Бухгалтерский учет. Налоги. Аудит
Бухгалтерский учет. Налоги. Аудит

Форум – Бухгалтерский учет и налогообложение

Обсуждаем:

аренда квартиры

its (91f62)
12.04.2007, 14:04
Я, индивидуальный предприниматель и есть ООО - как физическое лицо купил квартиру и хочу сдать ее в аренду другому предприятию. Отнесет налоговая к предпринимателю или к ООО сдачу квартиры как отдельный вид деятельности?
12.04.2007, 14:59
Зависит от вас: что вы за ИП и для чего приобрели квартиру -для предпринимательской деятельности или нет.

Индивидуальный предприниматель вправе осуществлять те виды деятельности, которые обозначены в его свидетельстве о государственной регистрации в качестве предпринимателя без образования юридического лица (Закон от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ). Значит, если в свидетельстве о государственной регистрации не указан этот вид деятельности, то бизнесмен не может заключать договоры аренды как индивидуальный предприниматель.

Доходы от аренды такого имущества подлежат налогообложению в общеустановленном порядке в конце года с подачей декларации как физического лица.

Почитайте:

"Предприниматель без образования юридического лица. ПБОЮЛ", 2006, N 6

ЗАРАБОТАЕМ НА СОБСТВЕННОЙ КВАРТИРЕ

Индивидуальные предприниматели всегда ищут дополнительные источники дохода. Если у бизнесмена появляются лишние деньги, то он пытается найти им достойное применение. Специалисты обычно советуют вкладывать средства в недвижимость. Мол, это наиболее выгодное вложение капитала, так как вряд ли недвижимость когда-нибудь значительно упадет в цене. Ведь, как показывает опыт, ее стоимость только растет.
Послушав советы экспертов, предприниматель покупает квартиру. Но просто купить квартиру - этого для бизнесмена мало. Ему еще хочется получать с квартиры доход. Обычно предприниматели предоставляют помещение в аренду для жилья. Но, чтобы получать больше, бизнесмены сдают квартиру под офис.
Кроме того, предприниматель может получить квартиру по наследству или в дар. Но у него никак не получится пожить в нескольких квартирах одновременно, поэтому он также решает заработать на новообретенной собственности. Как же грамотно и выгодно оформить сдачу недвижимости внаем желающим?

Подготовка к сдаче

Смена статуса помещения

Индивидуальный предприниматель, который собирается сдавать квартиру под офис, должен учесть, что не каждое жилое помещение можно переделать под рабочее. Существует ряд условий, которым должна удовлетворять "офисная" квартира:
- она должна быть расположена на первом этаже многоквартирного дома или выше первого этажа, если под ней размещаются нежилые помещения;
- у квартиры есть отдельный вход или существует техническая возможность оборудовать его;
- она не является частью жилого помещения;
- собственник квартиры или иные граждане не используют ее для постоянного проживания;
- право собственности не обременено правами других лиц;
- квартира отвечает установленным требованиям или существует возможность привести ее в соответствие им.
Если оказалось, что квартира удовлетворяет приведенным выше условиям, тогда следующим шагом станет перевод жилого помещения в нежилое (подробнее об этом читайте в N 12 за 2005 г. на с. 24). Это обязательное условие для превращения жилья в офис. Ведь в жилых помещениях нельзя размещать организации, так как жилье предназначено только для проживания граждан (ст. 288 ГК РФ). Порядок перевода четко обозначен в гл. 3 Жилищного кодекса РФ.
Однако некоторые граждане и предприниматели считают, что требования законодательства можно не выполнять. Они предоставляют свои жилые квартиры желающим без смены статуса помещения. Конечно, это выгодно собственникам жилья, так как им не нужно тратить времени на перевод квартиры в нежилое помещение. В связи с этим та организация или индивидуальный предприниматель, которые используют жилье в качестве офиса, будут меньше платить за пользование им. Но эти выгоды не идут в сравнение с рисками. Так, соседи всегда могут пожаловаться в милицию на странных "жильцов". Дело дойдет до налоговой инспекции, и участникам незаконных правоотношений придется платить штрафы и пени за неуплату налогов. А еще собственника могут оштрафовать на сумму до 1500 руб. за нарушение правил пользования жилыми помещениями (ст. 7.21 КоАП).
Кроме того, сделка по передаче жилого помещения под офис, скорее всего, будет признана ничтожной (ст. 168 ГК РФ). Значит, съемщик не сможет уменьшить доходы на "квартирные" расходы для целей налогообложения. Минфин считает, что расходы фирмы по аренде жилого помещения, используемого в качестве офиса, не уменьшают его базу по налогу на прибыль (Письмо от 28 октября 2005 г. N 03-03-04/4/47). Соответственно, и индивидуальный предприниматель не может включить затраты на такой офис в свой налоговый вычет. Ведь состав расходов для вычета определяется в таком же порядке, как и для налога на прибыль.
Правда, судьи не всегда видят связь между экономической обоснованностью расходов и статусом помещения. Так, ФАС Западно-Сибирского округа заявил, что "не связывает изменение юридического статуса квартиры, используемой под офис, с уменьшением полученных налогоплательщиком доходов на сумму произведенных расходов в целях налогообложения налогом на прибыль" (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 2 марта 2005 г. N Ф04-670/2005(8769-А46-35)).

Изменения в ЕГРИП

Бизнесмен, который собирается сдавать в аренду нежилое помещение от имени индивидуального предпринимателя, должен внести изменения в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей. Дело в том, что это самостоятельный вид предпринимательской деятельности, имеющий код по ОКВЭД N 70.20.2, именуемый "Сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества" (Постановление Госстандарта России от 6 ноября 2001 г. N 454-ст).
Индивидуальный предприниматель вправе осуществлять те виды деятельности, которые обозначены в его свидетельстве о государственной регистрации в качестве предпринимателя без образования юридического лица (Закон от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ). Значит, если в свидетельстве о государственной регистрации не указан этот вид деятельности, то бизнесмен не может заключать договоры аренды как индивидуальный предприниматель.
Если вы решили внести изменения в ЕГРИП, то вам необходимо представить в регистрирующий орган:
- заявление, подписанное заявителем (то есть самим предпринимателем), по форме N Р24001, утв. Постановлением Правительства от 19 июня 2002 г. N 439;
- копию документа, подтверждающего изменение ранее внесенных в ЕГРИП сведений о предпринимателе.
Однако если вы не хотите вносить изменения в реестр, то вы можете заключать договоры аренды как физическое лицо. Учтите, что ваш юридический статус повлияет на налоговые последствия договоров аренды. Какие именно существуют отличия, вы узнаете дальше.

Предоставление квартиры в аренду

Итак, бизнесмен прошел процедуру перевода своей квартиры в нежилое помещение. Что делать дальше? Конечно, нужно искать квартиросъемщиков. А затем оформлять с ними договор аренды.
Собственник (арендодатель) вправе сдавать свое имущество в аренду другому лицу (арендатору). Также лица, управомоченные законом или собственником, могут выступать в качестве арендодателей (ст. 608 ГК РФ). Это очень важный момент для арендатора. Ведь если арендатор заключит договор с лицом, не имеющим свидетельства о государственной регистрации его прав на объект аренды, или с лицом, не удовлетворяющим условиям ст. 608 Гражданского кодекса, то съемщик не сможет учесть расходы на арендную плату при расчете налога на прибыль. Такого же мнения придерживаются сотрудники Минфина (Письмо от 27 марта 2006 г. N 03-03-04/1/288).
Аренда подразумевает передачу имущества во временное пользование или во временное владение и временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Договор аренды здания должен быть заключен в письменной форме. Если это условие не будет соблюдено, то соглашение будет считаться незаключенным (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Соглашение об аренде является возмездным. То есть по договору арендодателю причитаются арендные платежи. Порядок, условия, сумму и сроки внесения стороны определяют в соглашении. Существует несколько видов арендной платы (ст. 614 ГК РФ):
- твердая сумма платежей (вносится периодически или единовременно);
- фиксированная доля от доходов, полученных в результате использования арендованного имущества. Только при установлении этого варианта выплат арендодатель может претендовать на часть доходов, которую арендатор получит с помощью арендованного имущества. В остальных случаях действуют иные условия (ст. 606 ГК РФ);
- предоставление арендатором каких-либо услуг;
- передача арендатором обусловленного в соглашении имущества в аренду или собственность;
- оплата оговоренных в соглашении затрат на улучшение арендованного имущества.
Эти формы арендной платы можно сочетать. Кстати, в договоре можно предусмотреть другие формы, чем те, которые указаны в Кодексе.
Арендодатель не может по собственному усмотрению увеличивать размер арендных платежей. Это возможно сделать только в сроки, предусмотренные договором, причем не чаще одного раза в год (Постановление ФАС Московского округа от 11 ноября 2004 г. N КГ-А40/10324-04). Если вы пригласите оценщика и на основании его отчета решите изменить размер арендной платы, то будьте готовы к тому, что судьи не встанут на вашу сторону. Экспертиза оценщика не повод изменять условия договора (Постановление ФАС Центрального округа от 21 ноября 2005 г. N А14-1825/2005/77/13). Но есть способ законно повысить арендную плату.
Так, вы можете установить в договоре, что арендная плата будет исчисляться к каждому сроку платежа. Например, вы будете рассчитывать ее с учетом инфляции. Судьи в этом случае считают, что "фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия" (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).
В договоре должно быть четко прописано, что именно передается в аренду. То есть необходимо указать данные, позволяющие идентифицировать объект аренды. Например, если вы укажете в договоре адрес, но забудете уточнить номер строения или корпуса дома, в котором расположена квартира, то договор будет считаться незаключенным (Определение Верховного Суда РФ от 17 октября 2002 г. N 91-Г02-16).
Арендодатель должен передать имущество в состоянии, оговоренном условиями договора. Если арендодатель обнаружит у квартиры недостатки в процессе использования (речь идет и о тех недостатках, о которых арендодатель не знал), то он может даже потребовать досрочно расторгнуть договор. При этом если арендатор знал о недостатках передаваемого имущества и согласился заключить договор, то арендодатель уже не несет за них никакой ответственности (ст. 612 ГК РФ). Поэтому собственник должен сразу предупредить другую сторону об имеющихся недостатках и указать на них в процессе осмотра квартиры. Арендатор принимает квартиру по передаточному акту или по иному документу, подписываемому сторонами.
Обязанности по проведению капитального ремонта несет арендодатель. Арендатор должен производить текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества. В течение срока аренды съемщик может сделать улучшения арендованного имущества. Если это отделимые улучшения, то они являются собственностью арендатора. Если в соответствии с договором арендатор произвел неотделимые улучшения, то он имеет право на возмещение их стоимости. А несанкционированные неотделимые улучшения могут принести немало хлопот сторонам договора. Арендодателю придется заплатить НДФЛ (или налог по УСН), так как неотделимые улучшения будут признаны доходом. Арендатор же заплатит НДС с безвозмездной передачи и не сможет уменьшить на эти расходы налоговую базу по налогу на прибыль (или НДФЛ, если арендатор - предприниматель).
Стороны договора аренды оговаривают срок, на который заключают соглашение, и прописывают его в тексте данного документа. Договор можно заключить на неопределенный срок. При таком условии арендатор и арендодатель могут в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца. В соглашении можно установить и другой период времени для предупреждения. Если договор заключен на срок не менее года, то он подлежит государственной регистрации. Такой договор будет считаться заключенным с момента госрегистрации (ст. 651 ГК РФ).
Арендодатель и арендатор вправе расторгнуть договор (см. таблицу 1).

Таблица 1

Основания для расторжения договора
(в том числе для досрочного расторжения)

--------------------------------T--------------------------------¬
¦ Арендодатель ¦ Арендатор ¦
+-------------------------------+--------------------------------+
¦Арендатор пользуется имуществом¦Арендодатель не предоставил ¦
¦не в соответствии с условиями ¦документы на имущество, ¦
¦договора аренды или назначением¦необходимые для эксплуатации ¦
¦имущества (ст. ст. 615, 619 ¦имущества в соответствии с его ¦
¦ГК РФ) ¦назначением (п. 2 ст. 611 ГК РФ)¦
+-------------------------------+--------------------------------+
¦Арендатор существенно ухудшает ¦Арендодатель не предоставил ¦
¦имущество (ст. 619 ГК РФ) ¦имущество в указанный в ¦
¦ ¦соглашении срок (п. 3 ст. 611 ¦
¦ ¦ГК РФ) ¦
+-------------------------------+--------------------------------+
¦Арендатор более двух раз подряд¦Арендодатель не предупредил ¦
¦"опаздывает" с внесением ¦арендатора о правах третьих лиц ¦
¦арендной платы (ст. 619 ГК РФ) ¦на сдаваемое имущество (ст. 613 ¦
¦ ¦ГК РФ). Например, имущество ¦
¦ ¦находится в залоге ¦
+-------------------------------+--------------------------------+
¦Арендатор не делает ¦Арендодатель нарушил обязанности¦
¦капитального ремонта имущества ¦по производству капитального ¦
¦в установленные договором сроки¦ремонта (ст. ст. 615, 620 ГК РФ)¦
¦или при отсутствии их - в +--------------------------------+
¦разумные сроки в тех случаях, ¦Арендованное имущество обладает ¦
¦когда в соответствии с законом,¦недостатками, которые мешают ¦
¦иными правовыми актами или ¦полностью или частично ¦
¦договором производство ¦воспользоваться им. При этом ¦
¦капитального ремонта является ¦арендодатель не предупреждал ¦
¦обязанностью арендатора ¦арендатора или не знал о них ¦
¦(ст. 619 ГК РФ) ¦(п. 1 ст. 612, ст. 620 ГК РФ) ¦
¦ +--------------------------------+
¦ ¦Арендодатель не предоставляет ¦
¦ ¦имущество в пользование ¦
¦ ¦арендатору либо мешает ¦
¦ ¦пользоваться имуществом в ¦
¦ ¦соответствии с условиями ¦
¦ ¦договора или назначением ¦
¦ ¦имущества (ст. 620 ГК РФ) ¦
¦ +--------------------------------+
¦ ¦Арендованное имущество в силу ¦
¦ ¦обстоятельств, за которые ¦
¦ ¦арендатор не отвечает, окажется ¦
¦ ¦в состоянии, не пригодном для ¦
¦ ¦использования (ст. 620 ГК РФ) ¦
L-------------------------------+---------------------------------

Стороны договора могут предусмотреть в соглашении и другие основания для его расторжения.

Налоговые последствия для арендодателя

Если договор аренды был заключен от имени предпринимателя, то он должен самостоятельно уплачивать за себя налог на доходы физических лиц. Кроме того, бизнесмен может включить расходы по сданному в аренду имуществу в профессиональный налоговый вычет. Кроме НДФЛ, предприниматель должен еще заплатить НДС с суммы арендной платы (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).
Если предприниматель-арендодатель находится на упрощенном режиме налогообложения, то ставка налога будет зависеть от объекта налогообложения (6% при объекте "доходы", 15% при объекте "доходы минус расходы"). При объекте налогообложения "доходы минус расходы" индивидуальный предприниматель может учесть следующие расходы по помещению, сданному в аренду:
- на охрану и пожарную безопасность (пп. 10 п. 1 ст. 346.16 НК РФ);
- на ремонт (пп. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ);
- на оплату коммунальных услуг (пп. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ);
- на страхование (пп. 7 п. 1 ст. 346.16, ст. 263 НК РФ);
- на оплату услуг связи (пп. 18 п. 1 ст. 346.16, ст. 264 НК РФ).
Предположим, предприниматель решил не вносить изменения в свидетельство о государственной регистрации и в ЕГРИП. Тогда он должен будет платить НДФЛ с дохода от сдачи в аренду квартиры. Налоги за него перечислит арендатор - налоговый агент (ст. 226 НК РФ). Кстати, предприниматель, заключивший договор от имени физического лица, может сам подавать за себя декларацию по НДФЛ (ст. 228 НК РФ).
Каковы же различия при разном статусе арендодателя? С одной стороны, предприниматель-арендодатель может платить 6, а не 13 процентов с дохода от аренды. Но с другой стороны, гражданин, не являющийся предпринимателем, имеет право на имущественный налоговый вычет при продаже квартиры (пп. 1 п 1 ст. 220 НК РФ). А если бизнесмен решит продать имущество, то он не сможет получить налоговый вычет. Положения пп. 1 ст. 220 не распространяются на доходы, получаемые предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением им предпринимательской деятельности.
Поэтому прежде чем продавать квартиру, вы должны проанализировать различные варианты. Если вам будет выгоднее получить налоговый вычет, то нужно будет либо избавиться от своего статуса (если "Сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества" - это единственный вид деятельности), либо внести изменения в свидетельство о государственной регистрации путем удаления оттуда данного вида предпринимательской деятельности. Если же вы работаете на упрощенке с объектом "доходы", то, возможно, выгоднее будет заплатить 6 процентов с продажи квартиры, а не получать налоговый вычет.

Е.М.Васильева
Эксперт издательства
Подписано в печать
25.05.2006
Автор:
Ваш Email:

Защита от спама:
Введите код, который вы видете ниже (защита от роботов-спамеров).
 **     **  **    **  ********   ********   ******   
  **   **   ***   **  **     **  **        **    **  
   ** **    ****  **  **     **  **        **        
    ***     ** ** **  ********   ******    **   **** 
   ** **    **  ****  **         **        **    **  
  **   **   **   ***  **         **        **    **  
 **     **  **    **  **         **         ******   
Сообщение: