ФСБУ 25 Недвижимость. Финансовая аренда

Всем приветик

ООО Ромашка. есть на балансе здание.
кадастровая стоимость 200 млн

в 2023 сдает в аренду на 10 лет.
Сумма всех платежей за 10 лет 400 млн
я ещё не считал приведенную стоимость, но скорее всего она будет равная или больше кадастровой стоимости.

получается,
это неоперационная аренда ?

п 25 фсбу 25
25. Объекты учета аренды классифицируются арендодателем в качестве объектов учета неоперационной (финансовой) аренды, если к арендатору переходят экономические выгоды и риски, обусловленные правом собственности арендодателя на предмет аренды. Соблюдением указанного условия является любое из следующих обстоятельств:
а) условиями договора аренды предусмотрен переход к арендатору права собственности на предмет аренды;
б) арендатор имеет право на покупку предмета аренды по цене значительно ниже его справедливой стоимости на дату реализации этого права;
в) срок аренды сопоставим с периодом, в течение которого предмет аренды останется пригодным к использованию;
г) на дату заключения договора аренды приведенная стоимость будущих арендных платежей сопоставима со справедливой стоимостью предмета аренды;
д) возможность использовать предмет аренды без существенных изменений имеется только у арендатора;
е) арендатор имеет возможность продлить установленный договором аренды срок аренды с арендной платой значительно ниже рыночной;
ж) иное обстоятельство, свидетельствующее о переходе к арендатору экономических выгод и рисков, обусловленных правом собственности арендодателя на предмет аренды.

а причем тут кадастровая стоимость?

3e4r5t
а причем тут кадастровая стоимость?

примерная справедливая

 3e4r5t
а причем тут кадастровая стоимость?

примерная справедливая

Без доказательства весьма сомнительно.


Более простой (не требующий заказа оценки / изучения рынка) для целей идентификации финансовая/операционная - тест на СПИ по сравнению со сроком аренды. Плюс анализ встроенных условий продления в договоре.

Escapist

 3e4r5t
а причем тут кадастровая стоимость?

примерная справедливая

Без доказательства весьма сомнительно.


Более простой (не требующий заказа оценки / изучения рынка) для целей идентификации финансовая/операционная - тест на СПИ по сравнению со сроком аренды. Плюс анализ встроенных условий продления в договоре.

интересно
СПИ оставшийся 10 лет (из 30)
не обратил внимание.

но я так думаю что здание дольше простоит. Наверняка.

учет у арендодателя интересует.

я так понимаю, тут нужно что бы хотя бы одно условие соблюдалось.
и я по цене обратил внимание. 

Это вообще может быть инвестиционная недвижимость...
Вопрос, для каких целей было приобретено это здание/ сейчас для чего?

Максим
Это вообще может быть инвестиционная недвижимость...
Вопрос, для каких целей было приобретено это здание/ сейчас для чего?

вот тут поподробнее

по ФСБУ 25 учет у арендодателя разный для инвест имущества здания или не инвест имущества

в моем случае это не инвест имущество

Владимир Фаворский

Escapist

 3e4r5t
а причем тут кадастровая стоимость?

примерная справедливая

Без доказательства весьма сомнительно.


Более простой (не требующий заказа оценки / изучения рынка) для целей идентификации финансовая/операционная - тест на СПИ по сравнению со сроком аренды. Плюс анализ встроенных условий продления в договоре.

интересно
СПИ оставшийся 10 лет (из 30)
не обратил внимание.

но я так думаю что здание дольше простоит. Наверняка.

учет у арендодателя интересует.

я так понимаю, тут нужно что бы хотя бы одно условие соблюдалось.
и я по цене обратил внимание. 

Про арендодателя - понятно, так как у арендатора нет разницы операционная/финансовая.

Да, если аренда финансовая, можно через любое из перечисленных условий это показать. Лучше через то, которое проще. СПИ нужен не первоначальный по НК, а прогнозируемый в реальности сейчас. И еще условия продления аренды важны, как было написано.

Владимир Фаворский
примерная справедливая

почитайте определение кадастровой стоимости из закона.
Затем почитайте определение справедливой стоимости из МСФО 13
Найдите хоть что-то общее.

Владимир Фаворский
СПИ оставшийся 10 лет (из 30)

Разве в ФСБУ написано брать СПИ из НУ?

А исходя из предыдущих вопросов, речь скорее всего идет о том же здании что и всегда, то у этого здания срок жизни по капитальности 125 лет, тогда СПИ 100 лет
=====

Ну а главное:
что хотите обосновать?
перед кем это нужно обосновать

Правильно - это операционная аренда, но можно и иначе.

Escapist

Владимир Фаворский

Escapist

 3e4r5t
а причем тут кадастровая стоимость?

примерная справедливая

Без доказательства весьма сомнительно.


Более простой (не требующий заказа оценки / изучения рынка) для целей идентификации финансовая/операционная - тест на СПИ по сравнению со сроком аренды. Плюс анализ встроенных условий продления в договоре.

интересно
СПИ оставшийся 10 лет (из 30)
не обратил внимание.

но я так думаю что здание дольше простоит. Наверняка.

учет у арендодателя интересует.

я так понимаю, тут нужно что бы хотя бы одно условие соблюдалось.
и я по цене обратил внимание. 

Про арендодателя - понятно, так как у арендатора нет разницы операционная/финансовая.

Да, если аренда финансовая, можно через любое из перечисленных условий это показать. Лучше через то, которое проще. СПИ нужен не первоначальный по НК, а прогнозируемый в реальности сейчас. И еще условия продления аренды важны, как было написано.

понял,спасибо

По поводу продления сроков

"по окончанию срока договора, арендатор имеет преимущество перед другими лицами на прав заключение нового договора "

в договоре нет слов о продлении договора
или досрочном его расторжении

В реальности я думаю, здание еще лет 30 простоит а может и больше.
А еще, арендатор взаимозависимое лицо. поэтому он не уедет из помещения пока не ликвидируется или не сменится собственник. 

3e4r5t
Разве в ФСБУ написано брать СПИ из НУ?

а там СПИ оставшийся из бух учета

3e4r5t
А исходя из предыдущих вопросов, речь скорее всего идет о том же здании что и всегда, то у этого здания срок жизни по капитальности 125 лет, тогда СПИ 100 лет

понял

согласен, завтра обсужу по поводу правильности изначального определения СПИ для БУ

3e4r5t
Ну а главное:
что хотите обосновать?
перед кем это нужно обосновать

Правильно - это операционная аренда, но можно и иначе.

хочу понять теорию
хочу убедиться что нет ошибки и правильно классифицировали как операционная аренда

я читаю дословно фсбу ,и у меня получается неоперационная.
мне думается, реально купить это здание и еще парочку за сумму арендных платежей по договору.

Владимир Фаворский
мне думается, реально купить это здание и еще парочку за сумму арендных платежей по договору.

Значит ставка аренды нерыночная.
В обычной жизни так не бывает. 

Владимир Фаворский
согласен, завтра обсужу по поводу правильности изначального определения СПИ для БУ

Если они платят со средней годовой налог, то сразу посчитать нужно сколько будет стоить им правильность  бухучета.

Да, ещё по ставке аренды.
Возможно в ставке сидят допуслуги - коммуналка, эксплуатация и прочее.
Их нужно выделить, а уж потом считать.

3e4r5t
Значит ставка аренды нерыночная.
В обычной жизни так не бывает. 

спасибо

3e4r5t
Если они платят со средней годовой налог, то сразу посчитать нужно сколько будет стоить им правильность  бухучета.

спасибо

3e4r5t
Да, ещё по ставке аренды.
Возможно в ставке сидят допуслуги - коммуналка, эксплуатация и прочее.
Их нужно выделить, а уж потом считать.

вся коммуналка отдельно

там площадь большая. 700 руб в меся за 1 кв метр

Владимир,

см. МСФО 40.5

Инвестиционная недвижимость - недвижимость (земля, или здание (либо часть здания), или то и другое), удерживаемая (собственником или же арендатором в качестве актива в форме права пользования) с целью получения арендных платежей, или с целью получения выгоды от прироста стоимости, или того и другого, но не для:
(в ред. МСФО (IFRS) 16, утв. Приказом Минфина России от 11.07.2016 N 111н)
(a) использования в производстве или поставке товаров или услуг либо в административных целях; или
(b) продажи в ходе обычной деятельности.

Если вы подведете свой объект под определение инвест недвижимости, то в РСБУ учете она мало чем будет отличаться от операционной аренды. В РСБУ инвест недвижимость также учитывается в составе ОС. Арендные доходы признаются аналогично. 

Вопрос в целях использования здания организацией. 

Максим
Владимир,

см. МСФО 40.5

Инвестиционная недвижимость - недвижимость (земля, или здание (либо часть здания), или то и другое), удерживаемая (собственником или же арендатором в качестве актива в форме права пользования) с целью получения арендных платежей, или с целью получения выгоды от прироста стоимости, или того и другого, но не для:
(в ред. МСФО (IFRS) 16, утв. Приказом Минфина России от 11.07.2016 N 111н)
(a) использования в производстве или поставке товаров или услуг либо в административных целях; или
(b) продажи в ходе обычной деятельности.

Если вы подведете свой объект под определение инвест недвижимости, то в РСБУ учете она мало чем будет отличаться от операционной аренды. В РСБУ инвест недвижимость также учитывается в составе ОС. Арендные доходы признаются аналогично. 

Вопрос в целях использования здания организацией. 

Нет, последовательность рассуждений другая. Если аренда финансовая, то стандарт инвестиционной недвижимости неприменим, если операционная, то действительно возможен учет как ИН. Поэтому необходимость определения финансовая или операционная первична.

Escapist,

вот это дополнение выше "А еще, арендатор взаимозависимое лицо. поэтому он не уедет из помещения пока не ликвидируется или не сменится собственник. " - может свидетельствовать как раз о том, что это финансовая аренда. Т.е. выгоды арендодателя на всем горизонте - это только приведенная стоимость будущих арендных платежей. Но тогда и срок аренды, возможно, не к сроку договора надо привязывать.

Максим
Escapist,

вот это дополнение выше "А еще, арендатор взаимозависимое лицо. поэтому он не уедет из помещения пока не ликвидируется или не сменится собственник. " - может свидетельствовать как раз о том, что это финансовая аренда. Т.е. выгоды арендодателя на всем горизонте - это только приведенная стоимость будущих арендных платежей. Но тогда и срок аренды, возможно, не к сроку договора надо привязывать.

читаю дословно каждый подпункт п 25 ФСБУ 25

получается, нет не подходит.

ставка за кв метр норм
СПИ, да изначально небольшой для здания, давно уже установили
да денег арендодатель получит нормально

но с другой стороны. все предметы аренды такие. их приобретают, что бы сдать в аренду так, что бы отбить стоимость покупки и потом получать чистую прибыль с их сдачи.

Я начинаю понимать, что это операционная аренда.

По мне так лизинг вот это финансовая аренда. А при аренде здания и земельных участках , в большинстве случаев будет обычная операционная аренда.

забавно получается
сдаю здание на 10 лет одному арендатору получаю 10 млн, тогда это фин аренда
а если сдаю 10 ти арендаторам,каждый год новый и за каждый год от них получаю по 1 млн, то это операционная аренда
поэтому думаю, что не важно сколько арендаторов выплатит денег за предмет аренды,в данном случае это операционная аренда (даже с учетом что это взаимозависимое лицо) 

Максим
Escapist,

вот это дополнение выше "А еще, арендатор взаимозависимое лицо. поэтому он не уедет из помещения пока не ликвидируется или не сменится собственник. " - может свидетельствовать как раз о том, что это финансовая аренда. Т.е. выгоды арендодателя на всем горизонте - это только приведенная стоимость будущих арендных платежей. Но тогда и срок аренды, возможно, не к сроку договора надо привязывать.

Возможно. Но есть ли целесообразность в таких рассуждениях, учитывая практическую сомнительность планирования на столь долгие сроки. Это не тоже самое, что сакраментальный пример с 11 месяцами. Если здание реально прослужит еще 30+ лет, я бы отражал операционную аренду, и действительно скорее всего на балансе арендодателя как инвестиционную недвижимость.

Вот такой еще аспект: правильно ли я понимаю, что если организация, имеющая на балансе недвижимость, сдающая ее в аренду (операционную) (частично или полностью, изначально предназначенную для этих целей):
1) должна квалифицировать ее инвестиционной;
2) соответственно, должна в последующем оценивать ее по справедливой стоимости (п.33 IAS 40).

Чтобы уйти от модели последующей оценки по справедливой стоимости, есть ли у организации право не признавать ее инвестиционной?

Владимир,

п 25. ж) иное обстоятельство, свидетельствующее о переходе к арендатору экономических выгод и рисков, обусловленных правом собственности арендодателя на предмет аренды.

Пендрагон,

МСФО 40.30 За исключением случаев, указанных в пунктах 32А и 34, организация должна выбрать в качестве своей учетной политики либо модель учета по справедливой стоимости, изложенную в пунктах 33 - 55, либо модель учета по первоначальной стоимости, изложенную в пункте 56, и применять эту политику ко всем своим объектам инвестиционной недвижимости.

...не обязательно всегда по справедливой...

Максим
МСФО 40.30 За исключением случаев, указанных в пунктах 32А и 34, организация должна выбрать в качестве своей учетной политики либо модель учета по справедливой стоимости, изложенную в пунктах 33 - 55, либо модель учета по первоначальной стоимости, изложенную в пункте 56, и применять эту политику ко всем своим объектам инвестиционной недвижимости.

...не обязательно всегда по справедливой...

Спасибо.
Дополню вопрос. 
В IAS 40 говорится:
"32A Организация может:
(a) выбрать либо модель учета по справедливой стоимости, либо модель учета по первоначальной стоимости для всей инвестиционной недвижимости, обеспечивающей обязательства, по которым выплачивается доход, напрямую связанный со справедливой стоимостью или с доходностью определенных активов, включающих указанную инвестиционную недвижимость;
и (b) выбрать либо модель учета по справедливой стоимости, либо модель учета по первоначальной стоимости для всех остальных объектов инвестиционной недвижимости независимо от выбора, сделанного в подпункте (a)".

Как вы понимаете подпункт а) пункта 32А IAS40?

Пендрагон,

(a) выбрать либо модель учета по справедливой стоимости, либо модель учета по первоначальной стоимости для всей инвестиционной недвижимости, обеспечивающей обязательства, по которым выплачивается доход, напрямую связанный со справедливой стоимостью или с доходностью определенных активов, включающих указанную инвестиционную недвижимость;
***
не сталкивался... м.б., у арендодателя есть обязательства, стоимость, которых привязана к справедливой стоимости недвижимости...
Исправлений: 1; последнее - в 11.10.2023, 15:29.

по поводу инвестиционной недвижимости и справедливой стоимости, 
кажется это в ФСБУ 6 написано
что организация сама выбирает по какой стоимости учитывать по справедливой или по первоначальной.

п 21 ФСБУ 6