Бухгалтерский учет. Налоги. Аудит
Бухгалтерский учет. Налоги. Аудит

Форум – Бухгалтерский учет и налогообложение

Обсуждаем:

Как можно убрать из собственности ООО крупное основное средство?

Kathrine  5ef4  
10.05.2018, 12:22
Добрый день! ООО  (плательщик ЕНВД) имеет в своей собственности нежилое здание, стоимость этого здания ООО неизвестна, т.к. оценка этого здания не проводилась, в балансе стоимость здания указана по первичным сохранившимся документам и она низкая всего 300 т.р.. Это здание появилось в процессе строительства на земле, принадлежащей ООО. Т.е. есть  два свидетельства о праве собственности ООО на землю и на здание. Может ли ООО как-то официально убрать из своей собственности это здание, например, путем передачи или продажи за гроши одному из своих учредителей? И какие последствия (последствия для ООО  и для самого учредителя) передачи или продажи этого здания одному из своих учредителей? Как лучше сделать: передать или продать это здание одному из учредителей и надо ли это делать? Если продать здание, то появится внереализационнный доход и он обложится налогом на прибыль = 20%, а можно ли это здание продать за копейки, ведь налоговая скажет, что так специально база занижена? А если просто передать/подарить это здание одному из учредителей, то это вообще нормально?А учредитель, приобретя такое здание, какие расходы, налоги понесет: налог на имущество физических лиц, также налоги связанные со сдачей в аренду этого здания и что еще? Заранее спасибо за ответ. 
avatar 10.05.2018, 15:30
Продать аффилированному лицу по рыночной цене с отсрочкой платежа, допустим на 3-5 мес. Далее аффилированное лицо не будет платить и превратится в просроченного должника. Суть в том, что аффилированое лицо и бывший балансодержатель здания управляются из одного центра, так что срок исковой давности (3 года) в данном случае не является основанием для списания задолженности. На практике встречается часто задолженность между аффилированными лицами с возрастом 5 -12 лет.
 В качестве аффилированного лица можно выбрать организацию, контролируемую одним и тем же акционером, в которой зависимость через ЕГРЮЛ не просматривается, т.е. невозможно формальным способом доказать аффилированность.
 Акционера владельцем здания сделать не рекомендуется. От такой сделки попахивает мнимостью или притворностью, т. е. недействительностью. 
ash  
10.05.2018, 15:44
Kathrine, сначала хотя бы для себя сформулируйте ответ на вопрос: зачем?
Какой цели этими манипуляциями хотите добиться?
Kathrine  5ef4  
10.05.2018, 16:29
ash
Kathrine, сначала хотя бы для себя сформулируйте ответ на вопрос: зачем?
Какой цели этими манипуляциями хотите добиться?
ash, уйти от налога на имущество по кадастровой стоимости, т.к. налог получается высокий и еще руководитель боится, что в собственности организации имеется такое крупное имущество и в случае привлечения ООО к серьезной ответственности, например, при проверках, если выявят серьезные нарушения, то ООО могут потребовать ответить не только уставным капиталом, но и имуществом. А я думаю, что к серьезной ответственности при проверках вряд ли такое мелкое ООО  на ЕНВД  привлекут, т.к. все свои обязательства оно выполняет в срок, никого не кидает и исправно платит налоги и отчитывается и вообще всегда на связи. Мингосимущество официально нас уведомило, что со следующего года будем платить налог на имущество по кадастровой стоимости, а кадастровая стоимость здания = 3,5 млн. руб.. Вот и думаем, как лучше сделать. Но мне кажется, оставить так, как есть. Просто так  передать безвозмездно одному из своих учредителей здание это же ненормально, как-то странно, а почему тогда другим учредителям не подарили это здание? И вообще это будет похоже на доход в натуральной форме, с которого надо удержать НДФЛ или даже не доход, а дивиденды. Как-то вообще непонятно, глупо и мнимо, как написал Хрюкман. А если продать здание за гроши одному из учредителей, то ведь придется заплатить налог на прибыль с внереализационнного дохода от продажи здания. А этот учредитель- покупатель здания потом будет каждый год как физ. лицо платить налог на имущество за это здание и еще будет этому же ООО сдавать в аренду за гроши часть  площади этого здания и снова с дохода от аренды платить НДФЛ. В итоге будет бардак и никакой экономии.
ash  
10.05.2018, 17:57
Kathrine
В итоге будет бардак и никакой экономии.
Совершенно верно.

Кстати, Вы выяснили, какая у Вас система налогообложения (за пределами УСН)?
Если фирма никогда не подавала заявление на применение УСН, то ОСНО.
Значит, помимо налога на прибыль 20%, будет еще НДС 18%.

Налог на имущество организаций при максимальной ставке (2,2%) получится 77000 в год.
Налог на имущество физ. лиц в данном случае, как я понимаю, будет 2% - 70000 в год.

При этом есть забавные судебные решения, например:
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.07.2014 по делу N А45-15762/2013
Было установлено, что физлицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, сдавало в аренду юридическим лицам нежилое помещение. Суд кассационной инстанции согласился с выводами суда апелляционной инстанции о том, что налоговым органом доказан предпринимательский характер деятельности физического лица по сдаче недвижимого имущества в аренду. Целью сдачи имущества в аренду было получение прибыли, действия, направленные на ее получение, носили систематический беспрерывный характер в течение нескольких лет. Таким образом, физическое лицо осуществляло предпринимательскую деятельность, не зарегистрировавшись в качестве индивидуального предпринимателя. Применительно к доходу, полученному от сдачи имущества в аренду, физлицо является плательщиком НДС.
Kathrine  5ef4  
10.05.2018, 20:08
ash, большое спасибо за подробный ответ, у нас ОСНО+ ЕНВД, получается продажу здания обложат налогами по полной программе (прибыль и НДС). А налог на имущество учредитель платить не будет, он пенсионер, значит вроде освобожден от налога на имущество физ. лиц? Освобожден или нет? Но меня всё равно очень смущает продажа учредителю  огромного здания за копейки, например, за 50000 руб., если даже кадастровая стоимость этого здания выше 3 млн. руб.. Налоговая, если это увидит в осадок выпадет и еще признает сделку фиктивной. А при продаже такого имущества ОБЯЗАНЫ ли мы провести оценку этого имущества или не обязаны?
ash  
11.05.2018, 01:46
Kathrine
А налог на имущество учредитель платить не будет, он пенсионер, значит вроде освобожден от налога на имущество физ. лиц? Освобожден или нет?
Имеет
Статья 407. Налоговые льготы
1. С учетом положений настоящей статьи право на налоговую льготу имеют следующие категории налогоплательщиков:
...
10) пенсионеры, получающие пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством, а также лица, достигшие возраста 60 и 55 лет (соответственно мужчины и женщины), которым в соответствии с законодательством Российской Федерации выплачивается ежемесячное пожизненное содержание;
Но:

2. Налоговая льгота предоставляется в размере подлежащей уплате налогоплательщиком суммы налога в отношении объекта налогообложения, находящегося в собственности налогоплательщика и не используемого налогоплательщиком в предпринимательской деятельности.
Уже было отмечено. что регулярная сдача в аренду может быть признана предпринимательской деятельностью.
Впрочем, это неважно, потому что:

4. Налоговая льгота предоставляется в отношении следующих видов объектов налогообложения:
1) квартира или комната;
2) жилой дом;
3) помещение или сооружение, указанные в подпункте 14 пункта 1 настоящей статьи;
4) хозяйственное строение или сооружение, указанные в подпункте 15 пункта 1 настоящей статьи;
5) гараж или машино-место.
5. Налоговая льгота не предоставляется в отношении объектов налогообложения, указанных в подпункте 2 пункта 2 статьи 406 настоящего Кодекса.
А в Вашем случае как раз пп. 2 п. 2 ст. 406
ash  
11.05.2018, 01:48
Kathrine
Но меня всё равно очень смущает продажа учредителю  огромного здания за копейки, например, за 50000 руб., если даже кадастровая стоимость этого здания выше 3 млн. руб.. Налоговая, если это увидит в осадок выпадет и еще признает сделку фиктивной. А при продаже такого имущества ОБЯЗАНЫ ли мы провести оценку этого имущества или не обязаны?
Не обязаны.
Но почитайте на досуге статью 54.1. Забавное чтение
Kathrine  5ef4  
11.05.2018, 10:06
ash, огромное спасибо за подробный, квалифицированный и развернутый ответ, теперь всё ясно, Вы всё правильно написали, никакие льготы учредители -пенсионеру, если он купит нежилое здание, к сожалению,  не положены. Площадь здания огромная, более 100 кв. м. и еще и придется доказывать, что здание не используются в предпринимательской деятельности, а оно как раз используется, к тому же он еще и взаимозависимое лицо-учредитель. Вопрос решен, большое спасибо.
Автор:
Ваш Email:

Защита от спама:
Введите код, который вы видете ниже (защита от роботов-спамеров).
  *******   ********   ********  **     **  **    ** 
 **     **  **     **  **        ***   ***  **   **  
        **  **     **  **        **** ****  **  **   
  *******   ********   ******    ** *** **  *****    
        **  **         **        **     **  **  **   
 **     **  **         **        **     **  **   **  
  *******   **         ********  **     **  **    ** 
Сообщение: