ФСБУ 25 срок аренды неопределен или продлен

Всем приветик :-)

подскажите пожалуйста

1) Учет у арендатора. Срок договора аренды здания неопределен договором. 
Это получается Арендатор ФСБУ 25 не применяет ? ППА не отражается ,верно ?

2) учет у арендатора. Срок договора аренды 11 месяцев , а потом продлен. еще на 11 месяцев, а потом еще. ФСБУ 25 не применяется ? ППА не отражается в учете арендатора верно ?

3)Учет у арендатора. Срок договора аренды здания неопределен договором. при этом здание сдается в субаренду по договору с неорпеделенным сроком. пункт 12( ФСБУ 25) и что получается, должен применять ФСБУ 25 арендатор? но как рассчитать ППА ?

4)учет у арендатора. Срок договора аренды 11 месяцев , а потом продлен. еще на 11 месяцев, а потом еще. При этом предмет аренды стоит выше 300 тыс но сдается в субаренду, по договору, который заключен на 11 месяцев, а потом продлен на 11 месяце, а потом еще
получается субарендатор должен применять ФСБУ 25, но как расчитать ППА ?

Неопределённый срок аренды зачастую устанавливают в договорах между связанными сторонами. 11 месяцев с возможностью неоднократного продления устанавливают, как правило, чтобы избежать регистрации права аренды в ЕГРН, что тоже характерно для связанных сторон. Наверное, при этом стороны НЕ СОМНЕВАЮТСЯ, что аренда будет продолжаться.
Согласно п.9 ФСБУ 25 

9. Срок аренды для целей бухгалтерского учета рассчитывается исходя из сроков и условий, установленных договором аренды (включая периоды, не предусматривающие арендных платежей). При этом учитываются возможности сторон изменять указанные сроки и условия и намерения реализации таких возможностей.
Как мне кажется, на этом основании арендатор должен определять срок аренды исходя из своих намерений использовать арендуемое имущество. 

Anna
Как мне кажется, на этом основании арендатор должен определять срок аренды исходя из своих намерений использовать арендуемое имущество. 

а что ему мешает, сегодня поределить что срок 11 месяцев и на создавать ППА, а через 11 месяцев  решить продлить договор аренды 

и про непоределнный срок, ну и что что связанные стороны. как посчитать ППА

спасибо за мнение, но вопросы все еще актуальны.

Я почему то не мой найти, как эти вопросы в МСФО решаются. ну ведь наверняка это распространенные ситуации

На мой взгляд, в таком случае срок аренды - это оценочное значение. И если срок аренды все время продлевается, то у аудитора должен возникнуть вопрос об обоснованности определения оценочных значений (т.к. фактически имущество используется более 11-ти месяцев). Чем подтверждается намерение стороны прекратить использование имущества по истечении 11-ти месяцев - намереваются переехать, заключили новый договор с иным арендодателем? А если нет - не под угрозой ли непрерывность (аренда истекает, намерений продлевать нету, новых договоров нету...)?
Конечно, вопрос оценки ППА в таких случаях дискуссионный.

Владимир Фаворский

Anna
Как мне кажется, на этом основании арендатор должен определять срок аренды исходя из своих намерений использовать арендуемое имущество. 

а что ему мешает, сегодня поределить что срок 11 месяцев и на создавать ППА, а через 11 месяцев  решить продлить договор аренды 

и про непоределнный срок, ну и что что связанные стороны. как посчитать ППА

спасибо за мнение, но вопросы все еще актуальны.

Я почему то не мой найти, как эти вопросы в МСФО решаются. ну ведь наверняка это распространенные ситуации

Решаются в мсфо так, как коллега вам выше написала.

Если договора только заключаются, то первый год можно обойтись, я думаю. Ну а если есть статистика продлений на дату начала применения - то срок договора очевиден.

Anna
На мой взгляд, в таком случае срок аренды - это оценочное значение. И если срок аренды все время продлевается, то у аудитора должен возникнуть вопрос об обоснованности определения оценочных значений (т.к. фактически имущество используется более 11-ти месяцев). Чем подтверждается намерение стороны прекратить использование имущества по истечении 11-ти месяцев - намереваются переехать, заключили новый договор с иным арендодателем? А если нет - не под угрозой ли непрерывность (аренда истекает, намерений продлевать нету, новых договоров нету...)?
Конечно, вопрос оценки ППА в таких случаях дискуссионный.

возвращаясь к этому вопросу

продолжаю читать.

вотпрос такой, о намерениях.Я заключил договор и начал арендовать помещение.
Я долженотразить ППА в первый день аренды. О каких доказатльствах намерений через  11 месяцев можно говорить?

с позиции бухгалтера. 
Я заключил договор аренды, на 11 месяцев, в возможностью пролонгации.
я не знаю, через 11 месяцв пролонгируем догвоор или нет.
В 99% случаев, тот кто арендует помещение в первый день аренды считает,что сидеть там будет долго , более 11 месяцев. Те кто арендуют что то на краткосроный перидо, например машину, что бы перевести груз, с ними ясно.
а остальными, особенно с офисами.

И что получается.
в первый день бухгалтер не принял ППА к учту, так как договор на 11 месяцев, приходит такой адитор на 2 месяц и такой "Ага, продлили договор. Договор то получается длительный, а где ППА ", нукак исправляйте ошибку. А какая это ошибка, если на момент признания ППА, договор был краткосрочным.

11 месяцев - типичный симптом договора с плановым продлением. Был бы на самом деле краткосрочный, был бы месяц, два или квартал, полгода (или даже 10 месяцев). Ни один бизнес-процесс арендатора не работает системно по 11-месячному  циклу.
Поэтому по умолчанию - обязательство под такие договоры проще делать, пока нет информации, что договор не планируется к продлению. При желании для усиления позиции можно еще и изучить договор на предмет наличия условий, которые экономически затрудняют одной или обеим сторонам отказ от пролонгации.

Escapist
11 месяцев - типичный симптом договора с плановым продлением. Был бы на самом деле краткосрочный, был бы месяц, два или квартал, полгода (или даже 10 месяцев). Ни один бизнес-процесс арендатора не работает системно по 11-месячному  циклу.
Поэтому по умолчанию - обязательство под такие договоры проще делать, пока нет информации, что договор не планируется к продлению. При желании для усиления позиции можно еще и изучить договор на предмет наличия условий, которые экономически затрудняют одной или обеим сторонам отказ от пролонгации.

понятно,спасибо

P.s. у меня было 2 договора аренды, оба на 11 месяцев с возможной пролонгацией.
В итоге оба продлились по 5 месяцев. Первый думал, буду долго сидеть в кабинете, но не понравился вид из окна.Второй расторг, так как вид был отличный, но город места нахождения надоел.

В таком случае картина становится яснее.
Например аренду грузовик для нескольких перевозок. в таком случае понятно что это краткосрочный договор.

Арендую машину у сотрудника, понятно, что арендую пока он у меня работает или пока ему не надоест , значит получается по сути долгосрочный.

офис туту опнятно что долгосрочный, за исключение, когда кто то берет склад на временное хранение или например площадь под мероприятие.

Интересно получается. То есть получается, что по большинству распростаненных договоров аренды будет 2 правильных ответа, один будет больше основан на нормативке, а второй на суждении и сути договора.

Эх чувствую споров будет.

Владимир,

Бухучет - отражение реального бизнеса. Без глубокого изучения ральных сделок (как формальных и неформальных условий, так и сопутствующих обстоятельств) правильного заключения не сделать. Нельзя просто прочесть ФСБУ и договор и не глядя решить вопрос.

Впрочем, это должно было бы быть очевидно и так. 

придумал

зачем пролонгировать договора аренды , которые заключили на 11 месяцев, Если проще перезаключать догов аренды.
в таком случае точно нельзя будет сказать, что пролонгированный договор, это по сути не договор до 11 месяцев. 
ну и значит не нужно применять ФСБУ 25 :-)

вот что с договорами на неопределенный срок делать, не понятно.

Чтобы не вести бухучет аренды - лучше не заключайте договоры вовсе. 
С учетом - решили вполне красиво. Ну а с остальным как-нибудь потом разберетесь

Срок аренды для целей бухгалтерского учета рассчитывается исходя из сроков и условий договора аренды (включая периоды, не предусматривающие арендные платежи). При этом учитываются возможности и намерения сторон изменять сроки и условия договора аренды (п.9 ФСБУ 25/2018).
Минфин России в письме от 04.10.2021 № 07-01-09/80036 отметил, что при определении срока аренды для целей бухгалтерского учета следует также принимать во внимание существующую практику заключения таких договоров организацией, а также иные факторы, которые могут свидетельствовать о том, что арендные отношения не закончатся с окончанием срока договора.
Из чего я делаю выводы, что для целей отражения в бухучете аренды по ФСБУ 25/2018 по таким договорам следует спрогнозировать наиболее вероятный фактический срок аренды (сколько будет пользоваться объектом арендатор) и уже на основании этого примерного срока применять положения ФСБУ 25/2018.

прогноз срока аренды, дело такое

если производство то, наверное долго будут сидеть, хотя если это за пределами Подмосковья, то там как с люьбой офисной организацией, через месяц могут запросто закрыться, хотя вроде планы на подольше поработать.

Владимир Фаворский
придумал

зачем пролонгировать договора аренды , которые заключили на 11 месяцев, Если проще перезаключать догов аренды.
в таком случае точно нельзя будет сказать, что пролонгированный договор, это по сути не договор до 11 месяцев. 
ну и значит не нужно применять ФСБУ 25 :-)

вот что с договорами на неопределенный срок делать, не понятно.

Но аудиторское заключение будет модифицированное (при существенности)

Следопыт

Владимир Фаворский
придумал

зачем пролонгировать договора аренды , которые заключили на 11 месяцев, Если проще перезаключать догов аренды.
в таком случае точно нельзя будет сказать, что пролонгированный договор, это по сути не договор до 11 месяцев. 
ну и значит не нужно применять ФСБУ 25 :-)

вот что с договорами на неопределенный срок делать, не понятно.

Но аудиторское заключение будет модифицированное (при существенности)

Почему.
я думаю как раз в случае, если договора будут перезаключаться, то и хорошо.

А вот если постоянно пролонгориваться, то тут будут споры. 
Опять же , всегда есть пункт что договор может быть расторгнут за 30 дней.

то есть в любой момент. И если это не связанная сторона, то так и может произойти.

Кстати. Вот хорошая мысль, если аренда между связанными сторонами, и даже если это например головная орагнизация подразделению производства сдаетв аренду плозади, или одно подразделение другому сдается, вот тут как раз лично мне кажется, что по сути, это как бы не прописали, это долгосрочное ППА. 

Но получается, как аудитор, свою точку зрния я должен обосновать на оснвоание нормативки, а там в ФСБУ написанно 11 месяцев и точка. Не как в МСФО, кракосрочный договор, а до 11 месяцев. На что и будут апилировать аудируемоые лица. И что можно сказать в противовес, что типа по сути, приоритет содержания над формой, это долгосрочный актив.

короче, чувствую проблемы будут

А мне уже некоторые аудируемые лица наоборот начинают в ответ писать, что у них приоритет содержания над формой и принцип рациональности, и вот все что обсуждаем последний месяц на форуме у них совсем иначе планируется учитываться.

Владимир Фаворский
И что можно сказать в противовес, что типа по сути, приоритет содержания над формой, это долгосрочный актив.

Это базовое требование к бухучету. Почему Вас смущает его использование в аргументации?

Следопыт

Владимир Фаворский
И что можно сказать в противовес, что типа по сути, приоритет содержания над формой, это долгосрочный актив.

Это базовое требование к бухучету. Почему Вас смущает его использование в аргументации?

смущает, что аудируемое лицо будет показывать мне цитаты из закона, а я ему в ответ буду говорить про пироритет содержания над формой. А в практике сложилось, из за налоговоиков и судов, что форма важнее содержания. Ну и короче рискую тем, что скажут Владимир вы балбес, в законе одно написанно, а вы нам про суть какую то тут рассказываете.

P.S. аудируемого лицо всегда отстаивает свою точку зрения, и доказывать ему что он не прав ссылаясь на нормтивку значительно эффективнее и продуктивнее,чем говорить ему о проф суждении. 

P.S.P.S. у меня вчера за долгое время впервые, мы с аудируемым лицом поменялись местами. Я сослался на статьи закона, а он мне в ответ, неа, у нас содержание над формой. И ведь он прав. 

И поять получается 2 правильных мнения по одному вопросу, и рассудит нас только суд в споре с налоговиками, а там скорее всего будут смотреть на форму а не на содержание. 

Владимир Фаворский
Ну и короче рискую тем, что скажут Владимир вы балбес, в законе одно написанно, а вы нам про суть какую то тут рассказываете.

Ну это извечная проблема))) Но Вы-то аудитор, Вы-то знаете, что достоверная отчетность может быть только при соблюдении базовых требований к ведению бухучета и составлению отчетности

Следопыт, знаю
ясненько

И все же...
Вот имеем на 31.12.2021 г. постоянной продляемые или перезаключаемые договоры на 11 мес. Понятно, что реальный срок - не 11 мес. А вот сколько - неизвестно (ну если не доказано обратное, например при наличии бизнес-плана). Так что по существу имеем договор с неопределенным сроком и соответствующий вывод. С т.з. высокой теории - в чем ценность на признания в балансе актива пассива, оценка которых не основана вообще ни на чем?
Но что говорит МСФО? 

B34 Оценивая срок аренды и анализируя продолжительность не подлежащего досрочному прекращению периода аренды, организация должна применять определение договора и определять период, в течение которого договор обеспечен защитой. Аренда больше не обеспечена защитой, если как у арендатора, так и у арендодателя имеется право расторгнуть аренду без разрешения другой стороны с выплатой не более чем незначительного штрафа.

То есть при наличии права на беспрепятственное расторжение обоими сторонами МСФО предписывает учитывать юридическую форму - обеспечение аренды защитой. Получается, что по МСФО16 срок тоже не определен.

Это для оценки опции досрочного прекращения долгого договора, а не для 11-месячных. Можно попробовать избежать продлеваемых краткосрочных договоров на основании исключения для переменной арендной платы.

Escapist
Это для оценки опции досрочного прекращения долгого договора, а не для 11-месячных.

Да. И аналогия тут несовершенно неуместна, ведь это же принципиально разные ситуации. Мы же не философы, чтобы делать общий вывод из частных примеров.
Но вывод то  какой? Что когда идет сериал из 11 месячных договоров и реальный срок не поддается определению, ФСБУ 25 применяем или нет?

Стаксель

Escapist
Это для оценки опции досрочного прекращения долгого договора, а не для 11-месячных.

Да. И аналогия тут несовершенно неуместна, ведь это же принципиально разные ситуации. Мы же не философы, чтобы делать общий вывод из частных примеров.
Но вывод то  какой? Что когда идет сериал из 11 месячных договоров и реальный срок не поддается определению, ФСБУ 25 применяем или нет?

Я уже написал причину, полностью предусмотренную в стандарте, которая проще чем прогнозировать целеполагание по заинтересованности и возможности в регулярном продлении. Если 5 раз уже продлевали, то версия, что вот сейчас точно не продлят слабая.

Как это продлят не продлят применять на стадии заключения договора

Кроме того.
Предположим
Есть договор продили 4 раз. Ну и решаем что сколько уже можно , призаем ППА.
Какой СПИ будет у этого ППА ? Получается 11 месяцев

Больше не поставишь. Не гадать же, что еще раз 5 , а может 10 а может раз продлят.

В итоге этот ППА , если призналт в первом полугодие, почти полностью спишется к концу года. Ну и какой смысл призанавать такой актив с неопределенным сроком годности.

Вот этот на 11 месяцев ,для того что бы не проходить гос регистрацию и есть договор аренды с неопределенным сроком.

Гдавный вопрос не признавать или нет ППА, а как посчитать этот ППА для таких договоров.