Бухгалтерский учет. Налоги. Аудит

Форум – Бухгалтерский учет и налогообложение

Обсуждаем:

Покупка квартиры

24.12.2007, 04:22
Предполагается приобрести квартиру на фирму, типа временное размещение денежных средств в имущество. Вот по сему у меня и возникли вопросы:
1. А можем ли мы ее вообще потом продать? Именно такая деятельность попадает под лицензирование?
2. Я могу ее оприходывать, как товар? Мне не нужны основные средства. Потом продавать накладнее будет.
24.12.2007, 07:57
Организация приобретает квартиру у физического лица для перепродажи. Договорная стоимость квартиры (900 000 руб.) в порядке предварительной оплаты перечислена физическому лицу в сентябре. В том же месяце квартира передана организации, уплачены государственные пошлины в сумме 15 050 руб., переданы документы на государственную регистрацию права собственности, подписан акт приемки-передачи оказанных услуг с агентством недвижимости. Договорная стоимость услуг агентства по поиску квартиры и сопровождению сделки составила 21 240 руб., в том числе НДС 3240 руб. Право собственности организации на квартиру зарегистрировано в октябре, в этом же месяце оплачены услуги агентства недвижимости. Как отразить в учете организации операции, связанные с приобретением квартиры?

Квартира согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ является объектом недвижимости. Право собственности на объекты недвижимости, его возникновение, переход и прекращение, сделки с ними подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 164, п. 1 ст. 551, п. 2 ст. 558 ГК РФ). Право собственности на недвижимое имущество переходит к его покупателю после государственной регистрации права (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
С даты получения квартиры (даты подписания акта приемки-передачи имущества) до даты государственной регистрации права собственности на нее организация может учитывать договорную стоимость квартиры на забалансовом счете 002 "Товарно-материальные ценности, принятые на ответственное хранение" (п. 10 Методических указаний по бухгалтерскому учету материально-производственных запасов, утвержденных Приказом Минфина России от 28.12.2001 N 119н; Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).
В рассматриваемой ситуации организация приобретает квартиру с целью последующей перепродажи. Следовательно, данный актив учитывается организацией в качестве товара и включается в состав материально-производственных запасов (п. 2 Положения по бухгалтерскому учету "Учет материально-производственных запасов" ПБУ 5/01, утвержденного Приказом Минфина России от 09.06.2001 N 44н).
Приобретенная с целью последующей перепродажи квартира на дату государственной регистрации права собственности на нее принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве товара по фактической себестоимости (п. п. 2, 5 ПБУ 5/01). При этом фактической себестоимостью товаров, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на приобретение товара, к которым в соответствии с абз. 3, 4, 10 п. 6 ПБУ 5/01, в частности, относятся:
- суммы, уплачиваемые в соответствии с договором поставщику (продавцу);
- суммы, уплачиваемые организациям за информационные и консультационные услуги, связанные с приобретением материально-производственных запасов;
- иные затраты, непосредственно связанные с приобретением материально-производственных запасов.
Таким образом, в рассматриваемой ситуации в фактическую себестоимость приобретенной квартиры включаются помимо ее договорной стоимости стоимость услуг агентства недвижимости и суммы уплаченных государственных пошлин за государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения, перехода права собственности на квартиру и доли в праве общей собственности на общее недвижимое имущество в многоквартирном доме - 15 050 руб. (7500 руб. + 7500 руб. + 50 руб.) (п. 1 ст. 11 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 4 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной Приказом Минюста России от 06.08.2001 N 233, пп. 20, 20.1 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).
Начисленные на дату подачи документов на государственную регистрацию (в сентябре) суммы пошлин относятся на расходы будущих периодов записью по дебету счета 97 "Расходы будущих периодов" и кредиту счета 68 "Расчеты по налогам и сборам", поскольку могут быть включены в фактическую себестоимость квартиры только в октябре на дату государственной регистрации права собственности на квартиру (п. 65 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н).
Стоимость оказанных агентством недвижимости услуг без учета НДС в сентябре (на дату подписания акта приемки-сдачи оказанных услуг) также относится в дебет счета 97 в корреспонденции со счетом 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками".
Сумма НДС, предъявленная агентством недвижимости, отражается по дебету счета 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям", субсчет 19-3 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным материально-производственным запасам", и кредиту счета 60. Поскольку квартира приобретена организацией с целью перепродажи, то есть для совершения операции, не подлежащей обложению НДС, то данная сумма НДС не может быть принята организацией к вычету, а включается в стоимость услуг агентства, то есть относится в дебет счета 97 (пп. 22, 23 п. 3 ст. 149, пп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ).
Принятие к бухгалтерскому учету квартиры отражается в данном случае записями октября по дебету счета 41 "Товары" в корреспонденции с кредитом счета 60 - на стоимость квартиры в соответствии с договором; и с кредитом счета 97 - на сумму государственных пошлин и на стоимость услуг агентства недвижимости.
В целях налогообложения прибыли налогоплательщик имеет право сформировать стоимость приобретения товаров с учетом расходов, связанных с приобретением этих товаров (абз. 2 ст. 320 НК РФ). Указанная стоимость товаров учитывается при их реализации в соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ. Порядок формирования стоимости приобретения товаров определяется налогоплательщиком в учетной политике для целей налогообложения и применяется в течение не менее двух налоговых периодов. Таким образом, в случае установления в учетной политике порядка формирования стоимости приобретения товаров с учетом всех расходов, связанных с приобретением, у организации не возникнет различий в порядке признания расходов в бухгалтерском и налоговом учете.
На дату государственной регистрации права собственности организации на квартиру (в октябре) ее стоимость списывается с забалансового счета 002.
В рассматриваемой ситуации организация является источником дохода физического лица. Так как доход получен физическим лицом от продажи имущества, принадлежащего ему на праве собственности, организация не является налоговым агентом (п. 2 ст. 226 НК РФ, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).

--------------------------T------T------T-------T----------------¬
¦ Содержание операций ¦Дебет ¦Кредит¦ Сумма,¦ Первичный ¦
¦ ¦ ¦ ¦ руб. ¦ документ ¦
+-------------------------+------+------+-------+----------------+
¦ Бухгалтерские записи в сентябре ¦
+-------------------------T------T------T-------T----------------+
¦Перечислена предоплата ¦ ¦ ¦ ¦Выписка банка по¦
¦физическому лицу <*> ¦ 60 ¦ 51 ¦900 000¦расчетному счету¦
+-------------------------+------+------+-------+----------------+
¦Договорная стоимость ¦ ¦ ¦ ¦ Акт приемки- ¦
¦квартиры отражена на ¦ ¦ ¦ ¦ передачи ¦
¦забалансовом счете ¦ 002 ¦ ¦900 000¦ имущества ¦
+-------------------------+------+------+-------+----------------+
¦Перечислены ¦ ¦ ¦ ¦Выписка банка по¦
¦государственные пошлины ¦ 68 ¦ 51 ¦ 15 050¦расчетному счету¦
+-------------------------+------+------+-------+----------------+
¦Уплаченные пошлины ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦признаны расходом ¦ ¦ ¦ ¦ Бухгалтерская ¦
¦будущих периодов ¦ 97 ¦ 68 ¦ 15 050¦ справка ¦
+-------------------------+------+------+-------+----------------+
¦Стоимость услуг агентства¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦недвижимости признана ¦ ¦ ¦ ¦ Акт приемки- ¦
¦расходом будущих периодов¦ ¦ ¦ ¦ передачи ¦
¦(21 240 - 3240) ¦ 97 ¦ 60 ¦ 18 000¦ оказанных услуг¦
+-------------------------+------+------+-------+----------------+
¦Отражен НДС, ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦предъявленный агентством ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦недвижимости ¦ 19-3 ¦ 60 ¦ 3 240¦ Счет-фактура ¦
+-------------------------+------+------+-------+----------------+
¦Сумма предъявленного НДС ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦включена в стоимость ¦ ¦ ¦ ¦ Бухгалтерская ¦
¦услуг агентства ¦ 97 ¦ 19-3 ¦ 3 240¦ справка ¦
+-------------------------+------+------+-------+----------------+
¦ Бухгалтерские записи в октябре ¦
+-------------------------T------T------T-------T----------------+
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ Свидетельство о¦
¦Отражено приобретение ¦ ¦ ¦ ¦ государственной¦
¦квартиры для перепродажи ¦ 41 ¦ 60 ¦900 000¦ регистрации ¦
+-------------------------+------+------+-------+----------------+
¦Сумма пошлин включена в ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦фактическую себестоимость¦ ¦ ¦ ¦ Бухгалтерская ¦
¦приобретенной квартиры ¦ 41 ¦ 97 ¦ 15 050¦ справка ¦
+-------------------------+------+------+-------+----------------+
¦Стоимость услуг агентства¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦включена в фактическую ¦ ¦ ¦ ¦ Бухгалтерская ¦
¦себестоимость квартиры ¦ 41 ¦ 97 ¦ 21 240¦ справка ¦
+-------------------------+------+------+-------+----------------+
¦Стоимость квартиры ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦списана с забалансового ¦ ¦ ¦ ¦ Бухгалтерская ¦
¦учета ¦ ¦ 002 ¦900 000¦ справка ¦
L-------------------------+------+------+-------+-----------------

--------------------------------
<*> Суммы предварительной оплаты не признаются расходом организации ни в бухгалтерском, ни в налоговом учете (п. 3 Положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н; п. 14 ст. 270 НК РФ).

Е.А.Кондрашкина
Консультационно-аналитический
центр по бухгалтерскому учету
и налогообложению
03.11.2006
Автор:
Ваш Email:

Защита от спама:
Введите код, который вы видете ниже (защита от роботов-спамеров).
 ********   **     **  **     **   *******   **    ** 
 **     **  **     **  ***   ***  **     **  ***   ** 
 **     **  **     **  **** ****  **         ****  ** 
 ********   **     **  ** *** **  ********   ** ** ** 
 **     **  **     **  **     **  **     **  **  **** 
 **     **  **     **  **     **  **     **  **   *** 
 ********    *******   **     **   *******   **    ** 
Сообщение: