ДДУ

Если заключён договор ДДУ, но при этом ещё нет поступлений на эскроу-счета, надо ли отражать данный договор в учете?

Nikita2022
Если заключён договор ДДУ, но при этом ещё нет поступлений на эскроу-счета, надо ли отражать данный договор в учете?

думаю, что на балансовых счетах договор ДДУ не отражается

Кирилл
на балансовых счетах договор ДДУ не отражается

То есть, договор заключен, зарегистрирован в рег.палате, возникли взаимные обязательства... и этот факт хозяйственной жизни на балансовых счетах не отражается? На чем основывается ваше утверждение? Учитывая, что у застройщиков суммы по заключенным ДДУ имеют значительную величину, хотелось бы подкрепить данное утверждения НПА.
Речь не о поступлении денежных средств на эскроу-счета - это конечно за балансом (214-ФЗ).
А вот обязательства? Дт и Кт задолженность до раскрытия эскроу-счетов, до момента передачи дольщикам.

То есть, договор заключен, зарегистрирован в рег.палате, возникли взаимные обязательства...

Взаимные обязательства, которые ни одна из сторон еще не исполнила.

Escapist, так об этом и речь... у покупателя обязательство перед застройщиком по оплате, а у застройщика обязательство по передаче квартиры дольщику. Считаете по ДДУ дебиторскую и кредиторскую задолженность в балансе не нужно отражать?

Татьяна, и какие по Вашему мнению должны быть проводки? 

Nikita2022, сначала нужно определиться с вопросом - отражать или нет Дт и Кт задолженность по заключенным ДДУ в балансе. 
Хотелось бы, чтобы коллеги поделились своим авторитетным мнением, т.к. вопрос довольно неоднозначный. 

Татьяна
То есть, договор заключен, зарегистрирован в рег.палате, возникли взаимные обязательства... и этот факт хозяйственной жизни на балансовых счетах не отражается? На чем основывается ваше утверждение? Учитывая, что у застройщиков суммы по заключенным ДДУ имеют значительную величину, хотелось бы подкрепить данное утверждения НПА.

А вы когда договор на аудит заключаете, то признаете у себя на балансе обязательство по проведению аудита?

Татьяна, обязанность отражать в учете на балансовых счетах принятые обязательства есть у бюджетных учреждений, для этого Минфин разработал группу счетов по изменению состояния обязательств. 
В коммерческих организациях нет такого. 

Pator, договор не просто заключен, он зарегистрирован (в отличии от аудиторского). Так же по оплате возможна отсрочка.  Я считаю, что для отражения в учете обязателен факт регистрации, а оплата вторична. 

Тем более, что есть разъяснения Минфина, правда старые, но которые никто не отменял и их позиция не менялась: В письме Минфина России от 08.05.2014 N 07-01-12/21775 указано, что: "в соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, для формирования в бухгалтерском учете информации о всех видах расчетов организации с различными юридическими и физическими лицами предназначены счета раздела VI указанного Плана счетов.
Обязательства застройщика перед участниками договора участия в долевом строительстве раскрываются в бухгалтерской отчетности соответственно в разделах "Долгосрочные обязательства" или "Краткосрочные обязательства" Бухгалтерского баланса."
Согласно Письму Минфина РФ от 29.01.2008 N 07-05-06/18:
Раскрытие аудируемым лицом - застройщиком информации по договорам долевого строительства:
В соответствии с ПБУ 4/99 бухгалтерская отчетность должна давать достоверное и полное представление о финансовом положении организации, финансовых результатах ее деятельности и изменениях в ее финансовом положении. Если при составлении бухгалтерской отчетности организацией выявляется недостаточность данных для формирования полного представления о финансовом положении организации, финансовых результатах ее деятельности и изменениях в ее финансовом положении, то в бухгалтерскую отчетность организация включает соответствующие дополнительные показатели и пояснения.
Исходя из этого, с целью формирования достоверного и полного представления о финансовом положении застройщика, осуществляющего операции, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, финансовых результатах деятельности такого застройщика и изменениях в его финансовом положении в дополнение к требованиям, установленным нормативными правовыми актами по бухгалтерскому учету, застройщик должен раскрывать в бухгалтерской отчетности информацию о:
- обязательствах участников договора по внесению денежных средств с выделением не внесенных в срок платежей;
- обязательствах застройщика перед участниками договора по передаче прав на объект строительства после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию.
На сегодняшний день, в части отражения в бухгалтерской отчетности обязательств позиция Минфина РФ не изменилась.

ООО, ну да, но там речь идёт про раскрытия, а не про признание на балансе.

Про отражение в балансе тоже есть: Обязательства застройщика перед участниками договора участия в долевом строительстве раскрываются в бухгалтерской отчетности соответственно в разделах "Долгосрочные обязательства" или "Краткосрочные обязательства" Бухгалтерского баланса." (письмо Минфина России от 08.05.2014 N 07-01-12/21775)

Мне кажется здесь больше аналогия с договором купли-продажи недвижимости, который также регистрируется в ЕГРН...то есть уже возникли обязательства сторон 

IouliaV
Про отражение в балансе тоже есть: Обязательства застройщика перед участниками договора участия в долевом строительстве раскрываются в бухгалтерской отчетности соответственно в разделах "Долгосрочные обязательства" или "Краткосрочные обязательства" Бухгалтерского баланса." (письмо Минфина России от 08.05.2014 N 07-01-12/21775)

ну это все было актуально до введения эскроу-счетов, когда застройщик получал средства дольщиков на свои счета.
сейчас это все не работает, т.к. средства, внесенные дольщиками на эксроу-счета не соответствуют критериям признания актива для застройщика и отражаются за балансом (Письмо Минфина России от 11.11.2019 N 03-11-06/2/86786).
соответственно, обязательства перед дольщиками отражаются в балансе только при зачислении средств с эксроу-счетов на расчетный или залоговый счет застройщика.

IouliaV
Мне кажется здесь больше аналогия с договором купли-продажи недвижимости, который также регистрируется в ЕГРН...то есть уже возникли обязательства сторон 

зарегистрированный договор ничем не отличается от нерегистрируемого договора. 
скажем, у сторон точно также возникают обязательства по договору поставки молока или стройматериалов, как и по зарегистрированному договору купли-продажи недвижимости или ДДДУ. но никто же не отражает активы и пассивы в учете в момент заключения договора.

Кирилл,

Кирилл

IouliaV
Про отражение в балансе тоже есть: Обязательства застройщика перед участниками договора участия в долевом строительстве раскрываются в бухгалтерской отчетности соответственно в разделах "Долгосрочные обязательства" или "Краткосрочные обязательства" Бухгалтерского баланса." (письмо Минфина России от 08.05.2014 N 07-01-12/21775)

ну это все было актуально до введения эскроу-счетов, когда застройщик получал средства дольщиков на свои счета.
сейчас это все не работает, т.к. средства, внесенные дольщиками на эксроу-счета не соответствуют критериям признания актива для застройщика и отражаются за балансом (Письмо Минфина России от 11.11.2019 N 03-11-06/2/86786).
соответственно, обязательства перед дольщиками отражаются в балансе только при зачислении средств с эксроу-счетов на расчетный или залоговый счет застройщика.

В этом письме идет речь только о том, что деньги, которые лежат на эскроу нельзя отражать в учете застройщика, что и понятно, такой фразы "обязательства перед дольщиками отражаются в балансе только при зачислении средств с эксроу-счетов на расчетный или залоговый счет застройщика." в цитируемом письме нет. И в письме  от 27.12.2019 N 07-04-09/102563  тоже речь идет только о деньгах, а не обязательствах: "денежные средства участников долевого строительства на счетах эскроу не отражаются на счетах бухгалтерского учета и в балансе застройщика, так как не соответствуют критерию признания актива (застройщик их не контролирует). Информацию о них застройщику следует отразить на забалансовом счете."

Без отражения обязательств по ДДУ, пользователь БО тоже может сделать ложные выводы, т.к. денег у застройщика нет, только на забалансе, 20 счет и кредиторская задолженность (поставщикам и по кредитам) увеличивается в процессе строительства в течении бывает нескольких лет, а в дебиторке ничего нет... хотя уже есть заключенные ДДУ, по которым потом будут одномоментно переданы квартиры, и они не могут быть реализованы третьим лицам, то есть на них уже есть обременения, и даже можно сказать внесенная оплата (на эскроу-счетах) и зарегистрированные обязательства застройщика их передать конкретным лицам. Тоже по сути ввод в заблуждение пользователей отчетности. И по отражению обязательств по ДДУ изменения позиции Минфина нет..

Кирилл
Письмо Минфина России от 11.11.2019 N 03-11-06/2/86786

В этом письме, да и в более поздних письмах Минфина речь идет только об учете денежных средств на счетах эскроу. Факт того, что средства, размещенные на эскроу счетах учитываются на забалансовом счете никто не оспаривает, да и Минфин со своей стороны высказал четкие и ясные рекомендации по этому поводу.

Кирилл
соответственно, обязательства перед дольщиками отражаются в балансе только при зачислении средств с эксроу-счетов на расчетный или залоговый счет застройщика

А вот по поводу отражения обязательств перед дольщиками, до момента раскрытия счетов эскроу и зачисления средств на счета застройщика, никаких рекомендаций и разъяснений со стороны Минфина после введения изменений в 214-ФЗ, не было. Разъяснения, выпущенные Минфином ранее указывали на учет таких обязательств и отражение их в балансе.

Кирилл
все было актуально до введения эскроу-счетов

А что изменилось после? Только ведение забалансового учета денежных средств дольщиков? А что делать с возникшими обязательствами (ст.4 п.1 214-ФЗ)? сделать вид, что их нет?По заключенным ДДУ суммы всегда существенные. До введения эскроу счетов не возникало вопросов - отражать задолженность или нет, все отражали. И не только задолженность дольщиков по оплате, но и по обязательствам застройщика.

IouliaV, если это действительно столь важно, и очень хочется именно на балансовых счетах отразить, то в помощь п. 7.1. ПБУ 1/2008 "В случае если по конкретному вопросу ведения бухгалтерского учета в федеральных стандартах бухгалтерского учета не установлены способы ведения бухгалтерского учета, то организация разрабатывает соответствующий способ".
По аналогии можно применить схему 500-х счетов из Инструкции 157н по бюджетному учету (принцип отражения на субсчетах предполагает нулевое итоговое сальдо).
Но я бы раскрывала в отчетности в Пояснениях без отражения на счетах балансового учета

Периодически всплывает на форуме вопрос про порядок отражения выручки по ДДУ с эскроу. И два варианта: 1) единовременно в момент подписания акта приема-передачи и 2) постепенно по мере строительства. Выбор варианта определяется трактовкой  МСФО 15 и напрямую к теме не относится.

Если реализуется второй вариант, то у застройщика будет постепенно появляться дебиторка от дольщиков, причем так как вперед денежные средства у банка выбирать нет смысла, размеры дебиторки будут коррелировать с размерами заемных средств и кредиторки перед поставщиками и подрядчиками.

Но независимо от выбранного варианта, не вижу оснований для развернутого отражения на дату регистрации договора полной суммы дебиторки от дольщика по выполнению оплаты и кредиторки перед ним же по передаче квартиры. Как отметили коллеги, такие будущие неисполненные обязательства по любому виду договора в учете не признаются. 

У ДДУ могут быть детали, которыми форумчане могут и не владеть. Посмотрите отчетность основных застройщиков, аудируемых солидными аудиторами. Таким образом у вас сформируется представление об отраслевой практике. 

Дебетокреникъ,
как раз в феврале анализировали отчтеность основных застройщиков по СПб и ЛО - отражающих и не отражающих развернуто в балансе обязательства перед дольщиками с эскроу примерно 50 / 50.
Так что отраслевая практика - темная лошадка ))))) в этом вопросе.
Думаю тут нужно в обязательном порядке прописывать в учетной политике и в Пояснениях свой подход отражать.

Меня лично в развернутом представлении в ББ  дебиторки / кредиторки по дольщикам в рамках ДДУ с эскроу смущает тот факт, что валюта баланса увеличивается примерно вдвое, поскольку расходы на строительство превалирующая статья баланса.
Кроме того, если с обязательствами перед дольщиками все понятно, то вот дебиторская задолженность дольщиков (?) в активе баланса вызывает вопросы, поскольку по факту дольщик уже внес средства на эскроу и исполнил свои обязательства, просто эти деньги до застройщика не дошли, а лежат в банке (банк раскрывает эскроу когда получено разрешение на ввод). Уместно ли считать в этом случае дебитором банк на сумму эскроу? Анализ отчтености говорит о том, что в основном застройщики считают дебиторами все-таки дольщиков.

Меня лично в развернутом представлении в ББ  дебиторки / кредиторки по дольщикам в рамках ДДУ с эскроу смущает тот факт, что валюта баланса увеличивается примерно вдвое, поскольку расходы на строительство превалирующая статья баланса.

Вот-вот. На балансе одновременно частично построенные квартиры и право получить оплату за эти же квартиры. При том, что совершенно точно понятно, что актив в виде незавершенного производства по строящимся квартирам погашается путем получения средств от дольщиков (раскрытие эскроу). Но если цель раздуть валюту баланса  и вместо частично построенной половины квартиры показать полторы, то любые средства хороши)))

Вернусь с вопросом.. если все же надо отражать на балансе… то какие рекомендуете сделать проводки ?