ФСБУ 25 Земельный участок стоимость менее 300 тыс.

Всем приветик

Ромашка арендую земельный участок. с 01.01.2022
кадастровая стоимость 1 500 000 руб.
срок аренды до 31.12.2025 года.
ежегодная арендная плата 4 312 руб.
то есть за все время пользования арендная плата 4312*4=17248 руб.

согласно п 11 ФСБУ 25 При выполнении условий, установленных пунктом 12 настоящего Стандарта, арендатор может не признавать предмет аренды в качестве права пользования активом и не признавать обязательство по аренде в любом из следующих случаев:
а) срок аренды не превышает 12 месяцев на дату предоставления предмета аренды;
б) рыночная стоимость предмета аренды без учета износа (то есть стоимость аналогичного нового объекта) не превышает 300 000 руб. и при этом арендатор имеет возможность получать экономические выгоды от предмета аренды преимущественно независимо от других активов;

Вопрос. Я правильно понимаю. что данной ситуации стоимость предмета аренды выше 300 тыс. = кадастровая стоимость. а значит нужно применять ФСБУ 25 ?

Владимир Фаворский
стоимость предмета аренды выше 300 тыс. = кадастровая стоимость

Владимир, рыночная стоимость объекта и кадастровая - это разные стоимости. Кадастровая, как правило, завышена. Бывает, что очень сильно. Нужно заказывать оценку рыночной стоимости земли.

Пендрагон

Владимир Фаворский
стоимость предмета аренды выше 300 тыс. = кадастровая стоимость

Владимир, рыночная стоимость объекта и кадастровая - это разные стоимости. Кадастровая, как правило, завышена. Бывает, что очень сильно. Нужно заказывать оценку рыночной стоимости земли.

понятно
аудитор не будет ведь заказывать рыночную оценку земельного участка и аудируемое лицо не будет

с другой стороны. Вот если я приду в администрацию и скажу продайте мне этот земельный участок, они ведь не продадут его мне ниже кадастровой стоимости. 

Владимир Фаворский
Вот если я приду в администрацию и скажу продайте мне этот земельный участок, они ведь не продадут его мне ниже кадастровой стоимости. 

При продажах через торги муниципального имущество обязательно делается отчет о рыночной стоимости объекта. И это у муниципалитетов целая процедура.
Кадастровая стоимость не может являться ориентиром рыночной стоимости. У нас новый цикл кадастровых стоимостей земель, приближенных по стоимости к рыночной,  начинается с 01 января 2023 года. Можете попробовать поискать данный участок по кадастровому номеру в местных постановлениях (по месторасположению ЗУ). Должен быть опубликован либо на сайте местного областного (краевого) БТИ и т.п. (в зависимости от схемы, по которой пошла область/край в соответствии с требованиями Закона о государственной кадастровой оценке).

Пендрагон, понятно, спасибо.

Владимир Фаворский

Пендрагон

Владимир Фаворский
стоимость предмета аренды выше 300 тыс. = кадастровая стоимость

Владимир, рыночная стоимость объекта и кадастровая - это разные стоимости. Кадастровая, как правило, завышена. Бывает, что очень сильно. Нужно заказывать оценку рыночной стоимости земли.

понятно
аудитор не будет ведь заказывать рыночную оценку земельного участка и аудируемое лицо не будет

с другой стороны. Вот если я приду в администрацию и скажу продайте мне этот земельный участок, они ведь не продадут его мне ниже кадастровой стоимости. 

за "четверь от кадастровой" продадут

На рынке недвижимости распространена оценка стоимости через мультипликаторы от арендной платы или через ставку капитализации. В данном случае рыночная стоимость, посчитанная таким образом будет меньше 300 тыс руб. Так как рыночная норма доходности будет больше 1,4%.

Escapist, спасибо

Пендрагон, добрый день! Есть Федеральный закон "О государственной кадастровой оценке" от 03.07.2016 N 237-ФЗ, в котором 1) есть норма приведения кадастровой стоимости к рыночной, 2) кто в теме кадастровой стоимости работает - оценщики - знают, что сейчас методология расчета кадастровой стоимости максимально приближена к методикам расчета рыночной стоимости, в том числе используются сравнительные данные предложений на конкретную дату. И это публичные данные, 3) у собственника и/или арендатора есть право исправить ошибки расчета кадастровой стоимости, если это приводит в неверному итогу стоимости, и есть право через индивидуальный расчет рыночной стоимости заменить рассчитанную стоимость на индивидуальную рыночную. И если арендатор (или собственник)  кадастровую стоимость не меняет на индивидуальную рыночную - то он согласен, по умолчанию, что она рыночная. Эти нормы свежие в применении, в Свердловской области рыночная методология оценки применяется с предпоследней оценки Бюджетным учреждением. Массовая всероссийская оценка кадастровой стоимости земли  уже проведена в 2022 году уже можно проверять данные 2022г, хоть и действовать будет с 2023 года. Так как прошли кардинальные изменения в кадастровой стоимости в ближайшие прошлые годы, то ссылка на прошлый опыт об изменениях и размере кадастровой стоимости и отношение к ней, как к нерыночной, которую нельзя прогнозировать,  и как к переменной величине всё-таки звучат не убедительно. Государство эту тему уже откорректировало, провели огромную работу. В 2018 году, например, - величина часто была не рыночная, но право заменить на рыночную было с давних времен, кто хотел, кто активен - поменяли, но расчет в методологии был далек от рыночных. Сейчас средняя стоимость земли по кадастровой стоимости - если нет ошибок математики или данных, полученных из Росреестра, которые можно исправлять и когда задним числом расчет автоматически исправят  - очень близок к рыночным данным. Ни в одном субъекте РФ за время действия этого закона, как минимум два года - пересчета из-за отклонений от рыночной цены не было. 

БМЦ не дает ссылок на вышеуказанный закон, приводит аргументы экономического характера, содержательного. И если присоединить к ним аргументы по новому законодательству в области расчета и действия кадастровой стоимости, то аренда с использованием кадастровой стоимости однозначно попадает под ФСБУ 25.  

GRAallll, не совсем понятно, какой тезис вы комментируете. Но постараюсь ответить. Поскольку тесно работаю с юристами в этом направлении, то могу сказать, что далеко не во всех регионах кадастровая стоимость приближена к рыночной. Ближе к Москве, центральная часть России - да, юг России - нет. Весь механизм оспаривания мне известен. С 2023 года должен был измениться, в том числе, порядок оспаривания кадастровой стоимости. Порядка 40 регионов на сегодня на него перешли. Однако переходный период продлили до 2026 года (ст. 22 и 22.1 закона о гос. кадастр. оценке).
Кроме того, если вы ознакомитесь с другими темами обсуждений на форуме в части применения ФСБУ 25 к долгосрочным договорам аренды муниципальной земли, то я как раз сторонник применения данного ФСБУ. Есть мнение некоторых гуру форума о неприменении ФСБУ 25 к таким договорам аренды, т.к. арендная плата по муниципальной аренде исчисляется от КС с применением постоянно изменяющихся индексов.