аванс под стройку от будущих дольщиков - НДС?

Прошу помощи.

Аванс получаем под стройку от будущих дольщиков на жилой дом, но разрешение на стройку еще не выдано. ДДУ (договора участия в долевом строительстве) без разрешения на стройку еще не заключены, поэтому НДС с аванса обязательно платить или  есть основания НДС с аванса не платить ?
Застройщик (мы) строительные работы не будет осуществлять, а будет привлекать подрядные организации.  Денежные средства, полученные в качестве возмещения затрат на строительство, в налоговую базу у застройщика не включаются (пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ ), но это когда  заключен договор ДДУ.
Если надо начислить НДС, то когда будет заключен ДДУ (без НДС), вычет НДС из бюджета на каком основании с аванса получить
Спасибо всем заранее

Сначала определитесь, на каком основании вы сейчас уже привлекаете денежные средства?

zkaima
Мы -инвестор, заказчик в одном лице, строительные работы будут вести третьи лица - фактически после разрешения на стройку сделка заключение ДДУ с дольщиками будет без НДС (дом жилой).
Уточняю вопрос,например, я хочу заплатить НДС с данных денег пока нет разрешения, чтобы не попадать под переквалификации сделок займа в фактический аванс, 
но нет основания -налоговой базы для уплаты НДС по любой форме оформления предварительных денег. Если даже как-то заплатить НДС, то потом его и не получишь к вычету, т.к. сама операция по 149-ой статье НК. При всем желании угодить не получается.

Поэтому и надо четко определиться, по какому договору будет приняты деньги. По-моему, уж лучше в качестве займов. Идеально все равно не получится. И, естественно, никакого НДС ради перестраховки. Четко -займы не облагаются.

Спасибо вам.

afalina
Прошу помощи.

Аванс получаем под стройку от будущих дольщиков на жилой дом, но разрешение на стройку еще не выдано. ДДУ (договора участия в долевом строительстве) без разрешения на стройку еще не заключены, поэтому НДС с аванса обязательно платить или  есть основания НДС с аванса не платить ?
Застройщик (мы) строительные работы не будет осуществлять, а будет привлекать подрядные организации.  Денежные средства, полученные в качестве возмещения затрат на строительство, в налоговую базу у застройщика не включаются (пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ ), но это когда  заключен договор ДДУ.
Если надо начислить НДС, то когда будет заключен ДДУ (без НДС), вычет НДС из бюджета на каком основании с аванса получить
Спасибо всем заранее

Вам надо продумать нужную договорную схему.
Многие делают так: сначала заключают договор займа или иного вида договор (раскрывать коммерческие секреты некоторых фирм не буду, это больше вопрос юриста, чем бухгалтера), по которому принимают деньги. А потом, когда получаете разрешение на строительство, оформляете договор долевого участия, и подписываете акт взаимозачета, что Вы имеете долг по ранее подписанному договору, инвестор имеет долг по договору долевого участия, и Вы зачитываете его долг в счет погашения долга по договору ДДУ.

ИМХО, лучше акты на взаимозачеты не подписывать, т.к. не известно как посмотрит на них стройнадзор ( а у них разговор обычно короткий - 500 тыс за каждое нарушение и с бухгалтерским образованием не очень). Я бы сделала возврат займа  и приняла бы эти деньги в оплату по договору долевого участия ( желательно чтобы это было не в один день). Хотя тоже шито белыми нитками((

nt218
ИМХО, лучше акты на взаимозачеты не подписывать, т.к. не известно как посмотрит на них стройнадзор ( а у них разговор обычно короткий - 500 тыс за каждое нарушение и с бухгалтерским образованием не очень). Я бы сделала возврат займа  и приняла бы эти деньги в оплату по договору долевого участия ( желательно чтобы это было не в один день). Хотя тоже шито белыми нитками((

Не знаю, откуда такие строгости... Так делали, и проблем не было.

Glav_Buh   
Спасибо.
Очень извиняюсь, можно тогда по ДДУ еще уточнить.
Как обычно вы отражаете вознаграждение застройщика в ДДУ?
По оставшейся разнице после сдачи объекта или процент?

afalina
Glav_Buh   
Спасибо.
Очень извиняюсь, можно тогда по ДДУ еще уточнить.
Как обычно вы отражаете вознаграждение застройщика в ДДУ?
По оставшейся разнице после сдачи объекта или процент?

По оставшейся разнице.

Glav_Buh 
Спасибо большое.
 Мне стыдно, но можно по ДДУ еще? Я первый раз с этим. Полный диссонанс в СМИ по НДС -ДДУ.
Мы будем в одном лице Инвестор, Застройщик, Заказчик (  ДДУ ), помещения, оказывается будут нежилые. Если нежилые помещения, то учет НДС нужно согласно Письма МФ от 20.11.12 № 03-07-10/29? А входящий НДС от генподрядчика при этом куда?

afalina222@list.ru

Glav_Buh

nt218
ИМХО, лучше акты на взаимозачеты не подписывать, т.к. не известно как посмотрит на них стройнадзор ( а у них разговор обычно короткий - 500 тыс за каждое нарушение и с бухгалтерским образованием не очень). Я бы сделала возврат займа  и приняла бы эти деньги в оплату по договору долевого участия ( желательно чтобы это было не в один день). Хотя тоже шито белыми нитками((

Не знаю, откуда такие строгости... Так делали, и проблем не было.

От нашего стройнадзора)) Были прецеденты у нашего клиента по поводу договоров резервирования.
и вот что еще нашла в "Гаранте"
Нужно помнить, что ст. 1 Закона о долевом строительстве предусмотрен исчерпывающий перечень случаев и правовых оснований привлечения денежных средств граждан. Самостоятельное расширение этого перечня за счет включения в него таких видов договоров, как договор резервирования квартир, договор о совместной деятельности по строительству жилого дома, предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, законодательством не предусмотрено, поэтому заключение подобных видов договоров может являться основанием для привлечения застройщика МКД к административной ответственности (постановления ФАС СЗО от 20.02.2012 N А56-27020/2011 и от 24.02.2012 N А56-27027/2011, ФАС ВСО от 30.06.2011 N А58-7521/2010 и от 12.04.2011 N А19-19256/10, ФАС ДВО от 03.08.2011 N Ф03-3083/2011 и др.).
Годовой отчёт. Строительство-2012 (под общ. ред. д.э.н. Васильева Ю.А.). - М.: "Издательский Дом "Аюдар Пресс", 2012.

afalina
Glav_Buh 
Спасибо большое.
 Мне стыдно, но можно по ДДУ еще? Я первый раз с этим. Полный диссонанс в СМИ по НДС -ДДУ.
Мы будем в одном лице Инвестор, Застройщик, Заказчик (  ДДУ ), помещения, оказывается будут нежилые. Если нежилые помещения, то учет НДС нужно согласно Письма МФ от 20.11.12 № 03-07-10/29? А входящий НДС от генподрядчика при этом куда?

afalina222@list.ru

А вы единственный инвестор?

Glav_Buh

afalina
Glav_Buh   
Спасибо.
Очень извиняюсь, можно тогда по ДДУ еще уточнить.
Как обычно вы отражаете вознаграждение застройщика в ДДУ?
По оставшейся разнице после сдачи объекта или процент?

По оставшейся разнице.

А тогда тоже хочу у Вас уточнить: а по Налогу на прибыль вы доход тоже после сдачи объекта отражаете?

спасибо