ФСБУ 25, аренда земли с КУГИ 90х годов

Уважаемые коллеги, здравствуйте! очередная дилемма с ФСБУ 25, есть договор с КУГИ (КИО) 90х годов, аренда земельного участка под зданием в собственности с ограничением дополнительного строительства. С одной стороны, я считаю, стандарт применять не надо в связи с невыполнением пп.4 п.5 ФСБУ 25/2018 «арендатор имеет право определять, как и для какой цели используется предмет аренды в той степени, в которой это не предопределено техническими характеристиками предмета аренды». С другой стороны, предмет аренды неотделимо связан с принадлежащим нам имуществом, а данные ограничения можно отнести к тем же «техническим характеристикам предмета аренды». Как вы считаете, классифицируется ли в данных обстоятельствах земля как объект учёта аренды?

пп.4 п.5 ФСБУ 25/2018 

Для земли под зданием - применение сомнительно (ваш второй тезис как раз верный).

Для избежания капитализации аренды земельных участков у муниципалитета - стандартная рекомендация - попытаться обосновать, что расчетная от кадастровой оценки арендная плата является переменной, но не зависящей от ценовых индексов или процентных ставок. 

-

Escapist, цена привязана к курсу доллара, однако далека от рыночной и п.4 не подходит, поэтому, видимо, придётся применять стандарт...

Полагаю что оснований для неприменения стандарта НЕТ.
Платить аренду (пока стоит здание) - будете? Да.
Сколько стоит аренда - примерно оценить возможно? (оценочные обязательства - как и вся аренда) - Да, оценить можно. 
Сумма - как минимум по текущим суммам аренды, которые скорее всего НЕ уменьшатся. А если и уменьшатся - тогда скорректируем. Оснований не признавать обязательства - нет.

Людмила
Escapist, цена привязана к курсу доллара, однако далека от рыночной и п.4 не подходит, поэтому, видимо, придётся применять стандарт...

Если ставка просто привязана к курсу, то исключение под переменную ставку аренды не подходит. Видимо придётся признавать.

У нас ставка арендной платы привязана к кадастровой стоимости земельного участка.
Как быть в нашем случае?

Можно использовать п7 ФСБУ , ссылаясь на то, что арендная плата, привязанная к кадастровой оценке, является переменной, но при этом не зависящей от ценовых индексов или процентных ставок. Так как 100% платежей получаются переменные, то включать в обязательство нечего. Эффективно получается исключение из признания.

           Добрый день!
В продолжение темы прошу помочь с конкретным примером. Если можно, хотела бы узнать мнение Escapist.
Наша организация арендует земельные участки у муниципалитета под находящимися в собственности нежилыми помещениями, то есть мы - арендаторы.
Есть договора аренды, заключенные в 2015 году, есть свежие договора. В любом случае все договора аренды заключены до 01.01.2022 года. 
Для нас это однозначно операционная аренда, под льготы ФСБУ 25 мы не попадаем.
Переход права пользования на предмет аренды в конце срока договора - не предполагается.
Стоимость аренды зависит от кадастровой стоимости земельного участка, которая, как мы знаем, изменится с 01.01.2023 года, если события не помешают (есть правительственные изменения о фиксировании КС на 01.01.2022 года).
В соответствии с условиями договора арендная плата ежегодно индексируется на индекс инфляции, утверждаемый Бюджетом РФ на предстоящий год.
Цена аренды по договору исчисляется в годовом эквиваленте и ежемесячно рассчитывается от количества дней в периоде.
Оплата аренды осуществляется ежемесячно.
 
Для первого применения необходимо в декабре 2021 года единовременно признать ППА и обязательство.
Согласно пункту 7 Рекомендации БМЦ Р-97/2018-КПР:
"Если исходя из условий договора переход права собственности на предмет договора в конце аренды не предполагается, то арендатор использует опровержимую презумпцию о равенстве балансовых стоимостей обязательства по аренде и права пользования активом на дату начала применения стандарта".
Как следует из комментариев (например, "Учет у арендатора при переходе на ФСБУ 25/2018", "Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2022, № 2), по состоянию на 31.12.2021 года в бухгалтерском учете арендатора делаются записи:
Дт 84 Кт 76 - отражено обязательство по аренде (по приведенной стоимости), например, 1 000 000 руб.;
Дт 01 Кт 84 - отражено ППА (по той же приведенной стоимости) - 1 000 000 руб.
 
Первый вопрос: смысл вышеуказанной корреспонденции - это первичное принятие актива и обязательства через 84 счет? Ретроспективных пересчетов не делам (по-разному трактуется комментаторами)?
 
Далее. Использовали готовое решение в системе Консультант плюс, в котором содержался файл с небольшим примером расчета.
Переложили его на наши условия договора аренды.
Второй вопрос: в реалиях сегодняшнего дня какую ставку дисконтирования, уважаемые коллеги, вы бы порекомендовали?
Опросила партнерские банки, на каких условиях сейчас выдают деньги. Пока ключевая 20%+3% сверху, то есть 23-24%.
Мы взяли для расчетов более реалистичную, на наш взгляд, ставку - 18%.
Построили расчет с учетом оставшегося срока полезного использования объекта основного средства, который расположен на данном земельном участке. В примере кадастровая стоимость пока та, которая известна на момент расчета.
 
Теперь начинаем амортизировать наш ППА и начислять процентный расход.
Дт 20 (26) Кт 02 (ППА) - начислена амортизация ППА;
Дт 91-2 Кт 76 (обяз-во по аренде) - начислены проценты по арендному обязательству.
 
В конце срока договора сумма амортизации и процентов должна схлопнуться с суммой обязательства по аренде.
Вкладываю расчет. Хотели бы посоветоваться, насколько верно он выстроен (хотя и делали по шаблону). Заранее спасибо.
 

Добрый вечер. Меня тоже волнует ставка. В январе 2022, при построении расчета я использовала средневзвешенную ставку по кредитам для нефинансовых организаций, которую публикует ЦБ у себя на сайте. На январь 2022 это 8,85%. В текущей ситуации не понимаю, нужно ли что-нибудь менять? Условно первое применение делаем на 31.12.21, мы же не могли предположить, что ставки вырастут.

1. Ставка, курс и прочее.
Все показатели берем на 01.01.2022 для первоначального признания. Ждем до конца года нормализации обстановки и значит уровня макроэкономических показателей либо отсутствия практической потребности в макро и микроэкономике, в смысле ставшем привычным в последние 30 лет. В зависимости от реализовавшего на практике варианта - и составляем отчетность за 2022 г. Возможно будут в промежутке до того разъяснения регулятора, как интерпретировать сложившиеся после 24 февраля макроэкономические показатели, тогда руководствуемся данными разъяснениями.
2. Аренда земли. Есть прямая привязка ставки к кадастровой оценке, моя рекомендация - использовать исключение по п7. Выше про это написано написано.

Приравнять актив и обязательство - упрощенный ретроспективный подход, то есть признание на 01.01.2022., но не ранее - п.50 ФСБУ. Дата 31.12.2021 для такого подхода не применима - к сожалению это следствие криво написанного текста в стандарте, который сам себе противоречит. На форуме обсуждалось и несколько раз.

Утро доброе. С датой  действительно не правильно выразилась, сама имела ввиду на 01.01.22.
1. В случае применения ФСБУ по аренде земли можно оставить средневзвешенный курс предлагаемый ЦБ на январь 2022.
2. Посмотрела проект рекомендаций БМЦ "Арендные платежи, основанные на кадастровой стоимости". Если я правильно поняла, то все же, в случае привязки ставки аренды к кадастровой стоимости ППА учитывать надо.
Может быть я что-то не так поняла? 

Доброе утро!

Мария, полностью с вами согласны.
Мы тоже считаем, что в отношении муниципальных договоров аренды - это их особенность определения цены договора через КС объекта, индексы и т.п.
Спасибо, что обратили внимание на проект БМЦ, полностью его поддерживаем.
В отношении процентной ставки считаем, что это - дело проф.суждения. У каждого предприятия могут быть индивидуальные условия в кредитных учреждениях. Как ориентир - средневзвешенная ставка по кредитам свыше года, транслируемая на сайте ЦБ. Что касается реалий сегодняшнего дня, думается, их нельзя сбрасывать со счетов. Конечно, ставка в размере 20% задрана, как отмечают аналитики. Посмотрим, что сегодня скажет ЦБ на заседании.

Остается вопрос с датой отражения ППА в учете (декабрь 2021 года или условно 32 декабря 2021 года). Если у уважаемых коллег сложилась правоприменительная практика по пункту 50 ФСБУ 25, были бы признательны за мнения.

Вопрос: Об отражении в бухучете и раскрытии в бухгалтерской (финансовой) отчетности последствий изменения учетной политики. (Письмо Минфина России от 22.10.2021 N 07-01-09/85635): 
согласно Положению по бухгалтерскому учету ПБУ 1/2008 "Учетная политика организации", утвержденному приказом Минфина России от 6 октября 2008 г. N 106н, оценка в денежном выражении последствий изменений учетной политики производится на основании выверенных организацией данных на дату, с которой применяется измененный способ ведения бухгалтерского учета.

Исходя из этого последствия изменения учетной политики в связи с началом применения Федерального стандарта бухгалтерского учета ФСБУ 25/2018 "Учет аренды", утвержденного приказом Минфина России от 16 октября 2018 г. N 106н, отражаются в бухгалтерском учете в межотчетный период и раскрываются в бухгалтерской (финансовой) отчетности за период, начиная с которого применяется ФСБУ 25/2018, в порядке, установленном нормативными правовыми актами по бухгалтерскому учету.

Елена, спасибо большое. Все вопросы практически сняты.
Все коллегам большое спасибо!

А у меня, к сожалению, вопросы еще остались. Так до конца не разобралась с расчетом приведенной стоимости. У нас по условиям договора с ДГИ арендная плата оплачивается не позднее 5 числа месяца начала квартала. Срок 49 лет, квартальная сумма на текущий момент понятна. Можно посчитать. Но по факту мы оплачиваем то раньше, то позже, как получится. Можем и на месяц оплату задержать. 

2. Посмотрела проект рекомендаций БМЦ "Арендные платежи, основанные на кадастровой стоимости". Если я правильно поняла, то все же, в случае привязки ставки аренды к кадастровой стоимости ППА учитывать надо. Может быть я что-то не так поняла? 

Это неутвержденный проект. Проще говоря, частное мнение. Изложенная аргументация  что "по существу неизбежные платежи" - это аналог текущей кадастровой оценки, а переменные платежи - это аналог изменения оценки от уровня текущей - мда. С таким же успехом я "могу доказать", что арендная плата в пользу муниципалитета - это аналог обязательного сбора за пользование общественным имуществом и как и любые сборы и налоги учитывается как расходы периода, за который сбор взимается.

Escapist
С таким же успехом я "могу доказать", что арендная плата в пользу муниципалитета - это аналог обязательного сбора за пользование общественным имуществом и как и любые сборы и налоги учитывается как расходы периода, за который сбор взимается.

Эта очень интересно. Научите, как доказать. Нет желания и окончательного понимания как, в итоге, применять данное ФСБУ. Договоров аренды ЗУ более 20 в учете.

«Доказать»-то не сложно, если увлекаться аналогиями, за которые некому спросить.

 Если серьезно: я своё мнение написал выше - исключение по п7 к ставке аренды, определённой от кадастровой оценки, применимо.

Мария, 

А у меня, к сожалению, вопросы еще остались. Так до конца не разобралась с расчетом приведенной стоимости. У нас по условиям договора с ДГИ арендная плата оплачивается не позднее 5 числа месяца начала квартала. Срок 49 лет, квартальная сумма на текущий момент понятна. Можно посчитать. Но по факту мы оплачиваем то раньше, то позже, как получится. Можем и на месяц оплату задержать. 

на наш взгляд, при построении финансовой модели (чтобы формула считала в exel), нужно сделать аннуитетные платежи (без перспективных предполагаемых изменений) на весь период расчета на данный момент (и без ваших фактических дат оплат (5, 10 и тд.)). Иначе формула работать не будет. Пример модели из системы Консультант плюс вкладываю. Для расчета закладываем несколько параметров: шаг оплаты, период аренды (ограниченный СПИ объекта недвижимости), ставку дисконтирования (примерно определись выше). Модель работает. Еще встречалась модель у журнала Главной книги (можно поискать в интернете, не пользовались, предполагает регистрацию). 

Добрый день.
Не хочу плодить отдельную тему. Задам вопрос здесь.
Есть договор аренды недвижки на 5 лет.
Арендная плата на первый год определена. А в дальнейшем зафиксировано, что арендная плата индексируется в сторону увеличения в соответствии с индексом потребительских цен, но не менее, чем на 8%.
Данный индекс спрогнозировать невозможно. Он может как увеличиться, так и уменьшиться.
Как более корректно завести денежные потоки? С ежегодным увеличением на 8%, а по факту откорректировать графики с использованием актуального ИПЦ, который на последующие периоды также увеличивать на 8? Трудоемкость охрененная.
я уж помолчу насчет того факта, что арендная плата уплачивается авансом на след.квартал...

Татьяна
но не менее, чем на 8%.
Данный индекс спрогнозировать невозможно. Он может как увеличиться, так и уменьшиться.

По условиям договора меньше 8% быть не может, поэтому если ИПЦ будет меньше, то рост аренды все равно будет 8%.
На период с 2026 по 2028 год прогнозируется ИПЦ равное 4%, то есть меньше 8% 
Вот последний прогноз Минэкономразвития: 
economy.gov.ru/material/directions/makroec/prognozy_socialno_ekonomicheskogo_razvitiya/prognoz_socialno_ekonomicheskogo_razvitiya_rf_na_2026_god_i_na_planovyy_period_2027_i_2028_godov.html

Так что, ставьте 8% увеличения арендной платы в расчетную модель и не беспокойтесь. 

3e4r5t
Так что, ставьте 8% увеличения арендной платы в расчетную модель и не беспокойтесь

Да, мы так и сделали.

пс. прогнозы - дело неблагодарное