Незавершенное строительство в балансе у застройщиков

Организация - жилищно-строительный кооператив (ЖСК), некоммерческая организация, применять упрощенные способы ведения БУ не вправе, т.к. ЖСК. Бухгалтерская отчетность составляется за 2023 год.
Применение ФСБУ 5/2019 было осуществлено перспективно.

Затраты на строительство МКД собираются на счете 08 и в бухгалтерском балансе отражают в разделе внеоборотных активов на 31.12.2021, 31.12.2022 и на 31.12.2023

В 2024 году до подписания БФО уже сдаются часть жилых помещений (1ая часть) - описывают в БФО как СПОД и до конца 2024 года планируется сдача 2ой части.

В свете того, что правила БУ в РФ в связи с началом применения ФСБУ 5/2019 не предусматривают изменение вида актива (незавершенное строительство на продажу/передачу члена кооператива) у застройщиков, полагаю, организации самостоятельно определяют порядок отражения НЗС с 01.01.2021 по ранее начатым проектам - оставить отражать во внеоборотных активах или перенести в строку 1210 Запасы.

Но вот наступает момент, когда в течение 12 месяцев после отчетной даты объекты будут переданы и активы, на основании п. 19 ПБУ 4/99 должны отражаться в составе краткосрочных.

1) В таком случае, корректно ли будет отразить НЗС на 31.12.2023 в составе строки 1210 "Запасы", при этом показатели на 31.12.2022 и на 31.12.2021 корректировать не нужно?

2) Является ли такое суждение и такой подход правильным?
Или организация должна с 01.01.2021 отражать НЗС строго только по строке 1210 "Запасы" по начатому строительству до 01.01.2021?

3) Если организация не перенесла НЗС на 31.12.2023 в запасы - является ли это ошибкой и искажением показателей?

Не очень понятно причем здесь ФСБУ 5. Разве по ПБУ 5 строительство МКД для последующей передачи дольщикам не должно было представляться в запасах?

Escapist
Разве по ПБУ 5 строительство МКД для последующей передачи дольщикам не должно было представляться в запасах?

На счёт ПБУ 5/01 не уверен, но... 
А затраты на строительство вы где предлагаете отражать? Логично что собирали на счёте 08. Понятия долгосрочный актив на продажу, ранее не было, вроде бы

Сникерс, раз это ЖСК и объект строился изначально для дольщиков, то им следовало отразить по строке "Запасы" на 31.12.21, 31.12.22 и 31.12.23 г. (ФСБУ 5/2019 как раз обязательно с 2021 г.)

В силу п. 3 ФСБУ 5/2019 данный стандарт применяется в отношении, в частности:

• затрат, понесенных на производство продукции, не прошедшей всех стадий (фаз, переделов), предусмотренных технологическим процессом, изделия неукомплектованные, не прошедшие испытания и техническую приемку, а также затрат, понесенных на выполнение работ, оказание услуг другим лицам до момента признания выручки от их продажи (незавершенное производство) (подп. "е" п. 3 ФСБУ 5/2019);
• объектов недвижимого имущества, приобретенных или созданных (находящихся в процессе создания) для продажи в ходе обычной деятельности организации (подп. "ж" п. 3 ФСБУ 5/2019).

В связи с этим полагаем, что Организации следует применять ФСБУ 5/2019 и отражать расходы на строительство в составе незавершенного производства на счете 20 "Основное производство".
Отметим, что, на наш взгляд, негативных последствий при использовании счета 08 застройщиком не возникает. Главное, чтобы при заполнении баланса бухгалтерской программой стоимость незавершенных капитальных вложений, отражаемая на счете 08, не попадала автоматически в группу статей "Основные средства" (строка 1150).
Остаток по счету 20 (или 08) целесообразно отражать в бухгалтерском балансе в отдельно введенной подстроке к строке "Запасы" (существенные показатели отражаются обособленно, т.е. выделяются в подстроках, основание - абзац 2 п. 11 ПБУ 4/99).
Исправлений: 3; последнее - в 25.09.2024, 10:01.

Сейчас все НЗС для продажи является запасами по ФСБУ 5/2019, учитывать можно как на 20, так и на 08 - как удобно исходя из возможностей программного продукта.

Ранее не было ФСБУ 26, который сейчас не применяется б) при приобретении, создании организацией активов, предназначенных для продажи.
И незавершенка по строительству ранее считалась внеоборотным активом поскольку период строительства более 12 месяцев.

А ФСБУ 5 вводит определение "активы, потребляемые или продаваемые в рамках обычного операционного цикла" - чего также не было в ПБУ 5. Плюс появляется конкретный вид запасов "ж) объекты недвижимого имущества, приобретенные или созданные (находящиеся в процессе создания) для продажи в ходе обычной деятельности организации;"

Алексей
то им следовало отразить по строке "Запасы" на 31.12.21, 31.12.22 и 31.12.23 г. (ФСБУ 5/2019 как раз обязательно с 2021 г.)

Если бы начало строительства объекта было после 01.01.2021 я бы согласился с вашим суждением. Но стандарт применяется перспективно, а изменение вида актива при переходе на ФСБУ 5 ничем не предусмотрено, обязанности отражать ретроспективно эти изменения также нет.

А ФСБУ 5 вводит определение "активы, потребляемые или продаваемые в рамках обычного операционного цикла" - чего также не было в ПБУ 5

Это определение уже давно было в ПБУ 4/99. 

Escapist
Разве по ПБУ 5 строительство МКД для последующей передачи дольщикам не должно было представляться в запасах?

Прямого указания на это или требования отражать в запасах это до 01.01.2021 я не нашел.
В пункте 2 ПБУ 5 отнести незавершенку застройщиков к перечисленными видам активов тоже нельзя, она по сути не поименована. 
Да, там есть указание на "активы предназначенные для продажи" - но у нас трансформируемый вид актива: сперва незавершенка и только в конце это готовая продукция (товар предназначенный для продажи). На отчетную дату это не актив предназначенный для продажи.

Сникерс, у них это либо ДТ задолженность дольщиков, либо как запасы д.б. быть по сути уже на 31.12.2021 г.

Escapist
Это определение уже давно было в ПБУ 4/99.

Да, но я имел ввиду в отношении конкретного вида активов - запасов)

И все-таки, исходя из этих вводных данных, на Ваш взгляд, каким образом отчетность должна быть верно составлена, в каком разделе (по какой строке) и на какие отчетные даты необходимо отражать НСЗ, начатое до 01.01.2021?

Сникерс
Если бы начало строительства объекта было после 01.01.2021 я бы согласился с вашим суждением. Но стандарт применяется перспективно, а изменение вида актива при переходе на ФСБУ 5 ничем не предусмотрено, обязанности отражать ретроспективно эти изменения также нет

То есть, на 31.12.2023 г. руководствуетесь фсбу 5/2019 -перевод, а ранее нет?!

Алексей
То есть, на 31.12.2023 г. руководствуетесь фсбу 5/2019 -перевод, а ранее нет?!

Вот я и не уверен как правильно здесь поступить. На 31.12.2023, предполагаю, необходимо отразить в запасах, поскольку в течение след. 12 месяцев помещения будут уже переданы пайщикам, тут больше ПБУ 4/99, а не ФСБУ 5/2019, что и не влечет обязанности изменять входящие показатели.

Сникерс
Вот я и не уверен как правильно здесь поступить. На 31.12.2023, предполагаю, необходимо отразить в запасах, поскольку в течение след. 12 месяцев помещения будут уже переданы пайщикам, тут больше ПБУ 4/99, а не ФСБУ 5/2019, что и не влечет обязанности изменять входящие показатели.

А у вас затраты в 2021 г. и 2022 г. осуществлялись? К ним какое НПА применялся? Уже было известно при строительстве, что это для передачи дольщикам (пайщикам)?!
По поводу АЗ, вы же аудируете первый год за 2023 г.? Пишите в прочие, что не аудировали и п.1 вашего АЗ ИМХО

Алексей
К ним какое НПА применялся?

Руководствовались следующим:

В связи с тем, что последствия изменения учетной политики, в связи с началом применения ФСБУ 5/2019 «Запасы», на основании пункта 47 ФСБУ 5/2019 «Запасы», отражались перспективно, а изменение вида актива в форме незавершенных капитальных вложений (незавершенное производство) у строительных организаций, начатых до начала применения ФСБУ 5/2019 «Запасы» не предусмотрено правилами составления бухгалтерской отчетности, установленными в Российской Федерации, Кооперативом, на основании пункта 7.4 ПБУ 1/2008, руководствуясь требованием рациональности, а также с целью обеспечения сопоставимости показателей бухгалтерской отчетности, принято решение не изменять вид актива в форме незавершенных капитальных вложений (незавершенное производство) и продолжать отражать их в бухгалтерском балансе по строке 1190 «Прочие внеоборотные активы».

Алексей
Уже было известно при строительстве, что это для передачи дольщикам (пайщикам)?!

Конечно, это основная цель некоммерческой организации

Я так понимаю, у них в 2024 г. бух.записи Дт 76 Кт 08 и Дт 86 Кт 76, т. е. изначально, по сути, это Дт задолженность? Или ошибаюсь?

Алексей
у них в 2024 г. бух.записи Дт 76 Кт 08 и Дт 86 Кт 76, т. е. изначально, по сути, это Дт задолженность? Или ошибаюсь?

08 пока дом не сдан - это не дебиторская задолженность. 
При передаче Вы верно подметили, все схлопывается с 86 счетом, т.к. некоммерческая организация и отражается использование целевых средств.

Да, там есть указание на "активы предназначенные для продажи" - но у нас трансформируемый вид актива: сперва незавершенка и только в конце это готовая продукция (товар предназначенный для продажи). На отчетную дату это не актив предназначенный для продажи.

Как интересно, похоже на новое слово в бух учете)) Тогда наверно, завод, который производит в длительном производственном цикле технологическое оборудование на заказ - пока еще строит это НЗС (это же оборудование и строим долго!!), а когда закончит уже готовая продукция)))) 

Сникерс
08 пока дом не сдан - это не дебиторская задолженность. 

Предположим, что вместо сч. 08 использовался бы счёт 20 и применялось бы пбу 2/2008, по которому НЗП в б/у как бы не должно быть, то по сути у вас была бы "непредъявленная выручка" типа Дт 46(76/пайщики) КТ 86 и тут же Дт 86 Кт 20 на одинаковую сумму. "Непредъявленная выручка"  отражается в составе Дт задолженности. 
Это лишь мое предположение про суть ДТ зад-ти.

Escapist, на мой взгляд очевидно, что ПБУ 5 и ФСБУ 5 относят НЗС ЖСК к запасам.
Однако, есть древняя судебная практика о привлечении к административной ответственности застройщиков по ст. 14.28 КоАП РФ (недостовераная отчетность застройщика), в которой судьи указали:
1) применяется Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций,
2) в нем указано, что для затрат применяется счет 08,
3. счет 08 отражается в балансе в I разделе.
Все ссылки на ПБУ 4 и здравый смысл отклонялись.
Штрафы в этой статье обычно значительно больше стоимости аудита.
Данный вопрос снят с повестки с вступлением в силу ФСБУ 5.
Из-за представления активов и обязательств в балансе застройщика никому не советую их аудировать.

Сникерс

Escapist
Это определение уже давно было в ПБУ 4/99.

Да, но я имел ввиду в отношении конкретного вида активов - запасов)

И все-таки, исходя из этих вводных данных, на Ваш взгляд, каким образом отчетность должна быть верно составлена, в каком разделе (по какой строке) и на какие отчетные даты необходимо отражать НСЗ, начатое до 01.01.2021?

Мне не очень понятно в какой договорной обвязке существует такая экзотическая ОПФ как ЖСК по отношению к дольщикам этого строящегося объекта, чтобы восстановить учет за все прошлые годы))). Но что точно, актив, который по завершению подлежит плановой передаче 3-м лицам в рамках операционного цикла (пусть и превышающего 12 месяцев), не должен был признаваться объектом внеоборотных активов в виде незавершенного строительства.

19. В бухгалтерском балансе активы и обязательства должны представляться с подразделением в зависимости от срока обращения (погашения) на краткосрочные и долгосрочные. Активы и обязательства представляются как краткосрочные, если срок обращения (погашения) по ним не более 12 месяцев после отчетной даты или продолжительности операционного цикла, если он превышает 12 месяцев. Все остальные активы и обязательства представляются как долгосрочные.

Александр В.
Escapist, на мой взгляд очевидно, что ПБУ 5 и ФСБУ 5 относят НЗС ЖСК к запасам.
Однако, есть древняя судебная практика о привлечении к административной ответственности застройщиков по ст. 14.28 КоАП РФ (недостовераная отчетность застройщика), в которой судьи указали:
1) применяется Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций,
2) в нем указано, что для затрат применяется счет 08,
3. счет 08 отражается в балансе в I разделе.
Все ссылки на ПБУ 4 и здравый смысл отклонялись.
Штрафы в этой статье обычно значительно больше стоимости аудита.
Данный вопрос снят с повестки с вступлением в силу ФСБУ 5.
Из-за представления активов и обязательств в балансе застройщика никому не советую их аудировать.

Не могу комментировать древнюю практику. Но аудит проводится сейчас, и все новые стандарты уже действуют.

Escapist, как я понял, вопрос в применении старых норм сегодня: если мы говорим, что ПБУ 5 не регулирует НЗС ЖСК, то имеет место изменение учетной политики (перспективное), если же ПБУ 5 регулирует НЗС ЖСК, то на лицо существенная ошибка прошлых периодов.
Опять же, я считаю, что НЗС в вопросе - это запасы и были такими всегда, просто хотел привести один из ключевых на мой взгляд аргументов бухгалтеров, принимающих решение по данному вопросу.
Сам сталкивался с тремя подходами, если до ФСБУ 5 НЗС отражался в разделе 1:
1) ретроспективный переход на ФСБУ 5 (чтобы за 1 год все пересчитать и никого не обидеть в следующем году).
2) перспективный переход на ФСБУ 5 с единовременной корректировкой на 1 января 2021 г. (упрощенный вариант п. 1, когда стройка перетечет в 1210, но чуть позже).
3) перспективный переход на ФСБУ 5 без реклассификации старых объектов (обычно ссылаются на разъяснения Минфина России, например от 12.03.2021 N 07-01-09/17431).
Суждения же автора вопроса, которые не учитывают положения стандартов об операционном цикле, явно противоречат всем 3м вариантам и точно не будут приняты сторонним аудитором.

В ЖСК пайщики владеют паем, а не квартирой в натуре. 
Вот помнится когда я продавал гараж в ГСК, то я продавал именно пай, о чем в журнале учета пайщиков была сделана запись.

Сами квартиры после сдачи дома остаются в собственности кооператива (ЖСК). Будут ли квартиры переданы пайщикам в натуре, с выходом пайщика из состава кооператива, и когда, точно сказать нельзя.

Поэтому утверждать что это суммы на 08 счете (или ином) а затем на 01 счете (когда дом принят в эксплуатацию) являются краткосрочными активами не совсем корректно. Но в любом случае это не "активы к продаже" (МСФО 5)

Если все пайщики забирают свои квартиры в собственность, то ЖСК прекращает свою деятельность, и может быть преобразован в ТЖС, если на то есть воля жильцов..

Сникерс
Но вот наступает момент, когда в течение 12 месяцев после отчетной даты объекты будут переданы

В этом случае у Вас прекращающаяся деятельность, так как после передача активов ЖСК ликвидируется.

И отчетность должно составляться исходя из это, то есть составлять обычную отчетность, которая основана на принципе непрекращающейся деятельности, нельзя 

Сами квартиры после сдачи дома остаются в собственности кооператива (ЖСК). 

Автор в первом сообщении написал, что квартиры передаются дольщикам. Если нет (хотя не очень понятно, зачем такая непрозрачная схема собственности в новом доме), тогда вопрос возвращается на точку ноль.