Бухгалтерский учет. Налоги. Аудит

Форум – Бухгалтерский учет и налогообложение

Обсуждаем:

ФСБУ 25 Земельный участок стоимость менее 300 тыс.

avatar 14.12.2022, 12:48
Всем приветик смайлик

Ромашка арендую земельный участок. с 01.01.2022
кадастровая стоимость 1 500 000 руб.
срок аренды до 31.12.2025 года.
ежегодная арендная плата 4 312 руб.
то есть за все время пользования арендная плата 4312*4=17248 руб.

согласно п 11 ФСБУ 25 При выполнении условий, установленных пунктом 12 настоящего Стандарта, арендатор может не признавать предмет аренды в качестве права пользования активом и не признавать обязательство по аренде в любом из следующих случаев:
а) срок аренды не превышает 12 месяцев на дату предоставления предмета аренды;
б) рыночная стоимость предмета аренды без учета износа (то есть стоимость аналогичного нового объекта) не превышает 300 000 руб. и при этом арендатор имеет возможность получать экономические выгоды от предмета аренды преимущественно независимо от других активов;

Вопрос. Я правильно понимаю. что данной ситуации стоимость предмета аренды выше 300 тыс. = кадастровая стоимость. а значит нужно применять ФСБУ 25 ?
Пендрагон  57d5  
14.12.2022, 15:02
Владимир Фаворский
стоимость предмета аренды выше 300 тыс. = кадастровая стоимость
Владимир, рыночная стоимость объекта и кадастровая - это разные стоимости. Кадастровая, как правило, завышена. Бывает, что очень сильно. Нужно заказывать оценку рыночной стоимости земли.
avatar 14.12.2022, 15:21
Пендрагон
Владимир Фаворский
стоимость предмета аренды выше 300 тыс. = кадастровая стоимость
Владимир, рыночная стоимость объекта и кадастровая - это разные стоимости. Кадастровая, как правило, завышена. Бывает, что очень сильно. Нужно заказывать оценку рыночной стоимости земли.
понятно
аудитор не будет ведь заказывать рыночную оценку земельного участка и аудируемое лицо не будет

с другой стороны. Вот если я приду в администрацию и скажу продайте мне этот земельный участок, они ведь не продадут его мне ниже кадастровой стоимости. 
Пендрагон  57d5  
14.12.2022, 15:28
Владимир Фаворский
Вот если я приду в администрацию и скажу продайте мне этот земельный участок, они ведь не продадут его мне ниже кадастровой стоимости. 
При продажах через торги муниципального имущество обязательно делается отчет о рыночной стоимости объекта. И это у муниципалитетов целая процедура.
Кадастровая стоимость не может являться ориентиром рыночной стоимости. У нас новый цикл кадастровых стоимостей земель, приближенных по стоимости к рыночной,  начинается с 01 января 2023 года. Можете попробовать поискать данный участок по кадастровому номеру в местных постановлениях (по месторасположению ЗУ). Должен быть опубликован либо на сайте местного областного (краевого) БТИ и т.п. (в зависимости от схемы, по которой пошла область/край в соответствии с требованиями Закона о государственной кадастровой оценке).
avatar 14.12.2022, 15:53
Пендрагон, понятно, спасибо.
14.12.2022, 16:24
Владимир Фаворский
Пендрагон
Владимир Фаворский
стоимость предмета аренды выше 300 тыс. = кадастровая стоимость
Владимир, рыночная стоимость объекта и кадастровая - это разные стоимости. Кадастровая, как правило, завышена. Бывает, что очень сильно. Нужно заказывать оценку рыночной стоимости земли.
понятно
аудитор не будет ведь заказывать рыночную оценку земельного участка и аудируемое лицо не будет

с другой стороны. Вот если я приду в администрацию и скажу продайте мне этот земельный участок, они ведь не продадут его мне ниже кадастровой стоимости. 
за "четверь от кадастровой" продадут
avatar
Escapist  
16.12.2022, 18:55
На рынке недвижимости распространена оценка стоимости через мультипликаторы от арендной платы или через ставку капитализации. В данном случае рыночная стоимость, посчитанная таким образом будет меньше 300 тыс руб. Так как рыночная норма доходности будет больше 1,4%.
avatar 16.12.2022, 20:30
Escapist, спасибо
GRAallll (1ec48)
13.01.2023, 11:07
Пендрагон, добрый день! Есть Федеральный закон "О государственной кадастровой оценке" от 03.07.2016 N 237-ФЗ, в котором 1) есть норма приведения кадастровой стоимости к рыночной, 2) кто в теме кадастровой стоимости работает - оценщики - знают, что сейчас методология расчета кадастровой стоимости максимально приближена к методикам расчета рыночной стоимости, в том числе используются сравнительные данные предложений на конкретную дату. И это публичные данные, 3) у собственника и/или арендатора есть право исправить ошибки расчета кадастровой стоимости, если это приводит в неверному итогу стоимости, и есть право через индивидуальный расчет рыночной стоимости заменить рассчитанную стоимость на индивидуальную рыночную. И если арендатор (или собственник)  кадастровую стоимость не меняет на индивидуальную рыночную - то он согласен, по умолчанию, что она рыночная. Эти нормы свежие в применении, в Свердловской области рыночная методология оценки применяется с предпоследней оценки Бюджетным учреждением. Массовая всероссийская оценка кадастровой стоимости земли  уже проведена в 2022 году уже можно проверять данные 2022г, хоть и действовать будет с 2023 года. Так как прошли кардинальные изменения в кадастровой стоимости в ближайшие прошлые годы, то ссылка на прошлый опыт об изменениях и размере кадастровой стоимости и отношение к ней, как к нерыночной, которую нельзя прогнозировать,  и как к переменной величине всё-таки звучат не убедительно. Государство эту тему уже откорректировало, провели огромную работу. В 2018 году, например, - величина часто была не рыночная, но право заменить на рыночную было с давних времен, кто хотел, кто активен - поменяли, но расчет в методологии был далек от рыночных. Сейчас средняя стоимость земли по кадастровой стоимости - если нет ошибок математики или данных, полученных из Росреестра, которые можно исправлять и когда задним числом расчет автоматически исправят  - очень близок к рыночным данным. Ни в одном субъекте РФ за время действия этого закона, как минимум два года - пересчета из-за отклонений от рыночной цены не было. 

БМЦ не дает ссылок на вышеуказанный закон, приводит аргументы экономического характера, содержательного. И если присоединить к ним аргументы по новому законодательству в области расчета и действия кадастровой стоимости, то аренда с использованием кадастровой стоимости однозначно попадает под ФСБУ 25.  
Пендрагон  57d5  
13.01.2023, 11:27
GRAallll, не совсем понятно, какой тезис вы комментируете. Но постараюсь ответить. Поскольку тесно работаю с юристами в этом направлении, то могу сказать, что далеко не во всех регионах кадастровая стоимость приближена к рыночной. Ближе к Москве, центральная часть России - да, юг России - нет. Весь механизм оспаривания мне известен. С 2023 года должен был измениться, в том числе, порядок оспаривания кадастровой стоимости. Порядка 40 регионов на сегодня на него перешли. Однако переходный период продлили до 2026 года (ст. 22 и 22.1 закона о гос. кадастр. оценке).
Кроме того, если вы ознакомитесь с другими темами обсуждений на форуме в части применения ФСБУ 25 к долгосрочным договорам аренды муниципальной земли, то я как раз сторонник применения данного ФСБУ. Есть мнение некоторых гуру форума о неприменении ФСБУ 25 к таким договорам аренды, т.к. арендная плата по муниципальной аренде исчисляется от КС с применением постоянно изменяющихся индексов.
Автор:
Ваш Email:

Защита от спама:
Введите код, который вы видете ниже (защита от роботов-спамеров).
 **     **   *******    *******   **     **  ********  
 **     **  **     **  **     **  **     **  **     ** 
 **     **  **         **     **  **     **  **     ** 
 *********  ********    ********  *********  ********  
 **     **  **     **         **  **     **  **     ** 
 **     **  **     **  **     **  **     **  **     ** 
 **     **   *******    *******   **     **  ********  
Сообщение: