Отражение дебиторской задолженности дольщика в отчетности застройщика

Добрый день, такой вопрос.
Многие застройщики (а возможно уже и все) отражают в регистрах бухгалтерского учета дебиторскую задолженность дольщиков по внесению денежных средств по договору участия в долевом строительстве (и соответствующие обязательства застройщика в пассиве). Т.е., на дату регистрации договора делается проводка Дт 76 Кт 86. На дату регистрации фактически не передаются помещения, не перечисляются денежные средства. На наш взгляд, как аудиторской компании, эти записи совершенно необоснованны, в то же время мы согласны с тем, что информация о данной дебиторской задолженности должна быть отражена в пояснительной записке (например, на основании данных модуля 1С для продажников, либо данных забалансового учета).

На сколько обоснованно отражение такой задолженности (обязательств) в регистрах бухгалтерского учета и в бухгалтерском балансе, а не в пояснительной записке?

p.s. Прошу учесть, что есть судебные решения не в пользу застройщиков, где в суд подавали надзорные ведомства, которые сравнивали показатель о дебиторской задолженности в бух.балансе и проектной декларации и штрафовали на 200тысяч рублей по ст. 14.28 КоАП РФ, если эти показатели не сходились (решения от августа и декабря 2018 года)

Андрей
На сколько обоснованно отражение такой задолженности (обязательств) в регистрах бухгалтерского учета и в бухгалтерском балансе, а не в пояснительной записке?

считаю, что абсолютно обосновано. на момент регистрации договора возникает дебиторская задолженность дольщика по внесению целевых средств, которая должна быть отражена в бухучете на балансовом счете.
это подтверждается пп. "е" п. 4 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 11.06.2018 N 673

Андрей
Добрый день, такой вопрос.
Многие застройщики (а возможно уже и все) отражают в регистрах бухгалтерского учета дебиторскую задолженность дольщиков по внесению денежных средств по договору участия в долевом строительстве (и соответствующие обязательства застройщика в пассиве). Т.е., на дату регистрации договора делается проводка Дт 76 Кт 86. На дату регистрации фактически не передаются помещения, не перечисляются денежные средства. На наш взгляд, как аудиторской компании, эти записи совершенно необоснованны, в то же время мы согласны с тем, что информация о данной дебиторской задолженности должна быть отражена в пояснительной записке (например, на основании данных модуля 1С для продажников, либо данных забалансового учета).

На сколько обоснованно отражение такой задолженности (обязательств) в регистрах бухгалтерского учета и в бухгалтерском балансе, а не в пояснительной записке?

p.s. Прошу учесть, что есть судебные решения не в пользу застройщиков, где в суд подавали надзорные ведомства, которые сравнивали показатель о дебиторской задолженности в бух.балансе и проектной декларации и штрафовали на 200тысяч рублей по ст. 14.28 КоАП РФ, если эти показатели не сходились (решения от августа и декабря 2018 года)

Добрый день, а можно ссылку на решения?  Я сейчас тоже  занимаюсь этим вопросом и пока не пришла к единому мнению.

Кирилл, указанное постановление никаким боком не относится к бухгалтерскому учету, не вносит изменения в ПБУ и 402-ФЗ. Давайте тогда и ДЕБИТОРСКУЮ задолженность банка по предельному лимиту кредитной линии отражать в учете и отчетности. Из норм гражданского права договор - это по сути намерение сторон совершить какое-либо действие одной из сторон и оплатить это действие второй стороной. Т.е. на дату заключения договора, как и на дату его гос.регистрации не происходит ни передачи денежных средств одной из сторон, ни передачи имущественных прав второй стороной, а лишь определяются условия сделки. Значит факт самой сделки еще не свершился, а, как известно, 402-ФЗ дает прямой запрет на отражение в регистрах бух.учета не имевших место фактов хозяйственной жизни. Вот в этом и есть проблема.

Анастасия, да, конечно

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2018 N 09АП-31157/2018 по делу N А40-224731/17

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2018 N 15АП-17811/2018 по делу N А32-30879/2018

Андрей
Кирилл, указанное постановление никаким боком не относится к бухгалтерскому учету,

а я в этом не уверен

Статья 4. Законодательство Российской Федерации о бухгалтерском учете
Законодательство Российской Федерации о бухгалтерском учете состоит из настоящего Федерального закона, других федеральных законов и принятых в соответствии с ними нормативных правовых актов.

Андрей
ДЕБИТОРСКУЮ задолженность банка по предельному лимиту кредитной линии отражать в учете и отчетности.

данный вид активов не поименован в Правилах, в отличие от дебиторской задолженности участников долевого строительства по уплате цены договора участия в долевом строительстве.

на самом деле это вопрос важный, так как та или иная позиция существенно влияет на возможности работы застройщика, ибо отражение обязанности дольщика по оплате не переданного ему объекта на забалансовом счете существенно уменьшают возможности застройщика согласно Правил.

Ситуация спорная. В связи с тем, что  на сегодняшний день порядок ведения бухгалтерского учета  застройщиком в рамках 214-ФЗ не урегулирован, застройщики в учетной политике сами закрепляют систему учета.
Интересное мнение отражено в рекомендациях  БМЦ (бухгалтерский методологический центр) РЕКОМЕНДАЦИЯ  Р-Х/2017 – ОК СТРОИТЕЛЬСТВО «УЧЕТ ДОГОВОРОВ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ (ДДУ) У ЗАСТРОЙЩИКА».
Там приходят к выводу, что и 08 счет не совсем правильно применять, нужно 20 счет. 86 счет тоже не подходит, задолженность дольщиков по ДДУ не отражается, только по факту оплаты как аванс, а также предусматривает использование 46 счета и др.

Дмитрий
Ситуация спорная. В связи с тем, что  на сегодняшний день порядок ведения бухгалтерского учета  застройщиком в рамках 214-ФЗ не урегулирован, застройщики в учетной политике сами закрепляют систему учета.
Интересное мнение отражено в рекомендациях  БМЦ (бухгалтерский методологический центр) РЕКОМЕНДАЦИЯ  Р-Х/2017 – ОК СТРОИТЕЛЬСТВО «УЧЕТ ДОГОВОРОВ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ (ДДУ) У ЗАСТРОЙЩИКА».
Там приходят к выводу, что и 08 счет не совсем правильно применять, нужно 20 счет. 86 счет тоже не подходит, задолженность дольщиков по ДДУ не отражается, только по факту оплаты как аванс, а также предусматривает использование 46 счета и др.

Ну что то в рекомендациях они разошлись с применением 46 счета по мере готовности при условии что нет совмещения функций генподряда ( в вопросе отдельный генподрядчик)

Наболевшая тема(

Так как в соответствии со ст. 5 ФЗ № 402-ФЗ объектами учета являются в том числе факты хозяйственной жизни, то отражать задолженность по заключенным договорам участия в долевом строительстве, на мой взгляд, необходимо либо в момент исполнения обязательств застройщика (передача дольщику объекта инвестирования), либо в момент получения денежных средств от дольщика.

Но если прочесть статью 5 далее: 
Объектами бухгалтерского учета экономического субъекта являются:
7) иные объекты в случае, если это установлено федеральными стандартами.
И что это за зверь такой "иные объекты"?

Это расширяет просторы учета под любые нужды??? 

Все гораздо проще - надо учитывать особый правовой режим ДДУ: после госрегистрации договор становится обязывающим как для дольщика, так и застройщика.

ДКъ, Это, простите, с чего вы взяли? Госрегистрация ничем не обязывает ни застройщика, ни дольщика, лишь подтверждает, что сделка заключена в соответствии с нормами действующего законодательства. В дальнейшем данная регистрация необходима для внесения записи в ЕГРН, а также дает некоторые гарантии дольщику. К тому же в Концепции бухгалтерского учета ("Концепция бухгалтерского учета в рыночной экономике России" (одобрена Методологическим советом по бухгалтерскому учету при Минфине РФ, Президентским советом ИПБ РФ 29.12.1997)) в п. 6.3.2. говорится, что Факты хозяйственной деятельности должны отражаться в бухгалтерском учете исходя не столько из их правовой формы, сколько из их экономического содержания и условий хозяйствования.

На самом деле, эта же Концепция вероятно и дает право компаниям отражать операции в момент заключения договоров, например, в п. 6.2. говорится, что Информация уместна с точки зрения заинтересованных пользователей, если наличие или отсутствие ее оказывает или способно оказать влияние на решения (включая управленческие) этих пользователей, помогая им оценить прошлые, настоящие или будущие события, подтверждая или изменяя ранее сделанные оценки.
В частности, если отметить такие фразы, как "способно оказать влияние на решения (включая управленческие)" и "помогая им оценить будущие события" то логично предположить, что информация о дебиторской задолженности по договору долевого участия существенна, как для руководства (для принятия решений о проведении мероприятий о скором ее погашении), так и для потенциальных дольщиков/покупателей (интереснее заключить договор долевого участия с компанией, с которой уже многие заключили договоры).
И, полагаю, раз деятельность застройщика связана с привлечением денежных средств дольщиков, то информация о дебиторской задолженности по таким договорам вполне уместна.

Надеюсь услышать мнения по этому вопросу и других участников форума

Андрей
ДКъ, Это, простите, с чего вы взяли?

После регистрации ДДУ ни дольщик, ни застройщик не могу разорвать договор при нормальном ходе дел.

Всего хорошего.

214-ФЗ: Статья 4. Договор участия в долевом строительстве
1. По договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Статьями 9 и 10 предусмотрены особые условия и штрафные санкции за расторжение ДДУ: 
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Статья 12. Исполнение обязательств по договору

1. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
2. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В статье 12 речь идет уже об исполнении, а не о возникновении обязательств. 
А обязательства исходя из 214-ФЗ возникают именно на дату регистрации договора долевого участия.
При проверках Департамента долевого строительства в первую очередь проверяется наличие отражения в балансе застройщика обязательств по заключенным (а не по уже исполненным!!) ДДУ.
В отчетности застройщика, предоставляемой в Департамент по долевому строительству предоставляются данные именно о заключенных договорах с указанием их количества и суммы возникших на основании заключенных договоров обязательств. 
Данные суммы должны соответствовать данным, отраженным в бухгалтерской отчетности застройщика.
При нарушении данных требований КоАП  (ст. 14.28) предусматривает существенные штрафные санкции.

Сколько лет работаю аудитором в строительстве, а такие странные рассуждения вижу впервые. Складывается мнение, что человек, задавший вопрос, никогда не имел дела с долевым строительством.
Закон 214-Фз предусматривает особый статус и отдельные требования к договорам долевого участия, порядке его заключения, регистрации, возникновения и исполнения обязательства, права в принципе принимать денежные средства в оплату договора и предусматривает отдельный контроль отдельного ведомства с существенными штрафными санкциями.

Кстати в Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2018 N 15АП-17811/2018 по делу N А32-30879/2018  суд отказал организации в требовании об отмене штрафа, за нарушения отражения данных дебиторской задолженности по ст. 14.28 КоАП. И в основном в таких случаях выигрывают контролирующие органы.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2018 N 09АП-31157/2018 по делу N А40-224731/17

В удовлетворении требований о признании незаконным и отмене постановления о привлечении к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов правомерно отказано, поскольку проектная декларация содержит недостоверную информацию - сведения о размере дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату, внесенные в проектную декларацию, не соответствуют данным бухгалтерской отчетности, что нарушает п. 6 ч. 1 ст. 20 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

IouliaV
Сколько лет работаю аудитором в строительстве, а такие странные рассуждения вижу впервые. Складывается мнение, что человек, задавший вопрос, никогда не имел дела с долевым строительством.
Закон 214-Фз предусматривает особый статус и отдельные требования к договорам долевого участия, порядке его заключения, регистрации, возникновения и исполнения обязательства, права в принципе принимать денежные средства в оплату договора и предусматривает отдельный контроль отдельного ведомства с существенными штрафными санкциями.

Интересно, сколько Вы, уважаемая (-ый) IouliaV работаете "аудитором в строительстве"? Просветите, сколько надо работать "аудитором в строительстве", чтобы считать свое спорное мнение единственно верным и безапелляционным! Переход на личности, уважаемая (-ый), по моему скромному мнению, неуместен на форуме профессионалов.  

Я работаю со строительными организациями более 10 лет и столкнулась с тем, что начитавшись подобных рассуждений и комментариев бухгалтера начинают вносить исправления в отчетность, а последствия таких действий, как я уже отметила, существенные штрафы. 
На личности я не переходила, и высказанное мнение не мое личное, а цитаты из законодательства и арбитражной практики.
Если кого то обидела, то приношу извинения....

IouliaV
Кстати в Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2018 N 15АП-17811/2018 по делу N А32-30879/2018  суд отказал организации в требовании об отмене штрафа, за нарушения отражения данных дебиторской задолженности по ст. 14.28 КоАП. И в основном в таких случаях выигрывают контролирующие органы.

Ситуация, рассмотренная судами, совершенно о другом.
"Раздел 6 проектной декларации АО "ОСК" (в редакции изменений на 03.08.2017 г.) содержит следующие сведения о финансовом результате, размерах кредиторской и дебиторской задолженности по состоянию на 30.06.2017 г.: "Финансовый результат - 0 тыс. руб."; "Размер кредиторской задолженности составляет 1 164 161 тыс. руб." "Размер дебиторской задолженности составляет 3 031 635 тыс. руб." (недостоверно).
В соответствии с бухгалтерским балансом по состоянию на 30.06.2017 г., также представленным в Москомстройинвест для проведения настоящей проверки, размер кредиторской задолженности (строка 1520) составляет 1 164 161 тыс. руб., размер дебиторской задолженности (строка 1230) - 8 094 122 тыс. руб.
Таким образом, установлено, что проектная декларация (в редакции изменений на 03.08.2017 г.) содержит недостоверную информацию, а именно: сведения о размере дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату, внесенные в проектную декларацию АО "ОСК" (в редакции изменений от 03.08.2017 г.), не соответствуют данным бухгалтерской отчетности в строке 1230 бухгалтерского баланса по состоянию на 30.06.2017. что нарушает пункт 6 части 1 статьи 20 Закона N 214-ФЗ."

Тогда смысл приводит как доводы своей позиции решения суда, не относящиеся к делу???

IouliaV
Я работаю со строительными организациями более 10 лет и столкнулась с тем, что начитавшись подобных рассуждений и комментариев бухгалтера начинают вносить исправления в отчетность, а последствия таких действий, как я уже отметила, существенные штрафы. 
На личности я не переходила, и высказанное мнение не мое личное, а цитаты из законодательства и арбитражной практики.
Если кого то обидела, то приношу извинения...

Благодарю за пояснения: уточнение "работаю со строительными организациями более 10 лет" более уместно на форуме профессионалов, чем мягко говоря разговорное, чтобы не сказать базарное, "сколько я работаю аудитором в строительстве ...".
Бухгалтеры (именно, -ры), как и аудиторы, есть думающие, анализирующие, принимающие ответственные решения, а есть скажите "как надо?" или еще хуже "что сделать, чтобы заключение было без оговорок?".
На личности Вы перешли, по моему мнению, вот здесь "Складывается мнение, что человек, задавший вопрос, никогда не имел дела с долевым строительством". За инициатора этой темы обидно. Если он задается этой проблемой, приводит разносторонне свои размышления и информацию из документов, то явно он имеет дело с долевым строительством МКД.

Благодарю Вас за диалог. 

  

Складывается мнение, что человек, задавший вопрос, никогда не имел дела с долевым строительством.

IouliaV
Тогда смысл приводит как доводы своей позиции решения суда, не относящиеся к делу???

Инициатор этой дискуссии излагал информацию в январе, Вы же приводите ссылку на судебные решения сегодня. Для Вас есть повод внимательно изучить суть дела, чтобы на него ссылаться сегодня.

С уважением к Вашему мнению.

Андрей
Анастасия, да, конечно

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2018 N 09АП-31157/2018 по делу N А40-224731/17

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2018 N 15АП-17811/2018 по делу N А32-30879/2018

Это те судебные решения, которые приведены в этой ветке автором вопроса, я про них и уточняю, что они как раз решены совсем не в пользу организаций и мнения автора..

Автор вопроса привел все возможные доводы по моему мнению, без учета специфика и ссылок на Закон о долевом строительстве. 
Я хотела сказать, что для рассуждения и выводов по этом вопросу, надо сначала изучить 214-ФЗ и судебную практику, чего я здесь не увидела, отсюда и вывод, что автор вопроса не знает специфики долевого строительства.
К сожалению общие доводы по  теории бухучета не действуют на чиновников из департамента по долевому строительству и людей, заключивших ДДУ, которые кстати, являются в том числе пользователями бухотчетности, считающие (не без основани согласно положениям 214-ФЗ), что если ДДУ заключен и зарегистрирован, то у застройщика уже существуют  обязательства по строительству дома, квартир и передачи их лицам, с которыми заключены договоры.
Кроме того, именно с даты регистрации ДДУ возникают иные обязательства застройщика, например: по оплате в Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства, и по сдаче отчетности в Департамент.

IouliaV,
Добрый день,
мой вопрос возник исходя из имеющегося у нас принципа приоритета экономического содержания над правовой форме, который изложен не только в концепции бухгалтерского учета, но и утвержден, к примеру, в ПБУ 1/2008 (п.6). С точки зрения экономического содержания договор (даже зарегистрированный) это лишь намерение сторон совершить конкретные действия. То, что Вы ссылаетесь на обязательства, возникающие только из заключения и регистрации договора -  это правовой аспект, который, как указано выше, ничтожен перед экономическим содержанием сделки для целей бухгалтерского учета. В бухгалтерском учете намерения превращаются в обязательства только в момент совершения факта хозяйственной жизни. В данном случае могут быть два вида факта хозяйственной жизни: 1) - получение денежный средств от дольщика; 2) - передача помещения дольщику.
Поэтому следует различать понятия обязательств, используемых в бухгалтерском учете и вытекающих из норм права.
То, что данные об обязательствах должны браться из данных бухгалтерской отчетности еще не говорит, что эти данные должны браться из бухгалтерского баланса. Это может быть пояснения к балансу на одном листе, в строчку, таблицей.

Не правовой статус договора ДДУ должен быть  в основе действий бухгалтера, а его экономическое содержание.

Нормы законодательства требуют, чтобы застройщик раскрывал информацию о дебиторской задолженности дольщиков - пожалуйста, в пояснительной записке к балансу. Но "раздувать" информацию о высоколиквидных активах только лишь на основании намерений сторон совершить в будущем действия, на основании которых возникнут обязательства, по моему, является искажением отчетности.

Но это всего лишь мое мнение. Если Вы с этим мнением не согласны, просьба без оскорблений высказываться. Но если Вы видите только правовую составляющую вопроса, то эта тема не для Вас.