Бухгалтерский учет. Налоги. Аудит
Бухгалтерский учет. Налоги. Аудит
Регистрация
Подписка на новости

Алексей Комаров

Дата последнего входа: более года назад
Дата регистрации: 11.05.2012 11:55
Страна: Россия
Город: Санкт-Петербург
Алексей Комаров -> Всем
01.09.2015 18:26
К 2020 году в России во всех регионах налог с недвижимости (здания, жилые и не жилые помещения и т.д.) будет рассчитываться с кадастровой оценки. В городах федерального значения (Москва, СПб, Севастополь) новый расчет налога уже действует. В отношении же земельных участков налог с кадастровой оценки уже взимается практически во всех регионах страны. Рассказывает Алексей Комаров, нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга.

Что такое кадастровая оценка – это, так называемая, оценка, приближенная к рыночной стоимости объекта.
В период бурного роста цен на жилье вторичный рынок формировался за счет перекупщиков, приобретающий квартиры на нулевом цикле и перепродающих жилье после получения свидетельства о собственности уже на вторичном рынке. В период роста цен рынок недвижимости — это рынок продавца, именно он диктует условия продажи. Цена в договоре перекупщика всегда занижена для ухода от налогообложения с полученного дохода. Если у покупателя возникало желание указать реальную цену, то цена объекта возрастала на сумму налога к оплате. В иных случаях граждане, покупающие жилье, занижали цену просто из непонимания порядка налогообложения или на всякий случай: мало ли еще что государство придумает. Нотариус же, присутствуя на сделке, отказывает в удостоверении договора, если понимает, что цена занижена. С юридической точки зрения такая сделка незаконна – притворна. Однако практика пошла по пути того, что безопасность на рынке жилья сегодня не  выступает аргументом, о ней вспоминают тогда, когда уже поздно. Безопасность – это время и скрупулёзность. Ценности рынка же в его  бытующем упрощенном понимании – это простота и быстрота.    
В связи с тем, что вторичный рынок жилья не имел и не имеет механизмов регулирования, установить реальную стоимость объекта из договора купли-продажи в простой письменной форме сегодня не возможно.

Государство для расчета налога решило оценить всю недвижимость «на глаз», по кадастровой системе оценки.
Оценка происходит не для каждого конкретного объекта недвижимости, а методом построения статистической модели для однородных групп объектов. Для построения статистической модели оценщики используют рыночные показатели: цены сделок, цены предложений, спроса, арендные ставки. Хотя вроде бы всем понятно, что из-за непрозрачности вторичного рынка недвижимости достоверную информацию получить практически невозможно. Поэтому на практике возникают казусы, когда кадастровая оценка выше стоимости реальной покупки.

Как изменить кадастровую стоимость?

Закон предусматривает только два способа корректировки произведенной кадастровой оценки: заявительный и судебный.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается в комиссию при Росреестре не позднее, чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Закон определяет два основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости:
Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Оспаривание в заявительном порядке предполагает предоставление перечня документов, без которых заявление рассмотрено не будет. К заявлению прилагаются: кадастровая справка, нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа, документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, или отчет оценщика, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа. А также положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет.

Если в заявительном порядке снизить кадастровую стоимость не удается, то нужно обращаться в суд.
Судебная практика: виновных нет.

Показательно судебное дело в Алтайском крае, где кадастровая оценка земли по сравнению с договором купли-продажи была превышена в 35 раз. Соответственно, начисленный размер налога к оплате в 35 раз был выше реального. Росреестр не может быть привлечен в качестве ответчика по требованиям об установлении кадастровой стоимости, так как не определяет такую стоимость. Орган же кадастрового учета не уполномочен проводить экспертизу и определять достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости, не располагает соответствующими специалистами. Привлечь к ответственности оценщика также не удастся, так как понятие средних значений при массовой кадастровой оценке слишком расплывчато.

Именно лицо, которое оспаривает кадастровую стоимость, несет расходы, связанные с оформлением необходимых для изменения этой стоимости документов.
С 1 января 2016 года, подоходный налог с продажи недвижимости будет также рассчитываться с учетом величины кадастровой стоимости. Что дополнительно актуализирует вопрос ее корректности.

Подытоживая, очевидно, что упрощение оборота рынка жилья, в том числе и бесконтрольность содержания условий в тексте договора, в конечном счете приводят к дополнительным государственным расходам. Если бы цена в договорах отражала истинное положение вещей, вся история с кадастровой оценкой была бы не нужна.
Есть в указанной методике определения актуальности цены объектов и свои плюсы – она бесплатна для собственников. Другое дело, что проводиться оценка должна не чаще, чем одни раз в 5 лет и не реже, чем один раз в 2 года, за средства налогоплательщиков конечно, но это уже другая тема для обсуждения.
нотариус, кадастровая стоимость, недвижимость, земельный участок, земля
Алексей Комаров -> Всем
21.08.2015 17:14
https://www.audit-it.ru/club/user/4016...dit/12148/
Рассказывает Алексей Комаров, нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга.
В практике нередки случаи, когда гражданин имеет в собственности земельный участок или земельную долю, иной объект недвижимости, которым фактически не пользуется. Как правило, такое имущество расположено далеко за пределами его постоянного проживания, и как показывает практика о таких объектах, например, доставшихся по наследству, собственники нередко забывают до момента, пока не приходит налоговое уведомление об оплате налога на имущество. Тогда встает резонный вопрос: как быть? Продавать подобный объект смысла нет, так как после всех затрат на его реализацию окажется, что вместо прибыли поучаешь лишь убыток и потерю времени.

122-ФЗ, ст. 30.2 дает возможность отказаться от принадлежащего собственнику земельного участка или земельной доли путем подачи заявление в территориальный орган Росреестра по месту нахождения имущества. В течение 10 рабочих дней указанный орган производит регистрацию перехода права собственности, и имущество поступает в собственность субъекта РФ или органа местного самоуправления. По истечении указанного времени, бывший собственник вправе получить выписку из Росреестра, подтверждающую отсутствие в его владении указанной собственности.

Если указанный земельный участок обременен правами третьих лиц (например, правом прохода через ваш участок - сервитут) представляется, что данное обременение не может служить препятствием для отказа от права собственности на принадлежащую вам землю несмотря на то, что регулирование подобных условий при отказе законом прямо не предусмотрены.  

Если на принадлежащем земельном участке расположена недвижимость, в отношении которой зарегистрировано право собственности, то отказаться от земельного участка не получиться. Ст. 35 ЗК РФ прямо запрещает отчуждение ЗУ, если на таком ЗУ расположено здание, сооружение, принадлежащее одному и тому же лицу.
Непростая задача отказаться от права собственности на жилое или не жилое помещение. ГК РФ ст. 236 устанавливает общие правила отказа от права собственности на любое (движимое и не движимое) имущество. Условием отказа является самовольное отстранение собственника от владения имуществом без намерения его сохранить. При этом даже, если вы и произвели указанные выше действия, вы все равно обязаны нести бремя собственника до тех пор, пока не найдется лицо, готовое приобрести такое имущество в собственность. Как показывает судебная практика, новый собственник вправе обратить имущество в свою собственность, используя правила ст.234 ГК РФ – приобретение недвижимого имущества по приобретательной давности, при этом срок владения недвижимым имуществом для нового собственника равен 15 годам, после которого он вправе в судебном порядке, установив факт приобретения имущества по приобретательной давности, зарегистрировать в Росреестре свои права. Однако, в п.15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" говорится следующее: давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. Указанные обстоятельства приводят к однозначному выводы о том, что зарегистрированное право собственности на жилой дом, без наличия письменного отказа от предыдущего собственника обратить в собственность лицу по правилам ст. 234 ГК РФ практически невозможно.
Более того, указанная невозможность кажется попросту и ненужной. Если в принадлежащий вам дом, квартиру готов вселиться и поживать новый собственник, то почему бы вам не оформить сделку дарения недвижимости и не предоставить новому собственнику вполне законное основания для проживания в жилье, которое вам оказалось совсем ненуженым.    

Попутно следует упомянуть об деприватизации – как вида отказа от права собственности. Если ставить за скобками аморальность данной конструкции приобретения государством жилья, то вопрос деприватизации определяется нормами ст. 9.1 Закона от 04.07.1991 N 1541-1; ст. 20 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ.
Деприватизировать возможно только приватизированную квартиру, где приватизация – это основания права собственности на жилье. Если квартира, комната принадлежит на основании сделки купли-продажи, дарения мены и т.д., такое жилье деприватизировать уже не получится. Деприватизируемое жилье должно являться единственным пригодным местом для проживания собственника (ов), указанное жилье не должно быть обременено обязательствами (кредитом, правом проживания иных лиц и т.д.) Приватизация прекращается с 1.03.2016 года, после этого срока деприватизацировать недвижимость будет невозможно, если, конечно, не будет принят одноименный обсуждавшийся закон.
Алексей Комаров -> Всем
19.08.2015 17:50
Рассказывает Алексей Комаров, нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга.

Основанием для приобретения имущества по наследству может быть завещание или родство с умершим – наследодателем. Для наследования по завещанию достаточно обратиться к любому нотариусу по месту жительства наследодателя. Предоставить ему свой паспорт, завещание с отметкой, проставленной у нотариуса его оформлявшего, что оно не было изменено или отменено, архивную справку по Ф-9 из паспортного стола о последнем месте регистрации наследодателя. После этого нотариус откроет наследственное дело и проконсультирует, какие еще нужны документы для оформления наследства в зависимости от состава наследственного имущества. Если наследование происходит по закону, то в соответствии со ст. 1141 ГК РФ, наследники призываются к наследованию в порядке очередности. Если нет наследников первой очереди, или они отказались от наследства, не приняли наследство и т.д., то к наследованию призываются наследники второй очереди и т.д.  Действия по оформлению наследства по закону аналогичны предыдущим действиям с разницей в том, что вместо завещания нотариусу нужно предоставить подтверждение родства с умершим.
Наиболее распространённой проблемой при наследовании является срок, установленный законом, в течение которого наследство можно принять или отказаться от него. Указанный срок составляет 6 месяцев с МОМЕНТА СМЕРТИ НАСЛЕДОДАТЕЛЯ.

Что делать, если срок пропущен, и иного основания вступления в права на имущество нет?  Закон предоставляет два варианта.
Первый, самый простой, состоит в том, что с письменного согласия всех наследников, принявших наследство в срок, нотариус вправе аннулировать выданное ранее им же свидетельство о наследстве и взамен него выдать новое, с учетом доли опоздавшего.

Второй вариант, более сложный, если принявшие наследники не хотят включать в свой состав опоздавшего, то последнему прямая дорога в суд. Суд вправе восстановить срок на принятие наследства при условии, что: наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил срок по другим уважительным причинам.    
Законом не определен перечень уважительных причин, и судом вопрос уважительности причин решается в каждом конкретном случае индивидуально. По постановлению пленума ВС N9 от 29 мая 2012 года, к числу таких уважительных причин следует относить обстоятельства, связанные с личностью истца, которые позволяют признать уважительными причины пропуска срока исковой давности: тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п. Не являются уважительными такие обстоятельства, как кратковременное расстройство здоровья, незнание гражданско-правовых норм о сроках и порядке принятия наследства, отсутствие сведений о составе наследственного имущества и т.п.

Право на обращение в суд опоздавшего наследника возможно только в течение 6 месяцев. Как причины пропуска этого срока отпали.
Рассмотрим указанные выше обстоятельства на обширной судебной практике по искам о восстановлении срока на принятие наследства.
Апелляционное определение Волгоградский областной суд: Истцом пропущен шестимесячный срок на принятие наследства. Истец -  двоюродная сестра умершего, заявила, что узнала о смерти наследодателя по истечении 6 месяцев, так как проходила лечение в медицинском учреждении с рекомендацией пастельного режима, что подтверждалось соответствующей справкой из мед. учреждения. Требования истца удовлетворены.

Апелляционное определение Нижегородский областной суд: Истцом пропущен шестимесячный срок на принятие наследства.  Истец – сын умершей, заявляет, что наследник по завещанию – отчим истца, ввел его в заблуждение относительно объема завещанного имущества, заявив, что жена – наследодатель - завещала ему все принадлежащее имущество, однако в завещании было распоряжение только относительно квартиры. Истец только после 6 месячного срока узнал, о том, что он также является наследником по закону, в равных долях, с отчимом на незавещанное имущество.  Суд посчитал, что у истца было достаточно времени, чтобы изучить обстоятельства дела и выяснить все подробности, но не сделал этого. Кроме того, судом не установлены какие-либо причины, связанные с личностью истца, которые могли бы препятствовать ему обратиться к нотариусу. Незначительный пропуск истцом срока на принятие наследства – на 2 недели не имеет существенного обстоятельства для рассматриваемого дела. В удовлетворении иска отказано.

Апелляционное определение Верховный суд республики Башкортостан: Истцом пропущен шестимесячный срок на принятие наследства. Истец – сын умершего. Отец с сыном вследствие развода с супругой не поддерживали отношения с 3х летнего возраста истца. Исковые требования удовлетворены.
Указанные примеры дают достаточное представление о том, насколько индивидуален подход суда в решении конкретного дела. В большинстве случаев пропуск срока на принятие наследства связан с незнанием основных правил наследования, которых легко можно избежать.  
http://www.notarykomarov.ru/publikacz...dstvo.html
Алексей Комаров -> Всем
18.08.2015 14:29
Рассказывает Алексей Комаров, нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга.
Если имущество наследуется наследником по завещанию, то вопрос с разделом такого имущества, как правило, не стоит. Наследник наследует указанное в завещании имущество по завещанию. Другое дело, если имущество переходит к наследникам по закону. В этом случае все наследники, принявшие наследство соответствующей очереди в равных долях, а это, как правило, несколько человек, встают перед резонным вопросом: как это имущество поделить?  Ведь в состав наследства могут входить не только делимые вещи – деньги, но и неделимые – автомобиль, рояль, картина и т.д. Хорошо если условия раздела устраивают всех наследников, если же к согласию прийти не удается, раздел происходит в судебном порядке по правилам, указанным в ГК РФ и сложившийся судебной практики.

Правила раздела неделимой вещи следующие:  

1.     Наследник, владевший с наследодателем на праве общей собственности неделимой вещью, имеет преимущественное право на ее приобретение при разделе наследства.
2.     Наследник, постоянно пользовавшийся неделимой вещью, имеет преимущественное права на ее получение. В отношении жилых помещений преимущественное право имеет наследник, который проживал в жилье до момента смерти наследодателя, при условии отсутствия наследников – сособственников, указанных в п.1

Применение указанных правил происходит следующим образом:
Наследниками по закону после смерти наследодателя являются его жена, сын и дочь, которые унаследовали имущество в равных долях. Судебное разбирательство возникло по поводу раздела 1/3 доли квартиры. Мать отказалась от своей 1/9 доли собственности в жилье в пользу дочери. У дочери на праве долевой собственности уже имелась 1/3 доля в жилье, которую она приобрела еще при жизни умершего, соответственно она по правилам, указанным выше, вправе потребовать раздела имущества так, что вся указанная доля сына наследодателя – 1/9, перейдет в ее собственность.

Однако, здесь есть несколько нюансов.  Во-первых, указанную 1/9 долю сына должно быть невозможно выделить в виде комнаты в квартиры как самостоятельного объекта наследования, в противном случае указанные правила не применимы, так как такая доля – комната - уже часть делимой вещи. Во-вторых, если иного наследуемого имущества нет для передачи наследнику, то сестра должна выплатить брату действительную стоимость указанной доли исходя из проведенной рыночной оценки объекта. Указанную сумму истец должен внести на счет суда, чтобы к моменту вынесения судом решения деньги для выплаты наследнику уже были.  
Как правило, судебный спор заходит именно в вопросе об оценки доли, так как по стоимости она всегда меньше, чем пропорциональная стоимость всего объекта, как минимум процентов на 10. И в этом случае имущественный интерес наследника, у которого выкупают долю, часто страдает.

Важно, что указанные выше правила раздела наследства применимы только в течение трех лет с момента смерти наследодателя, поле этого срока у сособственников неделимой вещи приоритета при разделе больше нет.

Нужно так же отметить, что указанные обстоятельства применимы и к наследникам по завещанию, если завещанием имущество завещано двум и более наследникам в равных долях.  

Сегодня у нотариата сформирована всероссийская база данных по оформленным завещаниям, с помощью которой наследник может проверить: было ли оформлено завещание на его имя, изменившее установленный законом порядок наследования, или нет.
http://www.notarykomarov.ru/publikacz...zhile.html
 
Алексей Комаров -> Всем
18.08.2015 10:08
19 августа в 20:00

Первый нотариальный вебинар для граждан  «Брачный договор: что нужно знать?» пройдёт в Санкт-Петербурге в среду 19 августа в 20:00 (Мск).
Ведущий - Комаров Алексей Викторович, нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга.

На вебинаре вы узнаете:
1.       Зачем нужно заключать брачный договор?
2.       Процедура заключения брачного договора.
3.       Какие условия можно указать в брачном договоре, и как это происходит?
4.       Условный брачный договор: что говорит практика?
5.       Судебная практика по признанию брачного договора недействительным.
6.       Чем соглашение о разделе имущества отличается от брачного договора?
7.       Судебная практика.

Участие в вебинаре БЕСПЛАТНОЕ.

Продолжительность около одного часа.

У вас есть возможность задать свои вопросы как заранее, сразу после регистрации, так и в ходе вебинара.

Для регистрации и просмотра вебинара необходимо пройти по ССЫЛКЕ  http://notarykomarov.wizardforum.ru/

Более подробная информация о вебинаре здесь http://www.notarykomarov.ru/novosti/1...-znat.html
Алексей Комаров -> Всем
14.08.2015 16:44
Рост числа мошенничеств с залоговым имуществом, характерный для кризисного времени, вызвал всплеск интереса покупателей не только к проверке автомобилей на предмет залога, но и к внесению этой информации в реестр залогов движимого имущества. Теперь покупателю не надо опасаться, что на его имущество будет претендовать неожиданно возникший кредитор, уверен нотариус Алексей Комаров.
Запись в Едином реестре уведомлений о залогах движимого имущества, о том что автомобиль находится в залоге, защищает интересы как кредитора, так и покупателя авто. Кредитор имеет право внести запись в реестр залогов, воспользовавшись услугами нотариуса. Также покупатель подержанной машины вправе нотариально заверить информацию - выписку из реестра, что предмет его предстоящей покупки не находится в обременении. Данный реестр был создан год назад Федеральной нотариальной палатой.
Примечательно, что право внесения в реестр распространяется не только на автокредитование через банки или лизинговые компании, но и при продаже машины в кредит между физическими лицами.
Своевременное заверение отсутствия машины в реестре залогового имущества может защитить кредитора от неприятностей, связанных с мошенничеством заемщика. Например, покупатель при приобретении авто всегда может выяснить - в залоге имущество, или нет. И если в залоговый реестр были внесены данные о том, что машина кредитная, то незадачливый покупатель авто, проигнорировавший информацию реестра, уже не будет добросовестным приобретателем и получит на свое имущество обременение. Кредитор же в таком случае вправе признать сделку, совершенную без его согласия, недействительной, или обратить взыскание на предмет залога нового владельца.
Поэтому, покупая подержанную машину, обязательно надо сделать подстраховку в виде нотариального заверенного подтверждения, что «железный конь» не в залоге. Нотариус выдаст выписку из реестра уведомлений о залоге движимого имущества, в которой будет указано, что конкретный автомобиль на определенную дату в залоге не находился. «С начала 2015 года существует особая доказательная сила нотариального документа. Например, для суда нет заранее установленных доказательств, суд их должен проверять. Что касается нотариальных сделок, то они имеют преимущество перед всеми другими доказательствами в суде, и стороны оспаривать место и факт заключения договора уже не могут. В отличие от сделки, заключенной в простой письменной форме, - поясняет Алексей Комаров. - Кроме того возможность видеофиксации момента заключения договора развеет сомнения в суде и относительно психофизического состояния сторон. Именно по этому основанию и оспаривается в суде большинство сделок».
Справка:  Единый реестр уведомлений о залогах движимого имущества, созданный Федеральной нотариальной палатой, начал действовать с июля 2014 года. В этом реестре любой желающий сможет проверить — не заложена ли машина, которую он собирается приобрести.
По состоянию на 15 июля 2015 года в реестре уже зарегистрировано более1 200 000 уведомлений о залогах. Добавить уведомление в реестр может как банк, так и сам гражданин, который продал машину в рассрочку. Зайдя в реестр, можно ввести фамилию залогодателя, а можно указать VIN автомобиля, чтобы убедиться, что машины нет в данном реестре.
Справка о ньюсмейкере:
Нотариус Комаров Алексей Викторович, член нотариальной палаты Санкт-Петербурга. Профессиональный опыт в нотариальной практике более 15 лет - лицензия № 555 выдана Управлением юстиции г. Санкт-Петербурга. С 2012 года является членом Ассоциации Юристов России и членом Международного Союза Латинского Нотариата (IULN).
Алексей Комаров -> Всем
12.08.2015 15:00
Рассказывает Алексей Комаров, нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга.
В судебной практике огромное количество исков о признании наследника недостойным. Большинство исков не удовлетворяется, что с одной стороны свидетельствует о желании юристов, представляющих истца, заработать на иске, а с другой - нежеланием самого истца вникнуть в несложные правила и оценить шансы на успех процесса.  
Недостойный наследник не имеет право наследовать ни по закону, ни по завещанию. В общем, это означает, что недостойный не получает ничего после смерти наследодателя. При этом не имеет значения, успел такой наследник вступить в права наследования или нет. Если в права собственности на имущество наследодателя недостойный вступил, то суд аннулирует такое право в случае удовлетворения требований истца.

Говоря об истце, то право на предъявление иска имеет только заинтересованная сторона – например, иной наследник. Если у истца нет конкретного личного интереса, в иске будет отказано. Например, если отец вместо сына решил заявить иск о признании наследника по завещанию недостойным, хотя сам отец права наследования не имеет, но решил вследствие неготовности сына отстаивать свои права, заявить иск от своего имени для торжества справедливости – в таком иске суд откажет.  
Закон устанавливает ряд критериев, по которым наследник может быть признан недостойным:

1.      Тот наследник, который совершил умышленные противоправные действия против наследодателя, других наследников или последней воли наследодателя, выраженной в завещании. Указанные обстоятельства, а именно факт противоправных действий должен быть подтвержден в судебном порядке.
ВЕРХОВНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 20 апреля 2015 г. по делу N 33-1614/2015: А составила завещание на Б и В, однако Б совершил противоправные действия в отношении А – причинение тяжкого вреда здоровью, что в последствии привело к смерти А, указанные обстоятельства были подтверждены приговором суда, вступившим в законную силу. В ходе процесса Б. по конференцсвязи заявил, что лишение его наследства повлечет утрату единственного жилого помещения для проживания и после освобождения из мест лишения свободы, ему негде будет жить. Указанный довод Б, судебная коллегия во внимание не принимает как не имеющий юридического значения для разрешения заявленного спора. Недостойный наследник Б решением суда отстранен от наследования.
Для отстранения недостойного наследника по указанным обстоятельствам, если имеется на руках решение суда, вступившее в законную силу, достаточно обратиться к нотариусу, ведущему наследственное дело, который без дополнительных судебных тяжб отстранит недостойного наследника. Сам факт, вступившего в законную силу приговора с обусловленной квалификацией, уже является основанием для отстранения недостойного. Хотя, конечно, как на примере выше, недостойному наследнику ничего не мешает судиться вплоть до обращения в Верховный Суд.  
Нужно признать, что не все суды думают так, как в указанном выше случае.  ВОЛГОГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 2 декабря 2011 г. по делу N 33-15280/11: Единственный наследник по закону – сын, причинил, тяжкий вред здоровью своей матери, что повлекло по неосторожности смерть потерпевшей. Суд посчитал, что это не является основанием признания наследника недостойным.
Однако, следует признать, что такие судебные решения скорее экзотика, и все-таки судебная практика исходит из буквального толкования правил, установленных ГК РФ, и разъяснений пленума ВС РФ по делам о наследовании N9 от 29 мая 2012 года.    

2.      Лица, которые способствовали призванию к наследованию себя или других лиц. Способствовали увеличению доли, своей доли в наследстве для себя или других лиц.
Разъяснения ВС РФ прямо указывают на квалификацию подобных нарушений. Противоправные действия, направленные на подделку завещания, его уничтожение или хищение, понуждение наследодателя к составлению или отмене завещания, понуждение наследников к отказу от наследства.
Здесь интересным моментом является следующее: для приобретения права собственности на наследственное имущество, наследник наследство должен принять. По общему правилу, принятие наследства – это подача нотариусу, ведущему наследственное дело, заявление о принятии наследства.  В этом заявлении наследник указывает и иных лиц, которые также могут наследовать имущество, оставленное наследодателем. У наследника возникает дилемма – если я не укажу других, так они может и не узнают, а если не узнают, то пропустят срок на вступление в наследство в течение 6 месяцев с момента смерти наследодателя, и потеряют право на наследование имущества. И никто не знает, смогут ли они в судебном порядке его восстановить или нет. Отсюда наследник задается вопросом, смогут не указанные им иные наследники, о которых он, безусловно, знает, признать его недостойным по указанному выше правилу.
Судебная практика стоит на точке зрения такой, что у наследника нет обязанности, при принятии наследства, заявлять о других наследниках. Вследствие чего, признать в судебном порядке умышленным и виновным факт неисполнение несуществующей обязанности нельзя. Сам по себе факт обращения к нотариусу с заявлением о принятии наследства не может служить основанием для признания обратившегося с таким заявлением недостойным наследником.

3.      По требованию заинтересованного лица суд отстраняет от наследования по закону граждан, злостно уклонявшихся от выполнения лежавших на них в силу закона обязанностей по содержанию наследодателя.
Злостное уклонение членов семьи от выполнения алиментных обязательств, установленных СК РФ между родителями и детьми, супругами, братьями и сестрами, дедушками и бабушками, и внуками и т.д. при условии, если обязательство по содержанию наследодателя установлено решением суда, за исключением содержания родителями своих несовершеннолетних детей.
Речь идет о приговоре суда об осуждении за злостное уклонение от уплаты средств на содержание детей или нетрудоспособных родителей, решением суда об ответственности за несвоевременную уплату алиментов, справкой судебных приставов-исполнителей о задолженности по алиментам, и т.д. Злостный характер уклонения в каждом случае должен определяться с учетом продолжительности и причин неуплаты соответствующих средств.
Указание в суде истцов на иные обстоятельства, характеристики наследника: антиобщественный образ жизни, злоупотребление спиртными напитками, учет у нарколога, не обеспечение ухода за больным наследодателем, растрата денег на приобретение спиртных напитков, неоплата платежей по коммунальным услугам. Требование, в состоянии алкогольного опьянения, оформления завещания на свое имя, отказ нести расходы на погребение, какие-либо устные договоренности между наследниками и их несоблюдение и т.д. не являются основанием признания наследника недостойным.    
Алексей Комаров -> Всем
10.08.2015 17:50
Рассказывает Алексей Комаров, нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга.
Оформлять завещание или нет - дело добровольное. Однако, завещание — это инструмент, с помощью которого наследодателю предоставляется возможность изменить предусмотренный законом порядок наследования, в частности назначить душеприказчика – исполнителя завещания.
Смысл указанного лица в том, что после смерти наследодатель не может проконтролировать, как именно его последняя воля исполняется наследниками, и контроль за корректностью исполнения завещания наследодатель делегирует душеприказчику.
В завещании может быть указан только один исполнитель, перечень действий которого может содержаться в самом завещании или при их отсутствии определяться ст. 1135 ГК РФ.

Исполнителем завещания может быть любое дееспособное лицо, один из наследников, или лицо, не являющееся наследником после умершего.
Для назначения исполнителя, последний указывается в завещании, и по общему правилу, в письменной форме, выражает свое согласие на выполнение обязанности по контролю исполнения последней воли наследодателя.  

После открытия наследства – смерти наследодателя, нотариус выдает душеприказчику свидетельство, подтверждающее его полномочия, на основании которого исполнитель завещания реализует возложенные на него функции.

Когда мы говорим об исполнителе завещания, мы, конечно, подразумеваем наличие определенных особенностей завещания, которыми и обусловлено появление указанного лица. Особенности завещания определяются свободой воли завещателя указать в документе то, что он считает нужным, с единственным ограничением наследования обязательных наследников по закону. Однако неясный смысл указанного в завещании, как и распоряжения, исполнение которых невозможно, по причине противоречия законодательству, например, ограничения конституционных прав, может свести на нет и функцию исполнителя завещания.    
Есть два основных способа оставить завещание

Обратиться к нотариусу, который с ваших слов подготовит проект документа, зачитает его вслух перед подписанием, чтобы зафиксировать факт вашего ознакомления с существом документа, и после вашей подписи под завещанием его удостоверит, разъяснив его правовые нюансы. Это, что называется, классический и наиболее распространенный пример.

Другой способ - это закрытое завещание, при оформлении которого нотариус не готовит проект документа и не знает, в чем состоит содержание последней воли завещателя. Нотариус, принимая такой написанный документ от завещателя в заклеенном конверте в присутствии двух свидетелей, поставивших свои подписи на нем, помещает его в другой конверт с нотариальной надписью об удостоверении факта принятия завещания, после чего выдает завещателю свидетельство о принятии завещания.
И в первом, и во втором случаях возможно назначение исполнителя завещания, однако, как было отмечено выше, в случае с закрытым завещанием, последняя воля не всегда может быть реализуема.

Возвращаясь к функциям исполнителя завещания, то здесь нужно выделить два наиболее интересных момента, в чем и отражается смысл наличия персоны – душеприказчика - это охрана и управление наследственным имуществом, исполнение или требование исполнения распоряжений из завещания.
Охрана и управление наследственным имуществом. В данном случае речь чаще всего идет об управлении принадлежащей наследодателю доли в обществе. Очевидно, что при наличии действующего бизнеса, утрата организацией собственника, особенно при совмещении последним функций генерального директора, парализует оперативную деятельность фирмы, что, в конечном счете приведет к потере имущественной стоимости компании или ее банкротству. В силу положений закона, нотариус, ведущий наследственное дело, в случае отсутствия душеприказчика, по заявлению заинтересованных лиц, на срок оформления прав наследования заключает договор доверительного управления имуществом. Однако, назначение душеприказчика для управления имуществом самим завещателем, имеющего опыт в ведении конкретного бизнеса, очевидно более правильное решение вопроса.

Исполнение или требование исполнения распоряжений из завещания. Здесь речь о завещательном отказе или возложении. Например, при завещательном отказе – обусловленном в завещании предоставлении лицу права пожизненного проживания в наследуемом наследником имуществе, если указанное лицо, к примеру, в силу болезни имеет специфические черты поведения и не способно к самостоятельной юридической защиты своего права, права на проживания в жилье, то исполнитель завещания наделен правом представлять интересы такого лица в суде, добиваясь защиты от нерадивого наследника. При завещательном возложении преследующую общеполезную цель, например: проведение выставок наследником унаследованной коллекции картин, функция исполнителя аналогична первому примеру.      
Стоит подытожить, что назначение исполнителя завещания - хороший инструмент обеспечения выполнения последней воли завещателя, особенно, когда в состав наследуемого имущества входит “бизнес”, или когда в силу конфликтных, специфических отношений наследников завещатель сомневается в выполнении наследниками тех распоряжений, которые указаны в его последней воле.  
 
Алексей Комаров -> Всем
05.08.2015 13:19
По мнению аналитиков недвижимости, покупка земельного участка и строительство на нем жилого дома будет приобретать большую востребованность по ряду причин.
Во-первых, это цена приобретения, создания жилья. При самостоятельной постройке стоимость квадратного метра может получиться до трех раз меньше, чем жилья в городе. Следовательно, можно получить в три раза больше площади, чем в городе.
Во-вторых, экология и шумовые загрязнения в черте города на порядок больше, чем за городом. Ну, и последнее, с учетом перспектив падения цен на жилье в рублевом исчислении, с учетом разницы в стоимости жилья за городом и в черте города 20 процентов в пользу городской недвижимости, запас “прочности” по цене загородного дома получается на порядок выше. Даже с учетом минусов, связанных с неразвитостью инфраструктуры, загород представляется более целесообразным вложением для проживания, чем городские квартиры или тем более апартаменты.  Существенным минусом покупки загородного дома является более сложное правовое регулирование процедуры приобретения и как следствие возникающих рисков по сравнению, например, с участием в строительстве по договору долевого участия, регламентированным 214-ФЗ.  

Земельный участок. (ЗУ)
Приобретение ЗУ возможно, как у фирмы – девелопера, организующей пространство для застройки (первичный рынок), так и приобретаемый у ФЛ, как правило уже с расположенным на нем строением (вторичный рынок).
В первом случае все немного проще, если до покупки прояснить следующие обстоятельства:

1.      Вид разрешенного использования земельного участка. Указывается в правоустанавливающем документе на собственность. Как правило, девелоперы работают с двумя видами: сельхозземли и земли, предназначенные для малоэтажной жилой застройки (ИЖС), см. приказ Минэка от 1.09.2014г. номер 540
Сельхозземли не предполагают возможности постройки жилого помещения на таком земельном участке. Собственники, тем не менее, возводят дома, и право собственности на капитальные постройки регистрирую в Росреестре в упрощённом порядке на основании 93-ФЗ, прозванного дачной амнистией на основании декларации об объекте недвижимости. Право собственности на объект недвижимости в итоге получают, как не жилое строение, зарегистрироваться в котором по факту не возможно.
В редких случаях девелоперы приобретают сельхозземлю, выделенную для КФХ (организации крестьянское фермерского хозяйства), для которой субъектом федерации устанавливается минимальная величина раздела (как правило от 1-го га) и в иной объеме участок разделить невозможно, что вызывает сложности у девелопера,  заключавшего предварительные договора купли-продажи, исполнить взятые обязательства перед покупателями.
Земли ИЖС предполагают возможность постройки жилого дома высотой не более 3-х этажей для постоянного проживания с возможностью регистрации в таком жилье.

2.      Потребительский кооператив. Девелоперы с момента начала продаж земли регистрируют некоммерческую организацию в форме потребительского кооператива, на баланс которой передают инфраструктурные объекты и право на текущие обслуживание объектов общего пользования. Покупателям ЗУ при заключении сделки настоятельно рекомендуется вступить в указанное ЮЛ. Случаются злоупотребления руководством кооператива при формировании структуры затрат на обслуживание посёлка, выраженное в виде величины членских взносов, порядок и эффективность использования которых проследить бывает сложно.

3.      Коммуникации. Большинство заявленных и рекламируемых проектов продаются по предварительным договорам до проведения процедуры межевания ЗУ (выделения конкретного ЗУ из всего ЗУ принадлежащего продавцу) и обеспечением участка коммуникациями в виде электричества и газа. Случается, что обеспечение ЗУ коммуникациями в последствии занимает гораздо больше времени и денег, чем планировалось, а иногда девелопер, в принципе, оказывается не способен на исполнение своих обязанностей. Без проведенных коммуникаций ЗУ лучше не приобретать.    

Приобретение ЗУ на вторичном рынке более опасный процесс. Во-первых, на рынке недвижимости достаточно ранее учтенных ЗУ в отношении границ, которых не производились землемерные (межевые) работы. Т.е. понять, где такой участок начинается и где заканчивается можно лишь приблизительно. А поскольку межевание рано или поздно делать придется, то на практике, приобретая не отмежёванный участок в 20 соток, после межевания он может уменьшиться до 10.  С видом разрешенного использования участка лучше всего ознакомиться в градостроительном регламенте территориального образования, так как расхожее мнение о том, что на землях поселений можно строить жилой дом, не соответствует действительности. Так, если, например, вид использования ЗУ в градостроительном регламенте указан под рекреационные цели, для целей отдыха, то жилой дом не удастся легализовать никогда. ЗУ с возведенным домом может представлять особую опасность, если дом построен не с соблюдением норм пожарной безопасности, отступов от границ земельного участка. Данное обстоятельство особенно сложно проверить, если границы участка не определены, и все может закончиться перестройкой купленного дома или его сносом, при его классификации как самовольной постройки по иску администрации района.

Указанный перечень проблем далеко не исчерпывающий. Из указанного выше, вывод очевиден только один: приобретать ЗУ как на первичном, так и на вторичном рынке жилья, без юридической поддержки не стоит. Саму сделку лучше заверять у нотариуса, который в предварительной консультации, обратит внимание на спорные моменты покупки.  
 
Алексей Комаров -> Всем
21.07.2015 12:52
Покупатель и продавец жилья чтобы зафиксировать достигнутые договоренности о цене жилья, порядке оплаты, сроках заключения сделки прибегают к предварительному договору, после заключения которого продавец обычно снимает жилье с продажи, а покупатель материально готовится к предстоящей покупке.
Указанный договор активно предлагают к заключению и риэлторы, рассматривая его, как способ удержания покупателя или продавца на растущем или подающем рынке жилья.
С точки зрения законодателя, цель заключения такого договора - это подготовиться к заключению основной сделки, при условии добросовестности сторон. Определить заранее условия сделки, чтобы требования сторон не оказались сюрпризом для каждого из них в момент заключения основной сделки. Это касается порядка и сроков снятия зарегистрированных лиц в квартире, комплектности передачи имущества, оплаты задолженности по коммунальным платежам, порядка расчетов и т.д. Иными словами, предупредить причины неорганизованности сторон при заключении сделки, собственно из-за чего на практике и “рассыпается” или переносится каждый 10-й договор купли-продажи.  

Но практика по предварительным договорам пошла по иному пути, и договор стороны используют как “крючок”, на который пытаются усадить интересного продавца или покупателя, прописав в договор условие о задатке. В отличие от аванса, задаток при не заключении основного договора подлежит возврату покупателю в двойном размере. Если же покупатель в свою очередь откажется от приобретения объекта, то сумму задатка продавец вправе оставить за собой.

Судебная практика по поводу задатка высказывалась неоднозначно. Так Верховный суд считал, что задаток, как способ обеспечения исполнения предварительного договора, вполне состоятелен: Определение Верховного Суда РФ от 13.11.2012 N 11-КГ12-20, а Арбитражный суд придерживался противоположной позиции: Постановление Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 N 13331/09 по делу N А40-59414/08-7-583. Вследствие чего и судебная практика носила весьма разнонаправленный характер, не всегда предоставляя возможность покупателю поживиться внесенной суммой в двойном размере при отказе продавца от продажи жилья по предварительному договору.
В связи с изменениями в ГК РФ, вступившими в силу с 01.06.2015 г. (Федеральный закон от 08.03.2015 N 42-ФЗ), ст. 380 п.4 ГК РФ прямо предусматривает возможность указания задатка в предварительном договоре. При этом по договорам, заключенным до 01.06.2015 г., судебная неразбериха видимо так и будет продолжаться дальше.
В соответствии с правилами заключения предварительного договора, последний должен содержать все существенные условия основного договора. Для сделок с жильем - это цена, предмет, перечень лиц, имеющих право проживать в жилье. Форма договора – письменная в виде единого документа, подписанного сторонами.  Если с первыми двумя условиями все понятно, то по поводу перечня лиц, имеющих право проживания в жилье, на практике возникают вопросы.

Право проживания члена семьи собственника в жилье может быть обусловлено законом или договором.

К законным основаниям можно отнести два наиболее распространённых случая: при приватизации жилого помещения член семьи собственника отказался от приватизации, т.е. не стал собственником, однако, в соответствии со ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", если в момент приватизации данного жилого помещения указанное лицо имело равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором, такое лицо сохраняет бессрочное пожизненное право пользования указанным помещением.

На практике, проверить наличие такого лица в жилье возможно только запросив архивную Ф-9, так при отбытию на службу в вооруженные силы, места заключения такие лица до недавнего времени снимались с регистрационного учета в жилье, и в обычной форме о зарегистрированных лицах в квартире увидеть их не возможно.  
Другой пример связан с несовершеннолетними.  По ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

К несовершеннолетним лицам, зарегистрированным в жилье, нужно относиться предельно осторожно, так как суды восстанавливают право проживания в квартире детей, даже и не находящихся под опекой или попечительством, если в последствии выясняется, что после продажи квартиры ребенку негде жить. Подобная практика подтверждается ПОСТАНОВЛЕНИЕМ КОНСТИТУЦИОННОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 8 июня 2010 г. N 13-П. Поэтому покупателям настоятельно рекомендуется истребовать согласие органа опеки и попечительства в любом случае, если в жилье зарегистрирован несовершеннолетний. Более того, покупателю лучше до сделки убедиться, что зарегистрированный несовершеннолетний проживает в достойном месте и на законных основаниях. Идеальным вариантом является перерегистрация в иное жилое помещение к родителям или приобретение на ребенка права собственности в жилом помещении, пригодным для постоянного проживания.  
К договорным основаниям права проживания относятся лица, проживающие по завещательному отказу, по договору найма, получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.
С указанными категориями на практике еще сложнее, так как выявить таких лиц бывает сложно. Например, до недавнего времени договор найма как обременение правом проживания жилое помещение, в Росреестре не регистрировался. В законе о государственной регистрации также ничего не сказано про обременение завещательным отказом, и практика в региональных реестрах разная. Подстраховаться покупателю от указанных рисков сегодня можно только внимательно изучая правоустанавливающие документы продавца, а еще лучше всю правовую историю квартиры, с момента первичной регистрации собственности.

Если при подписании предварительного договора, указанные выше лица в текст договора включены не были – такой предварительный договор считается не заключенным. Переданные деньги – задаток, аванс - считаются неосновательным обогащением и подлежат возврату покупателю. Однако, вернуть их бывает на практике не всегда просто.  
Как было отмечено выше, обеспечением исполнения предварительного договора был задаток или аванс, однако законодатель с 1.06.2015 года предусмотрел еще одно основание – обеспечительный платеж.  В отличие от аванса, который при не заключении основного договора придется вернуть в любом случае, и задатка, где при не заключении основного договора виновная сторона лишается внесенный суммы или обязана возвратить ее в двойном размере. По поводу судьбы обеспечительного платежа стороны договариваются в предварительном договоре по своему усмотрению, что конечно придает большей гибкости условиям предварительной сделки.

Суть валютной оговорки как способа защиты сторон от колебаний курсов валют в возможном изменении суммы платежа – цены сделки, пропорционально изменению курса валюты платежа к валюте, в которой выражен долг. В случае обеспечения интересов продавца жилья в предварительный договор возможно включение следующей формулировки: В случае если на день заключения основного договора курс доллара США по отношению к российскому рублю увеличится более, чем на 10 процентов, от курса на момент подписания настоящего предварительного договора, то и цена указанного в настоящем договоре объекта подлежит пропорциональному увеличению.
Опираясь на судебную практику, нужно отметить основное заблуждение сторон, возникающее после заключения предварительного договора. Стороны ошибочно считают, что если после заключения договора ни одна из сторон не проявила инициативу к заключению сделки, то внесенная сумма задатка автоматический остается у продавца или соответственно покупатель получает право требования суммы в двойном размере. По правилам предварительного договора, если в течение установленного срока (если срок в предварительном договоре не установлен, то в течение года) ни одна из сторон письменно не заявит о предложении заключить основную сделку, то обязательства из предварительного договора прекращаются автоматический, и задаток покупателю необходимо вернуть в полном объеме.    

Обращайтесь за заключением предварительного договора к нотариусу. Договор, заверенный нотариусом— это не только повышенная доказательственная сила в суде, но и удобство при заключении основного договора отчуждения жилья: сокращённые сроки регистрации, возможность рассчитаться за покупку через депозит нотариуса и бесплатное юридическое сопровождение в интересах всех сторон сделки.


Отключить мобильную версию