Бухгалтерский учет. Налоги. Аудит

Re: Переоценка еще недостроенного объекта капитального строительства

Анатолий  f3c2  
17.07.2019, 15:27
_Евгения_
Может, специалист по оценке страдает амнезией, забыл зарегистрировать...От этого отчет не становится "липовым"
Становится недостоверным, по крайней мере. Если оценщик не внес отчет в реестр, значит этому есть причина. Значит этот не внесенный отчет выпадает из под контроля СРО, на него не распространяется проф.ответственность... И вообще, отчет для целей переоценки - это один тип отчета, а для целей принятия управленческих решений - другой...
zkaima  
17.07.2019, 16:28
Евгения, я бы усомнилась в достоверности либо учета, либо оценки. С 2014 года снижение на 50%. С какой стати? Вот еще если бы они купили, а теперь цены снизились. Или переоценивали ранее. А то строили, подтверждали документами. Напрашивается сомнение в добросовестности руководства, подписывающего договора и акты, в результате которых актив  по рыночной стоимости дешевле в 2 раза.
Хрю  e284  
17.07.2019, 16:29
_Евгения_
zkaima
С какого года строится объект
с 2014г.
 Уценка нового здания на 50%, да еще оценщик не внес свой отчет в реестр СРО - очень подозрительно.
 Такую оценку нельзя принимать в БУ.
 Спор с налоговой проиграете, 100%.
18.07.2019, 10:20
Добрый день, коллеги!! Вчера посетила этот строительный объект...Как выяснилось со слов начальника строительства, готовый к сдаче производственный комплекс не может быть сдан в эксплуатацию, потому что владелец внешних инженерных сетей (вода, канализация), куда привязан наш комплекс, не сдал их Гоархстройнадзору в связи с финансовыми трудностями. И когда произойдет эта сдача, никто не знает. Некоторые владельцы соседних строящихся объектов, которые не испытывают трудностей в финансировании, начали самостоятельно строить эти инженерные сети, чтобы не быть заложниками сложившейся ситуации. Поэтому и произошла такая уценка объекта...Уж не знаю, на сколько это убедительно звучит...
avatar
Владимир  70ce  
18.07.2019, 11:59
_Евгения_
Уж не знаю, на сколько это убедительно звучит...
Так значит объект готов к сдаче в эксплуатацию и нет никаких оснований для столь длительного отсутствия гос регистрации. Вроде для гос регистрации внешние сети не являются преградой.
На сколько производственный комплекс зависим от внешних сетей воды и канализации? Может возможна полноценная эксплуатация и с биотуалетами и кулерами?! Если только этим обусловлена такая существенная уценка, то не очень убедительно.
18.07.2019, 12:11
Владимир
Так значит объект готов к сдаче в эксплуатацию и нет никаких оснований для столь длительного отсутствия гос регистрации
Кто ж зарегистрирует эти объекты в качестве законченных строительством объектов без разрешения на ввод в эксплуатацию и акта КС-14? Кадастровые паспорта объектов незавершенного строительства у них оформлены...
Владимир
для гос регистрации внешние сети не являются преградой.
 Как оказалось, являются...
avatar
Ольга  8a2f  
18.07.2019, 12:16
_Евгения_,может есть смысл покопаться в формировании первоначальной стоимости объекта? Уж очень большая разница. Мож проект/дизайн  какой на Кипре) заказывали за большие денежки (но это уже другая история).
Александра  1b87  
18.07.2019, 12:16
_Евгения_, а что написано в отчете оценщика в отношении метода оценки? Он прям таки учел эти обстоятельства и пришел к выводу, что на 50% необходимо уценить здание?
avatar
Владимир  70ce  
18.07.2019, 12:42
_Евгения_
 Как оказалось, являются...
Что препятствует государственному учету?
При оформлении бланка КС-14 учитывается соответствие вводимого в действие объекта застройки не только проекту, но и строительным нормам, как работают вводимые в эксплуатацию коммуникации и т.д. На основе именно этого документа контролирующие государственные структуры решают можно ли давать разрешение на ввод данного строительного объекта в действие.
В КС-14 не отражаются данные о внешних сетях и их готовности к эксплуатации. 
У юристов есть подтверждения подачи заявки на приемку объекта и отказ приемочной комиссии? Или есть иные основания?
При этом, госрегистрация не главное в Вашем вопросе. Самый большой вопрос результат переоценки, а именно - обоснованность отражения существенной уценки нового объекта!
Объект, по результатам оценки эксперта, теряет стоимость в связи с невозможностью полноценной эксплуатации (я так понял из Ваших пояснений). При этом, объект эксплуатируется (большая часть сдается в аренду). Вам не кажется странным: по мнению эксперта объект не может эксплуатироваться, но по факту эксплуатируется и эксперт, даже, в последующие периоды не меняет оценку объекта (в сторону увеличения) на основании фактических данных о востребованности объекта без действующей системы водопровода и канализации?!
zkaima  
18.07.2019, 12:45
Мне кажется, если вопрос в коммуникациях, то можно оценить стоимость строительства и сравнить с суммой уценки. И как можно арендовать помещения без "удобств"? Можно проанализировать стоимость арендной платы в аналогичных зданиях. По заключенным договорам аренды обычно предусмотрен обеспечительный взнос, который и можно направить на достройку. В общем, выглядит все это не очень добросовестно.
Анатолий  f3c2  
18.07.2019, 12:59
Владимир
В КС-14 не отражаются данные о внешних сетях и их готовности к эксплуатации.
Но при этом отражается соответствие работы инженерных сетей действующим нормам. Как МЧС (пожарники) поставят свои подписи, если невозможно проверить работу пожарного насоса? Если, де факто, объект функционирует без официального ввода в эксплуатацию, то это очевидный повод для прокурорского предписания и расследования...
Андрей  cc19  
18.07.2019, 13:54
Не в качестве обсуждения данной ситуации, а просто личный опыт.
Родственники в г.Саратов года три жили на 9-м этаже в доме, в котором не было ни горячей, ни холодной воды. А потом еще года три без горячей воды.
Был дом сдан в эксплуатацию или нет: то и другое странно.
В жизни возможно все...
Анатолий  f3c2  
18.07.2019, 15:46
x0691
В жизни возможно все...
Это правда, возможно все...
А аудитор (в силу проф.скептицизма) обязан рассматривать с позиций "как правильно", а не "как бывает"...
avatar
Владимир  70ce  
18.07.2019, 23:08
Анатолий, вода в систему закачивается для проверки и опрессовки. Закачивается она из мобильных емкостей. Давление нагнетается при помощи насосов. Это обычная практика для строителей. 
Возможно есть еще какие-то нюансы, но в целом это не проблема. 
Здание пригодно к эксплуатации и обеспечение условий для эксплуатации несколько отличающиеся понятия.
А уж пожарный насос уж точно из обычной бочки можно запитать для проверки наличия и работоспособности.
avatar
Владимир  70ce  
18.07.2019, 23:11
Анатолий, вода в систему закачивается для проверки и опрессовки. Закачивается она из мобильных емкостей. Давление нагнетается при помощи насосов. Это обычная практика для строителей. 
Возможно есть еще какие-то нюансы, но в целом это не проблема. 
Здание пригодно к эксплуатации и обеспечение условий для эксплуатации несколько отличающиеся понятия.
19.07.2019, 13:42
zkaima
И как можно арендовать помещения без "удобств"? Можно
Добрый день! Все "удобства" фактически функционируют, сама проверила)))...Фактически коммунальные услуги предоставляются....Но пока не оплачиваются, потому что нет договора с поставщиком этих услуг. А договор не может быть заключен, потому что комплекс формально не подключен к внешним сетям, потому что
_Евгения_
владелец внешних инженерных сетей (вода, канализация), куда привязан наш комплекс, не сдал их Гоархстройнадзору в связи с финансовыми трудностями.
 
19.07.2019, 13:44
Владимир
Здание пригодно к эксплуатации
Да, вы правы, Владимир... Все упирается в прохождение формальных процедур в госорганах
Анатолий  f3c2  
19.07.2019, 14:06
_Евгения_
Все упирается в прохождение формальных процедур в госорганах
Евгения, не забывайте, что эти формальные бюрократические процедуры и правила написаны кровью. Вы, надеюсь, не забыли про пожар в "Зимней вишне"? Может ли МЧС проверять пожарный насос, если подключение к внешнему водопритоку не оформлено? Не может по одной простой причине: даже если вода в здании (по факту) есть, а подключение не оформлено, то в любой момент ее подача может быть прекращена.
Может ли технадзор дать разрешение на эксплуатацию лифтов? Может ли Энергонадзор дать разрешение на постоянное подключение? А без этого постоянного разрешения, даже при наличии воды - может не включиться пожарный насос....
В общем, одно наслаивается на другое, а люди, находящиеся в здании - могут пострадать...
В общем, без настоящего акта ввода, подписанного приемочной комиссией (бывают варианты когда ввод осуществляется по решению местных властей) - это незавершенка, а не ОС... 
19.07.2019, 14:26
Анатолий
В общем, без настоящего акта ввода, подписанного приемочной комиссией (бывают варианты когда ввод осуществляется по решению местных властей) - это незавершенка, а не ОС... 
00
Я тоже так считаю...Если есть, решения судов по незаконной эксплуатации объектов незавершенки, поделитесь, пожалуйста...
avatar
Escapist  
19.07.2019, 14:39

В общем, без настоящего акта ввода, подписанного приемочной комиссией (бывают варианты когда ввод осуществляется по решению местных властей) - это незавершенка, а не ОС...
Видимо ПБУ 6 писали не кровью, а левой пяткой))) Как бы то ни было, из него однозначно следует, что на основании отсутствия госприемки по фактически эксплуатируемому объекту не удастся избежать классификации как ОС с соответствующими налоговыми и бухгалтерскими последствиями.
Анатолий  f3c2  
19.07.2019, 14:50
_Евгения_, вот смотрите:
Апелляционное определение Кемеровского областного суда от 16.04.2015 по делу N 33-3768

Суд удовлетворил исковые требования администрации города о возложении на ответчика обязанности прекратить деятельность на самовольно реконструированном здании магазина до получения в установленном порядке разрешения на эксплуатацию. Как указал суд, реконструированный объект капитального строительства считается объектом незавершенного строительства вплоть до наступления юридического факта, с которым законодательство связывает завершение работ. Согласно ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ таким фактом является выдача застройщику разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, до получения такого разрешения эксплуатация объекта является незаконной. Учитывая, что строительная деятельность и иная, связанная с ней, представляют повышенную опасность для окружающих, спорное здание не введено в эксплуатацию в установленном законом порядке, суд согласился с доводами администрации о том, что при таких обстоятельствах дела эксплуатация здания может представлять угрозу жизни и здоровью посещающих его лиц - покупателей магазина.
__________________________________   
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.07.2014 по делу N А26-8772/2013

Суд отказал в удовлетворении исковых требований общества о признании незаконным отказа ему Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по субъекту РФ в государственной регистрации, договора аренды муниципального имущества - водонапорной башни и здания насосной. Как следует из материалов дела, водонапорная башня и здание насосной зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним как объекты незавершенного строительства. В п. 2 ст. 55.24 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что эксплуатация построенного, реконструированного здания, сооружения допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также акта, разрешающего эксплуатацию здания, сооружения, в случаях, предусмотренных федеральными законами. Согласно ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию влечет административную ответственность. На основании изложенного спорные объекты, переданные в аренду истцу, не могут использоваться в коммерческих целях вне зависимости от степени их готовности, поскольку эксплуатация объекта незавершенного строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию прямо запрещена действующим законодательством.
___________________________________--  
ПРИМОРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 сентября 2018 г. по делу N 33-8605
Судья Косцюкевич Е.А.
Большекаменский межрайонный прокурор в интересах неопределенного круга лиц обратился в суд с названным иском, указав, что в ходе проведенной прокуратурой проверки общественно-торгового комплекса по <адрес> установлено, что принадлежащие на праве собственности ИП З. здания названного комплекса не введены в эксплуатацию в установленном законом порядке, однако, часть помещений (общественно-торговый центр) эксплуатируется под магазин "Хозяйственный дворик", принадлежащий ИП С. Использование ответчиками объекта незавершенного строительства при отсутствии разрешения на ввод в эксплуатацию запрещена нормами действующего законодательства, создает угрозу причинения вреда жизни и здоровью неопределенного круга лиц. В своих исковых требованиях прокурор просил суд запретить ответчикам эксплуатацию объекта незавершенного строительства (общественно-торгового центра) по указанному адресу до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
19.07.2019, 14:55
Спасибо, Анатолий...
Анатолий  f3c2  
19.07.2019, 15:06
_Евгения_,, заметьте, основная масса дел до суда не доходит: эксплуатация прекращается по прокурорскому предписанию
19.07.2019, 15:27
Как я понимаю, 
Анатолий
Если, де факто, объект функционирует без официального ввода в эксплуатацию, то это очевидный повод для прокурорского предписания и расследования...
00
Как я понимаю, про все это надо вынести в отчет в раздел рисков...В АЗ об этом я должна писать, как  об угрозе непрерывности деятельности? Деятельность может быть приостановлена по этой причине?
Андрей  cc19  
19.07.2019, 16:06
_Евгения_
В АЗ об этом я должна писать, как  об угрозе непрерывности деятельности?

Сомнительно.
Даже, если эксплуатацию объекта запретят, то предприятие будет продолжать функционировать. Конечно, можно и нужно рассмотреть угрозу банкротства, но вероятно ближайшие 12 месяцев предприятие просуществует.

Для АЗ хорошо бы рассмотреть вопрос включения раздела "Прочие сведения" с информацией о не введенном в эксплуатацию объекте или "Важные обстоятельства" (что еще лучше), если клиент раскроет этот факт в пояснениях к отчетности.
Только зарегистрированные пользователи могут писать в этот форум.