, 01:20
Смысл в том, что участник долевого строительства рассматривается здесь не как покупатель, а как дольщик-соинвестор.  Не знаю, как у вас, а у нас очень много застройщиков на упрощенке 6%.  Это во-первых.
А во-вторых, по моему мнению, не важно, когда поступили деньги на 86 счет с эскроу-счета. Ведь они поступают на основании договора долевого участия.
avatar
Escapist  
21.04.2020, 07:19
В учёте хозоперация отражается не по названию договора, а по экономическим правоотношениям. При использовании эскроу счётов заказчик выступает именно в виде покупателя, а не дольщика, так как он не разделяет рисков с застройщиком. Экономически это не ДДУ, а договор покупки будущей вещи. Я не делал правового анализа, но могу предположить, что ДДУ просто выступает как устоявшаяся для всех субъектов отношений форма, в т.ч. из соображений государственной регистрации прав на объекты недвижимости.
Oktopus  
21.04.2020, 11:33
Так я еще сто лет назад говорил, что это обыкновенная купля-продажа. Еще когда услуги заказчика-застройщика облагались НДС.  Даже с налоговиками спорил. А ДДУ нужен застройщику хотя-бы даже из-за расходов на регистрацию. Если считать это договором купли-продажи, то для застройщика допрасходы по 20 с лишним тысяч на квартиру. Сдал дом - выложил миллион.
avatar
Escapist  
21.04.2020, 12:07
«Сто» лет назад, когда эскроу счетов ещё  не было, это не было куплей-продажей, а было как раз инструментом перекладывания рисков с застройщика под обеспечение его честным словом на дольщиков.
Oktopus  
21.04.2020, 14:44
Мы ушли от темы. Но не могу задать вопрос - а что изменилось, на кого перешли риски? Сомневаюсь, что банки приняли их на себя. Практики возврата средств дольщикам с эскроу в случае проблем у застройщика еще вроде нет, но не думаю что будет легко.  
avatar
Escapist  
21.04.2020, 15:22

Сомневаюсь, что банки приняли их на себя.
Риски остаются у застройщика, банк частично разделяет их, если предоставляет застройщику проектное финансирование. У покупателя нет рисков, связанных со стройкой. Есть риски, связанные с банком, и стандартные риски потери стоимости "замороженных" денег или будущей вещи - квартиры.



Практики возврата средств дольщикам с эскроу в случае проблем у застройщика еще вроде нет, но не думаю что будет легко.  
экономически эскроу-счет - это сберегательный счет с ограничением к использованию и нулевыми процентами. Практики возврата пока действительно нет. Видимо, для этого нужно будет расторгать договор ДДУ, возможно через суд. 
Только зарегистрированные пользователи могут писать в этот форум.