Бухгалтерский учет. Налоги. Аудит

Аренда земли ФСБУ 5

Елена  dc9e  
26.12.2021, 10:42
Добрый день. Запуталась совсем с этим ФСБУ. Мы арендаторы земельного участка на очень длительный срок. Сумма арендных платежей за весь срок аренды гораздо меньше справедливой стоимости. По условиям ФСБУ для арендатора мы должны учитывать предмет аренды  в качестве права пользования активом. Получается, что после постановки на учет я регулярно буду признавать в доходах огромные процентные доходы и одновременно огромную амортизацию предмета аренды? Или я что-то принципиально не понимаю? В чем суть этого ФСБУ для таких ситуаций как у нас? 
26.12.2021, 13:24
му тут обсуждали тему на форуме. Есть статьи в Гаранте ноябрь-декабрь- ответы на данный вопрос, может у вас есть доступ.
Елена  dc9e  
26.12.2021, 13:54
Людмила, спасибо. Доступ есть, но статей не нашла. Дайте, по возможности, ссылку на конкретные статьи или обсуждение на форуме.
26.12.2021, 14:06
Елена,
Елена
В чем суть этого ФСБУ для таких ситуаций как у нас? 

А какая у вас ситуация? С какой целью пользование участком земли?
26.12.2021, 14:30
[www.audit-it.ru]


Вопрос: Применение ФСБУ 25/2018 при аренде земельных участков (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, ноябрь 2021 г.)

Вопрос: Применение ФСБУ 25/2018 к договорам аренды земельных участков, действующим 49 лет (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2021 г.)

Вопрос: Учет арендуемого организацией земельного участка в соответствии с ФСБУ 25/2018 при условии, что в договоре аренды установлено целевое использование данного земельного участка (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, август 2021 г.)

Вопрос: Бухгалтерский учет арендатором арендованного земельного участка согласно ФСБУ 6/2020 и ФСБУ 25/2018 (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, ноябрь 2021 г.)

Вопрос: Организация в 2021 году приобрела право аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности у предыдущего арендатора, по договору о переуступке прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды). Стоимость данного права составляет 2 млн. руб. В соответствии с предметом аренды - это земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - гостиничное обслуживание. Планируется в дальнейшем (через 3-5 лет) строительство, в настоящее время часть земельного участка сдана в субаренду. Подпадает ли данный договор под требования ФСБУ 25/2018 "Аренда"? (ответ Горячей линии ГАРАНТ, октябрь 2021 г.)

• Вопрос: Учет у арендатора договора аренды земельного участка с неопределенным сроком действия, на котором расположена недвижимость, находящаяся в собственности арендатора, в соответствии с ФСБУ 25/2018 (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, октябрь 2021 г.)
avatar
Escapist  
26.12.2021, 19:11

Мы арендаторы земельного участка на очень длительный срок. Сумма арендных платежей за весь срок аренды гораздо меньше справедливой стоимости.
Сформулируйте точнее, что вы подразумеваете под «сумма платежей намного меньше справедливой стоимости». Арендная плата намного ниже рынка (на аналогичные участки)? Почему так?
Елена  dc9e  
27.12.2021, 05:40
Escapist, хочу понять , что подразумевается под предложением в стандарте "Дисконтирование производится с применением ставки, при использовании которой приведенная стоимость будущих арендных платежей и негарантированной ликвидационной стоимости предмета аренды становится равна справедливой стоимости предмета аренды". Арендная плата не ниже рынка. Просто стоимость земельного участка такова, что сумма арендных платежей за срок аренды (30 лет) составляет половину от сегодняшней стоимости участка. Стоимость участка я беру по кадастровой стоимости. Может это особенности земельного участка как предмета аренды? А может в данном случае не надо признавать ППА? Полная каша в голове.  
Елена  dc9e  
27.12.2021, 07:33
Константин-Аудитор, на данном земельном участке расположена собственная недвижимость (используется в производственной деятельности). Собственник - муниципалитет. 
avatar
Escapist  
27.12.2021, 08:20
Елена
Escapist, хочу понять , что подразумевается под предложением в стандарте "Дисконтирование производится с применением ставки, при использовании которой приведенная стоимость будущих арендных платежей и негарантированной ликвидационной стоимости предмета аренды становится равна справедливой стоимости предмета аренды". Арендная плата не ниже рынка. Просто стоимость земельного участка такова, что сумма арендных платежей за срок аренды (30 лет) составляет половину от сегодняшней стоимости участка. Стоимость участка я беру по кадастровой стоимости. Может это особенности земельного участка как предмета аренды? А может в данном случае не надо признавать ППА? Полная каша в голове.  
Так все-таки, как выглядит арендная плата относительно рынка? Как она прописана в договоре - фиксированная сумма? формула? В договоре прописан механизм пересмотра арендной платы и если да, то как?
27.12.2021, 12:34
Елена
на данном земельном участке расположена собственная недвижимость (используется в производственной деятельности). Собственник - муниципалитет. 
предполагаю что при прочих равных у вас выполняются критерии ФСБУ 25:

(5.4) имеете право определять как и для какой цели использовать землю (конечно в пределах разрешенного вида ее использования) - то есть решать самим какое именно производственное здание содержать/строить/сносить/возводить, какой вид продукции там производить или сдавать его в аренду и т.д.

(5.3) имеете право на получение выгод (от всего того что на этой земле вы можете сделать)

В итоге ППА у вас имеется, остается только вопрос в его сроке и стоимости.

По сроку - как минимум это будет срок ожидаемого вами использования производственного объекта (до его окончания вы будете продолжать арендовать и платить аренду, пролонгировать в том числе)

По стоимости - текущий размер арендных платежей (вряд ли у вас установлены  договором и заранее известные коэффициенты или ставки на будущие периоды), при их будущих изменениях будет пересчет ППА.

По дисконтированию - не вижу возможности сравнения со справедливой стоимостью земли, поскольку это имеет смысл только для определения операционной/неоперационной аренды (в случае земли аренда всегда операционная, кроме случая с установленным в договоре выкупом). Поэтому дисконтировать по ставке "от балды", ну то есть по общему сценарию ее определять.
Исправлений: 1; последнее - в 27.12.2021, 13:26.
Елена  dc9e  
27.12.2021, 13:11
Escapist, в договоре прописана формула - 1% от кадастровой стоимости (за 10 лет существующей аренды кадастровая стоимость не менялась).
Елена  dc9e  
27.12.2021, 13:17
Константин-Аудитор
Константин-Аудитор
в случае земли аренда всегда неоперационная
 операционная?
27.12.2021, 13:26
Елена
операционная?
спасибо, да, опечатался
avatar
Escapist  
27.12.2021, 15:11
Елена
Escapist, в договоре прописана формула - 1% от кадастровой стоимости (за 10 лет существующей аренды кадастровая стоимость не менялась).
Можно попробовать обосновать, что такая формула цены отражает переменную стоимость аренды, не привязанную к индексу или процентной ставке и таким образом , подпадает под исключение из признание на балансе. Но 10 лет непересмотра ставки конечно ослабляют эту версию. 
3e4r5t (99c3d)
27.12.2021, 15:48
Escapist
Но 10 лет непересмотра ставки конечно ослабляют эту версию. 

 в силу закона кадастровая стоимость пересматривается каждые четыре года, сейчас. Раньше чаще. То есть, за 10 лет прошло как минимум 2 оценки, а скорее всего  от 3 до 5 оценок.
То что кадастровая стоимость осталась неизменной назначалась одной и той же величины, не означает отсутствия пересмотра - просто так получилось по расчету. При этом, кадастровая стоимость каждый раз устанавливалась заново - принимается нормативный акт субъектом федерации.

Так что "непересмотра" не было
27.12.2021, 19:47
Escapist
переменную стоимость аренды, не привязанную к индексу или процентной ставке
как по мне, то это укладывается в 

б) переменные платежи, зависящие от ценовых индексов или процентных ставок, определенные на дату предоставления предмета аренды

и входит в ППА. А будущие пересмотры будут корректировкой ППА.
Елена  dc9e  
27.12.2021, 20:07
Спасибо всем за обсуждение, направление по признанию или непризнанию ППА поняла, будем думать. Но всё-таки, в каких случаях арендатору следует пользоваться определением ставки в порядке, который указан во фразе "Дисконтирование производится с применением ставки, при использовании которой приведенная стоимость будущих арендных платежей и негарантированной ликвидационной стоимости предмета аренды становится равна справедливой стоимости предмета аренды"?
avatar
Escapist  
27.12.2021, 22:57
Константин-Аудитор
Escapist
переменную стоимость аренды, не привязанную к индексу или процентной ставке
как по мне, то это укладывается в 

б) переменные платежи, зависящие от ценовых индексов или процентных ставок, определенные на дату предоставления предмета аренды

и входит в ППА. А будущие пересмотры будут корректировкой ППА.
Можно с уверенностью утверждать, что кадастровая оценка не зависит от ценовых индексов и процентных ставок, ни в будущем, ни на дату предоставления предмета аренды. Поэтому данный пункт скорее в пользу непризнания.
avatar
Escapist  
27.12.2021, 23:03
3e4r5t
Escapist
Но 10 лет непересмотра ставки конечно ослабляют эту версию. 

 в силу закона кадастровая стоимость пересматривается каждые четыре года, сейчас. Раньше чаще. То есть, за 10 лет прошло как минимум 2 оценки, а скорее всего  от 3 до 5 оценок.
То что кадастровая стоимость осталась неизменной назначалась одной и той же величины, не означает отсутствия пересмотра - просто так получилось по расчету. При этом, кадастровая стоимость каждый раз устанавливалась заново - принимается нормативный акт субъектом федерации.

Так что "непересмотра" не было
Ок, спасибо. В таком случае, полагаю, что воспользоваться исключением - целесообразно. Кстати, аренда земли у муниципалитетов, привязанная к кадастровой оценке, полагаю, в условиях РФ будет одним из распространенных исключений из признания на балансе.  Мы проводили достаточно широкие изыскания и консультации при внедрения стандартов (и МСФО 16 и ФСБУ 25) и пришли к тому, что есть достаточно высокая степень консенсуса вокруг этой логики. 
28.12.2021, 05:39
Escapist
3e4r5t
Escapist
Но 10 лет непересмотра ставки конечно ослабляют эту версию. 

 в силу закона кадастровая стоимость пересматривается каждые четыре года, сейчас. Раньше чаще. То есть, за 10 лет прошло как минимум 2 оценки, а скорее всего  от 3 до 5 оценок.
То что кадастровая стоимость осталась неизменной назначалась одной и той же величины, не означает отсутствия пересмотра - просто так получилось по расчету. При этом, кадастровая стоимость каждый раз устанавливалась заново - принимается нормативный акт субъектом федерации.

Так что "непересмотра" не было
Ок, спасибо. В таком случае, полагаю, что воспользоваться исключением - целесообразно. Кстати, аренда земли у муниципалитетов, привязанная к кадастровой оценке, полагаю, в условиях РФ будет одним из распространенных исключений из признания на балансе.  Мы проводили достаточно широкие изыскания и консультации при внедрения стандартов (и МСФО 16 и ФСБУ 25) и пришли к тому, что есть достаточно высокая степень консенсуса вокруг этой логики. 

А что о таком говорит международная практика, каков опыт?
Елена  dc9e  
28.12.2021, 06:18
Но на самом деле я просто знаю, как рассчитывается платеж (есть соответствующий Закон), а в договоре прописана твердая сумма, которая возможно просто изменится при изменении кадастровой стоимости. Уровень определенности суммы арендной платы на период аренды очень высок. Нельзя ли в таком случае рассматривать платеж как определенный в твердой сумме?
28.12.2021, 15:56
Ну вот одну из позиций Гаранта выложили на сайте

[www.audit-it.ru]
avatar 28.12.2021, 16:39
Людмила
Ну вот одну из позиций Гаранта выложили на сайте

[www.audit-it.ru]

Ососбенно доставляет 001 счет...
28.12.2021, 17:09
Я указала статьи, которые есть в Гаранте, но они не в свободном доступе. В Консультанте на эту тему до недавнего времени деталей мало, за исключением материала, который был дан в обсуждении данной темы ранее. А Гарант, я понимаю, иногда представляет сайту информацию. Без комментариев, у них свои контролеры. Просто аренда земли у многих, а материалов мало.
VOVa  444d  
28.12.2021, 17:27
в статье: Поскольку стоимость земельных участков не амортизируется, то и право пользования рассматриваемым ЗУ не амортизируется.  
т.е. расходов в учете не будет, до момента возврата ЗУ? 
Автор:
Ваш Email:

Защита от спама:
Введите код, который вы видете ниже (защита от роботов-спамеров).
 **     **  ********  **     **  ********  **    ** 
 **     **  **        **     **  **        ***   ** 
 **     **  **        **     **  **        ****  ** 
 **     **  ******    *********  ******    ** ** ** 
 **     **  **        **     **  **        **  **** 
 **     **  **        **     **  **        **   *** 
  *******   ********  **     **  ********  **    ** 
Сообщение: