Бухгалтерский учет. Налоги. Аудит

Форум – Бухгалтерский учет и налогообложение

Обсуждаем:

Долевое

Вика85 (47136)
07.02.2008, 14:44
Заключен договор долевого строительства .Перечисленные дольщиками средства заказчику-застройщику включаются в налоговую базу по НДС последнего в полном объеме,или только в части вознаграждения заказчика-застройщика?
Считаю,что только в части вознаграждения и в случае превышения сметных затрат над фактическими.

И как быть с "входным" НДС ,уплаченным дольщиками поставщикам по материалам,передаваемым заказчику-застройщику в рамках финансирования по договору долевого строительства: ставит в вычету сразу,или после принятия объекта от заказчика-застройщика?
Логика подсказывает,что второй вариант.

Знатоки,Помогите развеять сомнения,пожалуйста.
avatar 07.02.2008, 14:48
Согласна, что НДС надо платить только с части вознаграждения заказчика-застройщика. Но тогда в договоре долевого участия эту сумму лучше оговорить. И НДС потом еще заплатить с суммы экономии.
Если же з-з одновременно является и генподрядчиком, то НДС, как говорит Минфин, должна облагаться вся сумма.
Что касается вычета, то з-з по окончании строительства передает дольщика сводный счет-фактуру (в их доле) и те на основании этого отражают вычет. То есть после строительства. На этот счет также Минфин уже высказывался.
Правда, если з-з передает затраты и с/ф не по завершению строительства, а постепенно (например, по этапам), то я считаю, что и вычет дольщики могут показать раньше. Это же расходы на приобретение работ, а не приобретение основного средства. Хотя не исключаю налоговые риски в таком случае.
07.02.2008, 18:27
А моя логика подсказывает, что первый вариант.

Если материалы передаются з-з на давальческой основе,
то право собственности остаётся за дольщиком. З-з по материалам отчитывается, но в КС-3 не должен включать.
avatar 07.02.2008, 18:51
Никто Вам однозначно не ответит на этот вопрос. потому что противоречивая судебная практика.

В пользу налоговых органов
1. Первоначальное получение инвестором денежных средств дольщиков не является, по мнению налогового органа, выручкой от реализации и поэтому не подлежит обложению налогом на добавленную стоимость.
Вместе с тем, если по окончании строительства объектов в распоряжении инвестора остаются денежные средства, "не освоенные в рамках реализации проекта", то данные средства подлежат налогообложению в силу пункта 2 статьи 153 НК РФ. Налоговые органы делают вывод о том, что сумма превышения денежных средств, полученных от дольщиков, над фактическими затратами при строительстве объектов (средства от экономии) является выручкой, полученной инвестором за оказанные услуги.
И в случае если налогоплательщик не начислил на сумму оставшихся денежных средств НДС – это сделает налоговый орган.
Возражения налогоплательщика о том, что начисление налога на добавленную стоимость с сумм экономии, полученной от строительства объекта, не основано на нормах главы 21 Налогового кодекса Российской Федерации, поскольку статья 146 НК РФ не предусматривает такой объект налогообложения, как "экономия средств застройщика", - несостоятельны.
Для инвестора (в данном случае - застройщика-заказчика) финансовый результат в виде прибыли, остающейся в его распоряжении после сдачи объекта строительства, является выручкой, которая облагается налогом на добавленную стоимость в силу пункта 1 статьи 146 и пункта 2 статьи 153 НК РФ.
Оказанные Инвестором услуги заказчика-застройщика подлежат в силу пункта 1 статьи 146 НК РФ обложению налогом на добавленную стоимость.
Финансовый результат у предприятия-заказчика как у застройщика по деятельности, связанной со строительством жилья, определяется после сдачи инвесторам-дольщикам готовых жилых домов в виде разницы (с отражением по счету 46 "Реализация продукции (работ, услуг)") между общей суммой средств, полученных по договорам от инвесторов-дольщиков, и фактическими затратами по строительству жилых домов согласно Приказу Минфина России от 20.12.94 N 167 "Об утверждении Положения по бухучету "Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство".
Финансовый результат, который получен заказчиком-застройщиком, в том числе в виде экономии инвестиционных средств, является выручкой налогоплательщика и подлежит учету в целях налогообложения.
После окончания строительства объектов жилого фонда и сдачи объектов инвесторам (дольщикам) услуги заказчика-застройщика являются выполненными и инвестор, получив экономию инвестиционных средств и оставив ее в своем распоряжении, обязан исчислить налог на добавленную стоимость с суммы этой экономии.
Таким образом, в данном случае объектом налогообложения является выполнение инвестором функций заказчика-застройщика (оказание услуг) при строительстве объектов для дольщиков.

Данная позиция подтверждается:
- п.1 ст.146 и п.2 ст. 153 НК РФ;
- Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 04.12.2006 года № А56-17893/2005;
- Постановлением ФАС Центрального округа от 06.12.2005 № А08-248/05-16;
- Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 05.09.2005 года № А38-6626-14/820-2004(17/31-2005);


В пользу налогоплательщиков
1. Согласно пункту 1 статьи 38 НК РФ объектами налогообложения могут являться операции по реализации товаров (работ, услуг), имущество, прибыль, доход, стоимость реализованных товаров (выполненных работ, оказанных услуг) либо иной объект, имеющий стоимостную, количественную или физическую характеристики, с наличием которого у налогоплательщика законодательство о налогах и сборах связывает возникновение обязанности по уплате налога.
Пунктом 2 статьи 38 названного Кодекса предусмотрено, что под имуществом в Налоговом кодексе Российской Федерации понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а в силу пункта 3 этой же статьи товаром для целей Налогового кодекса Российской Федерации признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.
Федеральным законом от 29.05.2002 N 57-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены дополнения в статью 146 НК РФ, в соответствии с которыми объектом налогообложения является передача имущественных прав.
В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ объектом обложения НДС признается реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе передача имущественных прав.
Однако согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 146 НК РФ в целях главы 21 Налогового кодекса Российской Федерации не признаются объектом налогообложения операции, указанные в пункте 3 статьи 39 НК РФ.
В подпункте 4 пункта 3 статьи 39 НК РФ указано, что не признается реализацией товаров, работ или услуг передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер.
Если юридическое лицо осуществляет передачу имущественных прав по договору, который носит инвестиционный характер (т.е. не противоречит положениям Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений"), то таким образом данное лицо осуществляет операцию по передаче имущественных прав на результат инвестиционной деятельности, возникающих из инвестиционных отношений.
В силу статьи 1 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (в редакции Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ) инвестициями являются денежные средства, иное имущество, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Таким образом, если договор является инвестиционным, передача прав по нему также носит инвестиционный характер. Такой договор не является договором реализации (товаров, работ, услуг), а носит инвестиционный характер.
Следовательно НДС нет.

Данная позиция подтверждается:
- п.1 и п.3 ст. 39 НК РФ;
- ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений";
- Постановлением ФАС Московского округа от 01.03.2007г. № КА-А40/1074-07;
- Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 10.03.2006г. № А29-502/2005.








2. Как считают некоторые налоговые органы «Первоначальное получение инвестором денежных средств дольщиков не является, по мнению налогового органа, выручкой от реализации и поэтому не подлежит обложению налогом на добавленную стоимость.
Вместе с тем, если по окончании строительства объектов в распоряжении инвестора остаются денежные средства, "не освоенные в рамках реализации проекта", то данные средства подлежат налогообложению в силу пункта 2 статьи 153 НК РФ. Налоговые органы делают вывод о том, что сумма превышения денежных средств, полученных от дольщиков, над фактическими затратами при строительстве объектов (средства от экономии) является выручкой, полученной инвестором за оказанные услуги.
И в случае если налогоплательщик не начислил на сумму оставшихся денежных средств НДС – это сделает налоговый орган.»
Таким образом, налоговые органы рассчитывают себестоимость построенных квартир и с суммы превышения (между средствами дольщиков и себестоимостью квартир) берут НДС.
Однако такая позиция налоговых органов при определенном ряде условий неправомерна.
В основном налоговые органы не могут подтвердить обоснованности расчета искомой разницы, так как ведение раздельного учета применительно к каждой квартире не предусмотрено; средства, полученные от инвесторов, не связаны с реализацией, поэтому не подлежат обложению налогом на добавленную стоимость.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее Кодекс) объектом обложения налогом на добавленную стоимость являются операции по реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав.
В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 146 и подпункта 4 пункта 3 статьи 39 Кодекса не признается объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер.
Инвестор получает денежные средства от дольщиков на основании договоров о долевом участии в строительстве жилого дома и о финансировании строительства квартиры. инвестор в рассматриваемом случае выступает в роли заказчика-застройщика и обязуется построить жилой дом и передать квартиры в собственность инвесторам. Собственниками денежных средств являются инвесторы, а инвестор осуществляло лишь строительство объектов за счет инвестиционного имущества.
По своей природе денежные средства, полученные инвестором, являются инвестиционными и передаются застройщику с целью обеспечения строительства жилого дома в целом.
Ведение заказчиком учета затрат по каждой квартире в строящемся доме законодательством не предусмотрено.
В силу изложенного передача приведенных денежных средств не подлежит обложению налогом на добавленную стоимость, в том числе по ряду договоров, в рамках которых указанные средства превысили стоимость конкретной квартиры, определенной налоговым органом.
В соответствии с подпунктом 14 пункта 1 статьи 251 Кодекса при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования, при условии ведения раздельного учета доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения.
К средствам целевого финансирования относится, в частности, имущество, полученное налогоплательщиком и использованное им по назначению, определенному организацией (физическим лицом) - источником целевого финансирования, в том числе в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов.
Если налоговая инспекция:
- не отрицает, что инвестор обеспечил раздельный учет денежных средств, полученных от соинвесторов для строительства дома, от иных средств, полученных для осуществления прочих видов деятельности;
- не может доказать что средства, полученные инвестором, были использованы не для строительства, не для ввода в эксплуатацию жилого дома и не для передачи дольщику квартиры в собственность,
то налогообложения НДС нет.

Данная позиция подтверждается:
- Постановлением ВАС Волго-Вятского округа от 09 октября 2007 года № А28-4176/2007-145/21.
avatar 07.02.2008, 22:05
Простозаглянула, что-то ты так всего нагородили.И причем тут уступка имущественных прав инвестором, не понимаю?
Вика85 (47136)
08.02.2008, 09:49
Спасибо.
Вот в части вычетов у меня все-таки недопонимание:

Инвестор приобрел материалы на 118000 (в т.ч. НДС 18000),передает их заказчику-застройщику на "давальческой " основе.
А дальше как?
НДС продолжает числиться у инвестора на сч. 19,т.е передача заказчику учитывается по стоимости 100000 (Д10-К10,или д76-К10?)
Или же передача материалов учитывается по стоимости с учетом ндс,т.е 118000 (ведь передача инвестиционная,НДС не облагается,значит и НДС к вычету не принимается,а включается в стоимость по ст.170 НК)?

В первом случае вычет 18000-после сдачи работ заказчиком-застройщиком ?
Но ведь если инвесторов несколько,то и материалы идут на строительство помещений всех инвесторов,а не только того,кто передает материалы-какие основания тогда НДС к вычету принимать в полном объеме?
avatar 08.02.2008, 10:13
Передача материалов на давальческой основе Д10 - Д10. Сч. 76 здесь использовать не нужно, так как этот счет предназначен для расчетов, а з-з же Вам за эти материалы деньги не должен.
Но меня смущает тот факт, что этим давальческим сырьем воспользуются и другие инвесторы. Получается чистой воды дарение, а это НДС с безвозмездной передачи. Но как определить сумму дарения?то есть?! Может з-з эту информацию дает инвестору?
А что касается НДС, то на мой взгляд, его можно принимать к вычету, если потом объект строительства будет использоваться в деятельности, облагаемой НДС. Хотя не исключаю, что этот вычет придется доказывать в судебном порядке.
Вика85 (47136)
08.02.2008, 10:48
Меня вот тоже этот факт смущает.
Можно,конечно,предположить,что НДС к вычету потом пропорционально доле переданных материалов к вычету принимается..тогда куда девать оставшийся НДС?
Либо НДС включается в стоимость материалов (как предназначаемый для инвестиционной деятельности)?А затем,после сдачи объекта заказчиком- восстановлеение из стоимости пропорционально доле материалов,приходящейся на инвестора?

Все-таки по какой цене проводку делать Д10-К10 и НДС как учитывать?
Вика85 (47136)
08.02.2008, 10:53
Можно,конечно,продать материалы заказчику-застройщику НДС=0 (18000-18000),а затем принять часть к вычету на основании сводного счета-фактуры от заказчика после сдачи объекта,но это уже другая тема.
avatar 08.02.2008, 10:58
Боюсь, он эти материалы не купит. Ему же их потом куда-то девать надо. Или он же является подрядчиком?
Вика85 (47136)
08.02.2008, 13:19
Подрядчику передаст.
avatar 08.02.2008, 13:29
Это гемор для него. Лишние операции: приобретение у Вас, продажа подрядчикам. Хотя если он согласится и подрядчики строить не из своих, а из приобретенных у з-з, то почему бы и нет?
Тогда к вычету относите смело.
08.02.2008, 17:31
а в договоре на долевое строительство что-нибудь про давальческие материалы сказано?
Вика85 (47136)
10.02.2008, 18:22
Сказано,что дольщик передает в счет финансирования строительства материалы.
Автор:
Ваш Email:

Защита от спама:
Введите код, который вы видете ниже (защита от роботов-спамеров).
 ********   ********   **    **  **    **  **      ** 
 **     **  **     **  ***   **   **  **   **  **  ** 
 **     **  **     **  ****  **    ****    **  **  ** 
 **     **  ********   ** ** **     **     **  **  ** 
 **     **  **         **  ****     **     **  **  ** 
 **     **  **         **   ***     **     **  **  ** 
 ********   **         **    **     **      ***  ***  
Сообщение: