Бухгалтерский учет. Налоги. Аудит

Форум – Бухгалтерский учет и налогообложение

Обсуждаем:

НДФЛ при продаже квартиры ИП купленной до 2016 года

ivtt  
24.04.2019, 18:31
Подскажите пожалуйста, правильно ли я понимаю, если ИП-резидент, в 2019 году будет продавать квартиру используемую в предпринимательской деятельности,  и эта квартира была куплена до 2016 года, то ему Придется начислить НДФЛ со всей суммы продажи , если у этого ИП нет ОКВЭД 68.10.2 (Покупка и продажа собственного недвижимого имущества) ?

Так как
п.17.1 ст. 217 применяется к объектам недвижимого имущества, приобретенным в собственность после 01.01.2016 (ФЗ от 29.11.2014 N 382-ФЗ).

[www.consultant.ru]

*

А именно в данный пункт 17 ст.217 НК РФ были внесены изменения 27.11.2018 N 424-ФЗ согласно которым

17.1) доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период:

(в ред. Федерального закона от 27.11.2018 N 424-ФЗ (ред. от 15.04.2019))

от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;

от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;

(в ред. Федерального закона от 27.11.2018 N 425-ФЗ)


*

[buhguru.com]

*

Т.е. если квартира куплена начиная с 2016 года, то при продаже ее через 5 лет резидентом НДФЛ не начислят. А  по всем квартирам  приобретенным до 2016 года НДФЛ придется платить при любом сроке собственности. Печально. (Может они изменят это условие , как по нерезидентам  согласно 63-фз от 15.04.2019г)
Исправлений: 2; последнее - в 24.04.2019, 20:04.
Nad.K  
24.04.2019, 21:55
Я не вижу повода делать подобные выводы.
ivtt  
24.04.2019, 22:39
Nad.K,
Знаете,мы вот сегодня ответ на этот запрос делали в одно юр.бюро и они отрицательный ответ дали (ниже приведу) и еще одну статья в инете нашел с подобным отрицательным ответом
[buhguru.com]
Поэтому, если как-то сможете по другому ответ аргументировать для ИФНС был бы вам признателен.
В апреле вышел закон 63-фз от 15.04.2019 года, который внес поправки в п.17.1.ст.217 нк рф , но они задевают только не резидентов.
"8.1. Положения пункта 17.1 статьи 217 и пункта 1 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, в отношении имущества вне зависимости от даты его приобретения.".
[www.consultant.ru]
*
По резидентам таких изменений в НК нет.
*
Сейчас согласно 59-ФЗ пойдет волна продаж хостелов в жил.фонде, в связи с запретом гостиничной деятельности в жил.фонде с 01.10.2019 года, поэтому многие на нфдл при продаже попадут, у кого право собственности до 2016 года оформлено на квартиры.
[www.garant.ru]
*
Ответ юр.фирмы:
Ответ: ИП должен будет уплатить 6% по УСН, так как квартира приобретена до 01.01.2016 года. 
С 01.01.2019 данное освобождение от налогообложения НДФЛ распространяется на доходы от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, непосредственно используемых в предпринимательской деятельности (ст. 2, п. 2 ст. 7 Федерального закона от 27.11.2018 N 425-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 425-ФЗ)).
Однако Закон N 425-ФЗ внес вышеуказанные изменения в редакцию п. 17.1 ст. 217 НК РФ, которая применяется в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 01.01.2016 (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации"). А в отношении объектов недвижимого имущества (в том числе квартир), приобретенных в собственность до 01.01.2016, применяется предыдущая редакция п. 17.1 ст. 217 НК РФ, согласно которой освобождение от налогообложения НДФЛ не распространяется на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 27.12.2009 N 368-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и Федеральный закон "О внесении изменений в главы 23 и 25 части второй Налогового кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений Федерального закона "О внесении изменений в часть первую, часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации").
Исправлений: 2; последнее - в 24.04.2019, 22:52.
ivtt  
11.05.2019, 12:31
В Консультанте нашел Письмо ФНС от 17 января 2019 г. N БС-3-11/222@

по этому вопросу

[www.consultant.ru]

...

"...с 1 января 2019 года граждане могут не уплачивать НДФЛ с доходов от продажи определенного перечня объектов имущества, указанных выше, которые они использовали в предпринимательской деятельности, при условии соблюдения минимального предельного срока владения данным имуществом в соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 и статьей 217.1 Кодекса.

В случае нахождения объекта имущества в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения доход от его продажи подлежит обложению НДФЛ в общеустановленном порядке."

*

В этом Письме ничего не сказано особенности про продажи квартир купленных до 2016 года и используемых в предпринимательской деятельности.

Поэтому стоит думаю, наверно принять позицию ФНС согласно этого письма нежели Консультанта 

*

Вопрос: Об НДФЛ при продаже имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности, в том числе если расходы на его приобретение учтены при применении спецрежимов или в составе профессиональных вычетов.


Ответ:


МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



 



ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА



 



ПИСЬМО



от 17 января 2019 г. N БС-3-11/222@



 


Федеральная налоговая служба в связи с интернет-обращением от 19.12.2018 сообщает следующее.


Статьей 217 главы 23 "Налог на доходы физических лиц" Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) установлен перечень доходов, освобождаемых от обложения налогом на доходы физических лиц (далее - НДФЛ).


Пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса предусмотрено освобождение от обложения НДФЛ доходов от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 Кодекса, а также от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.


Положения пункта 17.1 статьи 217 Кодекса (в редакции Кодекса, действующей в отношении правоотношений, возникших до 1 января 2019 года) не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.


Федеральным законом от 27.11.2018 N 425-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в положения статьи 217 Кодекса внесены изменения, согласно которым положения пункта 17.1 статьи 217 Кодекса не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности (указанные изменения вступили в силу с 1 января 2019 года).


То есть с 1 января 2019 года граждане могут не уплачивать НДФЛ с доходов от продажи определенного перечня объектов имущества, указанных выше, которые они использовали в предпринимательской деятельности, при условии соблюдения минимального предельного срока владения данным имуществом в соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 и статьей 217.1 Кодекса.


В случае нахождения объекта имущества в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения доход от его продажи подлежит обложению НДФЛ в общеустановленном порядке.


Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в соответствии с пунктом 3 статьи 210 Кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, при продаже имущества.


Федеральным законом от 27.11.2018 N 424-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах" подпункт 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса дополнен положениями, согласно которым при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств в случае, если налогоплательщик учитывал расходы, связанные с приобретением указанного имущества, в составе расходов при определении налоговой базы при применении специальных налоговых режимов в соответствии с главами 26.1 и 26.2 (при выборе объекта налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов) Кодекса или в составе профессиональных налоговых вычетов, предусмотренных статьей 221 Кодекса, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества, уменьшенных на расходы, учтенные при определении налоговой базы при применении налогоплательщиком указанных специальных налоговых режимов или учтенные налогоплательщиком в составе профессиональных налоговых вычетов, предусмотренных статьей 221 Кодекса, при условии представления в налоговый орган документов, подтверждающих расчет суммы такого имущественного налогового вычета (указанные изменения вступили в силу с 1 января 2019 года).


Таким образом, доход, полученный налогоплательщиком уже в 2019 году, может быть уменьшен на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы (в том числе понесенные до 2019 года), связанные с приобретением указанного имущества, за вычетом ранее учтенных расходов при применении им специальных налоговых режимов или в составе профессиональных налоговых вычетов.


В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Кодекса физические лица, получившие доход от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению, обязаны самостоятельно исчислить и уплатить налог на доходы физических лиц с суммы полученного дохода.


Данные разъяснения содержат общий порядок применения законодательства Российской Федерации по налогу на доходы физических лиц, который не учитывает конкретные обстоятельства и условия.


При необходимости Вы вправе обратиться в налоговый орган по месту постановки на учет с документами, относящимися к существу вопроса, для получения разъяснения относительно конкретной ситуации.


 


Действительный


государственный советник


Российской Федерации


2 класса


С.Л.БОНДАРЧУК
17.01.2019

[www.consultant.ru]

Думаю, все же ориентироваться на позицию ФНС, что НДФЛ не нужно начислять с продажи такой квартиры купленной до 2016 года, так как если что с ИФНС пришлось бы судиться и их аргументы принимать в качестве доказательств.
Исправлений: 3; последнее - в 11.05.2019, 16:02.
ivtt  
11.05.2019, 12:35
Ответ же самого Консультанта на этот вопрос другой:

Вопрос: Обязан ли индивидуальный предприниматель на ОСН облагать НДФЛ полученный в 2019 г. доход от продажи квартиры, приобретенной в 2012 г. и использовавшейся в предпринимательской деятельности?
 
Ответ: Индивидуальный предприниматель на ОСН обязан облагать НДФЛ полученный в 2019 г. доход от продажи квартиры, приобретенной в 2012 г. и использовавшейся в предпринимательской деятельности.
 
Обоснование: Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества (три года или пять лет) и более (п. 17.1 ст. 217, п. п. 2 - 4 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ).
С 01.01.2019 данное освобождение от налогообложения НДФЛ распространяется на доходы от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, непосредственно используемых в предпринимательской деятельности (ст. 2, п. 2 ст. 7 Федерального закона от 27.11.2018 N 425-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 425-ФЗ)).
Однако Закон N 425-ФЗ внес вышеуказанные изменения в редакцию п. 17.1 ст. 217 НК РФ, которая применяется в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 01.01.2016 (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации"). А в отношении объектов недвижимого имущества (в том числе квартир), приобретенных в собственность до 01.01.2016, применяется предыдущая редакция п. 17.1 ст. 217 НК РФ, согласно которой освобождение от налогообложения НДФЛ не распространяется на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 27.12.2009 N 368-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и Федеральный закон "О внесении изменений в главы 23 и 25 части второй Налогового кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений Федерального закона "О внесении изменений в часть первую, часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации").
На основании изложенного индивидуальный предприниматель на ОСН обязан облагать НДФЛ полученный в 2019 г. доход от продажи квартиры, приобретенной в 2012 г. и использовавшейся в предпринимательской деятельности.
 
С.М. Лазутин
ООО "М-СТАЙЛ"
Региональный информационный центр
Сети КонсультантПлюс
06.03.2019
 [www.consultant.ru]
ivtt  
11.05.2019, 13:23
Поискав же ответы Мин.Фин РФ за 2019 год, находим

Письмо от 5 апреля 2019 г. N 03-04-05/24275
[www.consultant.ru]

Письмо от 8 февраля 2019 г. N 03-04-05/7685
[www.consultant.ru]

видим что -мин.фин не против продажи без НДФЛ но , они тут же пишут  что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом.
*
Вопрос: Об НДФЛ при продаже ИП жилого помещения, используемого в предпринимательской деятельности.
 
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ПИСЬМО

от 5 апреля 2019 г. N 03-04-05/24275

 
Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение от 05.02.2019 по вопросу уплаты налога на доходы физических лиц при продаже жилого помещения физическим лицом, зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя, и сообщает, что в соответствии с регламентом Минфина России, утвержденным приказом Минфина России от 14.09.2018 N 194н, в Минфине России, если законодательством не установлено иное, не рассматриваются по существу обращения по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.
Вместе с тем сообщаем, что в соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 Кодекса.
При этом абзацем четвертым пункта 17.1 статьи 217 Кодекса (в редакции Федерального закона от 27.11.2018 N 425-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации") установлено, что положения пункта 17.1 статьи 217 Кодекса не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи, в частности, имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.
Таким образом, доходы от продажи имущества, используемого в предпринимательской деятельности, не освобождаются от обложения налогом на доходы физических лиц, за исключением доходов, полученных от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств.
Одновременно сообщается, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах, направленные налогоплательщикам и (или) налоговым агентам, имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам, налоговым органам и налоговым агентам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
 
Заместитель директора Департамента
Р.А.СААКЯН
05.04.2019

[www.consultant.ru]


Вопрос: Об НДФЛ при продаже ИП недвижимого имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности.
 
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ПИСЬМО

от 8 февраля 2019 г. N 03-04-05/7685

 
Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение от 12.12.2018 по вопросу уплаты налога на доходы физических лиц при продаже имущества физическим лицом, зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
На основании статьи 19 Кодекса налогоплательщиками, плательщиками сборов, плательщиками страховых взносов признаются организации и физические лица, на которых в соответствии с Кодексом возложена обязанность уплачивать соответственно налоги, сборы, страховые взносы.
В соответствии с пунктом 1 статьи 207 Кодекса (глава 23 "Налог на доходы физических лиц" Кодекса) налогоплательщиками налога на доходы физических лиц признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие доходы от источников в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации.
Подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Кодекса предусмотрено, что физические лица производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению.
На основании пункта 17.1 статьи 217 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период:
от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 Кодекса;
от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
При этом в соответствии с абзацем четвертым пункта 17.1 статьи 217 Кодекса положения пункта 17.1 статьи 217 Кодекса не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.
При этом право на освобождение от обложения налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи имущества, напрямую связано с признанием физического лица плательщиком налога на доходы физических лиц.
Пунктом 3 статьи 346.11 Кодекса установлено, что применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате, в частности, налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 2 и 5 статьи 224 Кодекса).
В случае если индивидуальный предприниматель осуществляет вид предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.
Поскольку в рассматриваемом обращении отсутствует информация о применяемом физическим лицом, зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя, налоговом режиме, дать ответ по существу поставленных вопросов не представляется возможным.
 
Заместитель директора Департамента
Р.А.СААКЯН
08.02.2019

[www.consultant.ru]
*
И как же поступить ?
Исправлений: 1; последнее - в 11.05.2019, 13:43.
Кирилл  a8ac  
11.05.2019, 20:57
ivtt
И как же поступить ?
считаю, что нужно облагать НДФЛ (как в ответе Консультанта), но если время есть, можно написать запрос по конкретной ситуации в Минфин
Автор:
Ваш Email:

Защита от спама:
Введите код, который вы видете ниже (защита от роботов-спамеров).
 ********    *******   **     **  ********    ******   
 **     **  **     **  **     **  **     **  **    **  
 **     **         **  **     **  **     **  **        
 ********    *******   **     **  **     **  **   **** 
 **                **  **     **  **     **  **    **  
 **         **     **  **     **  **     **  **    **  
 **          *******    *******   ********    ******   
Сообщение: