Строительство

между ЗАО и ООО заключен договор инвестирования строительства нежилого здания, т.е. ООО будет полностью инвестировать стройку и является ИНВЕСТОРОМ, ЗАО является ЗАКАЗЧИКОМ и будет контролировать процесс строительства и заключать договоры с Ген.подрядчиком, Тех.заказчиком и прочими подрядными организациями. Вопрос 1: как будет отражаться НДС у ЗАКАЗЧИКА и ИНВЕСТОРА. Вопрос 2: как быть с подрядными работами, которые уже оплатил ЗАКАЗЧИК на начальном этапе строительства до момента заключения договора инвестирования поставил НДС к возмещению из бюджета по сданным этапам?

У ООО инвестиции по своей сути являются капитальными вложениями.
ЗАО -осуществляет контроль за выполнением работ по кап.строительству , то есть оказывает определенные услуги, кроме того оплачивает за счет денежных средств инвестора этапы выполненных ген.и суб. подрядчиками.
Согласно п.6 ст.171 НК РФ, "...вычетам подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику подрядными организациями заказчиками-застройщиками)при проведении ими кап.строит-ва...

можно ли ндс подрядчиков в таком случае ООО ставить к зачету поэтапно (если ЗАО будет отчитываться по расчетам перед ООО ежемесячно)?

Если ЗАО актирует выполненные объемы ежемесячно, НДС возмещайте в отчетном налоговом периоде (см.изм. введенные законом ФЗ-119 в НК РФ).

Интересна вторая часть вопроса.Работы, оплаченные Заказчиком, до момента заключения договора инвестирования, каким образом отражены в учете?

на 08 и возмещен ндс поэтапный. по сути теперь это должен быть ндс ООО, и ЗАО придется подавать уточненки и снимать этот ндс, ведь так?

Если НДС с ЗАО попал в ООО через с/ф, т.е через счета реализации и ЗАО начислило НДС в бюджет с суммы реализованного в ООО объекта незавершенного ст-ва, то восстанавливать ранее принятый в ЗАО НДС не нужно. В этом случае можно изменить условия договора инвестирования...

нет-нет, договор инвестирования будем заключать 1 ноября, 100%-м инвестором будет ООО, но ЗАО с июня месяца оплачивало проектные работы и работы по подговтовке стройплощадки ген.подрядчику, тогда еще не знали что будем переводить инвестирование на ООО, поэтому ЗАО затраты эти ставило на 08, а ндс поэтапно возмещало из бюджета.....а как с этими затратами быть после подписания 1 ноября договора инвестирования?

стоит также посмотреть в договоре, порядок принятия работ, по-этапно по кс-2, или они служат только для промежуточных расчетов. если первое, ндс возмещается поэтапно на основании ежемесячных кс-к и с/ф, если принятие работ после завершения всего строительства по др. акту, то Вы неправомерно возмещаете по по кс-2

AlinaT, это в НК так записано? Тогда сделайте ссылку на статью.

"как с этими затратами быть после подписания 1 ноября договора инвестирования?" Без реализации этого объема в ООО не обойтись, если только не продумаете другой метод отторжения незаверш.объекта ст-ва.

например?
и причем здесь реализация в ООО?

До договора инвестирования у ООО с ЗАО какие договорные отношения?

никаких
ЗАО начало стройку самостоятельно и должно было ее закончить и принять объект к себе на баланс, но учредителям вдруг моча в голову стукнула и решили что здание надо поставить на баланс ООО и сделать его единственным инвестором строительства, но все договоры: Ген.подряда, тех.надзора.....уже были заключены на ЗАО и соответственно уже 4 месяца шли по ним работы....кот ЗАО ест-но принимало себе и спокойно по ним возмещало ндс....а потом подписали между ООО и ЗАО дог инвестирования....

На практике такое случается довольно часто. В этом случае речь и идет о продаже своей части вклада в строительство объекта одним лицом (ЗАО) другому(ООО).

Вопрос: В связи с возможной реализацией инвестиционного проекта в 2006 г. просим дать разъяснения по следующим вопросам.
ЗАО намерено осуществлять инвестирование в строительство основных средств с привлечением организации, выполняющей функции заказчика-застройщика, осуществляющей работы по реализации инвестиционного проекта.
При этом заказчик-застройщик привлекает подрядные организации для осуществления капитального строительства и выполнения строительно-монтажных работ.
Кроме того, для строительства объекта привлекаются средства участников долевого строительства (согласно Закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").
Согласно п. 6 ст. 171 НК РФ вычетам подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику заказчиками-застройщиками при проведении ими капитального строительства, сборке (монтаже) основных средств, а также суммы налога, предъявленные налогоплательщику по товарам (работам, услугам), приобретенным им для выполнения строительно-монтажных работ.
В соответствии с п. 1 ст. 169 НК РФ, п. п. 1, 4 ст. 172 НК РФ вычеты указанных сумм налогов производятся на основании счетов-фактур после принятия на учет указанных товаров и при наличии соответствующих первичных документов.
Одновременно инвестор выплачивает вознаграждение за услуги, оказанные заказчиком-застройщиком.
Согласно заключаемым договорам передача инвестиционного объекта от заказчика к ЗАО происходит несколькими способами:
1) заказчик-застройщик передает инвестиционный объект до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в части, определенной по договору;
2) заказчик-застройщик передает инвестиционный объект после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в части, определенной по договору.
Просим разъяснить, какой из приведенных способов является наиболее правильным и как должен выставлять счета-фактуры заказчик-застройщик инвестору по соответствующему объекту, а также пояснить, правомерно ли в данный счет-фактуру включать стоимость услуг, оказанных заказчиком-застройщиком.

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 24 мая 2006 г. N 03-04-10/07

В связи с письмом о порядке оформления счетов-фактур организацией, выполняющей функции заказчика-застройщика, осуществляющей работы по реализации инвестиционного проекта с привлечением подрядных организаций без выполнения строительно-монтажных работ своими силами, инвестору Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики сообщает порядок, согласованный с ФНС России, по аналогичной ситуации.
В соответствии с п. 3 ст. 168 Налогового кодекса Российской Федерации при реализации товаров (работ, услуг) счета-фактуры выставляются не позднее пяти дней считая со дня отгрузки товаров (выполнения работ, оказания услуг). В связи с этим не позднее пяти дней после передачи в установленном порядке на баланс инвестора объекта, законченного капитальным строительством, организация, выполняющая функции заказчика-застройщика (далее - заказчик), выставляет инвестору сводный счет-фактуру по соответствующему объекту.
Сводный счет-фактура составляется в двух экземплярах на основании счетов-фактур, ранее полученных заказчиком от подрядных организаций по выполненным строительно-монтажным работам и поставщиков товаров (работ, услуг). При этом в данном счете-фактуре строительно-монтажные работы и товары (работы, услуги) выделяются в самостоятельные позиции. Второй экземпляр сводного счета-фактуры хранится у заказчика в журнале учета выставленных счетов-фактур без регистрации в книге продаж.
Счета-фактуры, полученные заказчиком от подрядных организаций и поставщиков товаров (работ, услуг), хранятся у заказчика в журнале учета полученных счетов-фактур без регистрации в книге покупок. Копии этих счетов-фактур прилагаются заказчиком к сводному счету-фактуре, который представляется инвестору.
Кроме того, к сводному счету-фактуре заказчиком прилагаются копии платежных документов, подтверждающих фактическую уплату сумм налога подрядным организациям по строительно-монтажным работам, поставщикам товаров (работ, услуг), а также таможенным органам (копии платежных поручений с выписками банка о списании с расчетного счета заказчика указанных денежных средств).
Сводные счета-фактуры с приложениями, полученные инвестором от заказчика, хранятся в журнале учета полученных счетов-фактур и регистрируются в книге покупок по мере принятия к вычету сумм налога на добавленную стоимость по соответствующим объектам капитального строительства.
Что касается услуг по организации строительства, оказанных заказчиком инвестору, то по таким услугам заказчику следует оформлять счета-фактуры и регистрировать их в книге продаж в общеустановленном порядке. При этом стоимость данных услуг в сводный счет-фактуру не включается. У инвестора счета-фактуры по услугам заказчика хранятся в журнале учета полученных счетов-фактур и по мере принятия к вычету налога на добавленную стоимость регистрируются в книге покупок.

Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Н.А.КОМОВА

хорошо, а стоимость? как оценить долю вклада для реализации? или по фактическим затратам?

AlinaT спасибо, полезное письмо

AlinaT! Внимательно читайте вопрос и не вводите в заблуждение автора. Речь в скопированном Вами письме Минфина идет об инвестициях в жилые дома.

Glavbuh! Каким образом оцените, но не исключайте взаимозависимость (если такая имеется).

ну это понятно, подчеркиваю полезные моменты))) дак что с оценкой вклада для реализации?

Это вопрос не для форума, привлеките оценщика, аудитора...

да мне просто знать эта оценка может быть ниже факт затрат и обязательно ли делать независимую оценку?

Altyn
Если ЗАО актирует выполненные объемы ежемесячно, НДС возмещайте в отчетном налоговом периоде (см.изм. введенные законом ФЗ-119 в НК РФ).

Интересна вторая часть вопроса.Работы, оплаченные Заказчиком, до момента заключения договора инвестирования, каким образом отражены в учете?

Уважаемый (ая) Altyn, я говорю о приемке работ. Очень часто Подрядчики и Заказчики выписывают КС-ки с сф ежемесячно, несмотря на что приемка работ не осуществляется, а КС-ки служат исключительно для расчетов. В этом случае предъявление к вычету НДС по промежуточным кс-ам очень рисковано, т.к. приемка работ не осуществялась.
поэтому я советую посмотреть договор с Заказчиком.