Бухгалтерский учет. Налоги. Аудит
Узнать состояние фирмы по ИНН
Бухгалтерский учет. Налоги. Аудит
Все файлы из этой темы

Имя файла Размер файлов   Написал Дата  
аренда земли по ФСБУ 25.docx 85.1 KB открыть | скачать Вжик 28.03.2022 Читать сообщение

ФСБУ 25 Аренда земли под инвестиционной неджимостью учитывамой по переоцененной стоиомости

Вжик  545c  
28.03.2022, 15:31
Добрый день, коллеги! Прошу помочь разобраться в вопросе: В каком порядке учитывается земельный участок арендуемый у государства относящийся к группе «инвестиционная недвижимость»."Организация владеет зданием бизнес центра (недвижимым имуществом) на праве собственности, площади в здании сдаются во временное пользование и владение по краткосрочным договорам аренды. Таким образом, недвижимость сдается в операционную аренду или используется для прироста стоимости. При этом к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Здание расположено на муниципальной земле, которую Общество арендует сроком на 49 лет у государства. Кадастровая стоимость земельного участка более 300 000 руб. таким образом под упрощенный учет договора не попадает. В учете организация должна отразить право пользования активом с одновременным признанием обязательства по аренде (п. 10 ФСБУ 25/2018).Организация не относится к СМП.В п. 10 ФСБУ 25/2018 указано, что организация должна применять единую учетную политику в отношении права пользования активом и в отношении схожих по характеру использования активов. Схожие по характеру объекты при аренде - это основные средства. Пункт 17 ФСБУ 25/2018 устанавливает, что стоимость ППА не погашается посредством амортизации, если схожие по характеру использования активы не амортизируются. Поскольку стоимость земельных участков не амортизируется, то и право пользования рассматриваемым ЗУ не амортизируется.
В соответствии с учетной политикой переоценке подлежат ОС относящиеся к группе недвижимое имущество.
В случае выбора способа оценки по переоцененной стоимости он должен применяться для всех объектов инвестиционной недвижимости, которые входят в группу (п. 21 ФСБУ 6/2020).
В пункте 5 МСФО (IAS) 40 указано, что к инвестиционной недвижимости относится земля, здание или его часть, которую удерживает собственник (или арендатор в качестве актива в форме права пользования) с целью получения арендных платежей и/или с целью получения выгоды от прироста стоимости.
Инвестиционная недвижимость, оцениваемая по переоцененной стоимости амортизации не подлежит (п. 28 ФСБУ 6/2020).
п. 21 ФСБУ 6/2020 установлено что для всех объектов, которые входят в группу инвестиционной недвижимости, надо применять один способ учета: по первоначальной или переоцененной стоимости (п. 21 ФСБУ 6/2020);
а так же исходя из общего правила стандарта, если сам предмет аренды (имущество) не подлежит амортизации, то амортизировать право пользования также не нужно (п. 17 ФСБУ 25/2018).
В консультации выложенной на форуме (СПБ Консультант) так же содержится информация п. 1.3.2 Консультации - "не начисляется амортизация по ППА :  если право пользования земельным участком вы учитываете аналогично инвестиционной недвижимости и оцениваете его по переоцененной стоимости."
Прошу Вас, разъяснить:
1. как отражать погашение ППА и как отражать по переоцененной стоимости земельный участок и на основании чего ее отражать : так же приглашать за плату оценщиков и получать отчет об определении справедливой стоимости в соответствии с международным стандартом финансовой отчетности (IRFS) 13 ? 
2. Может ли организация отразить арендуемый участок в оценке по кадастровой стоимости, так как стоимость аренды в договоре не указана и изменяется раз в два года при пересмотре кадастровой стоимости земельных участков.
3. Возможно ли отразить забалансом арендуемый земельный участок.
Вложения:
открыть | скачать - аренда земли по ФСБУ 25.docx (85.1 KB)
avatar
Escapist  
28.03.2022, 16:26
1. Само здание как учитываете? Диспозиция вопроса длинная, но явного ответа я не увидел.
2. Переоценка здания до рыночной стоимости неизбежно будет включать в переоцененную стоимость право аренды земли под зданием (и ожидание продления договора аренды земли на весь период эксплуатации здания)
3. ППА на землю без перехода права собственности в конце срока аренды амортизируется на срок аренды, если только он не включается в состав переоцениваемой инвестиционной недвижимости.
4. В общем случае для арендной платы, привязанной к кадастру, можно (на мой взгляд) воспользоваться исключением из признания на балансе. Посмотрите в соседней теме по ФСБУ 25
5. В данном случае, из-за пункта 2 выше при выборе учета инвест недвижимости по переоценке, я бы учёт по ФСБУ 25 земли сделал. ППА для первоначального признания определяется по текущим платежам. Затем переоценивается регулярно вместе со зданием и также регулярно корректируется стоимость обязательства под актуальные данные по ставкам аренды.
6. Если учёт здания по исторической стоимости, ФСБУ 25 для земли я бы не учитывал.
Вжик  545c  
08.04.2022, 14:35
Escapist, добрый день! Спасибо за ответ.

1. Здание учитывается по переоцененной стоимости и относится к группе инвест. недвижимость.
2. Аренда у нас привязана к кадастру. Договор по окончании срока, автоматически пролонгируется.

Подскажите пожалуйста,
1. верно ли я поняла, что в данном случае можно не отражать в балансе, а достаточно будет отразить на забалансовом счете?

2. Если все же необходимо отражать ППА и корректировать по состоянию на 31.12.хх
то как корректно это отражать в учете

По состоянию  на 31.12.2021 согласно отчету оценщика рын. стоимость здания 600 тыс.р.
на 03 счете соответственно отражено здание =  600 тыс. , амортизация списана.
Как отражать ППА и обязательство по аренде и корректировать на 31.12.хх ,если сумма приведенных будущих платежей по состоянию на 31.12.21 составляет 7 000 000 руб. и как в учете отражать расходы по аренде в этом случае? "по-старому" через 20 счет?
avatar
Escapist  
09.04.2022, 09:19

По состоянию  на 31.12.2021 согласно отчету оценщика рын. стоимость здания 600 тыс.р.
на 03 счете соответственно отражено здание =  600 тыс. , амортизация списана.
Как отражать ППА и обязательство по аренде и корректировать на 31.12.хх ,если сумма приведенных будущих платежей по состоянию на 31.12.21 составляет 7 000 000 руб. и как в учете отражать расходы по аренде в этом случае? "по-старому" через 20 счет?
Как в отчёте оценщика отражён вопрос аренды земли и оценки стоимости этого права? (Вообще соотношение цифр 600 тыс и 7 млн говорит о целесообразности сноса здания и расторжения договора аренды.) 
Вжик  545c  
13.04.2022, 15:35
Escapist, извините за задержку с ответом - искала в отчете оценщика как аренда земли описана. Отдельно она не рассчитана, но при расчете рыночной стоимости она (доля ЗУ) убиралась оценщиками из общей стоимости объекта. Доля ЗУ рассчитывалась по справочнику и по стоимости практически рассчитанной оценщиком сопоставима с кадастровой стоимостью ЗУ.

Соотношение цифр здание и права аренды - конечно же ошибка . Верно 600 млн. здание и 7 млн. аренда
avatar
Escapist  
14.04.2022, 22:03
Ок, то есть оценщик-таки посчитал полную стоимость инвестиционной недвижимости, включая участок под ней (а куда ему было деваться))) - и доходный и сравнительный метод не могут не включать участок под недвижимостью). Эта цифра и будет в активах как стоимость ИН без выделения из неё участка. В обязательствах дисконтированные арендные платежи в текущих параметрах кадастровой оценки. При упрощенном ретроспективном методе все это признаётся на 1 января 2022 с балансировкой через нераспределенную прибыль. Амортизации актива ИН нет. От обязательства в течение года откручивается дисконт и текущие платежи за аренду как обычно.  Далее, чтобы переоценить инвестиционную недвижимость на 31 дек 2022, видимо снова заказывается отчёт оценщика. Получившая новая цифра встаёт на баланс как ИН - на разницу со старой оценкой признаётся доход / расход. Пересчет обязательства, если кадастровая оценка поменялась и таким образом изменились будущие дисконтированные платежи - также через прибыли и убытки.
Вжик  545c  
18.04.2022, 09:39
Escapist,спасибо за подробное объяснение!
Автор:
Ваш Email:

Защита от спама:
Введите код, который вы видете ниже (защита от роботов-спамеров).
 **    **  **    **  **     **  **    **  **    ** 
 ***   **  **   **   **     **   **  **    **  **  
 ****  **  **  **    **     **    ****      ****   
 ** ** **  *****     **     **     **        **    
 **  ****  **  **     **   **      **        **    
 **   ***  **   **     ** **       **        **    
 **    **  **    **     ***        **        **    
Сообщение: