ФСБУ 25 Аренда земли под инвестиционной неджимостью учитывамой по переоцененной стоиомости

Добрый день, коллеги! Прошу помочь разобраться в вопросе: В каком порядке учитывается земельный участок арендуемый у государства относящийся к группе «инвестиционная недвижимость»."Организация владеет зданием бизнес центра (недвижимым имуществом) на праве собственности, площади в здании сдаются во временное пользование и владение по краткосрочным договорам аренды. Таким образом, недвижимость сдается в операционную аренду или используется для прироста стоимости. При этом к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Здание расположено на муниципальной земле, которую Общество арендует сроком на 49 лет у государства. Кадастровая стоимость земельного участка более 300 000 руб. таким образом под упрощенный учет договора не попадает. В учете организация должна отразить право пользования активом с одновременным признанием обязательства по аренде (п. 10 ФСБУ 25/2018).Организация не относится к СМП.В п. 10 ФСБУ 25/2018 указано, что организация должна применять единую учетную политику в отношении права пользования активом и в отношении схожих по характеру использования активов. Схожие по характеру объекты при аренде - это основные средства. Пункт 17 ФСБУ 25/2018 устанавливает, что стоимость ППА не погашается посредством амортизации, если схожие по характеру использования активы не амортизируются. Поскольку стоимость земельных участков не амортизируется, то и право пользования рассматриваемым ЗУ не амортизируется.
В соответствии с учетной политикой переоценке подлежат ОС относящиеся к группе недвижимое имущество.
В случае выбора способа оценки по переоцененной стоимости он должен применяться для всех объектов инвестиционной недвижимости, которые входят в группу (п. 21 ФСБУ 6/2020).
В пункте 5 МСФО (IAS) 40 указано, что к инвестиционной недвижимости относится земля, здание или его часть, которую удерживает собственник (или арендатор в качестве актива в форме права пользования) с целью получения арендных платежей и/или с целью получения выгоды от прироста стоимости.
Инвестиционная недвижимость, оцениваемая по переоцененной стоимости амортизации не подлежит (п. 28 ФСБУ 6/2020).
п. 21 ФСБУ 6/2020 установлено что для всех объектов, которые входят в группу инвестиционной недвижимости, надо применять один способ учета: по первоначальной или переоцененной стоимости (п. 21 ФСБУ 6/2020);
а так же исходя из общего правила стандарта, если сам предмет аренды (имущество) не подлежит амортизации, то амортизировать право пользования также не нужно (п. 17 ФСБУ 25/2018).
В консультации выложенной на форуме (СПБ Консультант) так же содержится информация п. 1.3.2 Консультации - "не начисляется амортизация по ППА :  если право пользования земельным участком вы учитываете аналогично инвестиционной недвижимости и оцениваете его по переоцененной стоимости."
Прошу Вас, разъяснить:
1. как отражать погашение ППА и как отражать по переоцененной стоимости земельный участок и на основании чего ее отражать : так же приглашать за плату оценщиков и получать отчет об определении справедливой стоимости в соответствии с международным стандартом финансовой отчетности (IRFS) 13 ? 
2. Может ли организация отразить арендуемый участок в оценке по кадастровой стоимости, так как стоимость аренды в договоре не указана и изменяется раз в два года при пересмотре кадастровой стоимости земельных участков.
3. Возможно ли отразить забалансом арендуемый земельный участок.

1. Само здание как учитываете? Диспозиция вопроса длинная, но явного ответа я не увидел.
2. Переоценка здания до рыночной стоимости неизбежно будет включать в переоцененную стоимость право аренды земли под зданием (и ожидание продления договора аренды земли на весь период эксплуатации здания)
3. ППА на землю без перехода права собственности в конце срока аренды амортизируется на срок аренды, если только он не включается в состав переоцениваемой инвестиционной недвижимости.
4. В общем случае для арендной платы, привязанной к кадастру, можно (на мой взгляд) воспользоваться исключением из признания на балансе. Посмотрите в соседней теме по ФСБУ 25
5. В данном случае, из-за пункта 2 выше при выборе учета инвест недвижимости по переоценке, я бы учёт по ФСБУ 25 земли сделал. ППА для первоначального признания определяется по текущим платежам. Затем переоценивается регулярно вместе со зданием и также регулярно корректируется стоимость обязательства под актуальные данные по ставкам аренды.
6. Если учёт здания по исторической стоимости, ФСБУ 25 для земли я бы не учитывал.

Escapist, добрый день! Спасибо за ответ.

1. Здание учитывается по переоцененной стоимости и относится к группе инвест. недвижимость.
2. Аренда у нас привязана к кадастру. Договор по окончании срока, автоматически пролонгируется.

Подскажите пожалуйста,
1. верно ли я поняла, что в данном случае можно не отражать в балансе, а достаточно будет отразить на забалансовом счете?

2. Если все же необходимо отражать ППА и корректировать по состоянию на 31.12.хх
то как корректно это отражать в учете

По состоянию  на 31.12.2021 согласно отчету оценщика рын. стоимость здания 600 тыс.р.
на 03 счете соответственно отражено здание =  600 тыс. , амортизация списана.
Как отражать ППА и обязательство по аренде и корректировать на 31.12.хх ,если сумма приведенных будущих платежей по состоянию на 31.12.21 составляет 7 000 000 руб. и как в учете отражать расходы по аренде в этом случае? "по-старому" через 20 счет?

По состоянию  на 31.12.2021 согласно отчету оценщика рын. стоимость здания 600 тыс.р.
на 03 счете соответственно отражено здание =  600 тыс. , амортизация списана.
Как отражать ППА и обязательство по аренде и корректировать на 31.12.хх ,если сумма приведенных будущих платежей по состоянию на 31.12.21 составляет 7 000 000 руб. и как в учете отражать расходы по аренде в этом случае? "по-старому" через 20 счет?

Как в отчёте оценщика отражён вопрос аренды земли и оценки стоимости этого права? (Вообще соотношение цифр 600 тыс и 7 млн говорит о целесообразности сноса здания и расторжения договора аренды.) 

Escapist, извините за задержку с ответом - искала в отчете оценщика как аренда земли описана. Отдельно она не рассчитана, но при расчете рыночной стоимости она (доля ЗУ) убиралась оценщиками из общей стоимости объекта. Доля ЗУ рассчитывалась по справочнику и по стоимости практически рассчитанной оценщиком сопоставима с кадастровой стоимостью ЗУ.

Соотношение цифр здание и права аренды - конечно же ошибка . Верно 600 млн. здание и 7 млн. аренда

Ок, то есть оценщик-таки посчитал полную стоимость инвестиционной недвижимости, включая участок под ней (а куда ему было деваться))) - и доходный и сравнительный метод не могут не включать участок под недвижимостью). Эта цифра и будет в активах как стоимость ИН без выделения из неё участка. В обязательствах дисконтированные арендные платежи в текущих параметрах кадастровой оценки. При упрощенном ретроспективном методе все это признаётся на 1 января 2022 с балансировкой через нераспределенную прибыль. Амортизации актива ИН нет. От обязательства в течение года откручивается дисконт и текущие платежи за аренду как обычно.  Далее, чтобы переоценить инвестиционную недвижимость на 31 дек 2022, видимо снова заказывается отчёт оценщика. Получившая новая цифра встаёт на баланс как ИН - на разницу со старой оценкой признаётся доход / расход. Пересчет обязательства, если кадастровая оценка поменялась и таким образом изменились будущие дисконтированные платежи - также через прибыли и убытки.

Escapist,спасибо за подробное объяснение!