Недвижимость у аудиторской фирмы

Прошу помощи.
В собственности аудиторской организации есть недвижимость. Нам не нужна, продавать пока не хотим. Как можно помещением распорядиться и не нарушить ст.1 п6 ФЗ 307 (о запрете занятий иной предпринимательской деятельностью). Очень накладно платить коммуналку и не иметь возможности сдать офисы в аренду.

Заключите договор с ИП, он будет и присматривать за недвижимостью, и разрешите ему пускать кого-либо на эту территорию, например, какую-нибудь туристическую компанию.

Это какого рода должен быть договор? Продавать не хотят, а возмездное оказание услуг нельзя.

Наилучший выход - передача недвижимости в ЗПИФН. Это позволит и получать доход от коммерческого использования (например от аренды), а при необходимости - продать. Причем у АФ - это будут доходы, полученные от доверительного управления ценными бумагами (паи ЗПИФН - это ценные бумаги).

Denp
Это какого рода должен быть договор? Продавать не хотят, а возмездное оказание услуг нельзя.

Доверительное управление.

wassa
Доверительное управление.

и получение дохода таким способом не будет считаться извлечением прибыли из предпринимательской деятельности? Просто никогда не сталкивался с ДУ.

Лизинг, но сомнительно.

Договор займа можно попробовать. Отдайте здание взаймы под %%, можно.

Gryzlik
Лизинг, но сомнительно.

Договор займа можно попробовать. Отдайте здание взаймы под %%, можно.

Лизинг = финансовая аренда. Не прокатит.
В соответствии со ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) денежные средства или иные вещи, определенные родовыми признаками.
Офис это индивидуально определенная вещь, а не вещь, определенная родовыми признаками. Поэтому такую вещь в заем давать нельзя, только в аренду. Вывод - заем не прокатит.

В соответствии с п. 1 ст. 1012 ГК по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

То есть АО ничего не делает, а значит, не нарушает нормы 307-ФЗ.
Может возникнуть проблема с НДС. Передача в ДУ - операция, не облагаемая НДС, следовательно, входной НДС по недвижимости придется восстановить, если ранее брали к вычету.

wassa
В соответствии с п. 1 ст. 1012 ГК по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

То есть АО ничего не делает, а значит, не нарушает нормы 307-ФЗ.
Может возникнуть проблема с НДС. Передача в ДУ - операция, не облагаемая НДС, следовательно, входной НДС по недвижимости придется восстановить, если ранее брали к вычету.

1. Передача в ЗПИФН - это не совсем договор ДУ. Да, управляющая компания - действительно доверительный управляющий, только она управляет не имуществом, а, собственно, ЗПИФН. Вноситель имущества - это пайщик, держатель паев (которые классифицируются как ценные бумаги). Доход от коммерческого использования - это доход пайщика от владения ценными бумагами. Отличие от обычного ДУ - состоит в том, что этот доход может не распределяться в пользу пайщика, соответственно - СЧА в ЗПИФН будут возрастать, а полученные доходы (до их вывода из ЗПИФН) - не будут формировать базу по налогу на прибыль у вносителя (пайщика). Все эти вещи - прописываются в правилах ЗПИФН (можно с выплатой дохода пайщику, можно без выплаты). В общем никакого нарушения по видам деятельности, разрешенным для АФ по 307-фз - происходить не будет.
2. НДС - действительно придется восстановить, если он до этого уже был возмещен.

wassa
В соответствии с п. 1 ст. 1012 ГК по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

То есть АО ничего не делает, а значит, не нарушает нормы 307-ФЗ.

такую же логику можно применить и к договору аренды - АО отдает здание в аренду и ничего не делает. В чем принципиальная разница? Объясните, если сталкивались

Разница в выручке: при доверительном управлении доходы есть, а выручки нет. Соответственно - нет вида деятельности.

wassa

Gryzlik
Лизинг, но сомнительно.

Договор займа можно попробовать. Отдайте здание взаймы под %%, можно.

Лизинг = финансовая аренда. Не прокатит.
В соответствии со ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) денежные средства или иные вещи, определенные родовыми признаками.
Офис это индивидуально определенная вещь, а не вещь, определенная родовыми признаками. Поэтому такую вещь в заем давать нельзя, только в аренду. Вывод - заем не прокатит.

Т.е. вы трактуете это так, что "вещи, определенные только родовыми признаками". Ну назовите мне любую вещь - я ее быстро индивидуализирую.
А кто вам сказал, что офис не определен родовыми признаками???? Если он определен как родовыми, так и индивидуальными - то в чем проблема?

Gryzlik
Т.е. вы трактуете это так, что "вещи, определенные только родовыми признаками". Ну назовите мне любую вещь - я ее быстро индивидуализирую.
А кто вам сказал, что офис не определен родовыми признаками???? Если он определен как родовыми, так и индивидуальными - то в чем проблема?

Вывод из судебной практики: Объектом займа могут быть деньги или вещи, обладающие родовыми признаками. Индивидуально-определенная вещь не может быть объектом займа.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18.07.2006 N Ф04-4364/2006(24467-А45-13) по делу N А45-7811/05-1/226
"...Статьей 807 Гражданского кодекса предусмотрено, что по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
По смыслу данной нормы права предметом займа могут быть деньги или вещи, обладающие только родовыми признаками.
Суд обоснованно исходил из того, что по договорам займа передавались индивидуально-определенные вещи. Автомашины имеют идентификационные номера, которые служат индивидуализацией изделия на весь период эксплуатации, паспорта транспортного средства, имеющие сведения о производителе, порядковый номер, год выпуска. Кроме того, по договору займа подлежит возврату именно другая вещь того же рода и качества.
Таким образом, договоры займа N 3 от 10.01.2001, 15.11.2000, 16.03.2001, указанные кредиторами в соглашениях от 15.07.2002 в качестве основания возникновения обязательств сторон, в силу статьи 168 Гражданского кодекса являются недействительными сделками, в связи с тем, что условия договоров о предмете займа противоречат общим положениям Гражданского кодекса о договоре займа (пункт 1 статьи 807 Гражданского кодекса). Такие сделки не порождают правовых последствий..."

Gryzlik
Ну назовите мне любую вещь - я ее быстро индивидуализирую.
А кто вам сказал, что офис не определен родовыми признаками???? Если он определен как родовыми, так и индивидуальными - то в чем проблема?

Вещи, определенные родовыми признаками: кило картошки, тонна металла, тысяча штук кирпича и т.п.

wassa

Gryzlik
Ну назовите мне любую вещь - я ее быстро индивидуализирую.
А кто вам сказал, что офис не определен родовыми признаками???? Если он определен как родовыми, так и индивидуальными - то в чем проблема?

Вещи, определенные родовыми признаками: кило картошки, тонна металла, тысяча штук кирпича и т.п.

Хаха, проставить инвентарные номера на каждой картошке что ли?
Вышеприведенная судебная практика подтверждает ничтожность договора займа индивидуальной вещи.

В нашем случае передача недвижимости в ЗПИФН не подходит, поскольку собственный ПИФ дело дорогостоящее, а передача чужому ПИФу - это уже бесконтрольная эксплуатация нашего имущества (да еще и доходы не известно когда получим)
Вариант с ДУ понравился очень.Всем большое спасибо!

Ну тогда предлагаю недвижимость вывести в отдельное ООО и сдавать в аренду налево/направо.
Легче будет всем.

Tatiana44

wassa

Gryzlik
Ну назовите мне любую вещь - я ее быстро индивидуализирую.
А кто вам сказал, что офис не определен родовыми признаками???? Если он определен как родовыми, так и индивидуальными - то в чем проблема?

Вещи, определенные родовыми признаками: кило картошки, тонна металла, тысяча штук кирпича и т.п.

Хаха, проставить инвентарные номера на каждой картошке что ли?
Вышеприведенная судебная практика подтверждает ничтожность договора займа индивидуальной вещи.

Если надо - проставлю. А автомобиль - это полторы тонны металлолома.