Бухгалтерский учет. Налоги. Аудит
|
1) Прочие сведения - ошибочно. Этот раздел для информации по процессу аудита итп
Для АЗ хорошо бы рассмотреть вопрос включения раздела "Прочие сведения" с информацией о не введенном в эксплуатацию объекте или "Важные обстоятельства" (что еще лучше), если клиент раскроет этот факт в пояснениях к отчетности.
2) важные сведения можно использовать, если клиент инициативно раскроет информацию об невведенном эксплуатации объекте. Только вряд ли инициатива будет проявлена.
3) оценивать на вопрос непрерывности деятельности необходимо. Также необходимо оценивать на вопрос несоблюдения критериев актива (высокий риск не иметь реальной возможности продолжить эксплуатацию при предъявлении претензий или иначе извлечь выгоды из актива, то есть продать). Пример - заведомый самострой.
Исходя из вышесказанного, в типовом случае в АЗ ничего не будет по поводу невведенных объектов указано. Риски административных штрафов и нарушения строительного законодательства не входят в объём аудиторской проверки.
Ну, это как посмотреть... А по налогам?
Риски административных штрафов и нарушения строительного законодательства не входят в объём аудиторской проверки
|
|
Прочие сведения - ошибочно. Этот раздел для информации по процессу аудита итп
Обсуждаемо.
По МСА 706 прочие сведения могут включаться в АЗ, если аудитор считает необходимым довести до сведения пользователей ФО вопрос, который не представлен в ней или не раскрыт, но который, имеет значение для понимания процесса и результатов аудита, обязанностей аудитора или содержания аудиторского заключения.
Одним процессом аудита не ограничивается.
В конце концов, одним из результатов аудита является выявленный факт эксплуатации недостроенного объекта. Почему бы не сообщить об этом пользователям ФО?
В международной концепции заданий, обеспечивающих уверенность, указано, что следует рассмотреть вопрос информирования заинтересованных лиц о привлекших внимание аудитора фактах.
Впрочем знаю, что часть аудиторского сообщества считает, что в пр.сведения можно указывать только информацию технического характера типа "предыдущий аудит...".
Сильно настаивать не буду. Определенный смысл в этом тоже есть.
Не только амортизация. Любое здание - это сложный объект, который требует обслуживания и потребляет ресурсы. А что нам говорит ст.252 НК РФ? Экономически обоснованные, документально подтвержденные... Есть немало арбитражных дел, выигранных фискалами, именно по расходам по обслуживанию невведенных объектов...
Для налога на прибыль, если амортизация ставится к вычету, нужно оценивать риски доначислений.
|
|
Расходы в отношении невведенных эксплуатируемых или невведенных "замороженных"? Если извлекаются и облагаются налогом доходы от эксплуатации, то расходы, понесенные с целью извлечения данных доходов, заведомо экономически обоснованы. Аргументов для отказа в вычете по эксплуатационнным расходам в ситуации наличия доходов от арендаторов (как в обсуждаемом примере) не вижу в принципе. Другое дело недострой, по которому постоянно капают только расходы (ещё и например непропорционально высокие). Так что надо смотреть применимость прецедентов к конкретным обстоятельствам. Но в любой случае этот риск точно не в первом приоритете.Не только амортизация. Любое здание - это сложный объект, который требует обслуживания и потребляет ресурсы. А что нам говорит ст.252 НК РФ? Экономически обоснованные, документально подтвержденные... Есть немало арбитражных дел, выигранных фискалами, именно по расходам по обслуживанию невведенных объектов...
Для налога на прибыль, если амортизация ставится к вычету, нужно оценивать риски доначислений.
В примере автора темы с высокой вероятностью клиент представил "левый отчёт" оценщика и маячит как минимум оговорка с перспективой потери клиента. Я бы занимался этим вопросом и только после его урегулирования смотрел бы на прочие риски.
|
|
Потому что для сообщения пользователям информации, ненадлежаще по мнению аудитора признанной в отчетности или раскрытой в примечаниях, применяется формат оговорки. Ненадлежаще определяется не по произволу аудитора, а в соответствии с применимой концепцией составления финансовой отчетности с учётом профессионального суждения. Действующие стандарты бухгалтерского учёта не содержат требования о раскрытии информации об эксплуатации недостроенных объектов. Применять суждение не к чему. Это формальная сторона вопроса.
В конце концов, одним из результатов аудита является выявленный факт эксплуатации недостроенного объекта. Почему бы не сообщить об этом пользователям ФО?
---
Теперь практическая сторона. Выше в теме Анатолий грозил "наказаниями яростными" на должностных лиц и организацию за незаконную эксплуатацию невведенных объектов. И он совершенно прав. Вероятность таких санкций достаточно высока, и аудитор может эту вероятность и лично увеличить раскрытием факта нарушения строительного законодательства в заключении. Клиент усилия аудитора непременно оценит по достоинству.
А зря. Фискалы - видят и выигрывают суды...
Аргументов для отказа в вычете по эксплуатационнным расходам в ситуации наличия доходов от арендаторов (как в обсуждаемом примере) не вижу в принципе.
|
|
Выше я написал: "так что надо смотреть применимость прецедентов к конкретным обстоятельствам."А зря. Фискалы - видят и выигрывают суды...
Аргументов для отказа в вычете по эксплуатационнным расходам в ситуации наличия доходов от арендаторов (как в обсуждаемом примере) не вижу в принципе.
Может Вам арбитражные решения привести?
Если извлекаются и облагаются налогом доходы от эксплуатации, то расходы, понесенные с целью извлечения данных доходов, заведомо экономически обоснованы. Аргументов для отказа в вычете по эксплуатационнным расходам в ситуации наличия доходов от арендаторов (как в обсуждаемом примере) не вижу в принципе.
Потому что для сообщения пользователям информации, ненадлежаще по мнению аудитора признанной в отчетности или раскрытой в примечаниях, применяется формат оговорки.
Так БФО достоверная (переоценку не рассматриваем). Поэтому никакой оговорки в АЗ быть не может. А дополнительная информация и предназначена как раз для того, чтобы сообщить пользователям то, что не попало в мнение аудитора либо другие разделы АЗ, но важно (по проф.суждению аудитора) для них.
По практике согласен. Но опять же нужно смотреть индивидуально. У нас клиент-материнская компания просит отметить в АЗ по БФО дочек отсутствие госрегистрации объектов недвижимости, чтобы они быстрее регистрировали.
Пожалуй по этому вопросу больше не буду высказываться. Предполагал, что аргументы и контраргументы могут быть бесконечно долгими. Да и решать не нам!
Зря советовал.
Совет подобен касторке: его довольно легко давать, но чертовски неприятно принимать. Б. Шоу
|
Самый последний абзац ПБУ 6/01 относящийся к раскрытию информации в бух отчетности: об объектах недвижимости, принятых в эксплуатацию и фактически используемых, находящихся в процессе государственной регистрации.
Ненадлежаще определяется не по произволу аудитора, а в соответствии с применимой концепцией составления финансовой отчетности с учётом профессионального суждения. Действующие стандарты бухгалтерского учёта не содержат требования о раскрытии информации об эксплуатации недостроенных объектов. Применять суждение не к чему.
Если подобная информация должна раскрываться, то информация об отсутствии государственной регистрации на используемые активы уж точно должна быть раскрыта.
Если объекты не регистрируются, значит есть на то причины. Одной из причин может быть как раз отсутствие возможности подтвердить право собственности на объект... Отсюда риск обесценения актива - реализация третьему лицу в принципе невозможна без государственной регистрации.
В зависимости от существенности, отражение информации в АЗ по активам не имеющим государственной регистрации необходимо!
Добрый день, коллеги!! У клиента в пояснениях есть инфа о том, что "для извлечения прибыли сдаются в аренду объекты незавершенного строительства. Таким образом, в учете Обществом отражены введенные в состав основных средств незаконченные, но эксплуатируемые объекты, в стоимости, сформированной на момент сдачи в аренду данных объектов". Цитата из пояснений...
или "Важные обстоятельства" (что еще лучше), если клиент раскроет этот факт в пояснениях к отчетности.
Думаю, это как раз то для вынесения в АЗ в важные обстоятельства, где можно будет про риски написать по этой части...
Как объясняет клиент, внешние инженерные сети, принадлежащие другой организации, куда произведена врезка сетей комплекса, не сданы Госархстройнадзору...Но сети функционируют в тестовом режиме...
Если объекты не регистрируются, значит есть на то причины
|
|
Это является основанием для отказа регистрирующего органа в постановке на учет объекта строительства? Что об этой ситуации говорят юристы?
Как объясняет клиент, внешние инженерные сети, принадлежащие другой организации, куда произведена врезка сетей комплекса, не сданы Госархстройнадзору...Но сети функционируют в тестовом режиме...
Из ответа юристов станет ясно:
1. Обоснованность учета объекта в составе капитальных вложений.
2. Обоснованность принятия или не принятия амортизационных отчислений в составе расходов уменьшающих налогооблагаемую базу по налогу на прибыль.
3. На сколько обоснована переоценка актива (существенное снижение стоимости).
Клиент раскрыл в пояснениях информацию о незаконченных строительством объектах - если я правильно Вас понимаю, то Вы лично убедились, что объект построен! В описях по инвентаризации счета 08, что указано о степени готовности? (пункт 3.33 Приказа Минфина РФ от 13.06.1995 N 49)...
Эти объекты инвентаризировались уже как объекты основных средств...% готовности в инв. ведомостях не указан. На счете 08 их нет, они учитываются по дебету счета 01...
В описях по инвентаризации счета 08, что указано о степени готовности?
|
|
Нельзя писать про риски в важных обстоятельствах. Если про риски НУЖНО было писать в отчетности, но не написано, необходимо сделать оговорку и в ОГОВОРКЕ указать эти нераскрытые риски. Если аудитор хочет написать про риски, нераскрытые в отчетности, используя для этого неподходящие разделы заключения - важные обстоятельства или прочие сведения - это грубая ошибка.Добрый день, коллеги!! У клиента в пояснениях есть инфа о том, что "для извлечения прибыли сдаются в аренду объекты незавершенного строительства. Таким образом, в учете Обществом отражены введенные в состав основных средств незаконченные, но эксплуатируемые объекты, в стоимости, сформированной на момент сдачи в аренду данных объектов". Цитата из пояснений...
или "Важные обстоятельства" (что еще лучше), если клиент раскроет этот факт в пояснениях к отчетности.
Думаю, это как раз то для вынесения в АЗ в важные обстоятельства, где можно будет про риски написать по этой части...
|
|
Вывод в последнем предложении никак не следует из ПБУ. Риски обесценения нужно оценивать. Если обесценение существенно и не признано в отчетности, нужно делать оговорку. Раскрытие информации по дословно по "объектам недвижимости, принятым в эксплуатацию и фактически используемым, находящимся процессе госрегистрации", раз оно предусмотрено в ПБУ, нужно сделать. Если не сделано и существенно - оговорка. Не следует додумывать требования ПБУ в ущерб клиенту, если только УП клиента не предусматривает добровольных раскрытий сверх ПБУ.Самый последний абзац ПБУ 6/01 относящийся к раскрытию информации в бух отчетности: об объектах недвижимости, принятых в эксплуатацию и фактически используемых, находящихся в процессе государственной регистрации.
Ненадлежаще определяется не по произволу аудитора, а в соответствии с применимой концепцией составления финансовой отчетности с учётом профессионального суждения. Действующие стандарты бухгалтерского учёта не содержат требования о раскрытии информации об эксплуатации недостроенных объектов. Применять суждение не к чему.
Если подобная информация должна раскрываться, то информация об отсутствии государственной регистрации на используемые активы уж точно должна быть раскрыта.
Если объекты не регистрируются, значит есть на то причины. Одной из причин может быть как раз отсутствие возможности подтвердить право собственности на объект... Отсюда риск обесценения актива - реализация третьему лицу в принципе невозможна без государственной регистрации.
В зависимости от существенности, отражение информации в АЗ по активам не имеющим государственной регистрации необходимо!
|
|
Ни в коем случае. Прочая информация совершенно не для этого. Вообще писать отсебятину в заключении - очень вредный совет и почему-то я думаю, что на практике вы ему не следуете, если только не работаете инд.аудитором. В любой фирме заключение согласовывается, а также предварительно по МСА показывается руководству и ЛОКУ клиента. Такой контроль креатив редко переживет.
Потому что для сообщения пользователям информации, ненадлежаще по мнению аудитора признанной в отчетности или раскрытой в примечаниях, применяется формат оговорки.
Так БФО достоверная (переоценку не рассматриваем). Поэтому никакой оговорки в АЗ быть не может. А дополнительная информация и предназначена как раз для того, чтобы сообщить пользователям то, что не попало в мнение аудитора либо другие разделы АЗ, но важно (по проф.суждению аудитора) для них.
|
|
Только если с предварительным анализом применимости к данному кейсуМожет Вам арбитражные решения привести?
Если извлекаются и облагаются налогом доходы от эксплуатации, то расходы, понесенные с целью извлечения данных доходов, заведомо экономически обоснованы. Аргументов для отказа в вычете по эксплуатационнным расходам в ситуации наличия доходов от арендаторов (как в обсуждаемом примере) не вижу в принципе.
|
|
Ошибаетесь! Если дословно не написано, это не значит, что не должно быть! Додумывать, с учетом существенности - и об этом написано в ПБУ:
Вывод в последнем предложении никак не следует из ПБУ.
32. В бухгалтерской отчетности подлежит раскрытию с учетом существенности, как минимум, следующая информация:...
В Положении не могут быть рассмотрены все возможные случаи. Поэтому в Положение выведены основные - тезисные случаи. Остальное, в зависимости от существенности события, так же должно быть раскрыто в отчетности.
Может конечно такое и возможно, но несколько не логично, если законодатель начнет писать в руководствах о случаях отклоняющихся от нормальных условий хозяйствования, как в данном случае - эксплуатация объекта без государственной регистрации права.
Оно бы и нужно, но не всегда возможно! Если клиент не раскрывает причину, либо скрывает, то как Вы узнаете о наличии риска?
Риски обесценения нужно оценивать
Например, есть договор на аренду земельного участка (под строительство) и Вам его представили, но не представили дополнительное соглашение определяющее переход права собственности на часть площади построенного объекта арендодателю... Есть риск? Есть и он велик.
Второй пример - отступление от проектной документации при строительстве объекта. Аудитору вникнуть и выяснить эту проблему практически не реально. Собственник может намеренно скрывать от аудитора эту проблему, поскольку принятое обесценение объекта не соответствует действительности.
Поэтому я писал, что если объект не регистрируется, то на это есть причины. Определить (выяснить) причину = оценить риски, и в этом я с Вами абсолютно согласен.
|
|
Наверное не верно Вас понял. По ходу темы Вы называете периодически объект незавершенкой и даже указывали процент готовности 95%, указываете про осуществление работ по достройке...
Эти объекты инвентаризировались уже как объекты основных средств...% готовности в инв. ведомостях не указан. На счете 08 их нет, они учитываются по дебету счета 01...
Если нет сомнений и есть акт ввода в эксплуатацию ОС, то п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н.
|
|
Владимир, опять же я почти уверен, что на практике вы так не делаете, как советуете.Ошибаетесь! Если дословно не написано, это не значит, что не должно быть! Додумывать, с учетом существенности - и об этом написано в ПБУ:
Вывод в последнем предложении никак не следует из ПБУ.
32. В бухгалтерской отчетности подлежит раскрытию с учетом существенности, как минимум, следующая информация:...
В Положении не могут быть рассмотрены все возможные случаи. Поэтому в Положение выведены основные - тезисные случаи. Остальное, в зависимости от существенности события, так же должно быть раскрыто в отчетности.
Может конечно такое и возможно, но несколько не логично, если законодатель начнет писать в руководствах о случаях отклоняющихся от нормальных условий хозяйствования, как в данном случае - эксплуатация объекта без государственной регистрации права.
Вы так никогда не договоритесь с клиентом.
Клиент не обязан раскрывать информацию, которая не требуется по ПБУ или его учётной политикой. Из слова «как минимум» не получится вытащить конкретное требование по раскрытию, и тем более информации, чувствительной для клиента с точки зрения риска привлечения к административной ответственности. Аудитор может предложить некое раскрытие сделать добровольно, но не сможет сделать оговорку, если клиент с ним не согласится.
Что такое «нормальные условия хозяйственные» вообще не понимаю, чистый субъективизм. На моем опыте практически всегда начало эксплуатации раньше, чем регистрация. Вы считаете, это не нормальным. И что дальше? Оговорка не уместна. Как максимум возможно написать рекомендации в письме аудитора на руководство. Эти рекомендации заведомо будут выброшены в корзину, потому что если объект в период регистрации будет простаивать, это причинит предприятию экономический ущерб.
|
|
Если есть способ избежать последствий, то конечно же не делаем.
Владимир, опять же я почти уверен, что на практике вы так не делаете, как советуете.
Если нет, то в подобной ситуации мы высказали отрицательное мнение. Ситуация следующая: в прошлом колхоз, нынче ЗАО отражает в составе ОС кучу зданий, право собственности на которые не подтверждены. Часть зданий по решениям суда признано собственностью ЗАО. По части зданий судом отказано, либо организация вообще не подавала заявления о признании права - клуб, детский сад и много чего еще, что по факту передано сельской администрации, но продолжает отражаться в составе ОС.
В признании права отказано по банальной причине - организация не может подтвердить свои права на объекты недвижимости, т.к. в документах по приватизации данные объекты отсутствуют а земельные участки находятся в общей долевой собственности... В том числе там отражены коровники построенные в лихие 90-е без документов шабашниками... И что нам оставалось в данной ситуации делать? Организация подавала документы на получение кредита в Россельхозбанке. И ничего, все проглотили и банк в том числе...
Вы к чему призываете?
Из слова «как минимум» не получится вытащить конкретное требование по раскрытию, и тем более информации, чувствительной для клиента с точки зрения риска привлечения к административной ответственности.
О-ой... Вот интересно, Вы лично, под такие данные баланса предоставите обеспечение? Или все-же усомнитесь в реальности представленных данных о стоимости активов. Ведь данный актив является неликвидом, и до какой поры он будет таковым являться неизвестно! Вот я и призываю раскрывать данную существенную информацию в пояснениях, тем более что аналогичная информация является для раскрытия обязательной.
В вашей практике есть случаи, когда органы осуществляющие строительный надзор читали бы аудиторское заключение? Ну так, чисто из любопытства в части привлечения к административной ответственности?
Если бы государственная регистрация недвижимости была правом, а не обязанностью, то процитированная фраза была-бы субъективизмом.
Что такое «нормальные условия хозяйственные» вообще не понимаю, чистый субъективизм.
Нормальные условия хозяйствования - это ведение хозяйства с соблюдением законодательных норм и правил. В данном случае это регистрация права на объект после окончания строительства и начала эксплуатации. Отсутствие регистрации порождает сомнения (риски) признания актива собственностью организации...
Да, и не я один! Вы лучше договаривайте фразу до конца (с упоминанием существенных моментов) - эксплуатация начинается после подписания акта приемки здания, а то и передачи документов в регистрирующий орган. Такую ситуацию считаю нормальной.
На моем опыте практически всегда начало эксплуатации раньше, чем регистрация. Вы считаете, это не нормальным.
Только зарегистрированные пользователи могут писать в этот форум.