Бухгалтерский учет. Налоги. Аудит
Бухгалтерский учет. Налоги. Аудит

Форум – Аудит: теория и практика

Обсуждаем:

Re: Переоценка еще недостроенного объекта капитального строительства

avatar
Владимир  70ce  
15.07.2019, 17:57
_Евгения_,Изменение первоначальной стоимости основных средств, в которой они приняты к бухгалтерскому учету, допускается в случаях достройки
Это ведь Ваш случай?!
15.07.2019, 18:01
Владимир
А разве это не уклонение, если в течение 2-х с лишним лет осуществляется реальная эксплуатация, но оставшиеся 5% не достраивают...
 Почему не достраивают, достраивают...И затраты на сч. 08 собирают...
15.07.2019, 18:18
Достройка и дооборудование проводятся с целью придать основному средству новые качества и характеристики (абз. 2 п. 2 ст. 257 НК РФ). Минфин тоже так комментирует достройку...А здесь еще запланированные качества не придали объекту, не говоря о новых каких то...Для достройки нужен новый проект. смета...
15.07.2019, 18:24
Александра
а чем вам оценочные обязательства не угодили? (естественно при выполнении критериев признания)
00
тем, что эти затраты должны быть в первоначальной стоимости ос..., и поэтому так называемое ос в нашем случае должно жить в 08 счете, пока стройку не закончат в соответствии со сметой...
avatar
Александра  1b87  
15.07.2019, 18:50
_Евгения_, стесняюсь спросить, а проводкой Дт08-Кт96 под обязательные работы, они не в первоначальную стоимость попадут?смайлик))))))))))
avatar
Escapist  
15.07.2019, 23:56
1. Дт08 Кт96 - применительно к данной ситуации ошибочно, обязывающее событие для будущих затрат на достройку отсутствует
2. Ввод в эксплуатацию в БУ на момент соблюдения критериев ПБУ 6/01 и до даты регистрации: для целей налога на имущество, амортизации в БУ соответствует практике и целям достоверности БУ и отчетности и является правильным. Если смущает технически можно оформлять как временную эксплуатацию итп оставляя на отдельном субсчете 08 счёта, но начисляя НнИ и амортизацию в БУ. Продолжающиеся затраты по стройке в рамках плановой сметы спокойно докапитализировать. Другое дело, что в типовом случае не должно быть такого, когда объект признан готовым к эксплуатации по ПБУ 6, но потом продолжаются существенные затраты. Это как раз основании считать, что критерии не выполнены. Такое может быть если неправильно выбран объект учёта. Например, построены несущие и инженерные конструкции всего здания, а собственно отделка помещений и коммуникаций медленно и грустно выполняется поэтажно, и туда постепенно въезжают арендаторы. Логично в такой ситуации отделку этажей вводить отдельными объектами
3. Переоценка задним числом на основе "чудесно найденного" отчёта оценщика плохо пахнет. Оценивайте риск манипуляции, предлагайте менеджменту и ЛОКУ ещё раз подумать
avatar
Владимир  70ce  
16.07.2019, 09:19
_Евгения_
здесь еще запланированные качества не придали объекту, не говоря о новых каких то
Например? В результатах инвентаризации должны быть отмечены не проведенные работы и их оценка.
Если проведена уценка, т.е. стоимость объекта была и так завышена, то собираемые затраты какой смысл имеют??? По окончании строительства проведут дооценку, силами того же оценщика. Я так понимаю, в отчете оценщика за 2017, 2018 год отражены данные об увеличении процента готовности (Вы же говорите, что достройка ведется) и соответственно увеличивалась стоимость?   
Проведение переоценки до момента окончания строительства - изменю мнение. Наверное переоценка скорее неправомерна, поскольку Российским законодательством не предусмотрена переоценка недостроя (не объекта основных средств)! 
Если считать, что объект всё-таки признается основным средством, то:
1. С точки зрения аудитора, у организации имеются риски в части расторжения договоров аренды. Есть судебные акты о признании неправомерной эксплуатацию зданий до получения разрешения на ввод в эксплуатацию, ввиду наличия опасности жизни и здоровью граждан. Не знаю насколько это существенно для аудируемого лица, и все-же.
2. Право собственности на актив не подтверждено.
3. В настоящий момент (не утверждаю, но специалисты настаивают) эксплуатация здания может быть затруднена в связи с использованием в период строительства временных (резервных) источников электроэнергии, отопления, газоснабжения, канализации. Так как до получения разрешения, нормы на водоотведение, электропотребление, газопотребление существенно ниже, а могут быть и вообще не установлены. Отсюда могут быть санкции по договорам поставки...
Анатолий  f3c2  
16.07.2019, 11:46
Владимир
Есть судебные акты о признании неправомерной эксплуатацию зданий до получения разрешения на ввод в эксплуатацию, ввиду наличия опасности жизни и здоровью граждан.
И не только судебные: есть надзорные инстанции, которые контролируют вопросы подключения к энергосетям, сетям водоснабжения и водоотведения, к сетям теплоснабжения; контролируют безопасность лифтового хозяйства (если таковое имеется); пожарную безопасность и т.п. … 
Если здание официально не введено в эксплуатацию, то любая из этих надзорных инстанций не то чтобы может, а обязана остановить фактическую эксплуатацию...
Поэтому внутренний документ, превращающий объект незавершенного строительства в объект основных средств - это, прошу прощения, не более, чем фиговый листок...
x0691  
16.07.2019, 12:14
Мне ближе всего позиция Escapista. Для целей БУ и отчетности следует смотреть соответствие ПБУ и скорее всего объект удовлетворяет критериям ОС.  Это если говорить об аудите бухгалтерской отчетности.
Все остальное можно излагать в отчете и отмечать как риски.
16.07.2019, 12:23
Владимир
то собираемые затраты какой смысл имеют???
Вот и я о том же.... В балансе во внеоборотных активах им уже не место... И в принципе, получается,  их не должно быть в активах...Это прочие расходы... 
16.07.2019, 13:07
x0691
можно излагать в отчете и отмечать как риски
...в том числе и факт переоценки объектов незавершенного строительства, как риск признания ученки недвижимости не действительной для целей исчисления налога на имущество???
avatar
Александра  1b87  
16.07.2019, 13:26
Escapist, в целом я с Вами согласна.
Меня только волнует возможность ОБ по кап затратам (теоретический аспект).
Если отойти от проблемы топикстартера - действительно, не могу утверждать о необходимости ОБ, ибо не знаю всех ньюансов.

Мои рассуждения в обоснование сводятся вот к чему: для сдачи дома в эксплуатацию (для того, чтобы он соответствовал необходимым техническим регламентам и проектной документации) организации необходимо выполнить определенные работы. То есть у организации имеется публичная обязанность понести определённые затраты исходя из норм законодательства. Вы считаете, что при таких обстоятельствах критерии ОБ не выполняются?
x0691  
16.07.2019, 13:32
_Евгения_
...в том числе и факт переоценки объектов незавершенного строительства, как риск признания ученки недвижимости не действительной для целей исчисления налога на имущество???


Имел в виду в первую очередь п.2 и вопрос: признавать или нет объект как ОС?

По поводу переоценки ситуация слишком мутная, чтобы вынести окончательный вердикт. Опять же согласен с:

Escapist
Переоценка задним числом на основе "чудесно найденного" отчёта оценщика плохо пахнет.
avatar
Ольга  8a2f  
16.07.2019, 13:38
_Евгения_,а Вы искали на сайте СРО оценщика информацию о данных переоценках?  Терзают смутные сомнения.
16.07.2019, 14:52
Ольга
Вы искали на сайте СРО оценщика информацию о данных переоценках?  Терзают смутные сомнения
 Спасибо, Ольга!!!

На сайте СРО, членом которого является лицо, ответственное за выполнение работ по оценке, указанное в договоре, есть информация о том, что В IV квартале 2016 года и в IV квартале 2017 года отчеты об оценке не подписывались... !!!!!
avatar
Александра  1b87  
16.07.2019, 15:20
_Евгения_, какая прелесть=))))
16.07.2019, 15:26
Александра
какая прелесть=))))
Да уж!!!!! Приплыли!!!!
avatar
Escapist  
16.07.2019, 15:57

Мои рассуждения в обоснование сводятся вот к чему: для сдачи дома в эксплуатацию (для того, чтобы он соответствовал необходимым техническим регламентам и проектной документации) организации необходимо выполнить определенные работы. То есть у организации имеется публичная обязанность понести определённые затраты исходя из норм законодательства. Вы считаете, что при таких обстоятельствах критерии ОБ не выполняются?

Проблема в таких рассуждениях в том, что резерв на всю сумму сметы тогда можно было бы начислять сразу по утверждению проектной документации и прочих разрешений в гос органах. Движение по этапам собственно строительства с этого момента до приемки госкомиссией никак не меняет состояние публичных обещаний застройщика. Что касается расходов для продолжения эксплуатации, то их можно избежать, просто перестав эксплуатировать объект, что говорит об отсутствии необходимости формирования резерва. 
avatar
Александра  1b87  
16.07.2019, 16:10
Escapist, я Вас поняла. Спасибо!
avatar
Владимир  70ce  
17.07.2019, 09:54
_Евгения_
На сайте СРО, членом которого является лицо, ответственное за выполнение работ по оценке, указанное в договоре, есть информация о том, что В IV квартале 2016 года и в IV квартале 2017 года отчеты об оценке не подписывались... !!!!!
Что и требовалось доказать!
А что Вам отвечает ЛОКУ на данное обстоятельство? - просто интересно, как реагирует аудируемое лицо на действия аудитора. 
17.07.2019, 12:11
Владимир
А что Вам отвечает ЛОКУ на данное обстоятельство
Выясняют, почему отчет не зарегистрирован...И еще такой аргумент прозвучал, типа, мы то тут при чем...Может, специалист по оценке страдает амнезией, забыл зарегистрировать...От этого отчет не становится "липовым"...Только через суд его можно признать "липовым"... Приобретались услуги у добросовестного контрагента из реестра членов СРО оценщиков, есть договор с этим контрагентом, акт выполненных услуг, две книги отчетов за 2016 и 2017 г., прошнурованные, заверенные печатями...
17.07.2019, 12:21
И еще у меня вопрос по поводу решения участников о переоценке (ученке) объектов незавершенки...По моему мнению, нужно запросить у АЛ такое решение, т. к. уценка около 60 млн. руб. В уставе написано, что внеочередное собрание проводится в любых иных случаях, если проведения такого общего собрания требуют интересы общества и его участников...Такая переоценка в полной мере затрагивает интересы участников....
zkaima  
17.07.2019, 13:48
Уценка 60 млн. - это сколько процентов? С какого года строится объект? Если по документам учтено расходов на 60 млн. меньше рыночной цены и это существенная сумма, стоит подумать о недобросовестных действиях и их влиянии на отчетность.
17.07.2019, 14:00
zkaima
Уценка 60 млн. - это сколько процентов?
около 50%
17.07.2019, 14:05
zkaima
С какого года строится объект
с 2014г.
Только зарегистрированные пользователи могут писать в этот форум.