Бухгалтерский учет. Налоги. Аудит

Форум – Аудит: теория и практика

Обсуждаем:

Переоценка еще недостроенного объекта капитального строительства

15.07.2019, 11:36
Добрый день! Столкнулась с такой ситуацией... Организация строит для себя подрядным способом производственные здания. В 2016 году процент готовности 95%. Организация уже начала сдавать в аренду значительную часть площадей, однако работы еще продолжают вестись и по сей день, разрешения на ввод, и КС-14 еще нет. Поскольку здания начали эксплуатироваться, организация приняла решение о вводе объектов незавершенки в состав основных средств по первоначальной стоимости, равной затратам в стойку на момент ввода в эксплуатацию. Это сделано с целью уплаты налога на имущество, поскольку объекты уже эксплуатируются. При этом на счете 08 продолжают собираться затраты на строительство этих объектов. В учетной политике про эти затраты сказано, что по завершении всех строительных работ они увеличат первоначальную стоимость введенных ранее в состав основных средств объектов строительства. За 2016 и 2017 уже представлены НД и уплачен налог на имущество. А "ягодка в торте" - это то, что организация в 2018 г. "задним числом" еще и переоценила (уценила) эти недостроенные объекты, учтенные на счете 01 в составе основных средств на основании отчета независимого оценщика...Результаты переоценки отражены в бухучете 2018г. В бухгалтерской отчетности за 2018 данные по 2016 и 2017 г. г. не идут с данными проаудированной нами отчетности в АЗ за 2017г. Бухгалтер говорит, что  ретроспективно пересчитала  сравнимые показатели в связи с существенной ошибкой, выявленной в 2018г. в виде неотражения результатов переоценки за 2016 и 2017 годы. В налоговую сданы уточненки по налогу на имущество за 2016 и 2017г. с меньшей суммой налога, чем была первоначально... 

Вопросы:
1. Правомерно ли организация осуществила перевод объектов незавершенного строительства в состав основных средств?
2. Правомерно ли организация провела переоценку объектов незавершенного строительства, недостроенных, но фактически уже переведенных ею в состав основных средств?
3. Если на первый вопрос ответ "да", то правомерно ли будет увеличить первоначальную стоимость этих объектов после получения разрешения на ввод и подписания акта КС - 14 на стоимость затрат по строительству этих объектов, учтенных на счете 08, относящихся к этим объектам, уже учтенным на счете 01?
avatar
Александра  1b87  
15.07.2019, 12:58
_Евгения_, хочу уточнить: в 2019 году они "нашли" отчеты оценщика за 2016 год и 2017 год  и "вдруг" обнаружили положения учетной политики про переоценку (исправление ошибки), или они для переоценки на 31.12.18г. наняли оценщика и тут же он им указал, что на 31.12.17 и 31.12.16г.  рыночная цена была иная (появление новой информации)?

как бы сделала я: 
1) отделила их проблемы от своих =) 
2)в момент когда здание фактически пригодно к эксплуатации ввести в эксплуатацию. Либо с созданием оценочного обязательства под обязательные работы, либо если это случай абз.2 п.14 ПБУ 6/01 (достройка, дообрудование, реконструкция, модернизация) собирать на 08 счете, а потом увеличивать первоначальную стоимость ОС.
3) по поводу переоценки  нужно понять это новая информация или исправление ошибки. Если информация новая, то только перспективно.
4) поняла как правильно должна была быть сформирована балансовая стоимость ОС на отчетные даты. Альтернативно посчитала налог на им-во и оценила существенность всех ошибок 1) балансовой стоимости ОС 2) кредиторской/дебиторской задолженности
Анатолий  f3c2  
15.07.2019, 13:24
_Евгения_
1. Правомерно ли организация осуществила перевод объектов незавершенного строительства в состав основных средств?
Судя по Вашему тексту - неправомерно.
_Евгения_
2. Правомерно ли организация провела переоценку объектов незавершенного строительства, недостроенных, но фактически уже переведенных ею в состав основных средств?
Опять же, судя по Вашему тексту - перевод незавершенного строительства в состав ОС произведен неправомерно. И, соответственно, переоценка объекта незавершенного строительства противоречит п.42 Приказа МФ РФ от 29 июля 1998 г. N 34н
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ ПО ВЕДЕНИЮ БУХГАЛТЕРСКОГО УЧЕТА И БУХГАЛТЕРСКОЙ ОТЧЕТНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИ"
15.07.2019, 13:25
Александра, спасибо, что откликнулись на крик души!!! Считают это технической ошибкой...Из объяснений АЛ результаты переоценки не были во время предоставлены в бухгалтерскую службу, поэтому несвоевременно отражены в БУ...
Анатолий  f3c2  
15.07.2019, 13:40
_Евгения_
результаты переоценки не были во время предоставлены
Стоп, а что бы изменилось, если бы эти результаты были предоставлены своевременно?
15.07.2019, 13:55
Анатолий, они бы тогда отразили результаты переоценки в 2016 году и в 2017 году соответственно...А объекты незавершенки по прежнему  продолжали бы числиться в составе объектов ОС на сч. 01 вместо сч. 08...
15.07.2019, 14:28
Есть решения судов о том, что объекты незавершенного строительства, которые уже почти полностью достроены и сдаются в аренду, надо учитывать в как основные средства и платить налог на имущество, например решение ВС от 25.11.2017 № 309-КГ17-19545. Под влиянием этих решений АЛ и решило осуществить такой перевод незавершенки в ОС.
avatar
Александра  1b87  
15.07.2019, 14:49
_Евгения_, а Вам в руки прям дали 3 оригинала отчета оценщика: два старых и один новый?
Я еще, кстати, не учла - у них не может быть изменения учетной политики?
15.07.2019, 15:17
Да. прямо три отчете в оригинале.. Не изменения, а дополнения.. Объекты попали в состав ОС в октябре 2016г. Т. о. появился новый объект учета в 2016, поэтому в октябре 2016г. издан приказ о дополнении учетной политики правилами учета этого объекта, включая и его переоценку
15.07.2019, 15:21
Правда, в отчетах цель указана - для принятия управленческих решений, а не для переоценки ОС для отражения в бухучете и отчетности...Но это уже другая история...
avatar
Александра  1b87  
15.07.2019, 16:22
_Евгения_, получается, что у них не было такой группы ОС, в эту группу поступило одно ОС и они внесли дополнения, что теперь такая группа ОС переоценивается? (мы же не можем в составе группы отдельные ОС переоценивать, а остальные нет).
Вообще, мне кажется, если говорить только о переоценке, то такая ситуация очень прискорбна для аудитора - сложно понять был ли приказ задним числом сделан или аудитор просмотрел. 
Я думаю, если нет очевидных доказательств манипулирования отчетными данными, недобросоветсных действий, то выглядит как выражение ранее ненадлежащего мнения (если, конечно, эти ошибки повлияли бы на мнение, если бы они были известны). Если они ведут реестры приказов централизованно, может, посмотреть был ли такой приказ вообще.... И еще я бы направила внешнее подтверждение оценщику, чтобы он нам подтвердил, что он действительно отчеты выдавал и в те даты.
P.S. На форуме есть несколько веток по обсуждению "что делать, если выдали ненадлежащее АЗ".
15.07.2019, 16:43
Да, в состав ОС вновь поступила группа (несколько объектов незавершенки) объектов...
15.07.2019, 16:44
Переоценивается вся группа с незавершенкой
15.07.2019, 16:45
спасибо за совет про запрос оценщику...
avatar
Александра  1b87  
15.07.2019, 16:51
_Евгения_, Вам нужно определиться назавершенка это или нет: если критерии выполняются, то мы уже будем считать, что это ОС. =)))
15.07.2019, 16:53
Анатолий, отзовитесь, пожалуйста... Пожалуйста, поделитесь Вашим  мнением по данному вопросу в продолжение того, что Вы уже изложили...))
avatar
Александра  1b87  
15.07.2019, 16:57
_Евгения_, и еще. Если вопрос существенный и вы подозреваете манипуляции, может, Вам целесообразно рассмотреть вопрос о привлечении своего эксперта для оценки по МСА 620. 
15.07.2019, 17:19
Александра
Вам нужно определиться назавершенка это или нет: если критерии выполняются, то мы уже будем считать, что это ОС. =)))
Так как же я определюсь, если градостроительный кодекс говорит, что по окончании стр-ва должно быть выдано разрешение на ввод законченного стр-вом объекта, КС-14 должен быть подписан,  а суды говорят, совсем не обязательно иметь эти док-ты, чтобы перевести в основные ср-ва и чтобы платить налог на имущество. А нал. база этого налога рассчитывается по данным бухучета. Я согласна с Анатолием...Пока нет этих док. объект не считается законченным строительством...Ладно бы они закончили стройку, начали сдавать в аренду, а от гос. регистрации уклонялись бы...Но тут же явно незаконченные  стройкой объекты..!!! И первоначальная стоимость еще не сформирована, т. к. есть еще затраты капитального характера, которые учитываются на счете 08...Значит, суды грубо вмешиваются в сферу регулирования бухучета? 
15.07.2019, 17:32
Вопрос очень даже существенный!!! Я не сомневаюсь в том, что оценка была проведена. Я сомневаюсь в методике оценки, т. к. цель в отчете стоит не та, какую следовало указать, а стало быть и правильность методики оценки сомнительна...Методы оценки зависят от поставленных заказчиком целей...Но клиент сказал, что в переговорах цель была поставлена именно эта - переоценка ОС для целей отражения в БУ и БО...Страховщик сказал: "Понятно.."  и написал в качестве цели "Для управленческих решений"...А вот постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.04.2008 N Ф08-1464/08-537А, где сказано, какая должна быть цель в отчете оценщика...
avatar
Александра  1b87  
15.07.2019, 17:43
_Евгения_, я действительно считаю, что само по себе отсутствие юридического действия по вводу в эксплуатацию объекта недвижимости не является единственным основанием для не классификации актива в качестве объекта ОС.
Далее, рассуждать о чем-то сложно, т.к. никто из нас тут своими глазами ваш объект не видел. 
Была бы странная ситуация, если бы аудитор пришел на объект, а там все красиво, ни одного строителя, все сдано в аренду, у арендаторов кипит жизнь уже 2 года, а объект не введен=)))
Исправлений: 1; последнее - в 15.07.2019, 17:54.
avatar
Александра  1b87  
15.07.2019, 17:51
_Евгения_, вообще на сколько я понимаю, как раз таки оценщик, которого привлекает руководство в целях проведения переоценки ОС, по МСА является экспертом руководства (пусть меня поправят, если вдруг я не права) и мы в его отношении должны сделать определенные процедуры. В том числе, оценить цели его работы. 
Поэтому если в отчете цель обозначена не надлежащим образом, то это одна из предпосылок привлечения нами своего эксперта.
avatar
Владимир  70ce  
15.07.2019, 17:52
_Евгения_
Ладно бы они закончили стройку, начали сдавать в аренду, а от гос. регистрации уклонялись бы...
А разве это не уклонение, если в течение 2-х с лишним лет осуществляется реальная эксплуатация, но оставшиеся 5% не достраивают...
И кстати, суд вполне себе правомерно указал на обязанность организации учитывать объект в составе ОС. Все критерии в отношении объекта соблюдены:
а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.
Государственная регистрация не является причиной для не признания актива основным средством...
Кстати, если очень хочется государственной регистрации, то вполне могли зарегистрировать незаконченный строительством объект.
Переоценка правомерна, но насколько она оправдана с точки зрения фальсификации - большой вопрос. Посмотрите условия договора, отражение актов оценщика в учете в прошлых периодах, проведение сверки расчетов на конец каждого периода. Если подтверждением является только договор с оценщиком и нет предоплаты - полнейшая липа. А если нет, то каким образом бухгалтер включал в состав расходов затраты на проведение оценки без предоставления результата (акта оценки)... Очень похоже, что ситуация надумана с целью минимизации налога.
Налоговики умеют запрашивать в СРО оценщиков информацию о проведенной оценке. Каждый оценщик ежеквартально отчитывается в свое СРО! 
15.07.2019, 17:53
Я бы с Вами согласилась в части юридического действия, если бы не окончательно сформированная первоначальная стоимость...Как с ней быть?  Куда после ввода такого объекта в эксплуатацию списать затраты со счета 08? В ПБУ 6 перечислены случаи, в приводящие к увеличению первоначальной стоимости...Нашего случая там нет..Следовательно, получается,  только в прочих расходах место капитальным затратам?
15.07.2019, 17:54
...а там тоже сумма существенная...
avatar
Александра  1b87  
15.07.2019, 17:55
_Евгения_, а чем вам оценочные обязательства не угодили? (естественно при выполнении критериев признания)
Только зарегистрированные пользователи могут писать в этот форум.