Бухгалтерский учет. Налоги. Аудит

Форум – Бухгалтерский учет и налогообложение

Обсуждаем:

Аренда земельного участка

Нина Юрьевна (df468)
05.09.2007, 12:19
Куда относить расходы на аренду земельного участка, если деятельность ведется на объекте незаверненном строительством
ДЕБЕТОКРЕНИКЪ - ПОДСКАЖИ
05.09.2007, 14:15
А Вы сами как думаете?
05.09.2007, 17:02
audit-eskoni
А Вы сами как думаете?

гениально! ржу во весь рот
avatar 05.09.2007, 17:07
Ивановна, тоись неважно, куда относить, главное чтоб гениально?
ЭммаД (43ec7)
05.09.2007, 17:09
Абрам, а правда, что все евреи отвечают вопросом на вопрос?
А Вы как думаете?
06.09.2007, 09:10
Так тут без вопросов не обойтись.
Почему незавершенка эксплуатируется? В эксплуатацию актом введена ?
Что с регистрацией?
А амортизацию начисляете? А коммунальные расходы- электоро-, тепло-, водоснабжение как списываете?
Нина Юрьевна (df468)
06.09.2007, 10:10
Лесик А. - амортизацию не начисляем, но налог на имущество платим, коммуналку списываем на себестоимость, аренду земельного участка списывали на расходы, но сейчас сомневаемся, правильно ли делаем.
06.09.2007, 10:24
Так основной вопрос не ответили - почему еще незавершенка? Документы на регистрацию не подали или еще будете дозавершать?

Хоть и нелюбимый Главбух, но все же посмотрите:

"Главбух". Приложение "Учет в строительстве", 2006, N 4

ЕСЛИ ФИРМА ЭКСПЛУАТИРУЕТ "НЕЗАВЕРШЕНКУ"...

Иногда строительные организации эксплуатируют недостроенный объект. Как отразить его в учете? Следует ли амортизировать? Включать ли стоимость недостроя в облагаемую базу по налогу на имущество? Минфин России считает, что да (Письмо от 3 августа 2006 г. N 03-06-01-04/151).

Учет недостроя

Если объект капитального строительства находится во временной эксплуатации, то в бухгалтерском учете он продолжает числиться на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы" до ввода в постоянную эксплуатацию. Это определено в п. 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации (утв. Приказом Минфина России от 29 июля 1998 г. N 34н). В налоговом учете подобная недвижимость также не является основным средством, поскольку не признается собственностью налогоплательщика (п. 1 ст. 257 Налогового кодекса РФ). Ведь право собственности на вновь создаваемые здания и сооружения возникает с момента их государственной регистрации (ст. 219 Гражданского кодекса РФ).

Амортизация объекта

По объектам капитального строительства, не оконченным строительством или не оформленным актами приемки, но фактически эксплуатируемым, амортизация начисляется с месяца, следующего за месяцем ввода их в фактическую эксплуатацию. Это установлено п. 22 Положения о порядке начисления амортизационных отчислений по основным фондам в народном хозяйстве, утвержденного Госпланом СССР, Минфином СССР, Госбанком СССР, Госкомцен СССР, Госкомстатом СССР и Госстроем СССР от 29 декабря 1990 г. N ВГ-21-Д/144/17-24/4-73 (N ВГ-9-Д). Основание для начисления амортизации - справка о стоимости объектов по данным учета капитальных вложений. Справка должна отвечать требованиям, перечисленным в п. 2 ст. 9 Федерального закона от 21 ноября 1996 г. N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете". До того, как объект будет принят к учету в составе основных средств, суммы амортизации отражаются на дебете счетов учета затрат на производство в корреспонденции с кредитом счета 02 "Амортизация основных средств". То есть в общем порядке. Такие разъяснения приведены в Письме Минфина России от 29 мая 2006 г. N 03-06-01-04/107. Это что касается бухучета. В налоговом учете объекты незавершенного капстроительства амортизации не подлежат (п. 2 ст. 256 Налогового кодекса РФ). Недвижимость включается в состав амортизируемого имущества только с момента подачи документов на госрегистрацию (п. 8 ст. 258 Налогового кодекса РФ).

Уплата налога на имущество

В расчет облагаемой базы по налогу на имущество объекты, учитываемые на счетах по учету капвложений, не включаются (п. 1 ст. 374 Налогового кодекса РФ). А налогом на имущество облагается движимое и недвижимое имущество, которое учитывается на балансе в составе основных средств по правилам бухучета.
А в бухгалтерском учете перевод объектов недвижимости на счет 01 "Основные средства" допускается не ранее даты передачи документов на государственную регистрацию (п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. N 91н). То есть уже после того, как строительство объекта будет полностью завершено.
На основании этой нормы момент включения в состав основных средств эксплуатируемого объекта недвижимости, по которому документы поданы на госрегистрацию, определяется учетной политикой организации. Оставляя такой объект на счете 08, можно отсрочить включение его стоимости в расчет облагаемой базы по налогу на имущество. Этой позиции до недавнего времени придерживался и Минфин России (см., например, Письмо от 21 июня 2005 г. N 03-06-01-04/284). Однако в Письме N 03-06-01-04/151 мнение финансового ведомства изменилось: объект строительства, первоначальная стоимость которого сформирована на дату передачи документов на госрегистрацию и который используется в хозяйственной деятельности, облагается налогом на имущество.

Примечание. Рекомендация по учету основных средств
Если вы закончили строительство объекта недвижимости и стали его эксплуатировать, подав документы на госрегистрацию, объект можно включить в состав основных средств. Причем его лучше отразить на отдельном субсчете к счету 01 "Основные средства". Это же рекомендовано сделать и в п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств.

Е.Ю.Диркова
Генеральный директор
ООО "БИЗНЕС-БУХГАЛТЕР"
Подписано в печать
16.10.2006


"Главбух", 2006, N 14

НАЛОГОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ ЭКСПЛУАТАЦИИ НЕДОСТРОЯ

Недавно Минфин России в Письме N 03-06-01-04/107 разъяснил, что по объектам, числящимся на счете 08, налог на имущество не начисляется ни при каких обстоятельствах. Даже если объект уже введен в эксплуатацию. Пояснения чиновников пришлись очень кстати. Многие фирмы вкладывают деньги в подержанную недвижимость, которая требует если не реконструкции, то капитальных вложений для приведения объекта в пригодное для эксплуатации состояние. Например, в случае, если инженерные коммуникации полностью изношены и требуют полной замены. При этом по мере завершения отдельных этапов работ в части помещений здание вводят в эксплуатацию, еще не сформировав окончательно его первоначальную стоимость.
О правилах бухгалтерского учета и налогообложения такой недвижимости и пойдет речь в данной статье.

До каких пор объект можно учитывать на счете 08

Итак, фирма купила здание, нуждающееся в проведении капитальных работ. Работы ведутся. Но отдельные этапы работ уже выполнены, и часть помещений введена в эксплуатацию. По сути, можно говорить о том, что эксплуатируется все здание, поскольку такого понятия, как "частичная эксплуатация", в бухучете нет. Но сам объект по-прежнему остается на счете 08. Однако рано или поздно объект придется отразить на счете 01. Правильно определить этот момент крайне важно. Ведь как только здание будет включено в состав основных средств, по нему нужно платить налог на имущество.
Существует несколько условий для того, чтобы признать объект основным средством. Прежде всего, это условия, названные в п. 4 ПБУ 6/01. Кратко напомним: основные средства предназначены для производства, сдачи в аренду или управленческих нужд, служат больше 12 месяцев, не будут перепродаваться и способны принести в будущем доход.
Кроме того, недвижимость можно включить в состав основных средств не раньше, чем фирма подаст документы на госрегистрацию права собственности. Это условие прописано в п. 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации.
И, наконец, еще одним ограничением для того, чтобы объект был учтен на счете 01, является отсутствие окончательно сформированной первоначальной стоимости. Поясним.
Согласно п. 7 ПБУ 6/01 основные средства принимаются к учету по первоначальной стоимости. Значит, пока она не сформирована, объект основным средством не признается и должен учитываться на счете 08.
Среди прочего, в первоначальную стоимость включаются затраты на приведение объекта в состояние, пригодное для использования. Безусловно, это касается и средств, затрачиваемых на строительно-монтажные работы в купленном здании. Пока владелец здания не примет работы у фирмы-подрядчика (то есть не будет оформлен соответствующий акт), постройку нельзя учесть на счете 01.
Данный вывод также можно сделать, основываясь на п. 41 Положения по ведению бухгалтерского учета, в котором указано, что объекты капитального строительства (к которым можно отнести и здания, требующие капитальных вложений), находящиеся во временной эксплуатации, до ввода их в постоянную эксплуатацию отражаются как незавершенные капитальные вложения. С этим соглашаются и чиновники в Письме N 03-06-01-04/107. Там подчеркнуто, что объекты, находящиеся во временной эксплуатации, до того, как их начнут эксплуатировать постоянно, отражаются в составе капвложений.

Как амортизировать

Если здание, числящееся на счете 08, эксплуатируют, его нужно амортизировать. На это указано в п. 22 Положения о порядке начисления амортизационных отчислений по основным фондам в народном хозяйстве, которое утверждено Госпланом СССР, Минфином СССР, Госбанком СССР, Госкомцен СССР, Госкомстатом СССР, Госстроем СССР 29 декабря 1990 г. N ВГ-21-Д/144/17-24/4-73 (N ВГ-9-Д). Безусловно, этот документ во многом устарел и противоречит требованиям современного бухучета. Но в упомянутом п. 22 никакого противоречия с ПБУ 6/01 нет. Он гласит, что по объектам, строительные работы в которых не окончены, можно начислять амортизацию с месяца, следующего за тем, в котором их начали эксплуатировать.
Отметим, что в Письме Минфина России N 03-06-01-04/107 со ссылкой на тот же документ говорится, что начислять амортизацию нужно с момента ввода в эксплуатацию. Но, скорее всего, это опечатка.
Другой вопрос, как начислять амортизацию до и после того, как объект отразят на счете 01.

Амортизация на счете 08

Чтобы амортизировать в бухучете объект, числящийся на счете 08, надо составить справку о его стоимости. При этом в расчет берется стоимость здания по состоянию на 1-е число месяца, в котором его начали эксплуатировать. Способы амортизации капвложений нигде не установлены. Но логично избрать один из тех способов, которые предлагает ПБУ 6/01. А срок полезного использования стоит взять из Классификации основных средств, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 г. N 1.
Амортизацию по капвложениям нужно начислять включая и тот месяц, в котором объект со сформированной первоначальной стоимостью переведут на счет 01. Но при этом в п. 22 упомянутого выше Положения о порядке начисления амортизационных отчислений сказано, что в учете суммы амортизации не отражаются. То есть их следует показывать за балансом. В то же время Письмо Минфина России N 03-06-01-04/107 утверждает другое. По мнению минфиновцев, амортизация отражается в бухучете по дебету счетов затрат на производство в корреспонденции со счетом 02. Но, по сути, какой позиции придерживаться, большого значения не имеет. Ведь вопрос заключается лишь в том, в какой момент учитывать начисленную амортизацию: равномерно с начала эксплуатации или единовременно после отражения объекта на счете 01. При этом никаких налоговых рисков не возникает.
Дело в том, что в налоговом учете здание, не включенное в состав основных средств, амортизировать нельзя. Основные средства и нематериальные активы считаются амортизируемым имуществом. Пока не сформирована первоначальная стоимость здания, его нельзя признать основным средством и для целей налогового учета. Таким образом, в состав основных средств объекты включаются в бухгалтерском и налоговом учете одновременно. Что же касается налога на имущество, то, как мы уже отмечали, до того момента, как недвижимость будет учтена на счете 01, платить его с такого имущества не нужно.
Поэтому организация вправе сама решить, как ей поступить: начислять амортизацию за балансом или сразу на счете 02.

Пример 1. ООО "Спутник" в апреле 2006 г. купило административное здание за 30 000 000 руб. без учета НДС. Объект требует капитальных вложений. В июне 2006 г. подрядчик сдал ООО "Спутник" первый этап работ. И в июне отремонтированную часть здания ввели в эксплуатацию. По состоянию на 1 июля 2006 г. стоимость здания на счете 08 составляла 30 600 000 руб.
Здание, купленное ООО "Спутник", относится к десятой амортизационной группе. Бухгалтер ООО "Спутник" решил в бухучете установить срок полезного использования здания равным 361 месяцу. Но предварительно из этого срока вычли время эксплуатации у предыдущего собственника - 61 месяц. Амортизировать здание решили линейным способом. В результате сумма ежемесячной амортизации составила:
30 600 000 руб. : (361 мес. - 61 мес.) = 102 000 руб.
Бухгалтер фирмы решил последовать рекомендациям Минфина России. В июле и августе 2006 г. он сделал в учете такие проводки:
Дебет 26 Кредит 02
- 102 000 руб. - начислена амортизация по зданию, числящемуся на счете 08;
Дебет 09 Кредит 68 субсчет "Расчеты по налогу на прибыль"
- 24 480 руб. (102 000 руб. x 24%) - начислен отложенный налоговый актив.

Амортизация после перевода здания на счет 01

Когда в бухучете будет сформирована первоначальная стоимость здания и его отразят на счете 01, сумму начисленной амортизации нужно уточнить. Методика такого уточнения в нормативных актах не прописана. Но, по нашему мнению, в том месяце, когда здание учли на счете 01, бухгалтер должен дополнительно доначислить амортизацию в сумме, которую можно рассчитать по такой формуле:

У = (А01 - А08) x К,

где У - сумма амортизации, которую следует доначислить в месяце перевода здания на счет 01; А01 - сумма ежемесячных амортизационных отчислений, рассчитанная исходя из первоначальной стоимости здания; А08 - сумма ежемесячных амортизационных отчислений, рассчитанная исходя из стоимости здания по состоянию на 1-е число месяца, в котором его начали эксплуатировать; К - количество месяцев, в течение которых амортизировался объект, учтенный на счете 08.
Со следующего месяца, после включения здания в состав основных средств, амортизацию надо начислять исходя из его первоначальной стоимости и оставшегося срока полезного использования. В нормативных актах не уточнено, может ли фирма менять способ амортизации по объектам после того, как они учтены на счете 01. Но, на наш взгляд, целесообразно придерживаться того способа, которым здание амортизировалось, пока числилось на счете 08.
В налоговом учете основное средство начинают амортизировать с месяца, следующего за вводом его в эксплуатацию. Но в нашем случае объект начали эксплуатировать прежде, чем он был зачислен в разряд основных средств. Поэтому, на наш взгляд, амортизировать здание можно с того месяца, когда окончательно сформирована его первоначальная стоимость.
Кроме того, в налоговом учете по зданиям, учтенным в составе основных средств, нельзя начислять амортизацию, прежде чем будут поданы документы на госрегистрацию права собственности.

Пример 2. Используем условия примера 1. Капремонт в здании был закончен в сентябре 2006 г. Первоначальная стоимость объекта и в бухгалтерском, и в налоговом учете составила 30 900 000 руб. В сентябре здание отразили на счете 01. Амортизацию по нему в бухучете продолжили начислять с октября 2006 г. линейным способом. Сумма ежемесячных амортизационных отчислений составила:
30 900 000 руб. : (361 мес. - 61 мес.) = 103 000 руб.
Бухгалтер рассчитал сумму, на которую в сентябре следует увеличить амортизационные отчисления, произведенные за июль - сентябрь 2006 г. (3 месяца). Эта сумма составила:
(103 000 руб. - 102 000 руб.) x 3 мес. = 3000 руб.
В сентябре 2006 г. бухгалтер сделал такие проводки:
Дебет 26 Кредит 02
- 102 000 руб. - начислена амортизация по зданию, числящемуся на счете 08;
Дебет 01 Кредит 08
- 30 900 000 руб. - включено здание в состав основных средств;
Дебет 26 Кредит 02
- 3000 руб. - уточнена сумма амортизации, начисленной, пока здание числилось на счете 08.
Срок полезного использования здания в налоговом учете установили равным 361 месяцу. Затем вычли из него время эксплуатации у предыдущего собственника - 61 месяц. Для целей налогообложения здание амортизируется линейно с сентября 2006 г. Сумма ежемесячных амортизационных отчислений составляет 103 000 руб.
В сентябре разница между амортизационными отчислениями в бухгалтерском и налоговом учете составила 2000 руб. (102 000 + 3000 - 103 000). Бухгалтер начислил с этой суммы отложенный налоговый актив:
Дебет 09 Кредит 68 субсчет "Расчеты по налогу на прибыль"
- 480 руб. (2000 руб. x 24%) - начислен отложенный налоговый актив.
В бухучете здание будет самортизировано на 2 месяца раньше, чем для целей налогообложения. В последние два месяца амортизации в налогом учете бухгалтер постепенно спишет отложенный налоговый актив, общая сумма которого равна 49 440 руб. (24 480 руб. x 2 мес. + 480 руб.).

Налог на имущество по капвложениям не платится

Итак, пока объект числится на счете 08, налог на имущество по нему платить не нужно. Именно такое разъяснение дал Минфин России в Письме от 29 мая 2006 г. N 03-06-01-04/107.
Вывод абсолютно правильный, поскольку согласно ст. 374 Налогового кодекса РФ этим налогом облагаются только те объекты, которые учитываются на балансе в качестве основных средств. Имущество же, учтенное в составе капвложений, основными средствами не считается и, соответственно, налогом не облагается.
А когда здание отразят на счете 01, налог на имущество по нему можно рассчитывать исходя из остаточной стоимости. Причем эту стоимость рассчитывают с учетом амортизации, которую начислили, пока объект числился на счете 08.
Проиллюстрируем на примере расчет налога.

Пример 3. Используем условия примеров 1 и 2.
Начиная с сентября 2006 г. по зданию нужно уплачивать налог на имущество. Остаточная стоимость здания будет такой:
- 30 591 000 руб. (30 900 000 руб. - 103 000 руб. x 3 мес.) - на 1 октября 2006 г.;
- 30 488 000 руб. (30 900 000 руб. - 103 000 руб. x 4 мес.) - на 1 ноября 2006 г.;
- 30 385 000 руб. (30 900 000 руб. - 103 000 руб. x 5 мес.) - на 1 декабря 2006 г.;
- 30 282 000 руб. (30 900 000 руб. - 103 000 руб. x 6 мес.) - на 1 января 2007 г.
Сумма налога на имущество по зданию в 2006 г. составит:
(30 591 000 руб. + 30 488 000 руб. + 30 385 000 руб. + 30 282 000 руб.) / 13 мес. x 2,2% = 206 031,69 руб.

О.Г.Алексеева
Налоговый консультант
ООО "Бейкер Тилли Русаудит"
Подписано в печать
12.07.2006
Random  
06.09.2007, 10:53
Я бы еще добавил вопрос: что написано в договоре аренды земли?

ДКъ наверняка бы ответил, что если участок используется в обычной деятельности, то арендная плата в БУ - это расход по обычной деятельности.
И был бы прав.

Но если в договоре русским языком написано, что земля выделена под строительство, и арендатор не имеет право использовать ее на другие цели (как у нас например) - в НУ такой расход налорги не примут никогда.
06.09.2007, 12:01
А под сторителство чего? Если под строительство как раз того, без чего невозможна та самая деятельность?
Нина Юрьевна (df468)
06.09.2007, 14:46
в договоре аренды написано, что земельный участок предоставлен для производства и ремонта электротехнического оборудования

чтобы не иметь претензий от налоговой мы не формируя первоначальную стоимость (т.к. объект незавершенный строительством) перевели его на 01 счет, и каждый месяц увеличиваем его стоимость.

амортизацию не начисляем,

аудиторы посоветовали убрать аренду из расходов и повесить её на удорожание здания, но мы не уверенны
Random  
06.09.2007, 14:59
Тогда возвращаемся к вопросам, которые Вам Лесик неоднократно задавал:
1. По какой причине не введено в эксплуатацию здание
2. Чем Вы занимаетесь на территории "невведенного" здания
3. Разное
07.09.2007, 13:08
Татьяна Орлова
audit-eskoni
А Вы сами как думаете?

гениально! ржу во весь рот

ОЧень, но Вы какое-то мнение должны ведь иметь на сей счет, не все же Вам подсказывать как учитывать, иначе за что Вам платить. Действительно, возьмите опишите все полностью как у Вас происходит, желательно и Ваше мнение послушать.
Нина Юрьевна (df468)
10.09.2007, 10:10
Здание не введено в эксплаутацию по причине недостаточного финансирования.
занимается завод производством электрощитового оборудования.
Моё мнение было такое: аренду земельного участка отношу на себестоимость.
Мнение аудиторов: на 08 счет, т.к. земельный участок находится под зданием, а здание по свидетельству о государственной регистрации права считается "производственное здание незавершенное строительством".
Хотелось бы услышать кто что думает на этот счет
Random  
10.09.2007, 11:15

Здание не введено в эксплаутацию по причине недостаточного финансирования.
Это как так? Расшифровать можете?

занимается завод производством электрощитового оборудования.
Моё мнение было такое: аренду земельного участка отношу на
себестоимость.
Мнение аудиторов: на 08 счет, т.к. земельный участок находится под зданием, а здание по свидетельству о государственной регистрации права считается "производственное здание незавершенное строительством".
Хотелось бы услышать кто что думает на этот счет

А мое ИМХО такое:
а) Или здание "по причине недостаточного финансирования" имеет существенные недоделки и не имеет права эксплуатироваться (по причине нарушений всяких безопасностей например).
И Ваше использование его в производстве незаконно и может выйти боком.

б) Если же здание фактически уже эксплуатируется, то в БУ Вы независимо от регистрации обязаны поставить на учет в качестве ОС и платить налог на имущество. И тогда земля ессно в расход.
10.09.2007, 12:07
Получается, что Вы занимаетесь производством в здании, незавершенном строительством. Несмотря на это, такое здание:

используется в производстве Вашей продукции;
предназначено для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев;
не предназначено для перепродажи. Вернее оно может быть предназначено, только Вы не намереваетесь его перепродавать, так как оно Вам нужно для производственных нужд;
способно приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Т.е все условия для принятие данного здания в качестве ОС на лицо. До того как Вы начали использовать это здание для производства, Вам нужно было включать арендные платежи в фактические затраты на создание здания. После начала использования, арендные платежи будут относиться на себестоимость готовой продукции.
Автор:
Ваш Email:

Защита от спама:
Введите код, который вы видете ниже (защита от роботов-спамеров).
  ******    **     **   ******    **     **  ******** 
 **    **   **     **  **    **   **     **  **       
 **         **     **  **         **     **  **       
 **   ****  **     **  **   ****  **     **  ******   
 **    **    **   **   **    **   **     **  **       
 **    **     ** **    **    **   **     **  **       
  ******       ***      ******     *******   **       
Сообщение: