Бухгалтерский учет. Налоги. Аудит

Форум – Аудит: теория и практика

Обсуждаем:

Строительство по инвест.договору. Модификация

04.12.2012, 11:20
Уважаемые коллеги! Прошу высказаться по следующему вопросу.
Общество осуществляет функции заказчика -застройщика при осуществлении строительства объектов недвижимости по инвестиционным договорам. Срок реализации проекта - до декабря 2012 года. В дальнейшем, часть объектов, законченных строительством и переданных инвестору, возможно будут переданы в качестве взноса в уставный капитал Общества.
По -моему мнению , расходы на строительство в данном случае подлежат отражению в разделе оборотных активов, как вариант по строке "Прочие оборотные активы", а не в составе показателя " Основные средства" , по отдельной строке " Незавершенные капитальные вложения".
Заранее благодарю за помощь.
Анатолий  f3c2  
04.12.2012, 12:26
Застройщик отражает незаверш. строительство на счете 08 а в балансе - именно так как и следовало- в составе внеоборотных активов.
zkaima  
04.12.2012, 12:32
По-моему, порядок учета незавершенного строителсьтва на счете 08 не означает невозможности отразить активы в составе оборотных, если они будут переданы ранее чем через 12 месяцев. Не понятно только: если объекты завершенного строительства будут переданы инвестору в 2012г., они не должны представляться в балансе за 2012г. Или речь идет о балансе за 2011г.
Александр  d225  
04.12.2012, 13:20
Затраты на строительство отражается в балансе по дополнительной вписываемой строке "Незавершенное строительство". Это независимый показатель, никак не основные средства.
Марина 1111 (950a7)
04.12.2012, 13:23
Я тоже думаю, что в данном случае НЗС отражается в обычном порядке в составе долгостроя. Тот факт, что стройка заканчивается и объект будет передан инвестору в конце года особой роли не играет, так как учет у ЗЗ вообще особый разговор. А тот факт, что инвестор потом передаст как взнос,на мой взгляд, вообще к учету НЗС у ЗЗ не относится.
Мне кажется, что автор мог быть прав, если бы ЗЗ и Инвестор были в одном лице и объект предназначался для продажи и т.п.
avatar
Вэн  
04.12.2012, 14:07
Я за то чтобы отражать по отдельной независимой статье в составе внеоборотных активов бухгалтерского баланса, если срок инвестиционного договора более года.

Предупреждаю мое мнение основано на практике ведения учета и МСФО, если рассматривать нормы РФ то прямых указаний нет, а то что есть указывает на незавершенное производство.

Если инвестор и застройщик входят в единый холдинг, то допускаю возможность отражения в составе ОС, т.к. порядок учета в данном случае будет регулироваться общекорпоративной учетной политикой и пользы от такого отражения больше. В данном случае об особенности формирования строки 1150 следует раскрыть в ПЗ.
Риточка (950a7)
04.12.2012, 14:40
Вэн
Я за то чтобы отражать по отдельной независимой статье в составе внеоборотных активов бухгалтерского баланса, если срок инвестиционного договора более года.

Предупреждаю мое мнение основано на практике ведения учета и МСФО, если рассматривать нормы РФ то прямых указаний нет, а то что есть указывает на незавершенное производство.

Если инвестор и застройщик входят в единый холдинг, то допускаю возможность отражения в составе ОС, т.к. порядок учета в данном случае будет регулироваться общекорпоративной учетной политикой и пользы от такого отражения больше. В данном случае об особенности формирования строки 1150 следует раскрыть в ПЗ.
На счет внеоборотной статьи тоже согласна. Все остальное (НЗП у ЗЗ, внутригрупповые НЗС) - это МСФО, не стала бы рисковать для РСБУ.
04.12.2012, 16:14
лично я не против отражения в составе внеоборотных активов с раскрытием в пояснениях - что за объект и как с ним планируется поступить в дальнейшем.

Обычно, застройщик имеет право владения и распоряжения строящимся объектом на переод стройки, и хотя в дальнейшем он не станет ОС застройщика (или станет только частично) - т.е. актив все-таки долгосрочных и подконтрольный застройщику.

Если застройщик производит расчет накопившихся затрат на единицу строительства (например, 1 кв.м) - то расходы можно условно разделить по разным строкам баланса - но это сложнее, да учетиную политику нужно смотреть.
avatar 04.12.2012, 17:14
igo
Затраты на строительство отражается в балансе по дополнительной вписываемой строке "Незавершенное строительство". Это независимый показатель, никак не основные средства.

Перечитываем п. 20 ПБУ 4/99


20. Бухгалтерский баланс должен содержать следующие числовые показатели (с учетом изложенного в пунктах 6 и 11 настоящего Положения):

Внеоборотные активы
...

Основные средства
---- Земельные участки и объекты природопользования
---- Здания, машины, оборудование и другие основные средства
---- Незавершенное строительство

Все четко и однозначно смайлик.

PS. А т.к. мы не намерены использовать как основное средство, но передача планируется в более чем через 12 месяцев, то по ПБУ 4/99


19. В бухгалтерском балансе активы и обязательства должны представляться с подразделением в зависимости от срока обращения (погашения) на краткосрочные и долгосрочные. Активы и обязательства представляются как краткосрочные, если срок обращения (погашения) по ним не более 12 месяцев после отчетной даты или продолжительности операционного цикла, если он превышает 12 месяцев. Все остальные активы и обязательства представляются как долгосрочные.

То получается надо отражать в прочих внеоборотных активах.

"Я не волшебник, я только учусь" (с) Е. Шварц
04.12.2012, 17:19

То получается надо отражать в прочих внеоборотных активах.

если сумма существенная, в прочих нельзя
04.12.2012, 18:05
Ученик волшебника
igo
Затраты на строительство отражается в балансе по дополнительной вписываемой строке "Незавершенное строительство". Это независимый показатель, никак не основные средства.

Перечитываем п. 20 ПБУ 4/99


20. Бухгалтерский баланс должен содержать следующие числовые показатели (с учетом изложенного в пунктах 6 и 11 настоящего Положения):

Внеоборотные активы
...

Основные средства
---- Земельные участки и объекты природопользования
---- Здания, машины, оборудование и другие основные средства
---- Незавершенное строительство

Все четко и однозначно смайлик.

Внесу свои 5 копеек.

Не все так четко и однозначно в устаревшем ПБУ 4\99, ибо:

- в предыдущих формах отчетности "незавершенное строительство" - вообще независимая отдельная строка, в п. 20 ПБУ 4\99 почему-то в состав ОС входило НС - вот ляпсус (там нет даже расходов на освоение природных ресурсов - там много чего нет - устаревает)))
- в нынешние формы отчетности независимые отдельные строки мы ввести не можем, может только расшифровать, например, подстрокой
- кроме того, в процитированном п. 20 ПБУ 4\99 есть такое - с учетом изложенного в п. 6 и 11 этого ПБУ,, так вот в п. 6 сказано, что ...Достоверной и полной считается бухгалтерская отчетность, сформированная исходя из правил, установленных нормативными актами по бухгалтерскому учету. По бухучету - у нас есть отдельный НПА - ПБУ 6, который регулирует именно ОС, а незавершенное строительство - пока только старенькое "Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций" (утв. письмом Минфина РФ от 30.12.1993 N 160).

Кроме того, деятельность заказчика-застройщика - не отрегулирована четко НПА по бухучету для современных реалий, для некоторых организациц - это основной вид деятельности и затраты они собирают на 20 счете (видела даже на 76) - кто во что горазд.

По-этому,четко понимаю - в составе Ос нефиг этим расходам делать - ибо ПБУ 6 они не регулируются.... а еще можно нарваться на проблемы с налогом на имущество)

Каждый из форумчан пршел своим путем - к внеоборотным активам)))
04.12.2012, 19:11
для автора темы - забыла написать - у нас в начале года был такой казус с клиентом, разница в том, что его НС потом стала бы его ОС, и клиент НС отразил отдельной подстрокой к строке ОС.

Мы от модификации отказались как раз из-за разночтения ПБУ 4.
Но клиенту посоветовали раскрыть инфу в пояснениях. Кроме того, предупредили о проблемах по налогу на имущество.

Но наш клиент - взял и поправил строки, отразив НС в Прочих внеоборотных.... так что вопрос был снят.

Пи.Си. Вот меня поражают законодатели и разработчики в части формирования отчетности: никакую нормативку не поменяли в части НС, деятельность заказчиком-зайстройщиков не учитывают - а взяли и просто убрали строку "Незавершенное строительство" - чтоб народ головы ломал... идиотство
avatar
Татьяна  629e  
04.12.2012, 20:57
заДушечка
д...

Пи.Си. Вот меня поражают законодатели и разработчики в части формирования отчетности: никакую нормативку не поменяли в части НС, деятельность заказчиком-зайстройщиков не учитывают - а взяли и просто убрали строку "Незавершенное строительство" - чтоб народ головы ломал... идиотство

Это не идиотство, а очередной хромой шаг к мсфонизации всей страны по наущению того, чье имя мы не называем.
05.12.2012, 04:44
Спасибо всем кто принял участие в обсуждении.Пришла к следующему выводу
1. Если вероятность передачи в последующем объекта законченного строительства велика ( в данном случае имеется долгосрочная целевая программа утвержденная областным правительством), то отражение в составе основных по отдельной сроке " нс" возможно, с обязательным раскрытием информации в пояснительной записке указанного отступления от правил бухгалтерского учета.
2. Если объекты подлежат исключительно передаче инвестору и на этом функции и роль ЗЗ закачивается в течение 12 месяцев - прочие оборотные с раскрытием в балансе
3. Если объекты подлежат исключительно передаче инвестору и на этом функции и роль ЗЗ закачивается в сроки свыше 12 месяцев - прочие внеобротные с раскрытием в балансе.
Вроде все красиво получается
avatar
uuh  
05.12.2012, 07:12
Не понимаю почему строительство объекта недвижимости это оборотный актив, или какой-то прочий внеоборотный?

По правилам составления отчетности по РСБУ незавершенное строительство подлежит отражнию в составе основных средств в виде отдельного показателя(п. 20 ПБУ 4/99).

Поэтому все классификации это от лукавого, я так думаю.
avatar 05.12.2012, 07:19
uuh
Не понимаю почему строительство объекта недвижимости это оборотный актив, или какой-то прочий внеоборотный?

По правилам составления отчетности по РСБУ незавершенное строительство подлежит отражнию в составе основных средств в виде отдельного показателя(п. 20 ПБУ 4/99).

Поэтому все классификации это от лукавого, я так думаю.

Ну прочитайте, же ветку! Есть строительство объекта недвижимости для себя, есть для дяди!

"Я не волшебник, я только учусь" (с) Е. Шварц
avatar
uuh  
05.12.2012, 07:28
Правилами учета не предусмотрена классификциая незавершенных строительством объектов недвижимости на "для себя" и "для дяди". Поэтому ничего не придумываем, и народ по пустякам не напрягаем. Если очень хочется рассказать всем, что объект строим "для дяди" не ленимся бедем перо, лист бумаги и пишим об этом в пояснительной записке (приложениях к отчетности) (п.24 ПБУ 4/99) .
05.12.2012, 07:43
uuh
Правилами учета не предусмотрена классификциая незавершенных строительством объектов недвижимости на "для себя" и "для дяди". Поэтому ничего не придумываем, и народ по пустякам не напрягаем. Если очень хочется рассказать всем, что объект строим "для дяди" не ленимся бедем перо, лист бумаги и пишим об этом в пояснительной записке (приложениях к отчетности) (п.24 ПБУ 4/99) .

Правилами учета может и не предусмотрена , а вот в отчетности раскрывать надо исходя из соответствия критериям основных средств и по срокам обращения.
avatar
uuh  
05.12.2012, 07:56
На момент строительства, строящийся объект недвижимости, тем более по инвестиционному договору, соотвествует критериям признания актива в качестве основного средства в будущем т.е. это точно внеоборотный актив сроком обращения более 12 месяцев.
Риски по строительству до передачи объекта инвестору на заказчике-застройщике. Факт строительства объекта для инвестора раскрываем в приложениях к отчетности ничего, ни от кого не скрывая.
Никаких противоречий по моему нет.
avatar 05.12.2012, 08:36
uuh
На момент строительства, строящийся объект недвижимости, тем более по инвестиционному договору, соотвествует критериям признания актива в качестве основного средства в будущем т.е. это точно внеоборотный актив сроком обращения более 12 месяцев.

А как Же п. ПБУ 6/01


4. Актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются следующие условия:
а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

"Я не волшебник, я только учусь" (с) Е. Шварц
avatar
uuh  
05.12.2012, 08:45
Ну, а что такого?

по пункту а - объект явно производстенного назначения раз есть планы внести его в уставный капитал какой-то оранизации.
по пункту в - о перепродаже объекта информации вроде нет.

P.S.У всех все еще существует привычка считать незавершенное строительство, как было ранее, обособленым активом в бухгалтерском балансе. Однако необходимо принять без эмоций, как должное, изменение правил учета, и начать считать незавершеное строительство частью показателя "Основные средства".
Исправлений: 2; последнее - в 05.12.2012, 08:56.
05.12.2012, 09:19
Объект предназначен для передачи инвестору.В дальнейшем возможна передача некоторых объектов инвестором в качестве вклада в УК .
05.12.2012, 12:02
уух, какое основное средство - если, допустим объект предназначен для передачи инвестору, который деньги заплатил - т.е. продажи... больше подходит готовая продукция))))

интересно, если завод производит и продает двигатели для паровозов стоимостью 50 тыс.руб. штука - это тоже для завода ОС? ведь по критерию стоимости подходит?))))Аллилуйя!
avatar
uuh  
05.12.2012, 12:09
Оксана, объекты незавершенного строительства пока они не достоены не явлются объектами основных средств это точно, однако стоимость таких объектов согласно правилам составления бух. отчетности подлежит включению в состав показателя "Основные средства". Не мной это придумано, однако читая п.20 ПБУ 4/99 ошибиться сложно. Как правильно здесь на форуме кто-то писал, это не возможно понять, это нужно запомнить! )
05.12.2012, 12:24
uuh
Оксана, объекты незавершенного строительства пока они не достоены не явлются объектами основных средств это точно, однако стоимость таких объектов согласно правилам составления бух. отчетности подлежит включению в состав показателя "Основные средства". Не мной это придумано, однако читая п.20 ПБУ 4/99 ошибиться сложно. Как правильно здесь на форуме кто-то писал, это не возможно понять, это нужно запомнить! )

Вы правы. В случае если Объект НЗС будет введен в состав ОС узастройщика, а если застройщик его обязан передать инвестору, то какие же здесь ОС в смысле строка "Основные средства".
Только зарегистрированные пользователи могут писать в этот форум.