Бухгалтерский учет. Налоги. Аудит

Форум – Бухгалтерский учет и налогообложение

Квартиры: построили и продали

StiLe  
10.04.2008, 12:45
Строительная компания заключила договор на производство строительно-монтажных работ. Расчет по договору подряда осуществляется следующим образом: 50% от стоимости работ Заказчик оплачивает деньгами, 50% расчитывается квартирами, которые компания планирует продать. Компании заключили 2 договора: на производство СМР и инвестиционный договор. Не могу определиться с налогообложением по приобретаемым квартирам.
avatar 10.04.2008, 14:48
Подрядчик эти квартиры будет продавать на какой стадии: стадии строительства или после регистрации на себя права собственности?
StiLe  
11.04.2008, 06:42
Стадия строительства.
Мы выступаем в роли соинвестора. Так понимаю, что после того как заказчик передаст построенное здание инвестору, мы предъявляем право требования инвестору на причитающиеся нам по договору имущество. Право требования облагается НДС, а вот продажа квартиры нет. Тогда получается, что квартира стоимость, например, 1 млн руб при передаче инвестором нам будет стоить 847 457,62 руб + НДС 152 542,37 руб. НДС принять к вычету не сможем, т.к. деятельность не облагается НДС, но сможем увеличить первоначальную стоимость объекта. Я все правильно понимаю?
avatar 11.04.2008, 09:47
Картина мне до сих пор не ясна. Так, вы являетесь соинвестором? И заключаете договор соинвестирования с инвестором? То есть все документы вы будете получать не от заказчика, а от инвестора? А инвестор этот не является случайно одновременно и заказчиком-застройщиком?
StiLe  
11.04.2008, 11:06
Инвестор является одновременно заказчиком-застройщиком
avatar 11.04.2008, 11:09
Значит так. По окончании строительства он предоставит вам все затраты и НДС по ним (входной). Но этот НДС к вычету вы принять не сможете в любом случае, независимо от того, будете продавать квартиры или переуступать имущественное право.
StiLe  
11.04.2008, 11:24
С продажей квартиры понятно, что деятельность не облагается НДС, значит и вычет принять не можем. А при переуступке почему не можем принять входной НДС? Деятельность ведь при переуступке облагается.
avatar 11.04.2008, 11:36
Это мое личное мнение, основанное на следующих умозаключениях.

Если речь идет о жилых помещениях, то законодатель разрешил начислять НДС не со всей стоимости уступки, а с разницы между стоимостью уступки и расходами (п. 3 ст. 155 НК РФ). Вспомним еще случаи, при которых НДС разрешено начислять с разницы. Это реализация сельхозпродукции, купленной у населения, и реализация товаров, которые в момент приобретения были учтены вместе с "входным" НДС.
Если проанализируем эти ситуации (а почему такая поблажка со стороны законодателя), то поймем, что это все потому, что вычета НДС при покупке таких объектов у организации нет. И чтобы как-то сгладить ситуацию, законодатель разрешил исчислять НДС с разницы.
Если эту логику и объяснение распространить на ситуацию с передачей прав, то становится очевидным, что соинвестор, переуступающий права, не должен показывать вычеты. К тому же, представим на секунду, что он все эе эти вычеты применил. В итоге может получиться, что сумма исчисленного с уступки НДС окажется меньше суммы вычетов. Т.е. сумма НДС по операции к возмещению. Не думаю, что налоговики спокойно отреагируют на такое.
И второй момент. При инвестиционных стройках заказчик-застройщик передает затраты с НДС по окончании строительства, как правило (на эту тему были минфиновские письма). А уступка соинвестором права может произойти до получения от заказчика-застройщика сводного счета-фактуры, на основании которого и показывается вычет НДС.
StiLe  
11.04.2008, 11:47
Сумма исчисленного с уступки НДС окажется меньше суммы вычетов только в том случае, если мы продаем право требования по стоимости ниже чем была первоначальная сумма инвестиций. А если переуступили за дорого, то НДС уже пойдет к уплате. Мне не совсем понятна ситуация с переуступкой до момента окончания строительства. Когда мы передаем право на недостроенный объект, мы должны выставить сф, а инвестор-заказчик-застройщик нам передаст затраты (хотя я понимаю это опять таки как имущественные права) только после окончания строительства. Тогда входного НДС получается у нас на момент переуступки совсем нет? Т.е. мы платим в бюджет начисленный НДС, а разница возникнет когда строительство завершиться?
avatar 11.04.2008, 11:58
StiLe
Сумма исчисленного с уступки НДС окажется меньше суммы вычетов только в том случае, если мы продаем право требования по стоимости ниже чем была первоначальная сумма инвестиций. А если переуступили за дорого, то НДС уже пойдет к уплате. Мне не совсем понятна ситуация с переуступкой до момента окончания строительства. Когда мы передаем право на недостроенный объект, мы должны выставить сф, а инвестор-заказчик-застройщик нам передаст затраты (хотя я понимаю это опять таки как имущественные права) только после окончания строительства. Тогда входного НДС получается у нас на момент переуступки совсем нет? Т.е. мы платим в бюджет начисленный НДС, а разница возникнет когда строительство завершиться?

Если речь идет о жилом объекте, то не согласна с выделенным мною. При передаче прав на жилые помещения НДС исчисляется с разницы между стоимостью переданного права и расходами на приобретение права.
Например, проинвестировали в квартиру 1 180 000 руб. (НДС, сидящий в расходах, например, 180 000 руб.). Далее после того, как внести взнос, уступили право за 1 500 000 руб. При уступке начисли НДС в сумме 48 813руб. ((1 500 000 руб. - 1 180 000 руб.)х 18/118%). А сумма вычета - 180 000 руб.
StiLe  
11.04.2008, 12:07
Соглашусь с тем, что если применяем 155 ст. то так оно и будет. Мне не совсем понятно когда эта разница возникает. В момент перехода права требования от нас третьему лицу? Но до момента завершения строительства застройщик расходы еще не собрал, получается он и предъявить ничего не может. Т.е. ждем завершения строительства?
avatar 11.04.2008, 12:13
НДС по правилам п. 8 ст. 167 НК РФ надо исчислять в момент уступки. Значит на этот момент мы должны определить разницу. Расходами будут считаться не расходы заказчика-застройщика, а ваши расходы (по инвестированию). Но здесь есть еще один скользкий момент. В п. 3 ст. 155 НК РФ не расшифровывается определение "расходов на приобретение имущественных прав". И в ситуации, когда на момент уступки права вы еще не полностью внесли инвестиционный взнос, могут быть проблемы. Налоговики могу указать на то, что расходы - это суммы, которые были уплачены вами. Соответственно, все остальные платежи, которые вы осуществляете заказчику-застройщику уже после уступки прав, налоговая может не принять во внимание.
StiLe  
11.04.2008, 12:23
Т.е. вычет будет только с той суммы, которую мы внесли в качестве инвестиционного вклада? Тогда у нас будет совсем грустно с вычетом, т.к. инвестиции будут внесены только после того как будет исполнен договор по СМР (50% от стоимости СМР отдается кв.м.). И пока мы не выполним СМР, обязательства по инвестиционному договору не будут исполнены, либо будут исполнены частично (закрывать долги по договорам намерены зачетом, по мере сдачи этапов).
avatar 11.04.2008, 12:26
Погодите, так вы еще и как подрядчик выступаете? Я боюсь вас неверно проконсультировать, так как мне не ясна полная картина, да и сами договоры не видны. Мы когда к нам обращаются клиенты по таким вопросам (связанным с инвестиционным строительством) редко беремся устно консультировать, так как для полной и правильной консультации необходим анализ договоров
StiLe  
11.04.2008, 12:33
В том то и вопрос, что договоров еще нет. Но смысл в том, что договор будет отдельно на производство СМР и инвестиционную деятельность, т.к. выполненные работы инвестициями не являются. С СМР все понятно: получили аванс на материал, сдали работы, заказчик полностью рассчитался и забыли. А вот с инвестиционным договором работаем впервые, поэтому больше вопросов, чем ответов.
avatar 11.04.2008, 12:35
Но если вы участвуете в инвестиционном строительстве работами, то на момент уступки и правда будут браться только те расходы, которые осуществили вы всвязи со стройкой. Короче, не завидую вам.. ситуация еще та.. налоговикам будет где "оторваться"
avatar 11.04.2008, 12:36
Тогда скажите мне. По инвестиционному договору вы вносили денежные средства заказчику-застройщику?
StiLe  
11.04.2008, 12:44
Есть правда некоторая лозейка в нашем случае - Застройщик, в случае, если мы находим соинвестора, просто расторгает с нами инвестиционный договор и заключает его с новым. Но смущает то, что очередь из потенциальный соинвесторов к заказчику не стоит, и в случае необходимости в свободных ден. средствах нам придется продавать свои доли по цене ниже приобретения.
avatar 11.04.2008, 12:48
А если застройщик расторгнет с вами договор, то он вам что, деньг вернет?
StiLe  
11.04.2008, 13:16
Деньги по инвестиционному договору не вносились. Обязательства по этому договору будут закрываться зачетом за выполненные СМР. Если расторгаем инвестиционный договор, то заказчик платит деньгами по подряду. Но боюсь, что за те деньги,которые хочет получить заказчик, мы соинвестора не найдем. Следовательно договор не расторгаем, а уступаем свою долю с дисконтом.
avatar 11.04.2008, 13:42
Сомневаюсь, что при расторжении договора возникнет уступка
StiLe  
11.04.2008, 13:50
Нет, не при расторжении. Уступка возникнет, только в том случае, если мы не сможем найти соинвестора, который согласиться купить нашу долю по цене заказчика. Тогда мы снижаем цену и продаем долю по договорной цене. А если мы находим соинвестора, который готов заключить договор на условиях заказчика, все просто: расторгаем инвестиционный договор с заказчиком и он выплачивает нам всю стоимость СМР.А про то что были квартиры забываем.
avatar 11.04.2008, 14:05
Все ясно. Ну да, вариант с расторжением ивестиционного договора для вас был бы самым оптимальным. А так - возникает объект по НДС в виде передачи имущественного права и сложности с определением суммы НДС.
Кстати, сейчас вы осуществляете СМР получается по договору подряда, по которому НДС по работам возникнет. А это значит, что НДС к вычету по вашим расходам вы спокойно принимаете к вычету. Когда я говорила о том, что к вычету лучше не ставить, я не представляла полной картины вашей ситуации. Оказывается на вашу ситуацию тот мой вывод не распротсраняется
Автор:
Ваш Email:

Защита от спама:
Введите код, который вы видете ниже (защита от роботов-спамеров).
 **    **  ********  **     **  ********   **     ** 
 ***   **     **     **     **  **     **  **     ** 
 ****  **     **     **     **  **     **  **     ** 
 ** ** **     **     **     **  ********   ********* 
 **  ****     **      **   **   **         **     ** 
 **   ***     **       ** **    **         **     ** 
 **    **     **        ***     **         **     ** 
Сообщение: