|
Сообщений: 120 |
|
Сообщений: 344 |
|
Сообщений: 120 |
|
Сообщений: 344 |
|
Сообщений: 138 |
klerk, Квартиры не облагаются НДС.
|
Сообщений: 120 |
Мадам Морозова, Контролирующие органы придерживаются позиции, что строительные работы застройщика облагаются НДС так же, как работы подрядчика. Эта точка зрения представлена в письмах: ФНС России от 2 августа 2005 г. № ММ-6-03/632, Минфина России от 7 июля 2009 г. № 03-07-10/10, от 8 июня 2011 г. № 03-07-10/11, от 26 октября 2011 г. № 03-07-10/17. Косвенно ее подтверждают письма Минфина России от 25 марта 2008 г. № 03-07-10/02 и от 20 ноября 2012 г. № 03-07-10/29. Финансисты разъясняют: если застройщик обязуется построить объект недвижимости своими силами, то есть непосредственно выполняет строительно-монтажные работы, то денежные средства, получаемые от участников долевого строительства, включаются в налоговую базу как авансовые платежи, полученные в счет предстоящего выполнения работ. Основание – подпункт 1 пункта 1 статьи 162 Налогового кодекса. Такой подход подразумевает применение к договорам участия в долевом строительстве подхода, принятого для договоров подряда. Его без колебаний поддержали и судьи Девятого арбитражного апелляционного суда в постановлении от 16 сентября 2013 г. № 09АП-26940/2013-АК.klerk
klerk, Квартиры не облагаются НДС.
ст. 149 п 3. Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории Российской Федерации следующие операции:
22) реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них;
23) передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир;
23.1) услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения);
|
Сообщений: 120 |
Oktopus,
по прибыли- как по Вашему, какая дата получения дохода? - в течение строительства, по мере готовности либо в конце строительства, на дату передачи квартир.Oktopus
По моему мнению, если лицо собирающее деньги выполняет СМР, то его доходом является все поступившее (для налога на прибыль).
Что касается НДС. Если это лицо будет трактовать свои взаимоотношения с лицами, приносящим деньги, как долевка, то это это авансы облагаемые НДС. Если будет считать это куплей-продажей, то построенные квартиры являются собственной продукцией, а реализация квартир, в отличие от работ по строительству квартир, НДС не облагается.
|
Сообщений: 344 |
Алла a1e5
|
Сообщений: 3 190 |
|
Сообщений: 120 |
знать бы как определиться.... заключаются типовые дду, предмет договоров- долевое участие сторон в финансировании строительства жил. дома, дольщики- физ.лица, застройщик осуществляет строительство квартир.Oktopus
Так определитесь для себя - 1) квартира для вас это продукция или 2) вы та организация, которая совмещает функции застройщика, заказчика и генерального подрядчика. В первом случае реализация квартир НДС не облагается, входящий НДС не возмещается, налог на прибыль от реализации считается после передачи квартир. Во втором случае на СМР накручиваем НДС, прибыль от СМР считаем, ну например, по мере составления КС. А прибыль от оказания услуг заказчика либо по окончании строительства (если это экономия), либо равномерно по срокам договоров (если вознаграждение заказчика установлено в договоре в % или фиксированной сумме).
|
Сообщений: 120 |
Я с Вами на 100% согласен по поводу абсурдности ситуации. но письма контролирующих органов квалифицируют это именно как авансы на работы подрядчика, на которые следует начислить ндс.Алла Колесникова
klerk, если вы заплатите НДС со всех сумм полученных от дольщиков то на какие деньги вы построите квартиры?
Если вы с сумм полученных от дольщиков заплатите НДС то в зачёт вам никто не разрешит взять НДС уплаченный при строительстве квартир!
|
Сообщений: 4 980 |
Договор долевого участия - не то и не другое. Учитывая, что вы будете строить сами, надо будет начислять НДС на объемы произведенных СМР. К вычету брать нельзя. Поступление средств от дольщиков НДС не облагается в части стоимости жилья. По нежилым помещениям - облагается, соответственно можно принять к вычету НДС. Для этого надо вести раздельный учет. Прибыли нет до момента передачи имущества дольщикам и определения разницы между себестоимостью и суммой, уплаченной дольщиками.klerk
Сложность в квалификации договора - это продажа еще несозданного на момент заключения договора товара либо это договор подряда на строительство жилого дома...
Алла a1e5
|
Сообщений: 3 190 |
klerk, в случае когда застройщик совмещает в себе функции генподрядчика нужно разделить вознаграждение :
Алла a1e5
|
Сообщений: 3 190 |
|
Сообщений: 120 |
вопрос- как в момент поступления средств от дольщиков определить какая часть договорной стоимости - возмещения затрат застройщика на строительство, а какая - само вознаграждения застройщика? ведь в договорах это не разделяется, указывается общая стоимость квартиры.zkaima
Поступление средств от дольщиков НДС не облагается в части стоимости жилья.
а как Вы относитесь к применению в бухучете норм ПБУ 2/2008 в данном случае, и в ну аналогично - исходя из подтвержденной степени завершенности работ на отчетную дату?zkaima
Прибыли нет до момента передачи имущества дольщикам и определения разницы между себестоимостью и суммой, уплаченной дольщиками.
|
Сообщений: 4 980 |
Как вариант: по плану. Например, запланировать себестоимость 1 м и определять прибыль исходя из нее. Можно запланировать общие расходы и ожидаемое финансирование, рассчитать норму прибыли и эту часть относить на доходы при поступлении средств от дольщиков.klerk
вопрос- как в момент поступления средств от дольщиков определить какая часть договорной стоимости - возмещение стоимости жилья, а какая - вознаграждения застройщика? ведь в договорах это не разделяется, указывается общая стоимость квартиры.
Я считаю, что в описанном Вами варианте подряда нет, соответственно и применять ПБУ 2\2008 не надо. Мне кажется, юридическая составляющая в вашем случае такова: вы строите хозспособом с привлечением целевого финансирования (дольщиков). Все-таки, подряд юридически должен быть оформлен соотвествующим договором. И даже в ПБУ 2\2008 рассматриваются разные способы формирование объектов исходя из условий договоров подряда. Сам с собой не договоришься. Но информации мало - это раз, и я, возможно, что-то упустила - это два. Так что ручаться не буду.klerk
а как Вы относитесь к применению в бухучете норм ПБУ 2/2008 в данном случае, и в ну аналогично - исходя из подтвержденной степени завершенности работ на отчетную дату?
|
Сообщений: 120 |
zkaima
Как вариант: по плану. Например, запланировать себестоимость 1 м и определять прибыль исходя из нее. Можно запланировать общие расходы и ожидаемое финансирование, рассчитать норму прибыли и эту часть относить на доходы при поступлении средств от дольщиков.
zkaima, спасибо, Ваша методика выглядит очень логично.
спасибо, я с Вами солидарен в этом вопросе. смущает наличие противоположных позиций. В частности - Рекомендация Р-Х/2017 – «Учет ДДУ у застройщика» фонда «НРБУ «БМЦ» (ссылка)zkaima
Я считаю, что в описанном Вами варианте подряда нет, соответственно и применять ПБУ 2\2008 не надо. Мне кажется, юридическая составляющая в вашем случае такова: вы строите хозспособом с привлечением целевого финансирования (дольщиков). Все-таки, подряд юридически должен быть оформлен соотвествующим договором. И даже в ПБУ 2\2008 рассматриваются разные способы формирование объектов исходя из условий договоров подряда. Сам с собой не договоришься. Но информации мало - это раз, и я, возможно, что-то упустила - это два. Так что ручаться не буду.
|
Сообщений: 120 |
Правильно ли я понял, что Вы также имеете в виду, что надо будет начислять НДС на объемы произведенных СМР, к вычету не берем. Поступление средств от дольщиков НДС не облагается в части стоимости жилья (вознаграждения определяем в соответствии с договором или сметой). Правильно? За ссылки на письма большое спасибо! правда в них в основном рассматривается случай когда застройщик не совмещает функции подрядчика:Алла Колесникова
klerk, в случае когда застройщик совмещает в себе функции генподрядчика нужно разделить вознаграждение :
-в качестве застройщика
-в качестве генподрядчика
- чистые средства дольщиков
Организовать раздельный учёт согласно договора или сметы
Последние письма датированы 2015 годом N 03-07-11/9545
![]()
На основании пп. 2 п. 1 ст. 162 Кодекса денежные средства, полученные налогоплательщиком и не связанные с оплатой реализованных этим налогоплательщиком товаров (работ, услуг), в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость не включаются. В связи с этим денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства, не подлежат включению у застройщика в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость при условии, что строительство осуществляется подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика.
|
Сообщений: 4 980 |
Мне кажется, это обоснованная позиция. На практике встречала только сопротивление клиентов по включению вознаграждения застройщика в доходы до окончания строительства. У них проблем не возникло (по крайней мере к нам не обращались).klerk
Как Вы думаете, насколько сильна данная позиция при обосновании контролирующим органом начисления НДС с авансов только в части вознаграждения застройщика, при этом определенного расчетным образом. то есть насколько вероятно доказать это контролирующим органам? Возможно, Вы встречали данную ситуацию на практике.
Раз нет четкого регламента, всегда возможны различия в позициях. Тем более сам процесс строительства включает множество функций, которые можно разделять между лицами или сочетать в разных комбинациях. Надо еще учитывать конкретные условия. Мне кажется (хотя мой опыт очень ограничен), профессиональные застройщики дробят процесс: у них одно лицо - застройщик, другое - генподрядчик, несколько субподрядчиков, иногда сами выступают субподрядчиками. Исходя из этого надо определять доход. То есть, деятельность ведется, все трудятся, а дохода нет и нет. Это было бы не правильно. А бывает так: лицо имеет ЗУ, решило что-то построить, но не только для себя. Привлекло дольщиков. Продукт создадут и поделят. Это уже другая картина. Можно и после раздела определить доход.klerk
смущает наличие противоположных позиций. В частности - Рекомендация Р-Х/2017 – «Учет ДДУ у застройщика» фонда «НРБУ «БМЦ» (ссылка)
|
Сообщений: 120 |
да, в основном, сейчас застройщики дробят бизнес, но встречаются и такие мамонты, которые все еще совмещают в себе функции нескольких лиц. В данном конкретном случае так и получается, что дом строится а дохода по строительству в период строительства нет. Если бы не другое смежное направление (производство стройматериалов), в офр выручка бы равнялась 0. То есть напрашивается, распределение вознаграждения застройщика на период строительства... как вариант - как Вы предложилиzkaima
Мне кажется (хотя мой опыт очень ограничен), профессиональные застройщики дробят процесс: у них одно лицо - застройщик, другое - генподрядчик, несколько субподрядчиков, иногда сами выступают субподрядчиками. Исходя из этого надо определять доход. То есть, деятельность ведется, все трудятся, а дохода нет и нет. Это было бы не правильно. А бывает так: лицо имеет ЗУ, решило что-то построить, но не только для себя. Привлекло дольщиков. Продукт создадут и поделят. Это уже другая картина. Можно и после раздела определить доход.
![]()
запланировать себестоимость 1 м и определять прибыль исходя из нее.
|
Сообщений: 4 980 |
|
Сообщений: 120 |
а теперь если рассмотреть эту ситуацию не в качестве ориентира для будущей деятельности, а у же как свершившийся факт. Вот если бы Вы, как аудитор, увидели подобную ситуацию, когда застройщик строит дома профессионально, от дома к дому, в ДДУ размер вознаграждения не выделяется, а указывается общая стоимость в том числе вознаграждение, в бухучете вознаграждение застройщика в течение периода не распределяется, признается в конце. Вы бы в данной ситуации оценивали бы искажение в виде отсутствия распределения вознаграждения застройщика в течение периода? Спрашиваю потому поскольку на данный момент, несмотря на требования нпа, признание выручки застройщиками в отношении договоров ДДУ способом "по мере готовности" не является распространенной, мягко говоря)) настолько мало распространенной, что не каждый аудитор будет настаивать на обратном.zkaima
Мне кажется, что для правильного выбора порядка учета надо сначала определиться,что мы делаем. Если мы строим для себя - то никакого дохода вообще нет, есть вложения. Если привлекаем еще и дольщиков - то же самое. Если профессионально строим постоянно, от объекта к объекту - доход надо определять. По-моему, так.Насчет вознаграждения застройщика: можно в договоре определить процент дохода застройщика от суммы участия, например 1. От этого и определять доход периодически. А остальной (если будет) - от экономии застройщика (тоже надо включить в договор условие, что экономия полностью остается у застройщика).
|
Сообщений: 4 980 |
Алла a1e5
|
Сообщений: 3 190 |
zkaima, не согласна
Алла a1e5
|
Сообщений: 3 190 |