НДС со СМР для собственного потребления в строительстве

Ситуация: организация строит жилые дома для продажи квартир гражданам (является в одном лице инвестором-застройщиком-подрядчиком; правда есть еще субчики). Повторюсь все квартиры на продажу (т.е. это у них ГП, 43 счет). Вопрос: является ли это строительство объектом обложения НДС на основании пп.3 п.1 ст.146 НК?

Свои мысли аргументируйте по возможности ссылками на НПА, Письма или суды

Хотите применить сначала 146.1.3 а потом 149.3.22?

SSav
Хотите применить сначала 146.1.3 а потом 149.3.22?

не понял?

т.е. сначало обложить НДС-ом процесс строительства (ст.146 п.1 пп.3), а потом не облагать оным реализацию (ст.149 п.3 пп.22).

Хотелось бы более развернутое мнение увидеть

Т.е. Вы хотите сказать, что до наступления фазы реализации СМР можно рассматривать как отдельный объект НО?

Не я хочу, а налоговая

Вот же б****...

А что, на момент начала СМР нет никаких доков, подтверждающих, что начинается создание объекта предназначенного не "для собственного потребления", а для "реализации"?

Прикол в определении понятия "для собственного потребления" - такого определения нигде нет!

Ну а если использовать обратный вывод - т.е. "от целей к фактам"?

1. Создаваемый объект предназначен для "реализации" сторонним наблюдателям;
2. => никак не может быть использован "для собственного потребления".

SSav
Ну а если использовать обратный вывод - т.е. "от целей к фактам"?

1. Создаваемый объект предназначен для "реализации" сторонним наблюдателям;
2. => никак не может быть использован "для собственного потребления".

это не аргументы для спора

Чел

А какова аргументация фэнээсовских санитаров?

Чел

А вот в отмененных рекомендациях налоргов было:

Приказ МНС РФ от 20 декабря 2000 г. N БГ-3-03/447
"Об утверждении Методических рекомендаций по применению главы 21 "Налог на добавленную стоимость" Налогового кодекса Российской Федерации"

3.2. В целях применения подпункта 3 пункта 1 статьи 146 объектом налогообложения является стоимость строительно-монтажных работ, выполненных для собственного потребления. К таким работам относятся строительные и монтажные работы, выполненные хозяйственным способом с 1 января 2001 года непосредственно налогоплательщиками для собственных нужд. Строительно-монтажные работы, выполненные индивидуальными предпринимателями на объектах, предназначенных для своего личного потребления, не являются объектом обложения налогом.
Исправлений: 2; последнее - в 08.08.2008, 01:26.

А вот рассуждалки на несколько похожую тему:

Вопрос:

Наша организация ведет строительство жилого многоквартирного дома, одновременно является инвестором, застройщиком и техническим заказчиком. Генподрядчик — строительная организация, которая ежемесячно предъявляет за выполненные работы счет, акт выполненных работ по форме 2-кс, справку о стоимости работ по форме 3-кс, счет-фактуру. Ежемесячно затраты по строительству дома складываются из подрядных работ строительной организации и услуг заказчика-отдела капитального строительства. Являются ли услуги заказчика строительно-монтажными работами, выполненные собственными силами? Исчислять ли НДС с выполненных работ подрядным и хозяйственным способом?

Ответ:

Пунктом 6 ст.4 Федерального Закона от 25.02.1999г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» установлено, что субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемыми между ними. Таким образом, при строительстве объекта организация вправе совмещать функции инвестора и заказчика-застройщика.

Законодательством РФ о налогах и сборах понятия «выполнение строительно-монтажных работ для собственного потребления» и «работы, выполненные хозяйственным способом» не определены. Согласно п.1.ст.11 НК РФ институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства РФ, используемые в НК РФ, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено НК РФ.

В соответствии с Письмом УФНС по городу Москва от 31.01.2007 г. № 19-11/8073 и п.п. 4.2,4.3. Инструкции по заполнению форм федерального государственного статистического наблюдения по капитальному строительству (Постановление Госкомстата РФ от 03.10.1996 г. № 123) в перечень работ, которые относятся к строительно-монтажным работам, не включены услуги по выполнению функций заказчика-застройщика. Строительно-монтажные работы для целей исчисления НДС рассматриваются налоговыми органами как работы капитального характера, в результате которых создаются новые объекты основных средств (Письмо Минфина РФ от 05.11. 2003 г. № 04-03-11/91). В целях налогообложения деятельность застройщика по выполнению перечисленных функций, в т.ч. технического надзора, рассматриваются налоговыми органами как оказание услуг независимо от примененного порядка отражения проводимых операций на счетах бухгалтерского учета и источника финансирования (Письма МНС РФ от 21.02.2003 г. № 03-1-08/638/17-Ж751, от 22.04.2002 г. № 03-1-09/1130/15, от 22.05.2002 г. № 24-14/23579). Данное мнение подтверждается письмами Минфина РФ от 24.05.2006 г. № 03-04-10/07, от 29.08.2006 г. № 03-03-10/12 и от 19.02.2007 г. № 03-07-10/06, в которых рассмотрены ситуации организаций, выполняющих функции заказчика. В перечисленных письмах прямо указано, что организации «осуществляют работы по реализации инвестиционных проектов с привлечением подрядных организаций без выполнения строительно-монтажных работ своими силами», следовательно, функции заказчика-застройщика не являются частью строительно-монтажных работ.

В соответствии с п. 22 Постановления Росстата от 16.12.2005 г. № 101 «Об утверждении порядка заполнения и предоставления формы федерального государственного статистического наблюдения № 1 предприятие «Основные сведения о деятельности организации» к строительно-монтажным работам, выполненным хозяйственным способом, относятся работы, осуществляемые для своих нужд собственными силами организаций, включая работы, для выполнения которых организация выделяет на стройку рабочих основной деятельности с выплатой им заработной платы по нарядам строительства, а также работы, выполненные подрядными организациями по собственному строительству (не в рамках договоров строительного подряда, а, например, при реконструкции административно-хозяйственного здания, строительстве собственной производственной базы и т.п.).

Таким образом, если организация является инвестором и заказчиком — застройщиком при строительстве жилого многоквартирного дома, не предназначенного для собственных нужды, а непосредственно строительно-монтажные работы выполняет генподрядчик, то услуги организации по выполнению функций заказчика-застройщика не являются работами, выполняемыми собственными силами.

Объектом налогообложения НДС признаются операции по выполнению строительно-монтажных работ для собственного потребления (пп.3 п.1 ст.146 НК РФ). Если строительство объекта осуществляется подрядными организациями без производства строительно-монтажных работ собственными силами, то норма пп.3 п.1 ст.146 НК РФ не применяется.

Согласно ст.4 Федерального Закона от 25.02.1999г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи капитальных вложений и другие лица.

Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории РФ с использованием собственных и (или) привлеченных средств. Заказчики- уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности. Если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчики могут быть инвесторы.

Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором или государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Положение по учету долгосрочных инвестиций, утвержденное Письмом Минфина от 30.12.1993 г. № 160 и ПБУ 2/94 «Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство», утвержденное Приказом Минфина от 20.12. 1994 г. № 167 содержат понятие «застройщик», аналогичное понятию заказчика. Застройщик осуществляет организацию строительства объектов, контроль за его ходом и ведение бухгалтерского учета производимых при этом затрат.

В связи с особенностями инвестиционной деятельности функции инвестора и заказчика различны по своему содержанию, поэтому при совмещении организацией функций инвестора и заказчика-застройщика, также необходимо различать денежные средства, поступающие на финансирование строительства и на содержание заказчика-застройщика. Согласно п.1.4. Положения по учету долгосрочных инвестиций и п.15 ПБУ 2/94 расходы по содержанию застройщиков производятся за счет средств, предназначенных на финансирование капитального строительства, указываются в смете и включаются в инвентарную стоимость вводимых в эксплуатацию объектов.

В соответствии с пп.1 п.1 ст.146 НК РФ реализация товаров (работ, услуг) является объектом налогообложения по НДС. Согласно ст.39 НК РФ реализацией товаров, работ или услуг организацией признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу. При этом согласно ст.38 НК РФ под услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности.

УМНС по городу Москва в Письмах от 22.05.2002 г. № 24-14/23579, от 09.08.2002 г. № 24-14/36672 на основании Письма МНС России от 22.04.2002 г. № 03-1-09/1130/15-П581 сообщило следующее. В соответствии со ст.146 и ст.153 НК РФ НДС облагаются операции по реализации на территории РФ товаров (работ, услуг) независимо от источника финансирования, а также полученные налогоплательщиком денежные средства, связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг). Поэтому в целях налогообложения деятельность застройщика можно рассматривать как оказание услуг, которые подлежат обложению НДС на общих основаниях, независимо от примененного налогоплательщиком порядка отражения проводимых операций на счетах бухгалтерского учета и источника финансирования. По таким услугам застройщик должен оформлять счета-фактуры для инвестора и регистрировать их в книге продаж в общеустановленном порядке.

Мнение налогового органа и Минфина РФ о необходимости облагать НДС функции заказчика-застройщика при совмещении одним лицом функций инвестора и заказчика неоднозначно. Так, в перечисленных выше письмах указано о необходимости облагать НДС услуги заказчика. При этом письмом Минфина РФ от 29.08.2006 г. № 03-04-10/12 высказана иная точка зрения, согласно которой если организация является инвестором и заказчиком без производства строительно-монтажных работ собственными силам, то расходы организации на содержание подразделения этой организации, включаемые в первоначальную стоимость объекта недвижимости, объектом налогообложения НДС не признаются.

В связи с тем, что законодательством РФ данные вопрос не урегулирован, а письма Минфина РФ и ФНС РФ содержат противоположные мнения, ситуация остается спорной. Кроме того, письма Минфина РФ и ФНС РФ носят рекомендательный характер. Основанием освобождения налогоплательщика от налоговой ответственности может являться только выполнение письменных разъяснений компетентного государственного органа в адрес конкретного налогоплательщика.
Исправлений: 1; последнее - в 08.08.2008, 01:28.

Вот что гарант наконсультировал:



Дата: 13.03.2008

Организация планирует осуществлять строительство коттеджей. При этом организация будет выступать в роли инвестора, заказчика, застройщика. Построенные коттеджи будут оформлены в собственность застройщика, а потом проданы третьим лицам по договорам купли-продажи. Как в этом случае будет начисляться НДС со строительно-монтажных работ, выполненных собственными силами? Что можно будет взять в вычет по НДС?

В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 146 НК РФ (Налоговый кодекс РФ) выполнение строительно-монтажных работ для собственного потребления признается объектом обложения НДС. При этом налоговая база формируется налогоплательщиком в соответствии с нормами п. 2 ст. 159 НК РФ (Налоговый кодекс РФ).

Следует отметить, что законодательством РФ о налогах и сборах понятие "выполнение строительно-монтажных работ для собственного потребления" не определено. Согласно п. 1 ст. 11 НК РФ (Налоговый кодекс РФ) институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства РФ, используемые в НК РФ (Налоговый кодекс РФ), применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено НК РФ (Налоговый кодекс РФ).

В соответствии с пунктом 22 Инструкции по заполнению формы федерального государственного статистического наблюдения о деятельности предприятия, утвержденной Постановлением Росстата от 14.01.2008 N 2, к строительно-монтажным работам для собственного потребления (выполненным хозяйственным способом) относятся работы, осуществляемые для своих нужд собственными силами организаций, включая работы, для выполнения которых организация выделяет на стройку рабочих основной деятельности с выплатой им заработной платы по нарядам строительства, а также работы, выполненные строительными организациями по собственному строительству (не в рамках договоров строительного подряда, а, например, при реконструкции собственного административно-хозяйственного здания, строительству собственной производственной базы и т.п.).

В рассматриваемой нами ситуации строительство коттеджей планируется осуществлять хозяйственным способом за счет собственных или заемных средств с последующим оформлением организацией права собственности на законченные строительством коттеджи как объекты недвижимости. То есть, при строительстве коттеджей организация будет совмещать функции инвестора, застройщика и подрядчика.

При таких обстоятельствах строительство коттеджей не будет осуществляться для третьих лиц, а если это так, то оно будет осуществляться для собственных нужд организации, то есть для собственного потребления.

Данная позиция подтверждается судебной практикой. Так, предметом рассмотрения арбитражным судом была ситуация, когда при строительстве шестиквартирного дома общество одновременно являлось заказчиком, застройщиком, подрядчиком и инвестором.

Суд решил, что общество является собственником объекта капитального строительства до момента его продажи, в силу чего выполненные собственными силами работы по этому дому создают объект обложения НДС. Суд отметил, что решение совета директоров общества о дальнейшей реализации объекта строительства не имеет правового значения для исчисления и уплаты НДС, поскольку нет заключенных договоров с инвестором или застройщиком, которые свидетельствовали бы о строительстве дома для третьих лиц, а не для собственного потребления (см. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.08.2005 N А66-101/2005).

Принимая во внимание изложенное, по нашему мнению, при строительстве коттеджей хозяйственным способом у организации возникнет объект налогообложения НДС на основании пп. 3 п. 1 ст. 146 НК РФ (Налоговый кодекс РФ).

В свою очередь, дальнейшая реализация коттеджей по договорам купли-продажи не подлежит налогообложению НДС в соответствии с пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ (Налоговый кодекс РФ).

Согласно п. 6 ст. 171 НК РФ (Налоговый кодекс РФ) вычетам подлежат суммы НДС, исчисленные налогоплательщиками при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления, связанных с имуществом, предназначенным для осуществления операций, облагаемых НДС, стоимость которого подлежит включению в расходы (в том числе через амортизационные отчисления) при исчислении налога на прибыль организаций.

В связи с тем, что реализация коттеджей по договорам купли-продажи не подлежит налогообложению НДС на основании пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ (Налоговый кодекс РФ), суммы НДС, которые будут исчислены организацией при выполнении строительно-монтажных работ по строительству коттеджей, к вычету не предъявляются. Эти суммы НДС буду формировать инвентарную стоимость законченных строительством коттеджей.

Также пунктом 6 ст. 171 НК РФ (Налоговый кодекс РФ) установлено, что вычетам подлежат суммы НДС, предъявленные налогоплательщику по товарам (работам, услугам), приобретенным им для выполнения строительно-монтажных работ.

Согласно п. 5 ст. 172 НК РФ (Налоговый кодекс РФ) вычеты сумм НДС по товарам (работам, услугам), приобретенным для выполнения строительно-монтажных работ, производятся в порядке, установленном абзацами первым и вторым п. 1 ст. 171 НК РФ (Налоговый кодекс РФ).

Таким образом, организация вправе будет принять к вычету суммы НДС, предъявленные ей по товарам (работам, услугам), приобретенным им для строительства коттеджей, по мере принятия к учету приобретенных товаров (работ, услуг) при наличии счетов-фактур поставщиков и первичных документов, оформленных в установленном порядке.

ВЫВОД:
Так как при строительстве коттеджей организация планирует совмещать функции инвестора, застройщика и заказчика, выполнение работ по строительству коттеджей хозяйственным способом будет признаваться объектом налогообложения НДС.

В связи с тем, что реализация коттеджей по договорам купли-продажи не подлежит налогообложению НДС на основании пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ (Налоговый кодекс РФ), суммы НДС, которые будут исчислены организацией при выполнении строительно-монтажных работ по строительству коттеджей, к вычету не предъявляются.

Организация вправе будет принять к вычету суммы НДС, предъявленные ей по товарам (работам, услугам), приобретенным им для строительства коттеджей, по мере принятия к учету приобретенных товаров (работ, услуг) при наличии счетов-фактур поставщиков и первичных документов, оформленных в установленном порядке.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Степовая Яна

Ответ проверил:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Климов Артем

05 марта 2008 г

Спасибо за подборку SSav, но я с последним постом не согласен. Ведь там мнение консультанта

Есть еще вот что, но с ними тоже не согласен

"Финансовая газета", 2008, N 26

Вопрос: Общество является подрядчиком, заказчиком и инвестором (частично) по строительству жилого комплекса. Инвесторами являются сторонние лица, в том числе физические лица. Возникает ли в этом случае у общества обязанность по уплате НДС по основанию строительства объекта хозяйственным способом?

Ответ: Объектами налогообложения НДС помимо прочего являются:
реализация товаров и работ на территории Российской Федерации;
передача на территории Российской Федерации товаров (выполнение работ, оказание услуг) для собственных нужд, расходы на которые не принимаются к вычету (в том числе через амортизационные отчисления) при исчислении налога на прибыль организаций;
выполнение строительно-монтажных работ для собственного потребления (п. 1 ст. 146 НК РФ).
При этом под реализацией на территории Российской Федерации понимается соответственно передача на возмездной основе права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица (п. 1 ст. 39 НК РФ).
Для определения понятия "выполнение строительно-монтажных работ для собственного потребления" проанализируем нормы ст. 4 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (с изм. и доп. от 24.07.2007). Согласно указанной статье субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики, подрядчики и пользователи объектов капитальных вложений.
Инвесторы - это физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, осуществляющие капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Заказчики - уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы.
Подрядчики - физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному или муниципальному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с ГК РФ.
Пользователи объектов капитальных вложений - физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы.
Исходя из указанных норм объект обложения НДС в виде выполнения строительно-монтажных работ для собственного потребления возникает в том случае, если организация-налогоплательщик, выполняющая работы по окончании строительства, будет являться пользователем законченного строительством объекта капитальных вложений.
Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемыми между ними (ст. 4 Закона N 39-ФЗ). В рассматриваемой ситуации общество совмещает функции заказчика, подрядчика и инвестора (частично) по строительству жилого дома. Часть затрат на его строительство финансируется по заключенным договорам сторонними инвесторами.
В ситуации, когда инвестиционные договоры на финансирование строительства отсутствуют или заключены лишь на часть строящегося объекта, организация, совмещающая функции заказчика, подрядчика и инвестора, является собственником объекта капитального строительства до момента его продажи и, таким образом, в части, не финансируемой сторонними инвесторами, осуществляет строительно-монтажные работы для собственного потребления (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.08.2005 N А66-101/2005).
На основании изложенного в части объекта строительства, на которую обществом не заключены инвестиционные договоры со сторонними инвесторами, у него возникает объект обложения НДС в виде строительно-монтажных работ, выполняемых для собственного потребления. Далее рассмотрим порядок налогообложения той части строительно-монтажных работ, которая осуществляется за счет средств сторонних инвесторов, привлекаемых на основании инвестиционных договоров.
Сумма инвестиционных взносов, полученная от инвесторов в качестве инвестиционных взносов и направленная на финансирование строительно-монтажных работ, выполненных самим обществом, не может быть признана выручкой общества от выполнения строительно-монтажных работ и не подлежит обложению НДС, поскольку в отношениях со сторонними инвесторами общество выступает в качестве заказчика, а не подрядчика, а полученные средства носят инвестиционный характер, а не характер оплаты за выполненные работы (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.06.2007 N А11-3341/2006-К2-20/282).
Как уже было указано, выполнение функций подрядчика в инвестиционном процессе предполагает наличие договора подряда с заказчиком. Однако совмещение функций подрядчика и заказчика в строительстве исключает наличие такого договора, поскольку "договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей" (п. 1 ст. 420 ГК РФ).
Кроме того, как было уже сказано, реализацией работ для целей налогообложения признается передача на возмездной основе права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица. Поскольку функции заказчика и подрядчика совмещает одна организация - общество, факта реализации строительно-монтажных работ у общества не возникает.
По нашему мнению, в части строительно-монтажных работ, финансируемых за счет средств сторонних инвесторов, у общества как организации, совмещающей функции заказчика и подрядчика, возникает иной объект обложения НДС: выполнение работ для собственных нужд, расходы на которые не принимаются к вычету (в том числе через амортизационные отчисления) при исчислении налога на прибыль организаций.
Действительно, у заказчика стоимость работ, выполняемых за счет средств сторонних инвесторов, не уменьшает налоговую базу по налогу на прибыль на основании п. 17 ст. 270 НК РФ. Некими "собственными нуждами" общества, для которых передаются строительно-монтажные работы, выполненные собственными силами общества за счет средств сторонних инвесторов, являются нужды, обусловленные обязательствами общества перед инвесторами как заказчика обеспечить строительство объекта.
По окончании строительства общество, выступающее перед инвесторами как заказчик, вправе передать суммы НДС, начисленные им со стоимости строительно-монтажных работ "для собственных нужд", для возмещения инвесторам в составе по сводному счету-фактуре.
Однако при выборе метода начисления НДС необходимо учитывать различия в порядке исчисления налоговой базы при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления и при выполнении работ для собственных нужд:
при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления налоговая база определяется на последнее число каждого месяца исходя из всех фактических расходов налогоплательщика на их выполнение (п. 2 ст. 159, п. 10 ст. 167 НК РФ);
при выполнении работ для собственных нужд налоговая база определяется исходя из цен реализации аналогичных работ обществом в предыдущем налоговом периоде (п. 1 ст. 159 НК РФ). При этом налоговая база определяется на дату фактической передачи результатов работ (подписания Акта о приемке выполненных работ по форме N КС-2, утвержденной Постановлением Госкомстата России от 11.11.1999 N 100) (п. 11 ст. 167 НК РФ).
На основании изложенного при строительстве обществом объектов за счет собственных средств и средств привлеченных инвесторов при совмещении функций заказчика и подрядчика (исполнителя строительно-монтажных работ) рекомендуем осуществлять исчисление НДС в следующем порядке:
1) исходя из доли площади, строящейся для собственных нужд и для сторонних инвесторов, фактически складывающейся на конец каждого налогового периода по объему заключенных инвестиционных договоров;
2) исходя из предположения о том, что весь объект строительства изначально строится для сторонних инвесторов.
Первый способ исчисления НДС приведет к тому, что по окончании строительства у общества возникнет обязанность по доплате существенной суммы НДС по уточненным декларациям, что приведет к финансовым потерям за счет уплаты пеней. Это обусловлено тем, что в течение срока строительства растет доля привлеченных инвесторов, а строительно-монтажные работы, результат которых будет им передан, включаются в расчет налоговой базы по большей стоимости - по цене обычной реализации на сторону, а не по фактическим затратам на их выполнение.
Второй вариант расчета НДС, напротив, по окончании строительства приведет к уменьшению суммы начисленного НДС по уточненным декларациям. Однако если общество вовремя (т.е. одновременно с первичной налоговой декларацией за последний месяц строительства)представит уточненные налоговые декларации, то переплаты НДС с большой долей вероятности не возникнет, так как сумма НДС к уменьшению по уточненным декларациям за предыдущие периоды меньше суммы налога, подлежащего уплате по декларации за последний месяц строительства.
По нашему мнению, долю объекта строительства, финансируемую за счет средств привлеченных инвесторов, следует исчислять именно пропорционально проектной площади в квадратных метрах, а не пропорционально доле поступивших инвестиционных взносов в рублях в общей стоимости освоенных капитальных вложений.
Применение иного порядка не позволяло бы учесть следующее:
даже если доля средств сторонних инвесторов в рублях, складывающаяся в ходе строительства, больше, чем доля площади, строительство которой они финансируют, это не означает, что она применима для расчета доли объекта, строящегося для нужд сторонних инвесторов, поскольку в данном случае часть средств инвесторов является источником финансирования строительства части объекта, причитающейся обществу не как целевые средства, а как временно находящиеся в обороте общества;
применение пропорции в стоимостном выражении не позволяет по окончании строительства правильно исчислить сумму экономии общества как заказчика (т.е. разницу между суммой полученных инвестиционных взносов и фактическими затратами на строительство части объекта для инвесторов), которая также подлежит включению в расчет налоговой базы по НДС.
Представленную методику исчисления НДС мы рекомендуем закрепить в учетной политике общества для целей налогообложения.

Специалисты
аудиторской фирмы "СТИМУЛ"
Подписано в печать
25.06.2008

Да я тоже не согласен. Но там хоть есть ссылка на акт четвертой власти.

Чел

А есть хоть какое-то свидетельство у этого Змея Горыныча (инвестор-застройщик-подрядчик), что возводимые объекты изначально предназначены для продажи?

А что это может быть за свидетельство? Приказ руководителя что-ли - как-то все это не серьезно

На мой взгляд небольшая зацепка есть

Вопрос: Относится ли ремонт производственных помещений к строительно-монтажным работам? Если да, то нужно ли начислять НДС на стоимость такого ремонта, когда он выполняется хозяйственным способом?

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 5 ноября 2003 г. N 04-03-11/91

В связи с вопросом об определении строительно-монтажных работ для целей налога на добавленную стоимость и применении этого налога при выполнении ремонтных работ в производственных помещениях хозяйственным способом Департамент налоговой политики сообщает следующее.
В соответствии с пп.3 п.1 ст.146 Налогового кодекса Российской Федерации выполнение строительно-монтажных работ для собственного потребления признается объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость.
По нашему мнению, строительно-монтажные работы для целей применения НДС следует рассматривать как работы капитального характера, в результате которых создаются новые объекты основных средств, в том числе объекты недвижимого имущества (здания, сооружения и т.п.), или изменяется первоначальная стоимость данных объектов, находящихся в эксплуатации, в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения, частичной ликвидации и по иным аналогичным основаниям.
В связи с этим работы некапитального характера по текущему ремонту производственного помещения к строительно-монтажным работам для целей НДС не относятся и, соответственно, объектом налогообложения не признаются.

Заместитель руководителя
Департамента налоговой политики
Н.А.КОМОВА
05.11.2003

капитальные вложения - инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты;

капитальные вложения - инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затрат - это из Закона 39-ФЗ

"А что это может быть за свидетельство? Приказ руководителя что-ли - как-то все это не серьезно" - хм - ну например, что-нибудь вроде договоров с покупцами.

Или какие-нибудь бумажки, где раскрываются цели инвестиций. Особенно если инвестиции, хотя бы частично, привлекались на стороне.