АРЕНДНЫЕ ПЛАТЕЖИ, ОСНОВАННЫЕ НА КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ

Добрый день, коллеги!
Опять хотелось бы затронуть тему, связанную с ФСБУ 25. В 2022 году во всех субъектах РФ проводится государственная кадастровая оценка земельных участков, а в 2023 году - зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест.
Соответственно, изменение кадастровой стоимости повлечет за собой изменение арендной платы по долгосрочным договорам аренды. 
Предположим, что с 01 января 2023 года меняется сумма арендной платы по долгосрочному договору аренды земли. Необходимо будет выполнить пересчет ППА и суммы обязательств по аренде.  
Вопрос: какова техника пересчета? Пересчитываем финансовую модель за весь период, начиная с 01 января 2022 года? Или доначисляем стоимость ППА и обязательств с 01 января 2023 по 31 декабря 202Х (на оставшийся период)? И коэффициент дисконтирования пересматриваем?
Спасибо за комментарии.

Правило сопоставимости показателей отчетности обязывают пересчитать ретроспективно с 01.01.2022.
Нам известны: cрок договора, арендная плата (пусть она выросла с 01.01.2023, но это проблем не создает).

[bmcenter.ru]

Хрю
Правило сопоставимости показателей отчетности обязывают пересчитать ретроспективно с 01.01.2022

На что можно сослаться? Пункт 21 ФСБУ 25 звучит так:
"Изменение величины обязательства по аренде относится на стоимость права пользования активом. Уменьшение обязательства по аренде сверх балансовой стоимости права пользования активом включается в доходы текущего периода".
Про ретроспективу ничего нет.
Кроме того, в пункте 22 сказано: при изменении величины обязательства по аренде ставка дисконтирования пересматривается исходя из пункта 15 Стандарта.

Людмила
[bmcenter.ru]

Людмила, как всегда благодарю за ссылку. Это разъяснение отслеживали на стадии проекта, теперь оно реализовано. Но оно о другом (о случаях признания фиксированной части арендной платы таковой в случае влияния на нее внешних индикаторов). Механизма пересчета в нем нет.

Сослаться можно на пункт 33 ПБУ 4/99 "Данные бухгалтерского баланса на начало отчетного периода должны быть сопоставимы с данными бухгалтерского баланса за период, предшествующий отчетному (с учетом произведенной реорганизации, а также изменений, связанных с применением Положения по бухгалтерскому учету "Учетная политика организации")".

Вы при каждом изменении будете ретроспективно пересчитывать? 

можно по аналогии посмотреть увеличение арендных платежей, изменение условий аренды...
Например, 
[www.klerk.ru]

Финансовая модель (будущие платежи) меняется перспективно, соотвественно даже гипотетически для ретроспективного пересмотра обязательства по платежам на балансе нет оснований. Порядок отнесения изменения на ОПУ или на ППА в стандарте описан. Такого типа изменения в ППА.

Escapist
перспективно

Спасибо за мнение, тоже думаю так же. Вопрос в том, что мы имеем некий расчет, выполненный за период с 01 января 2022 года. Теперь мы вмешиваемся в него со второго года, изменяя стоимость арендной платы, а модель не работает, т.к. предполагает аннутитетные ежемесячные платежи (модель в exel). Как только мы меняем стоимость арендного платежа со второго года, весь расчет летит. Если пересчитать все по новой стоимости, а часть, приходящуюся на 2022 год отбросить, насколько это будет корректно? Вроде в конце отдаленного периода должно все схлопнуться.

Придётся воспользоваться МСФО16. Для такого пересмотра используется расчётная ставка дисконтирования, определенная в первоначальной финансовой модели. В модели корректируются только будущие платежи, дисконтируются по оригинальной расчётной ставке, при этом (та самая перспективность) нулевым периодом времени для расчета приведённой стоимости является дата модификации арендной платы. В результате получается новая приведённая стоимость обязательства на эту дату. Корректировка обязательства отражается Дт ППА Кт обязательство. 

Escapist
при этом (та самая перспективность) нулевым периодом времени для расчета приведённой стоимости является дата модификации арендной платы

То есть делаем новый расчет, учитывая ограничения по сроку аренды. По ставке дисконтирования остаемся в прежнем значении. И читаем МСФО 16.
Спасибо!

Пендрагон, ставка дисконтирования должна пересчитываться. С остальным согласна.
п.22 ФСБУ25: При изменении величины обязательства по аренде ставка дисконтирования пересматривается исходя из пункта 15 настоящего Стандарта.

Коллеги, буквально из п. 22 ФСБУ 25 следует, что ставку дисконтирования надо пересмотреть, т.е. определить заново. Посколько речь идет об изменении оценочных значений, очевидно, что делать это надо на будущие периоды. И дисконтировать оставшиеся арендные платежи. Однако у нас в п. 21-22 вообще никаких нюансов не прописано, а в МСФО четко урегулировано, в каких случаях ставка дисконтирования определяется заново, а в каких используется прежняя. Ну не может такого быть, чтобы наш ФСБУ требовал всегда менять ставку дисконтирования в противоречие с МСФО. Мне кажется, что просто наш ФСБУ содержит настолько сокращенную формулировку, что в ней исказился смысл. См. п. 39-46 МСФО 16. У меня похожая ситуация, только арендная плата изменяется из-за индекса потребительских цен, его использование изначально было заложено в договоре. Т.е. это п. 42, 43 МСФО 16. Применяется старая ставка дисконтирования. И вот как мне закрыть глаза на п. 22 ФСБУ 25 и применить эти положения МСФО? Можно? На каком основании? Это противоречие между стандартами?

Ирина
ставка дисконтирования должна пересчитываться

Ирина, да вот в МСФО 16 написано следующее:

42 Арендатор должен повторно оценивать обязательство по аренде, дисконтируя пересмотренные арендные платежи в любом из следующих случаев:
(a) изменение сумм, которые, как ожидается, будут уплачены в рамках гарантии ликвидационной стоимости. Арендатор должен определять пересмотренные арендные платежи для отражения изменения сумм, которые, как ожидается, будут уплачены в рамках гарантии ликвидационной стоимости;
(b) изменение будущих арендных платежей в результате изменения индекса или ставки, используемых для определения таких платежей, включая, например, изменение для отражения изменений рыночных арендных ставок после пересмотра рыночной арендной платы. Арендатор должен переоценивать обязательство по аренде для отражения таких пересмотренных арендных платежей только в случае изменения денежных потоков (т. е. в случае корректировки арендных платежей). Арендатор должен определять пересмотренные арендные платежи на протяжении оставшегося срока аренды на основе пересмотренных платежей, предусмотренных договором.
43 При применении пункта 42 арендатор должен использовать неизменную ставку дисконтирования, за исключением случаев, когда изменение арендных платежей обусловлено изменением плавающих процентных ставок. В этом случае арендатор должен использовать пересмотренную ставку дисконтирования, которая отражает изменения процентной ставки.

И комментарии в прикрепленных файлах.

ktrn_efremova
И вот как мне закрыть глаза на п. 22 ФСБУ 25 и применить эти положения МСФО? Можно? На каком основании? Это противоречие между стандартами?

Посмотрите приведенные мною кейсы (примеры). Есть пример, когда ставка дисконтирования пересматривается (ставка аренды зависит от средней процентной ставки). В остальных случаях, как я понимаю, она остается неизменной.
И в примерах приведен подход, когда модель заново не пересчитывается, а корректируется на момент изменений. Но легко, когда это 3-5 лет. А когда модель строится на 20, 30, 49 лет, корректировку вручную не нарисуешь. Нужно считать в программе или exel. А в них есть математические требования.

А разве аренда земли это не операционная аренда?

Вроде тут не один раз и достаточно подробно и долго обсуждалось, что аренда земли с арендной платой привязанной к кадастровой, и поэтому меняющаяся каждые 3 года, не может быть признана финансовой и не образует объект учета- "право пользования".

Зачем ее признавать? чтоб скучно не было?

3e4r5t
не операционная аренда

Не операционная по ряду критериев. Другая практика складывается. Например, чуть выше в данной ветке обсуждения у Людмилы приведена ссылка на свежую рекомендацию БМЦ. Есть отдельные комментарии. Возможно эта тема будет еще иметь продолжение.

3e4r5t
А разве аренда земли это не операционная аренда?

Вроде тут не один раз и достаточно подробно и долго обсуждалось, что аренда земли с арендной платой привязанной к кадастровой, и поэтому меняющаяся каждые 3 года, не может быть признана финансовой и не образует объект учета- "право пользования".

Зачем ее признавать? чтоб скучно не было?

Причем тут операционная и финансовая аренда?

[www.garant.ru]
тоже допускают пересмотр ставки. Хотя Клерк говорит - по старой ставке.

[www.1cbit.ru]
тоже изменение договора. Пока не будет прямого ответа на такой вопрос, вроде общий подход нужно применить и определиться.

Страйкер
Причем тут операционная и финансовая аренда?

Человек выразился с позиции арендодателя (хотя мы обсуждаем учет у арендатора), но мы поняли.

Пендрагон
рекомендацию БМЦ

рекомендации БМЦ возможно и очень очень умные, но так же очень трудоемкие.

Точнее, если возможны варианты учета, то БМЦ выберет самый трудоемкий и менее обоснованный для своих рекомендаций

3e4r5t
А разве аренда земли это не операционная аренда?

Вроде тут не один раз и достаточно подробно и долго обсуждалось, что аренда земли с арендной платой привязанной к кадастровой, и поэтому меняющаяся каждые 3 года, не может быть признана финансовой и не образует объект учета- "право пользования".

Зачем ее признавать? чтоб скучно не было?

Если признали на балансе, выбор "не скучать" уже был ранее сделан - пересматривать оценку теперь придется постоянно. Раз так, то нужна элементарная техника пересчета. Вопрос непризнания аренды, привязанной к кадастру - это консенсус, а не явное требование стандарта. Поэтому ошибкой ни тот, ни другой подход считать нельзя. Применение рекомендации БМЦ - дело добровольное вообще, но эта конкретная рекомендация аргументирована не лучшим образом, мягко говоря.

Добрый день.
Такой вопрос: есть договор аренды земли. Стоимость платежа зависит от кадастровой стоимости земли.

Считать ли аренду финансовой или операционной? В пользу операционной аренды можно привести аргумент, что платеж является переменным и не зависит от ставки или индекса. Следовательно, это операционная аренда.
С другой стороны, можно сказать, что платеж является фиксированным по существу, т.к. дельта изменения стоимости при переоценке вряд ли будет существенной. Плюс, кадастровая стоимость не так часто пересматривается (не реже одного раза в пять лет), и не так сильно будет отличаться при пересмотре от той, которая была прежде.

Ваше мнение?

Максим
Добрый день.
Такой вопрос: есть договор аренды земли. Стоимость платежа зависит от кадастровой стоимости земли.

Считать ли аренду финансовой или операционной? В пользу операционной аренды можно привести аргумент, что платеж является переменным и не зависит от ставки или индекса. Следовательно, это операционная аренда.
С другой стороны, можно сказать, что платеж является фиксированным по существу, т.к. дельта изменения стоимости при переоценке вряд ли будет существенной. Плюс, кадастровая стоимость не так часто пересматривается (не реже одного раза в пять лет), и не так сильно будет отличаться при пересмотре от той, которая была прежде.

Ваше мнение?

Непосредственно в этой и в соседних темах уже все высказали свои (различные))) точки зрения. Нормативного документа ни в ту, ни в другую сторону - не существует.