Бухгалтерский учет. Налоги. Аудит

Учет аренды: изменение срока аренды или прекращение аренды?

avatar
bogidar  
11.08.2023, 12:52
Всем доброго времени суток!

Прошу помочь в разборе нижеуказанной ситуации.

Описание ситуации.
Общество А - арендовало имущество в 2013 году у общества С на длительный срок (до 2028 года), но покупает это имущество в текущем периоде у Общества В.
Общество В - покупает имущество у Общества С и продает его обществу А  (промежуточный собственник и промежуточный арендодатель)
Общество С - исходный собственник и арендодатель имущества, продает имущество обществу B в текущем периоде.


В текущем периоде имели место следующие операции:

1. Январь: общество B начинает процесс покупки имущества у общества С.

2. Февраль: заключение предварительного договора купли-продажи на арендуемую недвижимость с уплатой обеспечительного платежа (общество А выражает намерение купить имущество у общества В, которое, свою очередь, для этого выражает намерение купить имущество у общества С и продать его обществу A).

3. Февраль: оценка имущества (заказчик - общество А) для целей кредитования под залог оцениваемого имущества.

4. Апрель: общество B завершает процесс покупки  имущества у Общества С.

5. Май: 
- общество А заключает кредитные договоры и получает инвестиционные кредиты на покупку имущества;
- общество А заключает договор купли-продажи имущества с обществом B, регистрирует недвижимую часть и формально получает все имущество по акту от В.

Никакие действия по расторжению договора аренды не осуществлялись. Аренда по мнению общества А прекращена в результате совпадения арендатора и арендодателя в одном лице.

Вопросы

1. Какие действия Общество А должно осуществить в отношении учета аренды:
а) пересмотр срока аренды в феврале (п. 21-22 ФСБУ 25), когда более чем очевидны намерения купить имущества и прекратить досрочно аренду;
или
b) прекращение аренды в мае (п. 23 ФСБУ 25)?

Обсуждение бессмысленности данного вопроса с точки зрения "это один отчетный период" - прошу не поднимать. Необходимо разобраться по существу с ситуацией, а не наплевать на нее.

2. Как в бухгалтерском учете отразить операции изменения срока аренды или прекращения аренды, в частности,
а) списать на 84 или на 91 (неудачная формулировка в п. 23 ФСБУ 25)?
b) можно/нужно ли свернуть корректируемые/списываемые ППА и обязательства по аренде?
Исправлений: 2; последнее - в 11.08.2023, 13:53.
avatar
Escapist  
11.08.2023, 22:36
По существу.

Это цепочка взаимосвязанных сделок, которые экономически обоснованы только в комплексе, и да еще и почти наверняка с взаимозависимыми компаниями. 

Сделки учитываются также интегрально как единое взаимосвязанное целое. 


84 счёт - это вообще откуда? В фсбу 25 такого нет. Любопытен в этом кейсе единственный вопрос, как поступить с остатком ППА и обязательства - закрывать на прибыли и убытки или первоначальную стоимость ОС. Экономически общество уже контролировало выгоды от использования ОС до 2028 г. через аренду. Поэтому дополнительно приобретены только выгоды с 2029 года до окончания СПИ.
avatar
bogidar  
14.08.2023, 11:28
Escapist
Это цепочка взаимосвязанных сделок, которые экономически обоснованы только в комплексе, и да еще и почти наверняка с взаимозависимыми компаниями.

Сделки учитываются также интегрально как единое взаимосвязанное целое.

Цепочка указана только для того, чтобы была максимально разложенная экспозиция во времени.

Взаимосвязанность сторон, интегральность цепочки сделок - сама по себе имеет сомнительное отношение к ФСБУ 25. Кстати, специально сделано так, что формально все стороны независимы.

Приоритет содержания перед формой тут никак не влияет на ситуацию. Выкупная часть в арендных платежах отсутствовала.

В совокупности всё это никак не решают вопрос выбора между учетными действиями: изменением срока аренды и прекращением аренды?

Escapist
84 счёт - это вообще откуда? В фсбу 25 такого нет.

23. При полном или частичном прекращении договора аренды балансовая стоимость права пользования активом и обязательства по аренде списываются в соответствующей части. Образовавшаяся при этом разница признается в качестве дохода или расхода в составе прибыли (убытка).

Нет бы просто просто написать "... в составе доходов / расходов текущего периода" (как практически абзацем выше).
Но Минфину неймется. И вот реальность при разговоре с клиентом перестает быть томной.

Escapist
как поступить с остатком ППА и обязательства - закрывать на прибыли и убытки или первоначальную стоимость ОС. Экономически общество уже контролировало выгоды от использования ОС до 2028 г. через аренду. Поэтому дополнительно приобретены только выгоды с 2029 года до окончания СПИ.

Не, этого в вопросах не было. Уже появились клиенты, которые внезапно просекли фишечку и начали рисовать активы из вохдуха.
avatar
bogidar  
14.08.2023, 11:32
Escapist, в любом случае, спасибо за мнение.
avatar
Escapist  
14.08.2023, 11:54

Кстати, специально сделано так, что формально все стороны независимы.
Зато прослеживается зависимость экономическая. Для притворных сделок можно было и получше постараться. 



Уже появились клиенты, которые внезапно просекли фишечку и начали рисовать активы из вохдуха
Обычно клиентов больше беспокоят арендные обязательства, а не радуют ППА-активы. 



Нет бы просто просто написать "... в составе доходов / расходов текущего периода" (как практически абзацем выше).

Но Минфину неймется. И вот реальность при разговоре с клиентом перестает быть томной.
Не мешает пониманию, так как корректировка через НРП предусмотрена крайне в ограниченном числе случаев. В каковых случаях указывается явно на «нераспределенную прибыль/убытки». Проблема либо надумана, либо решается коммуникацией с клиентами



Escapist, в любом случае, спасибо за мнение.
всегда пожалуйста.
avatar
bogidar  
14.08.2023, 13:33
Escapist
Зато прослеживается зависимость экономическая. Для притворных сделок можно было и получше постараться.

Извините, но это крайне странная часть обсуждения в описанной ситуации. И ни к чему толком не подводящая.

Все-таки, давайте больше не будем здесь про экономическую зависимость и про притворность сделок. Особенно про притворность.
Ни ФАС, ни Банк, ни Росреестр - притворности и какой-либо связанности не увидели. И тут вошел рядовой аудитор и все должно заверте... 

Вы предлагаете просто не признать кучу сделок и действий, включая кредиты банка, разрешения ФАС, регистрацию сделок с недвигой..., -  потому что "экономическая зависимость"... даже на уровне инстинкта самосохранения - не вариант.

Escapist
Обычно клиентов больше беспокоят арендные обязательства, а не радуют ППА-активы.

Ну а с другой стороны есть актив, а значительна часть КЗ по аренде - долгосрочная.
Так что кое-какие показатели по ковенантам и финанализу заиграли новыми красками.

Особенно если:
1. указать в договоре аренды право на выкуп
2. СПИ базового актива значительно превышает период платежей.
3. а если еще и применить полный ретроспект при первом применении...

И тут некоторым удается очень лихо начинать демонстрировать хороший баланс даже при убыточном ОФР.

Вот поэтому я был и есть - против ФСБУ 25. Мало того, что он местами крайне безобразно написан, так он сам позволяет легально манипулировать отчетностью.

Escapist
Проблема либо надумана, либо решается коммуникацией с клиентами
Спасибо за мнение. Совпадает с моим. Лично для меня - скорее решается через коммуникацию с РА и иными начальниками. Я рядовой и результаты проверки клиенту не презентую.

Escapist
всегда пожалуйста.
К сожалению ответа на вопрос 1 (она же тема топика) - пока нет. У меня свое мнение сложилось, но думал послушать других.
Вариант с включением ошметков ППА в стоимость КВ и ОС - по моему мнению, крайне сомнителен (в рассматриваемой ситуации).
avatar
Escapist  
14.08.2023, 13:42

Вот поэтому я был и есть - против ФСБУ 25. Мало того, что он местами крайне безобразно написан, так он сам позволяет легально манипулировать отчетностью.
Весь мир с арендой на балансе справляется, а у нас опять танцору ФСБУ мешает. 


У вас не первый раз уже на форуме - усиленно намекаете на что-то из разряда манипуляций отчетностью, но никак внятно и развернуто вопрос не изложите. В большинстве случаев, слишком существенные и слишком длительные манипуляции чреваты. И было бы полезнее, чтобы аудиторы такие риски рассматривали предметно, а не показывали пальцем на якобы плохие стандарты, и умывали руки.
Хрю  13d3  
14.08.2023, 15:09
Escapist,согласен, не в ФСБУ 25 сыр-бор, но не применять его нужно умеючи.                   
А чтобы применять - нужны подпрограммы, настройки 1С. Когда 1С примет к исполнению расчет ППА и актива-приведенной стоимости в сложных случаях. когда нет.
Исправлений: 1; последнее - в 14.08.2023, 15:54.
avatar
bogidar  
14.08.2023, 15:44
А я бы с удовольствием посмотрел, как мир справлялся бы с учетом аренды в соответствии именно с ФСБУ 25. Особенно какие-нибудь немцы.

Ладно, последняя попытка вернуться к теме.

Ау, весь мир, есть какое-то мнение по вопросу № 1 ?
(помимо включения остаточного ППА по завершенному договору аренды в стоимость вновь приобретенных основных средств)

Или ситуация плохо расписана... так готов пояснить детали.
avatar
Escapist  
14.08.2023, 15:55

А я бы с удовольствием посмотрел, как мир справлялся бы с учетом аренды в соответствии именно с ФСБУ 25. Особенно какие-нибудь немцы.
Если в ФСБУ 25 что-то непонятно, то нужно читать МСФО 16. Остальным (тем, кто ведет учет сразу по МСФО) в этом плане проще, но не радикально.



Ау, весь мир, есть какое-то мнение по вопросу № 1 ?
В чем вопрос-то? 


1. Как учесть? Два варианта - списать актив и обязательство через ОПУ (в стандарте есть только он) или капитализировать на ОС, то есть отклониться от стандарта. Я не рекомендовал второй вариант как единственный, я написал, что он может быть в данном случае обоснован. Без деталей не определиться. Или просто оставить первый.

2) Когда учесть? Сделки в цепочке между А, В,С точно связаны и сами общества скорее всего тоже подконтрольны одному бенефициару. Сделки под общим контролем всегда создают проблемы для учета, так как непонятно, есть ли в них нерыночный компонент и если есть, то в чем конкретно он заключается и как его учесть. Однако в данном случае пока нет иной информации, можно просто отразить прекращение аренды на дату приобретения имущества на баланс А.
avatar
bogidar  
14.08.2023, 17:22
Escapist
просто отразить прекращение аренды на дату приобретения имущества на баланс А
Ок.

Непонятно, правда, почему именно этот вариант (п. 23), а не изменение срока аренды (п. 21-22) в момент очевидного начала процесса приобретения имущества и досрочного завершения аренды.

Но пусть. Меня уже вполне устраивает, как частное суждение.

Подождем, может еще кто выскажется.

Del
Исправлений: 3; последнее - в 14.08.2023, 17:39.
avatar
Escapist  
14.08.2023, 22:14

а не изменение срока аренды (п. 21-22) в момент очевидного начала процесса приобретения имущества и досрочного завершения аренды.
Сама по себе смена арендодателя не влияет на правоотношения аренды. Постулировать «очевидность» досрочного завершения договора аренды - см выше про трудности учета сделки под общим контролем. Добавлю еще, показалось, что это само собой разумеется, но видимо не так. Поскольку все сделки взаимосвязаны и в любой момент обратимы по всей цепочке (ведь реальных собственных экономических интересов у формальных сторон сделок нет, они исполняют поручения бенефициара), крайне проблематично учитывать незавершенные намерения и разные субъективные «очевидности». Целесообразно отражать конечный эффект всей цепочки сделок и по возможности убедившись, что сделки полностью завершены. Очень часто специально подгадывают, чтобы успеть закрыть все этапы взаимосвязанных сделок до окончания квартала/года.
Автор:
Ваш Email:

Защита от спама:
Введите код, который вы видете ниже (защита от роботов-спамеров).
 **         ********   **    **   *******    ******  
 **    **   **     **   **  **   **     **  **    ** 
 **    **   **     **    ****    **     **  **       
 **    **   ********      **      ********  **       
 *********  **            **            **  **       
       **   **            **     **     **  **    ** 
       **   **            **      *******    ******  
Сообщение: