как передать квартиру сотруднику?

Ситуация: Организация приняла участие в долевом строительстве, на днях будем подписывать акт приема-передачи квартиры в собственность. Квартиру покупали для передачи в собственность сотруднику. Сразу же передавать в собственность не хотим. Руководству нужна гарантия что сотрудник "завтра" не уволиться.
По факту организация желает подарить данную квартиру сотруднику по истечении 5-ти лет, а пока предоставить ее во временное пользование.
Юридически договор дарения и безвозмездного пользования оформлять никто не хочет. Встает вопрос: как лучше оформить?
Рассматриваем вариант: договор найма, где по истечении срока найма Наниматель имеет право выкупить квартиру по выкупной цене, а Наймодатель не имеет права отказаться от заключения договора купли-продажи.
Возникают вопросы:
1. Можем ли мы купив квартиру за 3 млн., продать ее скажем за 500 тыс.?
2. Если в выкупную стоимость квартиры включить «арендную» плату и за 5 лет найма сотрудник полностью выплатит обозначенную стоимость квартиры, то передачу квартиры нужно оформлять отдельным договором? каким? Или оформить одним договором найма-продажи?
3. договор найма не подлежат регистрации в рег.палате. Но\а в нашем случае?? его нужно регистрировать или нет?
4. Или лучше не включать в выкупную стоимость «арендную» плату, и по истечении срока найма заключить договор купли-продажи. И тогда договор найма не регистрировать в рег.палате, регистрировать только куплю-продажу. ???
5. как быть с НДФЛ???
Помогите пожалуйста!!!!

Можно продать квартиру в рассрочку, одновременно подняв зарплату сотруднику. Между суммой повышения и выплатами сотра будет делаться взаимозачет. Возникающие отчисления в фонды с зарплаты буду +/- перекрываться налогом на прибыль, просчитайте точный эффект на конкретных цифрах.

ммм... не получиться поднять з/п. У нас несколько сотрудников на аналогичной должности (водитель), мы не можем поднять з/п одному водителю и не поднимать другим.

Я думаю надо составить допник к трудовому договору.
В допнике указать, будет дариться или будет выкуп.
А потом обложившись бумажками и решениями суда попробовать протащить расходы по прибыли.

решениями суда???
что значит протащить расходы по прибыли?

mas
ммм... не получиться поднять з/п. У нас несколько сотрудников на аналогичной должности (водитель), мы не можем поднять з/п одному водителю и не поднимать другим.

Не обязательно поднимать оклад. Введите ему индивидуальную надбавку, пропишите в ТД.

заранее извиняюсь, за лишние вопросы, просто я не бухгалтер, и у меня вопрос по надбавке к з/п. а разве при зарплате в 15000 рублей, мы можем ввести индивидуальную надбавку в 50 000 рублей.

Стоп. А зачем надбавка?
Я что-то мысль не понял.

Допустим, просто договор купли-продажи квартиры с отсрочкой перехода права собственности. Переход собственности - после оплаты. Оплата - через 5 лет.
Потом соглашение о списании долга (полном или частичном).

Я так понимаю, что это реальное содержание сделки.
Какие здесь подводные камни, которые Вы хотите обойти?

подводных камней никаких, просто не хотим что бы сотруднику реально пришлось платить за квартиру. по надбавке - это ответ на предыдущее сообщение, посмотрите выше все сообщения, там было предложено продать в рассрочку, а сотруднику сделать индивидуальную надбавку что бы он мог оплачивать квартиру в рассрочку.
еще вопрос, если мы ему полностью спишем долг (в моем понимании значит простим) - это сумма окажется в убытках организации?? с этим могут возникнуть в дальнейшем проблемы??
и... почему все игнорируют самый первый вопрос: Можем ли мы купив квартиру за 3 млн., продать ее скажем за 500 тыс.? а еще лучше за 100 тыс.руб.?...

и... почему все игнорируют самый первый вопрос: Можем ли мы купив квартиру за 3 млн., продать ее скажем за 500 тыс.? а еще лучше за 100 тыс.руб.?...

Можете. Но по ст.20 НК п.2 имеет место быть взаимозависимость. Налоги Вам пересчитают исходя из рыночных цен.

предыдущее сообщение, посмотрите выше все сообщения, там было предложено продать в рассрочку, а сотруднику сделать индивидуальную надбавку что бы он мог оплачивать квартиру в рассрочку.

Я просмотрел все сообщения. И не понял: Вы хотите с сотрудника какие-нить деньги или нет?
Если нет, то зачем эта операция с надбавкой?
Почему Вы хотите "изобразить" уплату, если фактически ее не будет? С какой целью?

спасибо за ответ на первый вопрос.
а по поводу изобразить уплату - это вообще интересный вопрос. Отчего-то бухгалтерии не очень удобен договор дарения, типо мы тогда окажемся в убытке на 3 млн. (это цена квартиры), я не бухгалтер, мне сложнее это понять.
вот ищу более удобные варианты... надеюсь на вашу помощь в этом!

Отчего-то бухгалтерии не очень удобен договор дарения, типо мы тогда окажемся в убытке на 3 млн.

Так Вы реально оказываетесь в убытке на 3 млн.
При этом начисляя человеку надбавку к зарплате, Вы все равно "делаете" себе дополнительные расходы на оплату труда, да еще и взносы возникают. Т.е. убыток не уменьшается, а увеличивается.
Так что спросите у бухгалтерии, в чем именно они видят неудобства.

ну вариант с рассрочкой и надбавками - это не моя идея. Про дарение: спрашиваю, ответ: если так сделаете, то так и проведем. говорю, давайте так проводить, ответ: ну.... не желательно. + еще они не знаю что делать с НДФЛ, большая сумма выходит.Я уже устала пытать наших бухгалтеров, хочу найти сама ответ на ситуацию, вот что нашла про безвозмездную передачу на сайте одной аудиторской фирмы:
Безвозмездная передача квартиры работнику оформляется договором дарения. Данный договор должен быть совершен в письменной форме и зарегистрирован в органах регистрации прав на недвижимое имущество. Однако с точки зрения налогообложения этот вариант ни работнику, ни работодателю не выгоден.
При передаче жилья работнику безвозмездно, у организации возникает объект налогообложения по НДС. Налог рассчитывается с цены квартиры, указанной в договоре, которая должна соответствовать рыночной цене аналогичного жилья.
Квартира, полученная бесплатно, - это доход работника в натуральной форме (п. 1 ст. 210 НК РФ). Его надо включить в совокупный доход сотрудника и удержать с этой суммы налог на доходы физических лиц (НДФЛ).
ЕСН на стоимость квартиры, переданной работнику безвозмездно, не начисляется.

Основная проблема с разными нестандартными ситуациями - в их нестандартности. Приходит налоговая и не знает, как трактовать разные договоры дарения сотруднику, поэтому Ваша бухгалтерия и ёрзает.
Поэтому самый простой способ всегда в том, чтобы нестандартную ситуацию привести к набору стандартных. З/п, премия, надбавка ..... - это стандартная ситуация, с неё платятся обычные налоги. Купили квартиру, продали квартиру - это тоже стандартная ситуация и с ней тоже всё понятно.
Чем более стандартна ситуация, тем меньше у Вас рисков во взаимоотношениях с налоговой.

ЗЫ. Договор дарения ведет к возникновению налога у одаряемого, т.е. у Вашего сотра.

mas, Вы все-таки сначала разберитесь, что у Вас будет происходить в реальности.

Квартиру покупали для передачи в собственность сотруднику. Сразу же передавать в собственность не хотим. Руководству нужна гарантия что сотрудник "завтра" не уволиться.
По факту организация желает подарить данную квартиру сотруднику по истечении 5-ти лет, а пока предоставить ее во временное пользование.

.
Я вот, глядя на это, не вижу никакого дарения сейчас. Есть потенциальное желание подарить когда-нибудь в будущем. При соблюдении определенных условий - сотрудник должен проработать 5 лет.

У меня бы сходу возник вопрос о деталях (от которых все-таки что-то может зависеть): Допустим, сотрудник увольняется через 4 года. Квартиру он возвращает фирме или выкупает?
Если выкупает, то по какой цене: полной или со скидкой в зависимости от проработанного срока?

ЗЫ Мое ИМХО - прежде чем рисовать схемы, надо хорошо представить реальную картину. И хорошо понять, какие налоги и риски и в каком месте мы хотим минимизировать.

ЗЗЫ НДФЛ с безвозмездного пользования или с "подарка" - это все-таки проблема сотрудника, а не фирмы. Я лично не вижу большого смысла жалеть человека, получающего халяву, за то, что он заплатит 13% от этой халявы. Но общая сумма этих 13% за несколько лет может быть разной в зависимости от условий договора, и вот тут есть над чем подумать.

так.... теперь, я наконец-то поняла что слова "сотра" означает "сотрудник".
Бульдозер, спасибо, очень прояснили ситуацию, стало намного понятнее. Но подскажите тогда ответ на вопрос, если мы продадим квартиру в рассрочку на 5 лет к примеру, сотруднику нужно будет ежемесячно платить по 50 тыс. за нее, а его з/п всего 15 тыс. в месяц. Разве мы можем совершенно безболезненно индивидуально увеличить з/п на такую сумму, когда остальные водители будут продолжать получать по 15 тыс. руб. в месяц?????

Random, все детали уже ясны, картина есть. Читайте первый пост. Хотя может быть я что-то не достаточно ясно изложила... Проясню.
Ма хотим юридически оформить сейчас пользование квартирой (безвозмездно или за символическую плату) и сейчас же оформить обязательство конторы передать квартиру в собственность сотрудника (к слову, по ГК РФ обещание дарения = договору дарения)
далее, я вообще изначально предлагала вариант : договор найма с последующим выкупом.. (все-таки у меня возникает подозрение, что вы мой пост через строчку читали)
Еще есть варианты: доп.соглашение к трудовому, где указать обязанность работодателя передать кв. в собственность по договору дарения по истечении определенного срока работы, а по истечении срока оформить договор дарения (но бухгалтерии данный вариант не нравиться)
и вариант, который предложил Бульдозер - рассрочка, но здесь меня смущает вопрос: а вдруг сотрудник уволиться....

А если сотрудник увольняется, то квартиру он не получает.
Исправлений: 1; последнее - в 03.02.2012, 13:09.

По поводу НДФЛ - мы все-таки жалеем, а вот:

Random
Но общая сумма этих 13% за несколько лет может быть разной в зависимости от условий договора, и вот тут есть над чем подумать.

можете пояснить пожалуйста?

mas
я вообще изначально предлагала вариант : договор найма с последующим выкупом.. (все-таки у меня возникает подозрение, что вы мой пост через строчку читали)

Поскольку договор найма Вы будете делать безвозмездно или за символическую плату, поставьте себя на место налоговой. Что она увидит? Компания вписалась в какое-то долевое строительство, потом потратила живые 3 млн., что бы купить квартиру, после чего за 500 руб. в месяц сдаёт квартиру своему сотру. Что должна подумать налоговая и как она это будет трактовать?

mas
сотруднику нужно будет ежемесячно платить по 50 тыс. за нее, а его з/п всего 15 тыс. в месяц. Разве мы можем совершенно безболезненно индивидуально увеличить з/п на такую сумму, когда остальные водители будут продолжать получать по 15 тыс. руб. в месяц?????

Согласен, большой разрыв выглядит странно.

mas
вариант, который предложил Бульдозер - рассрочка, но здесь меня смущает вопрос: а вдруг сотрудник уволиться....

А если сотрудник увольняется, то квартиру он не получает.

Рассрочка - это авансовые платежи с переходом права собственности в конце срока, так что организация застрахована.

а как сделать что бы налоговая ничего дурного не подумала?? рассрочку?? тогда повторю свой вопрос:
если мы продадим квартиру в рассрочку на 5 лет к примеру, сотруднику нужно будет ежемесячно платить по 50 тыс. за нее, а его з/п всего 15 тыс. в месяц. Разве мы можем совершенно безболезненно индивидуально увеличить з/п на такую сумму, когда остальные водители будут продолжать получать по 15 тыс. руб. в месяц?????

и еще раз повторюсь, я не бухгалтер и с налоговым законодательством знакома весьма поверхностно.

Ну вот так например:

Определяете некую сумму "надбавки", которая не будет выглядеть странно. Предположим 15000. Т.е. все водители получают по 15000, а этот будет получать 30000. В качестве обоснования, например, вписываете ему в трудовой договор, что он может работать по ночам, если вдруг руководству очень понадобится. Все водители отказались, а этот согласился, ну типа за это таких сотров руководство ценит и пытется удержать.

При надбавке 15000 квартира в 3 млн. окупается за 19 лет (3 000 000 /(15000х0,87)), если без процентов, а Вам надо зафиксировать продажу ему через 5 лет. Значит заключаете договор продажи квартиры в рассрочку на 19 лет с удержанием ежемесячно из з/п 13050 (15000х0,87) и обязательством продать квартиру через 5 лет. Деньги, удерживаемые в течение 5 лет, будут авансом. Через 5 лет продаёте ему квартиру за 3 млн., накопленный аванс (13050 х 60 мес) идёт в зачёт, остальная сумма остаётся висеть за ним как долг. Вы продолжаете начислять ему эти фиктивные 15000, которыми он продолжает гасить долг. Если сотр решит уволиться и Вы будете согласны остальное простить, то как написал Рэндом, Вы этот долг спишите. Только не сразу, а выдержав несколько месяцев для приличия.

C 15000 Вы будете платить взносы в фонды, но одновременно Ваш налог на прибыль будет уменьшаться на (15000+взносы). Грубо, одно другое перекрывает.

Спасибо. Это значит будет самый удобный вариант.
Спасибо-спасибо-спасибо!!!

Бульдозер
Ваш налог на прибыль будет уменьшаться на (15000+взносы).

В смысле на 20% х (15000+взносы)

mas
Это значит будет самый удобный вариант.

У него тоже есть свои риски, но лично я ничего лучше придумать не могу.