Замена ворот в арендованном корпусе - это ремонт (текущие затраты) или модернизация (ставим на баланс основное средство и платим налог)

       Здравствуйте, предприятие арендует производственный корпус у учредителя. В договоре прописано, что мы сами производим текущий и капитальный ремонт, неотделимые улучшения  ( с письменного согласия Арендодателя)  при расторжении договора остаются у Арендодателя без возмещения расходов Арендатору.   Ворота были очень старые, заменили на новые, стоимость с монтажом 74000 руб. Вопрос: будет ли это ремонт и затраты можно списать на 20 счет или это неотделимые улучшения  корпуса и теперь надо ставить на баланс эти ворота и платить налог на имущество? Подскажите, есть ли возможность так оформить документы, чтобы налоговая не сомневалась, что это ремонт,   не хочется платить налог на имущество.

Это ремонт. В договоре и акте следует указать:"Работы по ремонту ворот".

по моему скромному мнению, это ремонт арендованного здания - заменили вышедшие из строя ворота на новые, пусть даже и улучшенные по характеристикам.
составьте акт обследования, где зафиксируйте, что старые ворота непригодны к дальнейшей эксплуатации и подлежат замене.

и потом, разве это неотделимые улучшения? разве ворота нельзя снять без причинения ущерба зданию и перевесить их в другой проем? в любом случае, ИМХО, не будет налога на имущество.

Олеся Аникеева
Ворота были очень старые, заменили на новые

замена старых некрасивых ворот на новые и блестящие это не повод учесть данные расходы в затратах, или затраты в расходах, или ..., да не суть.


а вот если ворота поломались, то кто их поломал - что показало следствие? Или они вследствие естественного физического износа пришли в негодность?

Олеся Аникеева
Вопрос: будет ли это ремонт и затраты можно списать на 20 счет или это неотделимые улучшения  корпуса и теперь надо ставить на баланс эти ворота и платить налог на имущество?

74 тыс.руб меньше 100 тыс.руб - объект не признается амортизируемым имуществом и сразу списывается в НУ в текущие расходы (материальные) - п.1ст.256
В любом варианте - расходы текущего периода

2w3e4r
объект не признается амортизируемым имуществом и сразу списывается в НУ в текущие расходы

автор спрашивал не про налог на прибыль, а про налог на имущество. там нет стоимостного критерия, если это неотделимые улучшения, которые признаются недвижимостью.

Татьяна, в том то и загвоздка: налоговая может признать неотделимыми улучшениями недвижимого имущества, ну и дальше налог на имущество((((. Может кто-то сталкивался с такой ситуацией и знает, как верно подготовить документы, чтобы надежно себя обезопасить?  

Олеся, в договоре кап ремонт должен быть предусмотрен за счет сред арендатора, оформить дефектовку плюс иные заключение спец на необходимость ремонта, указать в конце что характеристика ворот не изменилась!! в договоре аренды должен быть в характеристике объекта в том числе указанно на наличие в полученном объекте ворот.... чтобы вопросов не возникло что их не было и они появились)

Татьяна
автор спрашивал не про налог на прибыль, а про налог на имущество.

 у автора было два вопроса: про "можно ли списать сразу на 20 счет" и "можно ли не платить налог на имущество".

Я ответил на первую часть, а про налог на имущество ответить сложно без подробных обстоятельств. Например, какие были старые ворота и какие поставили новые - идентичные (ремонт) или вместо распашных поставили подъемные (модернизация), и т.д. Кроме того, не известно по кадастровой стоимости облагается здание в целом или по среднегодовой. Если по кадастровой, то вопрос про неотделимые улучшения возникнуть не может.

А так, в общем случае ответ на вопрос

Олеся Аникеева
Подскажите, есть ли возможность так оформить документы, чтобы налоговая не сомневалась, что это ремонт,   не хочется платить налог на имущество.

нужно документы составлять не на ремонт ворот, как отдельного конструктивного элемента, а на ремонт здания в части ограждающих конструкций.
Ограждающие конструкции - это стены, перегородки, межэтажные перекрытия, окна и ворота. Окна, ворота, двери состоят из самих проемов и заполнения. Замена стекла в окне, полотна двери или створок ворот это ремонт заполнения - маленькой части от всего конструктива здания. То есть, что разбитое стекло поменять, что створки ворот разницы нет.

Олеся Аникеева
налоговая может признать неотделимыми улучшениями

на основании чего налоговая будет признавать ворота неотделимыми улучшениями?
я сталкивалась на практике с подобными ремонтами, в т.ч. и в арендованных помещениях.
как я писала выше, оформлялся акт обследования с заключением технических специалистов, что ворота непригодны к эксплуатации и подлежат замене.
Минфин в своих разъяснениях отмечал, что когда производится замена чего-то негодного на что-то новое, то это ремонт.
ну не могут быть ворота неотделимыми улучшениями. их всегда можно снять и переставить в другое место, пусть даже с некоторыми доработками исходя из размера проема.

Татьяна
Минфин в своих разъяснениях отмечал, что когда производится замена чего-то негодного на что-то новое, то это ремонт.

 это не так.

обывательское выражение "замена негодного на новое" может быть текущим ремонтом, капитальным ремонтом и модернизацией (реконструкцией). Весь вопрос как "новое" соотноситься со "старым" и какая часть (в смысле полностью или частично) конструктивного элемента здания меняется на новое. 
Например: течь на водопроводе - можно вварить кусок новой трубы, а можно поменять весь стояк на такой же стальной, а можно поставить пластик. Классификация будет разной. Хотя везде замена старого негодного на новое.

ворота в любом случае не будут неотделимыми улучшениями. и вы меня никак не переубедите в обратном.

2w3e4r
"замена негодного на новое" может быть текущим ремонтом, капитальным ремонтом и модернизацией (реконструкцией).

у автора помещение в аренде, поэтому ни о какой модернизации -реконструкции речь не ведется. могут быть только ремонты (тек. и кап., которые по договору у них за счет арендатора), либо неотделимые улучшения.

Татьяна
ворота в любом случае не будут неотделимыми улучшениями. и вы меня никак не переубедите в обратном.

ворота бывают разные.

Если вместо деревянных распашных  поставили секционные подъемные с уравнительной платформой (апперелью), то будет модернизация здания и, соответственно, неотделимые улучшения.

да как они могут быть неотделимыми улучшениями?
матчасть-то почитайте.
статья 623 ГК РФ гласит, что неотделимыми признаются улучшения, которые нельзя отделить без вреда для арендованного имущества.
любые ворота легко снимаются и никакого вреда для здания не наносится.

Татьяна
у автора помещение в аренде,

у автора вопроса схема по дроблению бизнеса для отделения рисков операционной деятельности (дочка - арендатор) от владения активами (материнская компания - собственник здания). То есть, по факту собственник и арендатор это одно и тоже.

Тут вопрос - а кто осуществляет эксплуатацию комплекса? - Собственник? 

а ведь мелкий текущий ремонт, ремонт по поломкам и авариям - это составная и неотъемлемая часть эксплуатационных расходов. А значит ремонт сломанных ворот должен входить в эксплуатацию, если поломка не по вине арендатора, а не производится за счет арендатора.

Татьяна
матчасть-то почитайте.

ворота это конструктивная часть здания - ограждающие конструкции. Специально привел сразу определения из СНиПов.

Здание, упрощенно, состоит из 3 конструктивных элементов: несущие конструкции (каркас, несущие стены и пр.), ограждающие конструкции и инженерное оборудование.
Замена конструктивного элемента на новое и лучшее это модернизация для собственника или неотделимые улучшения для арендатора.

2w3e4r, ваши предложения по учету такой замены ворот?
если вы настаиваете на неотделимых улучшениях, то по таким улучшениям в целях налога на прибыль стоимостного критерия в 100 тыс. нет.
т.е. и в целя налога на прибыль их надо амортизировать.

Татьяна
если вы настаиваете на неотделимых улучшениях,

да не настаиваю я.
И конечно можно учесть в расходах, только в дополнение к написанным выше советам (Вашим от 26.02.2020, 16:33 и Владимира 11:34)  не забыть получить письменное согласие от арендодателя нужно.

А так,
Чистый расход по налогу на имущество равен 74 000 руб х 2,2% х (1-20%) = 1300 руб. за год. То есть, весь разговор из-за налога в размере бутылки пива в месяц. Да и в целом  думаю, что на фоне общего оборота организации эти 74 ты.сруб незаметны будут, и можно особо не заморачиваться.

Но если хочется разобраться, то нужно уделить внимание на те нюансы, про которые писал я.