Бухгалтерский учет. Налоги. Аудит

Форум – Бухгалтерский учет и налогообложение

Обсуждаем:

Тем кто разбирается в долевом строительстве

avatar 15.05.2008, 15:55
Пжл, кто знает подмогните. Ситуация: ООО оказывает услуги по организации строительства и технического надзора для инвесторов- дольщиков.Во время подготовки строительства( проект ,разрешения и т. д.)ООО не может привлекать деньги инвесторов,когда же все бумажки готовы, начинаются заключаться договора долевого строительства в которых указано, что срок строительства- 3 года, а вознаграждение ООО-1%. С НДС все понятно- платим НДС с 1% как с авансов(все остальные деньги- целевое финансирование). Но как считать прибыль? только по окончании строительства или нужно равномерно распределить?Но как?
avatar 15.05.2008, 16:05
Статья 271. Порядок признания доходов при методе начисления

2. По доходам, относящимся к нескольким отчетным (налоговым) периодам, и в случае, если связь между доходами и расходами не может быть определена четко или определяется косвенным путем, доходы распределяются налогоплательщиком самостоятельно, с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов.
avatar 15.05.2008, 16:11
НК РФ уже изучила, вопрос как на практике самостоятельно придумать?
avatar 15.05.2008, 16:14
Если заранее известна сумма дохода и предполагамый срок строительства, то самый простой способ - распределить доход по сроку.
avatar 15.05.2008, 16:27
А если дольщик расторгнет договор? а я уже красава часть дохода признала и прибыль заплатила. Да и когда начинать признавать доход- когда получено разрешение на строительство?, когда заключен договор с дольщиком?
avatar 15.05.2008, 16:48
А с чего он расторгнет? По каким основаниям?
Признавать доход нужно только после заключения договора с дольщиком, ведь именно с этого момента становится возможным получение дохода (ну как-то так)
GP (94c3e)
15.05.2008, 23:15
Консультант

согласно 214-ФЗ, у дольщика масса возможностей для расторжения. как это в связи с чем
avatar 16.05.2008, 10:56
В налоговой сказали, доход признавать по окончании строительства, но думаю будут проблемы с аудиторами, да и чел из налоговой тоже не вечно там сидеть будет
Stroy-ka  
16.05.2008, 11:08
По моему, доход луше признавать с момента появления того, кому вы оказываете услуги по организации строительства, т.е. с момента заключения договора с дольщиком, а не с момента получения разрешения на производство строительных работ на участке, т.е. момента разрешения произведения затрат на СМР.
Прибыль распределяем с учетом равномерности признания расходов по этому виду деятельности. Вариантов может быть несколько. Первый и наиболее часто рекомендуемый - составить сводный сметный расчет (ССР). В нем есть глава 10, в которой предусматриваются средства на содержение заказчика-застройщика (ЗЗ). Признать эту сумму совокупным доходом за весь период работ над проектом (но не ранее момента заключения первого договора ДУ), рассчитать нормативный срок строительства (или взять срок из договора аренды земельного участка) и путем простого деления признавать доход.
avatar 16.05.2008, 11:23
Грубо говоря по смете наш доход составляет 3 млн. рублей, срок строительства 36 мес. Ежемесячный доход 83333 руб.При этом нужно заплатить налоги, а дольщик всего один и по его договору наш 1% это всего 40000 руб., следующий дольщик может появиться только через год, а мы все это время справно перечисляем налоги.....
Stroy-ka  
16.05.2008, 12:56
А почему нет? Ваш ежемесячный доход 83тр, ваши расходы в мес еще 40тр и с разницы уплатите налог. И не нужно плакать, что ЗЗ все бедные и денег на налоги не найдут. Можно конечно поизвращаться и придумать как поиграть в рамках норм НК и строительных норм, дабы более эффективно распределить налоговые платежи. Но это уже индивидуальное творчество с конкретными цифрами и планами.
avatar 16.05.2008, 14:18
Откуда взялся расход 40 т. р.?
Stroy-ka  
16.05.2008, 15:11
Консультант со стажем
Дата: 15.05.2008 16:05

Статья 271. Порядок признания доходов при методе начисления

2. По доходам, относящимся к нескольким отчетным (налоговым) периодам, и в случае, если связь между доходами и расходами не может быть определена четко или определяется косвенным путем, доходы распределяются налогоплательщиком самостоятельно, с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов.

По-моему, отсюда.
avatar 16.05.2008, 15:55
Stroy-ka
Дата: 16.05.2008 11:08


Признать эту сумму совокупным доходом за весь период работ над проектом (но не ранее момента заключения первого договора ДУ), рассчитать нормативный срок строительства (или взять срок из договора аренды земельного участка) и путем простого деления признавать доход.

Доход получается признаем совокупный (без разницы заключены договора или нет), а расход признаем из договора( 40 т.р.)При этом если договора не заключаются, у нас получается один сплошной доход. Я наверное что то не поняла....можно еще раз про признание расходов?
Если можете напишите как у Вас
avatar 16.05.2008, 16:25
Вообще ситуация неоднозначная и спорная. Я бы на месте застройщика заключала бы договоры долевого участия без отражения своего вознаграждения (насколько я знаю, многие как раз так и делают).

И показывала бы доход, облагаемый налогом на прибыль, после завершения стройки. По крайней мере, в судебном порядке такой подход одобряется, но налоговикам, конечно же, не нравится.

Аргументы организации. Да, по ст. 271 НК доход распределяется равномерно, но договор долевого участия не содержит четкую сумму вознаграждения заказчика-застройщика (хотя налоговики могут сослаться на ССР, где есть сумма на содержание службы з-з), следовательно,свой фактический доход застройщик может определить лишь по окончании стройки. В арбитражке положительные примеры мне встречались.

Другое дело, готовы ли вы идти на риски? Если нет, то облагайте равномерно. Правда, более логичным мне кажется облагать равномерно не по строке в целом, а по каждому дольщику, ведь облагается услуга, которая оказывается застройщиком КАЖДОМУ дольщику. Но, имею большие подозрения, что технически это будет геморройно делать, учитывая, что еще расходы надо распределять.
Stroy-ka  
16.05.2008, 16:36
Натали ГК, 40тр в моем примере не имеет отношения к заключенному ДДУ. Ваш 1% - это сумма вашего дохода (по случайному совпадению тоже 40тр).
Теперь подробнее: для признания дохода в целях налогообложения прибыли Вам как минимум необходимо найти общую сумму дохода по проекту, увидеть ее можно в ССР, причем, не важно совпадет она в итоге с Вашим 1% от суммы ДДУ или нет. Вы сейчас в целях определения дохода утвердили ССР и начали двигаться к запланированному доходу, заключая один за другим договоры ДУ. Что примечательно, так это, если планируемая сумма в гл 10 ССР Вас ну очень начнет смущать, то Вы сможете совершенно спокойно уточнить текущий ССР, утвердив новый. И поскольку в НК черным по белому написано: "По производствам с длительным (более одного налогового периода) технологическим циклом в случае, если условиями заключенных договоров не предусмотрена поэтапная сдача работ (услуг), доход от реализации указанных работ (услуг) распределяется налогоплательщиком самостоятельно в соответствии с принципом формирования расходов по указанным работам (услугам).", то ежемесячно (квартально/раз в полгода/год...) берете и рисуете смету расходов по деятельности ЗЗ (удивительным и почти непостижимым образом она может совпадать с Вашими фактическими затратами). Перечень услуг, которые относятся к деятельности ЗЗ опять же ищете в нормативке, там же можно найти давним годом датированные рекомендации по расчету затрат на содержание службы ЗЗ.
Таким образом, доходы есть, расходы тоже определяются. Пусть кто-нибудь попробует доказать, что признание доходов происходит не в соответствии с принципом формирования расходов, а главное - предложит, разработает и докажет право на существование и бОльшую правильность другой методики. подмигнул
avatar 16.05.2008, 17:01
УВАЖАЕМЫЕ Stroy-ka и Консультант со стажем ОГРОМНОЕ Вам спасибо за рекомендации, теперь даже если налоговики будут мне полоскать нервы, уверенности Вы мне придали хоть отбавляй.
P.S. Я на форуме новичок, но здесь клево!!!!поем хором!
avatar 16.05.2008, 17:45
Натали ГК
УВАЖАЕМЫЕ Stroy-ka и Консультант со стажем ОГРОМНОЕ Вам спасибо за рекомендации, теперь даже если налоговики будут мне полоскать нервы, уверенности Вы мне придали хоть отбавляй.
P.S. Я на форуме новичок, но здесь клево!!!!поем хором!

Я тоже новичокпоем хором!
Автор:
Ваш Email:

Защита от спама:
Введите код, который вы видете ниже (защита от роботов-спамеров).
 ********   **     **  ********   **        **    ** 
 **     **  **     **  **     **  **         **  **  
 **     **  **     **  **     **  **          ****   
 **     **  **     **  ********   **           **    
 **     **   **   **   **         **           **    
 **     **    ** **    **         **           **    
 ********      ***     **         ********     **    
Сообщение: