заказчик-застройщик освобожд. от НДС

Помогите, пожалуйста, разобраться!
Организация является заказчиком, осуществляет строительство (с помощью подрядных организаций) за счет средств инвестора. Объект быдут передан инвестору. Получаемые через казначейство средства бюджетные и целевые.
При выполнении работ подрядными организациями НДС отношу на 19 счет, а сами работы на 08. Сумма, выделенная на выполнение функции заказчика, облагается НДС и налогом на прибыль.
Мы решили получить освобождение от НДС по 145 статье, т.к. наш доход -выполнение функции заказчика -составляют не более 1 млн. в год.
Как в данном случае быть с НДС? В части выполняемых строительных работ (с функцией заказчика понятно). Выделять его на 19 счет, а при передаче инвестору объекта выписывать сводный счет-фактуру? Средства то целевые и не являются нашей выручкой?????

Вопрос: В связи с возможной реализацией инвестиционного проекта в 2006 г. просим дать разъяснения по следующим вопросам.
ЗАО намерено осуществлять инвестирование в строительство основных средств с привлечением организации, выполняющей функции заказчика-застройщика, осуществляющей работы по реализации инвестиционного проекта.
При этом заказчик-застройщик привлекает подрядные организации для осуществления капитального строительства и выполнения строительно-монтажных работ.
Кроме того, для строительства объекта привлекаются средства участников долевого строительства (согласно Закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").
Согласно п. 6 ст. 171 НК РФ вычетам подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику заказчиками-застройщиками при проведении ими капитального строительства, сборке (монтаже) основных средств, а также суммы налога, предъявленные налогоплательщику по товарам (работам, услугам), приобретенным им для выполнения строительно-монтажных работ.
В соответствии с п. 1 ст. 169 НК РФ, п. п. 1, 4 ст. 172 НК РФ вычеты указанных сумм налогов производятся на основании счетов-фактур после принятия на учет указанных товаров и при наличии соответствующих первичных документов.
Одновременно инвестор выплачивает вознаграждение за услуги, оказанные заказчиком-застройщиком.
Согласно заключаемым договорам передача инвестиционного объекта от заказчика к ЗАО происходит несколькими способами:
1) заказчик-застройщик передает инвестиционный объект до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в части, определенной по договору;
2) заказчик-застройщик передает инвестиционный объект после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в части, определенной по договору.
Просим разъяснить, какой из приведенных способов является наиболее правильным и как должен выставлять счета-фактуры заказчик-застройщик инвестору по соответствующему объекту, а также пояснить, правомерно ли в данный счет-фактуру включать стоимость услуг, оказанных заказчиком-застройщиком.

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 24 мая 2006 г. N 03-04-10/07

В связи с письмом о порядке оформления счетов-фактур организацией, выполняющей функции заказчика-застройщика, осуществляющей работы по реализации инвестиционного проекта с привлечением подрядных организаций без выполнения строительно-монтажных работ своими силами, инвестору Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики сообщает порядок, согласованный с ФНС России, по аналогичной ситуации.
В соответствии с п. 3 ст. 168 Налогового кодекса Российской Федерации при реализации товаров (работ, услуг) счета-фактуры выставляются не позднее пяти дней считая со дня отгрузки товаров (выполнения работ, оказания услуг). В связи с этим не позднее пяти дней после передачи в установленном порядке на баланс инвестора объекта, законченного капитальным строительством, организация, выполняющая функции заказчика-застройщика (далее - заказчик), выставляет инвестору сводный счет-фактуру по соответствующему объекту.
Сводный счет-фактура составляется в двух экземплярах на основании счетов-фактур, ранее полученных заказчиком от подрядных организаций по выполненным строительно-монтажным работам и поставщиков товаров (работ, услуг). При этом в данном счете-фактуре строительно-монтажные работы и товары (работы, услуги) выделяются в самостоятельные позиции. Второй экземпляр сводного счета-фактуры хранится у заказчика в журнале учета выставленных счетов-фактур без регистрации в книге продаж.
Счета-фактуры, полученные заказчиком от подрядных организаций и поставщиков товаров (работ, услуг), хранятся у заказчика в журнале учета полученных счетов-фактур без регистрации в книге покупок. Копии этих счетов-фактур прилагаются заказчиком к сводному счету-фактуре, который представляется инвестору.
Кроме того, к сводному счету-фактуре заказчиком прилагаются копии платежных документов, подтверждающих фактическую уплату сумм налога подрядным организациям по строительно-монтажным работам, поставщикам товаров (работ, услуг), а также таможенным органам (копии платежных поручений с выписками банка о списании с расчетного счета заказчика указанных денежных средств).
Сводные счета-фактуры с приложениями, полученные инвестором от заказчика, хранятся в журнале учета полученных счетов-фактур и регистрируются в книге покупок по мере принятия к вычету сумм налога на добавленную стоимость по соответствующим объектам капитального строительства.
Что касается услуг по организации строительства, оказанных заказчиком инвестору, то по таким услугам заказчику следует оформлять счета-фактуры и регистрировать их в книге продаж в общеустановленном порядке. При этом стоимость данных услуг в сводный счет-фактуру не включается. У инвестора счета-фактуры по услугам заказчика хранятся в журнале учета полученных счетов-фактур и по мере принятия к вычету налога на добавленную стоимость регистрируются в книге покупок.

Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Н.А.КОМОВА
24.05.2006

Это все понятноб при стандартном налогообложении. Н, если мы получаем освобождение от НДС по 145 статье. Можем ли мы выставлять счета-фактуры инвестору????? С одной стороны, получаемые средства не наши, не являются нашим доходом, а инвестора и только он берет НДС к зачету, поэтому наш сф ему нужен с приложением документов, полученных нами. А , с другой, как считает аудитор , мы не имеем право выставлять счета-фактуры вообще. Естественно сф на функцию заказчика мы не выставляем, а вот для инвестора я что-то сомневаюсь .....??????

"Объект быдут передан инвестору. Получаемые через казначейство средства бюджетные и целевые."
Целевые средства дольщика направляются застройщику на получение результата работ-квартиры по договору о долевом строительстве. Дольщику Ваш НДС как мертвому припарка.
Другое дело Инвестор, который вкладывая денежные средства в недвижимость планирует извлекать из инвестиционного объекта прибыль. Это ему нужен НДС. Ведение раздельного учета по НДС не избежать. В момент передачи объекта инвестирования по передаточному акту указывается доля НДС принадлежащая каждому инвестору (способ распределения между объектами учета закрепитье в УП).
Ст.145 НК РФ не отрицает применения счетов-фактур. Так п.6 ст.145 НК РФ указано "...документами подтверждающими право на освобождение (продление срока освобождения) являются; выписка из книги продаж,.. копия журнала полученных и выставленных счетов-фактур.