Бухгалтерский учет. Налоги. Аудит

Форум – Бухгалтерский учет и налогообложение

Обсуждаем:

Арендные каникулы

19.05.2015, 07:58
Добрый день!
Последнее время стало популярным понятие "арендных каникул", когда нужно нового арендатора освободить от арендынх платежей на время ремонта сдаваемого в аренду помещения.
Т.е., 2-3 месяца арендатор, пользуясь помещением, не платит арендную плату. 

Поскольку понятие "арендных каникул"  ни в НК ни в ГК не определено, не понимаю как это возможно в свете ст.40 НК.
 На каком основании арендная плата отсутвует (или уменьшенная)?  Куда делись у арендодателя  доход от безвозмездной сдачи имущества в аренду, у арендатор - экономическая выгода? 

Вопрос с  расходами арендатора вроде бы понятен: все вложения арендатора  с согласия  арендодателя, стоиомсть которых не возмещается арендодателем, могут учитываться арендодателем  в порядке, установленном НК и не подлежат учету в составе арендодателя.
Хотя и здесь есть разногласия:
Однако нередко налоговые инспекции придерживаются иной точки зрения и не соглашаются с применением порядка налогообложения, который установлен п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 258 НК РФ для амортизации неотделимых улучшений арендованного имущества. Более того, инспекция в соответствии с п. 2 ст. 248 НК РФ включает стоимость затрат арендаторов на выполнение работ в доход арендодателей как безвозмездно полученное имущество.
...
Нужно отметить, что судебная практика не разделяет такого подхода
 ...
В то же время не исключены споры с инспекциями по этому вопросу.

А вот, повторюсь,  сама арендная плата на каком основании её можно отменить или уменьшить?
Есть ли ограничения по  сроку на подобные "арендные каникулы"?


 
Исправлений: 4; последнее - в 19.05.2015, 08:20.
avatar
Татьяна  629e  
19.05.2015, 09:42
Лесик А.
сама арендная плата на каком основании её можно отменить или уменьшить?

мне попадался подобный договор. в нем был установлен срок аренды и арендная плата за этот срок (допустим, за год). и к договору был приложен график арендных платежей. в данном графике первые 2 месяца арендная плата действительно отсутствовала, а годовая сумма была разделена на оставшиеся 10 месяцев.
19.05.2015, 10:40
Не, ну это Вы предлагаете как обойти "арендные каникулы".
А мне хотелось бы узнать, можно ли на законных основаниях 3 месяца не платить, а затем как положено и всё в законных рамках... 
Исправлений: 1; последнее - в 19.05.2015, 10:53.
avatar
Татьяна  629e  
19.05.2015, 11:35
вот что писали наши юристы в ответ на частный запрос по отсрочке арендной платы:

Гражданское законодательство не запрещает сторонам договора аренды установить освобождение арендатора от обязанности уплачивать арендную плату за определенный период, но с сохранением в течение его за арендатором права пользования соответствующим имуществом. В то же время следует отметить, что правоотношения сторон за период без арендных платежей следует квалифицировать как безвозмездное пользование.  

 В связи с этим у Общества возникают риски доначисления НДС налоговыми органами за время предоставления имущества в аренду без оплаты. 
 
Риск по налогу на прибыль в размере расходов амортизационные отчисления отсутствует, поскольку переданные в аренду основные средства полностью амортизированы в налоговом учете.

у данной организации налоговая амортизация отсутствовала, но следует иметь в виду, что данный риск тоже имеет место быть.
19.05.2015, 11:40
У нас буквально сейчас такая ситуация - переезжает склад. Так вот нашли подходящее помещение, но сам переезд планируется через 2,5 месяца. Мы предложили арендодателю "подождать", а заодно и подремонтировать склад так как нам надо. Хозяева согласились - им выгоднее, подождать пару месяцев, чем вообще не найти никого. Заключили договор о намерениях- потихоньку делаем свои дела на новом складе, а аренду начнем платить уже с момента официального акта приема-передачи, т.е. через 2-3 месяца. Вот вам и легальные арендные каникулы смайлик
19.05.2015, 11:47
Иришечка, но мы не знаем  что и как делает арендодатель, может он вообще всё в черную ведет.
А вот вам вполне грозят налоговые риски :
Арендные отсрочки по платежам не являются основанием отказа от уплаты налога на прибыль и для арендатора. П.8 ст. 250 НК РФ относит доходы, полученные в виде безвозмездно приобретенного имущества к внереализационным. Рыночные цены в соответствии с положениями ст. 40 НК РФ являются основой для исчисления налога на прибыль. Экономическая выгода, которую получает арендатор, очевидна, поскольку он не платит аренду.
Как вы это обходите? Этот-то вы должны знать.
 
19.05.2015, 11:54
2 Татьяна, да про эти риски я знаю. Так что, получается, что "арендных каникул" в прямом их понимании не существует. Нет аредной платы - налицо безвозмездная передача  имущества  и безвозмездное пользование - и всё по НК.

Попутно вопросик. Вот среди рисков для арендодаателя указывают :

Гражданское законодательство не запрещает сторонам договора аренды установить освобождение арендатора от обязанности уплачивать арендную плату за определенный период, но с сохранением в течение его за арендатором права пользования соответствующим имуществом. В то же время следует отметить, что правоотношения сторон за период без арендных платежей следует квалифицировать как безвозмездное пользование.  

 В связи с этим у Общества возникают риски доначисления НДС налоговыми органами за время предоставления имущества в аренду без оплаты. 


Почему доначислени только НДС, а не включить эту сумму  в доход для исчисления налога на прибыль? Аналогично тому какой риск у арендатора :
Арендные отсрочки по платежам не являются основанием отказа от уплаты налога на прибыль и для арендатора. П.8 ст. 250 НК РФ относит доходы, полученные в виде безвозмездно приобретенного имущества к внереализационным.

Почему для арендодателя нет подобного? 
avatar
Татьяна  629e  
19.05.2015, 12:00
Лесик А.

ну во-первых, статья 40 уже не применяется, начиная со вступления в силу главы о трансфертном ценообразовании. кажись с 2012 года, если не вру.

а во-вторых, в связи с этим доначислить налог на прибыль по безвозмездному пользованию могут только при  наличии контролируемой сделки, и то это частное мнение Минфина.
В отличие от НДС, в отношении которого есть прямая норма НК - безвозмездная передача является объектом н/о.
 а у арендатора появляется в/р доход, это подтверждено судебной практикой.
19.05.2015, 12:13
Татяна, спасибо. Про риски с НДС и для арендатора я тоже знаю, что это прямое указание в НК.
А вот почему аналогичного нет в НК для арендадателя, как казалось бы логичным - отдаешь безвозмездно, поставь себе в доход. Вот что меня интересует.
А вот про  статья 40 уже не применяется - хотелось бы подробнее...
avatar
Татьяна  629e  
19.05.2015, 12:20
пункт 6 статьи 4 Федерального закона от 18.07.2011 N 227-ФЗ:

Положения статей 20 и 40 Налогового кодекса Российской Федерации со дня вступления в силу настоящего Федерального закона применяются исключительно к сделкам, доходы и (или) расходы по которым признаны в соответствии с главой 25 Налогового кодекса Российской Федерации до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Лесик А.
А вот почему аналогичного нет в НК для арендадателя, как казалось бы логичным - отдаешь безвозмездно, поставь себе в доход. Вот что меня интересует.

Безвозмездная передача в доход передающего лица не ставится. Просто в налоговом учете не учитываются расходы, связанные с такой передачей (стоимость передаваемых ТМЦ, амортизация переданного имущества и т.п.).
а то получается слишком жирно - расходы не учел, так еще и в доходы себе возьми
19.05.2015, 12:38
Татьяна
пункт 6 статьи 4 Федерального закона от 18.07.2011 N 227-ФЗ:

Так что , хотите сказать , что
 контроль за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам лишь в следующих случаях:

4) при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.

не применяется? Или опять в иных статьях надо искать?
avatar
Татьяна  629e  
19.05.2015, 12:55
применяется только к сделкам до 2012 года.
после 2012 года действует Раздел V.1 части первой НК РФ. и если у вас сделка не являющаяся контролируемой, никто вам налоги доначислять не имеет права
19.05.2015, 13:29
Да, уж как запущено всё...

Так значит, сейчас нет контроля на то, что отклонениия арендной цены более 20%?

К чему я все это клоню?
Если  по договору аренды будет определено, что арендная плата устаналивается  6 месяцев  750 рублей,  а с 7-го месяца - 1100 рублей, то никого этого не должно волновать.
Отклонения свыше 20% (что было в ст. 40) теперь не контролируется, правильно я понимаю?
К тому же  это также не подпадет под норму  п.3 ст 614 ГК РФ:
размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год"
avatar
Татьяна  629e  
19.05.2015, 13:34
Лесик А.
Отклонения свыше 20% (что было в ст. 40) теперь не контролируется, правильно я понимаю?
нет, в данном виде не применяется.
если арендатор и арендодатель взаимозависимые лица, то необходимо проанализировать, не подпадают ли эти отношения под контролируемые сделки.

а вот с ГК тут сложнее, я не юрист, поэтому врать не буду, применяется или нет в данном случае эта норма.
19.05.2015, 14:03
Татьяна
то необходимо проанализировать, не подпадают ли эти отношения под контролируемые сделки.

Нет, у меня других причин нет, кроме описанного выше примера с ценами.
Ээто, как Вы понимаете, "реализация" "арендных каникул" - общую сумму арендной платы растянуть и на время ремонта.  

А по-поводу "размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год"  я бы посчитал, раз в договоре сразу так опредлено, то это не изменение, а установление арендной платы.
Следующим  у меня и был бы вопрос, а под отклонение в 20% такая формулировка  в договоре подпадает или нет.  Но как оказывается, этот вопрос отпал. 
27.05.2015, 16:46
Лесик А.
Иришечка, но мы не знаем  что и как делает арендодатель, может он вообще всё в черную ведет.
А вот вам вполне грозят налоговые риски :
Арендные отсрочки по платежам не являются основанием отказа от уплаты налога на прибыль и для арендатора. П.8 ст. 250 НК РФ относит доходы, полученные в виде безвозмездно приобретенного имущества к внереализационным. Рыночные цены в соответствии с положениями ст. 40 НК РФ являются основой для исчисления налога на прибыль. Экономическая выгода, которую получает арендатор, очевидна, поскольку он не платит аренду.
Как вы это обходите? Этот-то вы должны знать.
 
 Не согласна с вами...Мы заключили предварительный договор о намерениях, в котором сказано, что если ни одна из сторон не заявит отказа, то с 27 мая должен быть заключен договор аренды помещения и передано это помещение по акту приема-передачи. За необоснованный отказ одной из сторон - штраф. Это устная договоренность, что склад нас "ждет". А чисто юридически- на эти два месяца они вполне могут сдать его кому-то еще и нас даже в известность не ставить. И какая по вашему здесь экономическая выгода? Абсолютно никакой.. При этом с прежним арендодателем у нас также действует договор до момента заключения нового- там освобождаем, здесь занимаем.  
27.05.2015, 16:59
Я,  вероятно, не совсем вас понял. "Купился" на фразу:
Иришечка
У нас буквально сейчас такая ситуация - переезжает склад
А у вас вовсе не такая  ситуация.
   Я имел в виду, когда договор аренды  заключен, а, к примеру, первые 2 месяца арендную плату не платят, делают ремонт, а затем начинает взиматься арендная плата. Вот  какой смысл вкладывают в понятие "арендные каникулы".
28.05.2015, 09:36
Лесик А.
Я,  вероятно, не совсем вас понял
а возможно имел в виду следующее:
"Заключили договор о намерениях- потихоньку делаем свои дела на новом складе,
  а аренду начнем платить уже с момента официального акта приема-передачи, т.е. через 2-3 месяца. Вот вам и легальные арендные каникулы",
  - так  всё же "потихоньку" или "легальные  арендные каникулы"?;
  - а на каком основании вы пользуетесь 2-3 месяца помещением, ведь договор о намерениях не предусматривает передачу помещения?:
  -  а  на каком основании вы делаете ремонт, того, чего нет у вас?  "Потихоньку" или легально?
  -  а если вы  у себя покажите расходы по ремонту, то при  встречной проверке обнаружится, что  кто-то  (а это вы) делает ремонт арендодателю... со всеми вытекающими...
А встречная проверка сама собой напросится - 2-3 месяца помещение не было в аренде - а не было ли здесь "легальных арендных каникул" - прямо просится узнать. Не кажется ли вам? 
28.05.2015, 14:28
Лесик А.
Лесик А.
Я,  вероятно, не совсем вас понял
а возможно имел в виду следующее:
"Заключили договор о намерениях- потихоньку делаем свои дела на новом складе,
  а аренду начнем платить уже с момента официального акта приема-передачи, т.е. через 2-3 месяца. Вот вам и легальные арендные каникулы",
  - так  всё же "потихоньку" или "легальные  арендные каникулы"?;
  - а на каком основании вы пользуетесь 2-3 месяца помещением, ведь договор о намерениях не предусматривает передачу помещения?:
  -  а  на каком основании вы делаете ремонт, того, чего нет у вас?  "Потихоньку" или легально?
  -  а если вы  у себя покажите расходы по ремонту, то при  встречной проверке обнаружится, что  кто-то  (а это вы) делает ремонт арендодателю... со всеми вытекающими...
А встречная проверка сама собой напросится - 2-3 месяца помещение не было в аренде - а не было ли здесь "легальных арендных каникул" - прямо просится узнать. Не кажется ли вам? 

В теме изначально был вопрос - как можно обойти красиво "арендные каникулы", поэтому я написала просто как вариант, как по документам это можно сделать. Конечно это работает только при согласии обоих сторон и некоторых дополнительных условиях. Вы немного невнимательно прочли, что я писала. С арендодателем у нас УСТНАЯ договоренность! Они искали арендаторов- нашлись мы, но на 2 месяца вперед. Прежние уже съехали и они просто решили "подождать" нас, а не искать кого то еще. Поэтому мы и имеем доступ в помещения. А по поводу нашего ремонта - это не совсем ремонт- это прокладка наших ИТ сетей и т.п. Делает нам знакомая организация, которая документы выставит теми датами, которые нужны нам и подходят им. Сейчас им просто перечислен "аванс" на закупку им необходимого оборудования по договору, начало прокладки коммуникаций будет с даты акта приема-передачи, окончательный расчет будет уже по срокам нового договора аренды. Вот как то так..
AlinaT  
05.06.2015, 17:28
мы в таком случае "распределяем" стоимость первого платного месяца на арендные каникулы.
JR*  
15.06.2015, 16:11
Вот такие предварительные договоры и пользование "потихоньку" могут привести к неприятной ситуации. Пример: арендодатель сдал помещение с 01 февраля (в акте так было написано), а в жизни разрешил заехать (и потихоньку подготовить помещение) с 15 января. Без оплаты за период с 15 января по 31 января. 28 января в помещении погибает человек в результате производственной травмы, которая произошла когда "потихоньку" устанавливали оборудование. Вопрос: кто будет отвечать за гибель человека? Арендодатель или арендатор?
Автор:
Ваш Email:

Защита от спама:
Введите код, который вы видете ниже (защита от роботов-спамеров).
 **    **  **    **  ********  ********        ** 
 ***   **   **  **      **     **              ** 
 ****  **    ****       **     **              ** 
 ** ** **     **        **     ******          ** 
 **  ****     **        **     **        **    ** 
 **   ***     **        **     **        **    ** 
 **    **     **        **     ********   ******  
Сообщение: